פינוי-בינוי בצפון ת"א? אפריקה מכוונת לאבן גבירול
חברת אפריקה ישראל מגורים (אפריקה מגורים ) מקדמת בימים אלה פרויקט פינוי-בינוי ענק ברחוב אבן-גבירול שבתל-אביב. מדובר בבניינים הישנים שבחלקו הצפוני של הרחוב - בבתים שמספרם 192-170, בסמוך לגשר אבן-גבירול.
לאחרונה קיבלו דיירי הבתים באזור מכתבים מטעם החברה, ובהם נכתב: "החברה מעוניינת ליזום ולהקים על המקרקעין שבהם מצויה דירתכם פרויקט פינויבינוי, עמכם ועם עיריית תל-אביב. זאת תוך הקפדה על תכנון איכותי ומקצועי, פיתוח סביבתי מתאים ובנייה איכותית כנהוג בפרויקטים של החברה.
"קידום פרויקט פינוי-בינוי כאמור מחייב השקעת משאבים יקרים, קידום התכנון והיערכות לפרויקט. . . החברה כבר החלה בקידום לתכנון הפרויקט בעזרת משרד אדריכלים מוביל, שבראשו עומד דני קייזר (לשעבר מהנדס העיר תל-אביב - ע.א). בכוונת החברה לקיים בקרוב כנס דיירים לשם הצגת פרטי הפרויקט והעיסקה שבכוונתנו להציע לכם".
עליית מחירים מתמדת
במתחם המיועד מצויות כיום כ-350 דירות. על-פי ההערכות, תקדם החברה את הקמתם של 7-5 מגדלים , שמספר הדירות בהם יהיה יותר מפי 2 ממספרן כיום.
מדובר באזור שנהנה מעליית מחירים מתמדת. למשל, לפני כחודש נמכרה דירת 3 חדרים בבניין ישן במתחם, הפונה לכביש הראשי, ב-300 אלף דולר. דירה דומה אך עורפית נמכרה ב-325 אלף דולר. חמש שנים קודם לכן נמכרו דירות דומות במתחם תמורת 180-160 אלף דולר. ההערכה היא כי הקמת דירות חדשות באזור המבוקש, הנושק לפארק הירקון, תאפשר למכור את הדירות הללו בחצי מיליון דולר ואף יותר.
מחברת אפריקה ישראל מגורים נמסר כי התכנון עדיין בשלביו הראשוניים. כמו כן, התוכנית טרם אושרה על-ידי עיריית תל-אביב.
התחדשות עירונית
מדיניות פינוי-בינוי החלה בישראל כבר בשנות ה-60. עד שנות ה-70 עסקה המדינה באיתור שכונות מצוקה ושרידי מעברות במטרה לפנותם ולבנות עליהם שכונות חדשות.בשנים האחרונות שינה משרד השיכון את תפיסת פינוי-בינוי, וזכויות הבנייה הועברו לדיירים על-ידי עירובם בפיתוח - וכך הם נהנים מהעיסקה באופן ישיר.
הרעיון שבבסיס תוכניות פינוי-בינוי הוא הריסת בניינים ישנים והקמת מגדלי מגורים מודרניים במקומם, שמספר יחידות הדיור בהם גדול פי 3-2. כך מקוות הרשויות לטפל בשכונות ישנות ומוזנחות, ובמקביל לספק פתרון לגידול הדמוגרפי ולהגירה לערים.
אולם בפועל מדובר בתהליך ארוך ומסורבל, שעד כה לא נהנה מהצלחה יתרה. מתוך 122 מתחמים שהוכרזו עד 2006 כ"מתחמי פינוי-בינוי" או "התחדשות עירונית", רק אחד צלח: פרויקט "אונו הירוקה" בקריית אונו, של חברת הבנייה מצלאווי.
אחד החסמים העיקריים בתהליך - טענו משרדי הממשלה, הרשויות, היזמים והקבלנים - הם הדיירים עצמם. עד לפני כשנה וחצי נדרשה הסכמה של 100% מהדיירים להקמת פרויקט כזה. אולם בינואר 2006 אושרה בכנסת הצעת חוק שלפיה תוכנית פינוי-בינוי תוכל לצאת אל פועל גם בהסכמה של 80% מדיירי הבניין.
על-פי החוק, יוכלו הדיירים לתבוע פיצויים מאלה שמסרבים לחתום על עיסקת פינוי-בינוי מסיבות "בלתי סבירות". הסרבנים יישאו באחריות לנזק שנגרם לשאר הדיירים התומכים בביצוע הפרויקט. עם זאת, גורמים בענף אומרים כי החוק אינו מקל את התהליך - אלא מעביר את הבעיה אל המערכת המשפטית המסורבלת, שכן אי-הסכמה של אחד הדיירים עלולה לגרור כעת שנים של דיונים בבתימשפט, דבר שיעכב את התהליך בכל מקרה.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
