יזמית התמ"א והדיירים הוותיקים סגרו עסקה על גבם של החדשים
חברה יזמית של פרויקטים מסוג תמ"א 38, שהתנתה את מסירת החניות בבניין לרוכשים חדשים בפרויקט בכך שאלה יישאו גם בעלות של אחזקת החניות של הדיירים הוותיקים - תמסור להם אותן ללא שום תנאי וגם תפצה אותם בסכום של כרבע מיליון שקל. השופט גיא הימן מבית משפט השלום בתל אביב קבע כי ההתנהלות של היזמית, שסגרה את הדיל עם הדיירים הוותיקים מאחורי גבם של הדיירים החדשים, מהווה הפרה של הסכמי המכר עם האחרונים.
התובעים רכשו עשר דירות בבניין שנמצא ברחוב אהרונסון שבפתח תקווה, אחרי שהוא עבר חיזוק במסגרת פרויקט תמ"א 38 על ידי הנתבעת, יזמית נדל"ן. אף שבהסכמי המכר נקבע כי לכל דירה תוצמד חניה באמצעות מכפילי חניה, בפועל מאז שהתובעים קיבלו את המפתחות ונכנסו לבתיהם החדשים באפריל 2018 ועד עכשיו, עדיין לא נמסרו להם מכפילים תקינים ועובדים.
לטענת הרוכשים, הסיבה לכך היא הבקשה של היזמית לחייב אותם בעלויות התחזוקה של כלל החניות, כולל אלה של הדיירים הוותיקים. לדבריהם, היזמית והדיירים הוותיקים הגיעו להסכמה ביניהם, שלפיה הדיירים החדשים שייקנו את הדירות במיזם התמ"א, הם אלה שגם יישאו בעלויות התחזוקה ובתשלומים השוטפים של מכפילי החניה. ואולם לטענתם, הם לא היו שותפים להסכמה והם מתנגדים לה באופן חד משמעי. בתביעה שהגישו בעקבות כך, הם עתרו בדרישה לחייב את היזמית למסור להם את החניות ללא כל תנאי, ואף לפצות אותם בסכום של מיליון שקל על עוגמת הנפש.
מנגד, טענה היזמית כי יש לדחות את התביעה, מכיוון שתנאי להשמשת המכפילים הוא שהתובעים ייצרו קשר עם חברת תחזוקה שאליה יועבר התשלום החודשי עבורם, ומבלי שיעשו זאת אין אפשרות לספק להם את החניות. כמו כן, נטען על ידי החברה כי מדובר בעלות חודשית זניחה ביותר של שקלים בודדים בחודש, שמרבית הדיירים החדשים כבר הסכימו לשאת בה.
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואולם השופט הימן כפר בתזה שהציגה היזמית. "לא זו בלבד שהתובעים לא הסכימו לשאת בהוצאות תחזוקה של מתקנים שאינם משויכים לדירותיהם, אלא שעלויות אלו לא הסתכמו בסכומים פעוטים כי אם בתשלומים חוזרים ונשנים, כל חודש במשך שנים ארוכות. הכול, בהנחה שלא יידרש תשלום מיוחד עבור תיקון שהוא מעבר לתחזוקה השוטפת. תנאי שזו משמעותו הכספית לא יכול, לדעתי, 'להתגנב' אל הסכמת הצדדים בלי שיהא לו ביטוי מפורש וברור בהסכמי המכר", הוא כתב בפסק הדין שפרסם.
השופט אף הדגיש כי מתווה החניות היה חלק מהסכמה פנימית שגובשה בין היזמית לבעלי הדירות המקוריים, שהתובעים כדיירים חדשים לא היו שותפים לה, והיא גם לא הוזכרה בשום צורה בחוזים שנחתמו עמם. יתר על כן, על אף שהסכמי המכר עם התובעים נחתמו לפני תחילת 2016, היזמית הודיעה להם על כך שהם יחויבו בעלויות החניות רק באוגוסט של אותה השנה - כלומר הציבה בפניהם את זה כעובדה מוגמרת.
מכיוון שההסכמים עם התובעים לא כוללים את מתווה החניות האמור, ובהיעדר מקור כלשהו שבגינו ניתן לחייב אותם לחתום על חוזה עם חברת תחזוקה מסוימת כתנאי לקבלת החניות, קבע השופט כי היזמית למעשה הפרה את הסכמי המכר. לפיכך, לפי קביעת השופט, עליה לתקן זאת באמצעות מסירת מכפילי החניה לתובעים ללא שום תנאי, כשהם נגישים ותקינים, בתוך פרק זמן של חודשיים מרגע מתן פסק הדין. עוד קבע השופט הימן כי היזמית תפצה את התובעים, ביחד ולחוד, בסכום של 210.4 אלף שקל עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם, וגם תשלם להם שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכום של 43.9 אלף שקל.
- האם ניתן לקבל מזונות רטרואקטיבית אחרי 14 שנה?
- הנושים נגד החברים: של מי הדירה?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ויתר על הירושה כדי לא לשלם לנושים - מה קבע בית המשפט?
במקרה אחר, בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה פסק במרץ האחרון בעתירה מינהלית שהגישה חברה יזמית של פרויקטים מסוג תמ"א 38, בדרישה לביטול החלטת ועדת התכנון המגבילה אותה בהיקף הבנייה מבחינת מספר הקומות והדירות. היזמית ביקשה להקים בניין בן שמונה קומות שיכלול 15 דירות, אך הוועדה הגבילה אותה לשש קומות וחצי, ו-13 דירות בלבד, תוך שהבהירה כי מתן זכויות הבנייה במלואן לפי תמ"א נתון לשיקול דעתה, ואינו בגדר זכות מוקנית. היזמית טענה כי בסוגיית הקומות יש לתת לה לבנות יותר משש קומות וחצי לצורך רווחת הדיירים. לטענתה, בבניין סמוך אישרה הוועדה בקשה דומה ואין סיבה שהיא תופלה לרעה. לגבי מספר הדירות, הסבירה היזמית כי במסגרת תמ"א 38 ניתן לאשר לה לבנות 17 דירות, ולכן על אחת כמה וכמה שיש להתיר לה לבנות 15 דירות. לעומתה, טענו ועדת הערר והוועדה המקומית כי החלטותיהן מקצועיות ואינן חורגות ממתחם הסבירות, כך שעל בית המשפט להימנע מלהתערב בהן. עוד נטען כי לחברה היזמית אין זכות מוקנית לקבל את מלוא התמריצים של תמ"א 38, וכי לוועדה המקומית יש שיקול דעת אם לתת היתר בנייה למבוקש או לא, תוך איזון בין האינטרס לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין ההשפעה של הבנייה המוצעת על הסביבה.
בוטל חלקו של הבן בצוואת אמו - אף שאיש לא התנגד
פסק דין דרמטי של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים קובע כי מעורבות הבן בעריכת צוואת אמו שוללת ממנו את הזכייה בעיזבון לפי הצוואה. השופטת ריבי לב אוחיון הדגישה כי הוראת סעיף 35 לחוק הירושה היא "חזקה חלוטה" שלא ניתנת לערעור - גם כשכל היורשים מסכימים לקיום הצוואה. עם זאת, היא הציעה פתרון שיאפשר ליורשים להסדיר את החלוקה ביניהם ולהותיר לבן חלק כלשהו בעיזבון אם יחפצו בכך.
באולם הקטן של בית המשפט לענייני משפחה בירושלים התכנסו רק המסמכים והטיעונים, לא אנשים. אף אחד מהצדדים לא טרח להגיע לדיון, אולי מתוך ביטחון שהכל כבר סגור. אחרי הכל, איש לא התנגד לצוואה. אבל השופטת ריבי לב אוחיון לא קיבלה את הבקשה כפשוטה. היא פתחה את ההחלטה במשפט חד־משמעי: "סעיף 35 לחוק הירושה קובע חזקה חלוטה להשפעה בלתי הוגנת", והמשמעות - אין מנוס מלבטל את חלקו של הבן בצוואת אמו, משום שהוא עצמו הודה שהיה מעורב בעריכתה.
המקרה נסב סביב צוואת אם שנכתבה ב-2005, עם עדכונים ב-2008 וב-2010. לאחר פטירתה, פנה בנה לבית המשפט בבקשה למתן צו קיום צוואה. בית המשפט בחן את הבקשה והעלה קושי מהותי: הבן, שהוא גם המבקש, היה מעורב בעריכת הצוואה - עובדה שעולה כדי פסלות לפי סעיף 35 לחוק הירושה. בהחלטה קודמת מ-26 במאי השנה, נקבע כי "עולה ממנה באופן מובהק כי היה מעורב בעריכת הצוואה".
למרות הקביעה הקשה, בית המשפט אפשר ליורשים להגיב. ואכן, כל היורשים - הן אלה שמופיעים בצוואה והן יורשים על פי דין - הגישו תצהירים שבהם הבהירו שאין להם התנגדות לקיום הצוואה כפי שהיא. אפילו בא כוחה של היועצת המשפטית לממשלה הודיע כי אין לו התנגדות, לאחר שקיבל את הסכמת אמו של אחד היורשים הקטינים.
אחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה
הנקודה המשפטית שעמדה במרכז ההכרעה היתה סעיף 35 לחוק הירושה, שקובע כי הוראת צוואה המזכה את מי שערך אותה, היה עד לעשייתה או לקח באופן אחר חלק בעריכתה - בטלה. מדובר באחת ההוראות המחמירות בחוק הירושה, שכן היא יוצרת "חזקה חלוטה" להשפעה בלתי הוגנת, גם אם בפועל לא היתה כל השפעה כזו. השופטת ציטטה פסקי דין רבים, בהם הררי, זיידה ובוסקילה, והדגישה כי מדובר בהנחה שאי אפשר לסתור. גם אם יוכח שהמצווה פעלה מרצונה החופשי, עצם מעורבות הנהנה בצוואה מבטלת את חלקו. "אפילו נניח שלא היתה כל השפעה בלתי הוגנת על המנוחה... הוראות צוואה המזכות את המבקש ובת זוגו בטלות", כתבה השופטת.
במקרה הזה לא היתה מחלוקת עובדתית: המבקש עצמו הודה בתצהיר שהגיש כי הוא זה ש"העלה את רצונותיה של המנוחה על הכתב" - הן בעת עריכת הצוואה לראשונה והן בעדכונים שנעשו בה. ההודאה הזו הפכה את ההכרעה לפשוטה במידה רבה, משום שלפי הפסיקה "עורך הצוואה הוא מי שנוטל חלק בניסוחו או בכתיבתו של המסמך", ומכאן שקיימת במקרה הזה אחת מעילות הבטלות שבחוק.
מבקש מקלט סודני זכה לאזרחות ישראלית אחרי עשור של מאבק משפטי מול רשות האוכלוסין
בית המשפט לעניינים מינהליים חשף התנהלות חמורה של הרשות שכללה סחבת, החלטות סותרות והתעלמות מפסיקת בית המשפט העליון
פסק דין חריג בחומרתו ניתן השבוע בבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב, כאשר השופטת מיכל אגמון-גונן הורתה לרשות האוכלוסין וההגירה להעניק אזרחות ישראלית למבקש מקלט מדארפור שבסודן, לאחר מסע התשה משפטי ובירוקרטי שנמשך כעשור. המקרה חושף תמונה מטרידה של התנהלות רשות ממשלתית שהשופטת תיארה כהפרה בוטה של חובת ההגינות המנהלית.
הסיפור מתחיל ב-2008, כאשר המערער, אזרח סודן מחבל דארפור יליד 1976, הגיע לישראל והגיש בקשת מקלט. שמונה שנים לאחר מכן, בינואר 2016, הוא נישא לאזרחית ישראלית ילידת 1986 בבית הדין השרעי. מאז נישואיהם נולדו לזוג ארבעה ילדים, בשנים 2017, 2018, 2019 ו-2022. למרות שמרכז חייהם בישראל והקשר הזוגי הוכח כאותנטי מהרגע הראשון, המשפחה נקלעה למבוך בירוקרטי קפקאי שממנו לא הצליחה להיחלץ ללא התערבות בית המשפט.
השופטת אגמון-גונן, שניתחה בפסק דין מפורט את השתלשלות העניינים, מצאה שהרשות ניהלה את עניינו של המערער בשני מסלולים מקבילים באופן שיצר בלבול מכוון. פעם אחת טיפלה בו כמבקש מקלט ופעם כבן זוג של אזרחית ישראלית, תוך שהיא מקבלת החלטות סותרות ומכתירה בקשות שהוגשו בעניין אחד כאילו הוגשו בעניין אחר. "הערעור שלפניי מעורר בעיקר שאלות הנוגעות להתנהלות הרשות, כאשר היא זו השולטת בהליכים ובמתן הרישיונות", קבעה השופטת בפתח פסק הדין.
התנהלות הרשות התאפיינה בסחבת קיצונית שחייבה את המערערים להגיש לא פחות משלושה עררים נפרדים במהלך השנים, שניים מהם רק בגין אי מענה לבקשותיהם. בכל פעם נדרשו חודשים ארוכים של המתנה, עשרות מכתבי תזכורת ופניות חוזרות ונשנות רק כדי לקבל החלטה כלשהי. כאשר הרשות כן השיבה, היא דרשה מהמערער להמציא מסמכים רשמיים מסודן, דרישה שעמדה בניגוד מוחלט לפסיקת בית המשפט העליון בעניין איזנברג משנת 2019, שקבעה במפורש כי אין לדרוש ממבקשי מקלט מסודן מסמכים ממדינת מוצאם.
- אחרי כמה ניסיונות: משפחה ממזרח ירושלים תקבל אזרחות ישראלית
- הסבתא מועמדת לגירוש, הבן לוחם בעזה, האם בית המשפט הסכים לבטל את הגירוש?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אחד הפרטים המדהימים שעולים מפסק הדין הוא שבמשך ארבע שנים, מ-2018 ועד 2022, הרשות עצמה האריכה את רישיון השהייה של המערער מדי שנה במסגרת נוהל הנישואין, תוך שהיא דורשת ובוחנת מסמכים המוכיחים את כנות הקשר הזוגי ומרכז החיים המשותף. בכל שנה נשלחו למשפחה טפסים ורשימות מסמכים על פי נוהל הנישואין, נערכו ראיונות זוגיים, והאשרות הוארכו בהתאם. אולם כאשר הגיע הזמן להעניק למערער אזרחות בתום ההליך המדורג, פתאום "נזכרה" הרשות לטעון שהאשרה המקורית ניתנה לו במסגרת אחרת - החלטת ממשלה למבקשי מקלט מדארפור - ולכן הוא אינו זכאי להתאזרחות.
