המלחמה חשפה את הפער: הגיע הזמן להסיר את החסמים בפינוי-בינוי

הטילים הנופלים על ערי ישראל בשבועות האחרונים לא פגעו רק בבניינים. הם חשפו פער עמוק בין המציאות הביטחונית של ישראל לבין מצב המיגון הבנוי ברחבי המדינה. חלק גדול מהבניינים בישראל נבנו בעשורים שבהם ממ"ד לא היה חובה על פי חוק ותקנות, ובאזורים רבים מתגוררות משפחות בבניינים ללא מיגון מספק. על פי דוח מבקר המדינה, מדובר בקרוב לשליש מתושבי ישראל.

החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, שאושר בשבוע שעבר בוועדת הפנים של הכנסת ויובא בקרוב לאישור במליאת הכנסת, מדגים עד כמה המדינה יודעת לפעול במהירות, כאשר הנסיבות מחייבות זאת. החוק, שקודם במסלול חקיקה מהיר, נועד לאפשר שיקום של מתחמים שנפגעו מטילים באמצעות מנגנונים מואצים של התחדשות עירונית. בין היתר נקבעו כלים שמאפשרים קידום יעיל יותר של פרויקטים: טיפול בבניינים סרבנים, הגבלת היטל ההשבחה ל-25%, והעברת תוכניות לותמ"ל כאשר ועדה מקומית מתעכבת בקבלת החלטה.

הגישה הזו מבוססת על הנחה פשוטה: כאשר שכונה שלמה נפגעת, אין זמן להליכי תכנון ממושכים. נדרש מנגנון שמאפשר קבלת החלטות מהירה והתקדמות תכנונית בקצב מהיר יותר. דווקא משום כך, הדיון בחוק לשיקום מתחמי ההרס צריך לעורר שאלה רחבה יותר: מדוע מנגנונים שמופעלים במהירות לאחר פגיעה אינם מיושמים גם לפני הפגיעה?

פרויקט פינוי-בינוי עלול להתעכב עשור

התחדשות עירונית באמצעות פינוי-בינוי היא הכלי המרכזי לשינוי המצב. פרויקטים כאלה מחליפים בניינים ישנים במבנים מודרניים הכוללים ממ"דים, תשתיות חדשות ומרחב עירוני בטוח יותר. למרות זאת, הדרך למימוש פרויקט כזה נותרה ארוכה ומסובכת. יזמים ודיירים נדרשים לעבור מסלול של שנים רבות הכולל הליכים תכנוניים מורכבים, התנגדויות סרק ועררי סרק, והתמודדות עם חוסר ודאות כלכלית. לעיתים קרובות פרויקט פינוי-בינוי מתעכב עשור ואף יותר לפני שהוא מגיע לשלב הביצוע. בקצב זה, קצב חידוש השכונות הוותיקות רחוק מלהדביק את הדרוש.

• המטוס האמריקאי הישן שגנב את ההצגה במלחמה נגד איראן
• מלחמה בה אי-אפשר להאמין לאף אחד מן הצדדים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

החוק שבדרך מציג מספר פתרונות חשובים. האפשרות לקדם מתחם גם כאשר אחד הבניינים אינו מגיע לרוב הדרוש, היא צעד משמעותי. גם מנגנון שמאפשר להעביר תוכנית לותמ"ל כאשר ועדה מקומית אינה מתכנסת בתוך 45 יום, עשוי לצמצם עיכובים ממושכים.

עם זאת, חלק מהשינויים מעלים סימני שאלה. ביטול האפשרות להפקיע דירות במקרה שאין רוב מינימלי של בעלי דירות, עלול להקשות על התמודדות עם התנגדויות במתחמים מורכבים. גם העברת הסמכות להכרזה על אזור שיקום לידי הממשלה עלולה להוסיף שלב נוסף להליך. אולם, עצם קידום החוק במסלול מהיר מדגיש נקודה מרכזית: כאשר המדינה מגדירה נושא כדחוף, המערכת יודעת להתאים את עצמה.

המציאות הביטחונית מחייבת שינוי תפיסה

המציאות הביטחונית של ישראל מחייבת שינוי תפיסה. ההתחדשות העירונית היא מרכיב חשוב במדיניות החוסן האזרחי של המדינה. כל פרויקט פינוי-בינוי מוסיף ממ"דים, מחזק מבנים מפני רעידות אדמה ומייצר סביבת מגורים בטוחה יותר.

• טען: "שעות זה ללוזרים" - וזה עלה לו ביוקר
• הראל הפסידה לאלמן, ותשלם לו את המשכנתא
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

החוק לשיקום מתחמי ההרס הוא הזדמנות לבחון מחדש את הכלים הקיימים להתחדשות עירונית. חלק מהמנגנונים המיועדים לשיקום לאחר פגיעה, יכולים לשמש גם לקידום התחדשות בשגרה. האצת תהליכי הפינוי-בינוי אינה סוגיה תכנונית בלבד. מדובר בהחלטה אסטרטגית על מוכנות המדינה לעתיד. ככל שיותר שכונות יעברו התחדשות מוקדם יותר, כך תקטן הפגיעה כאשר יתרחש אירוע נוסף. במקום להמתין להריסה ואז לבנות מחדש, ניתן לפעול מוקדם יותר ולחזק את הערים מראש. הבחירה נמצאת בידי מקבלי ההחלטות.

עו"ד ברק קינן, שותף במחלקת תכנון ובנייה במשרד פירון (צילום: סטודיו תומאס)