סיפורה של שכונה - מה קרה למחירים בנאות רבין ביבנה?
מחירי הדירות ביבנה בעלייה בקצב דומה למה שקורה ברחבי הארץ. בחמש השנים האחורנות המחיירם עלו בכ-40%. בשנה האחרונה המחירים חזרו לעלות אחרי שב-2023 נרשמה ירידה. יבנה, ממוקמת קרוב לצירי תחבורה ראשיים ותחנות רכבת, והופכת בשנים האחרונות ליעד מבוקש של רוכשי דירות. הקרבה למרכז, יחד עם ההתפתחות התשתיתית והפרויקטים האורבניים החדשים, מושכים אליה אוכלוסיות צעירות ומשפחות שמחפשות איכות חיים במחירים נמוכים יחסית לאזור המרכז.
יתרונות: קרבה, נוחות וסביבה ירוקההקרבה של יבנה לשני צירי תחבורה ראשיים – כביש 4 וכביש 431 – הופכת אותה לנגישה במיוחד לתל אביב, ראשון לציון וערים נוספות במרכז הארץ. בנוסף, בעיר פועלות שתי תחנות רכבת המקלות על תושבים הנוסעים למרכזי תעסוקה מרוחקים.
יתרון נוסף הוא מודל השכונות. ביבנה יש שכונות צעירות שיש בהן הכל, וכן יש פארקים ומוסדות חינוך. העיר בתנופה ובבנייה וההתפתחות המהירה הזו גורמת במקומות מסוימים בעיר לעומסים תשתיתיים מסוימים, אבל אין היום מקומות בלי בנייה-הקמה של תשתיות ובלי פקקים מסוימים.
מחירי דירות במרכז העיר ובשכונות
במרכז העיר יבנה המחיר הממוצע למ"ר עומד על 19 אלף שקל למ"ר עד 21 אלף שקל למטר. יש גם בפחות ויש ביותר. יש פרויקטים חדשים שבהם המחיר יהיה באזור ה-23-24 אלף שקל למ"ר.
השכונות הוותיקות יותר זולות במעט - סדר גודל של 17-20 אלף שקל למ"ר. השכונות החדשות יקרות יות ר- סביב 24-27 אלף שקל למ"ר.
שכונת יבנה הירוקה
יבנה הירוקה נחשבת לשכונה יוקרתית, והיא מתמקדת בבנייה ירוקה עם עמידה בסטנדרטים סביבתיים קפדניים. השכונה כוללת מגוון דירות, החל מדירות 4 חדרים ועד פנטהאוזים עם מחירים שנעים בין 2.5 מיליון ש"ח לדירות מרווחות ועד 4.5 מיליון ש"ח עבור דירות גדולות ומפוארות יותר. המחיר למ"ר בשכונה עומד על כ-25-26 אלף שקל בממוצע. בשכונה שטחים ירוקים, גני ילדים, מרכזי קניות ונגישות טובה לכביש 431, מה שמקל על הגישה למרכז הארץ..
שכונת נאות רבין
שכונת נאות רבין היא שכונה נוספת שנחשבת יקרה. המחירים בשכונה נעים סביב 2.4-2.6 מיליון ש"ח לדירות 4 חדרים, עם ממוצע של כ-24-26 אלף שקל למ"ר. השכונה כוללת מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים, ונמצאת במרחק קצר ממרכז העיר ומתחנות תחבורה ציבורית, מה שהופך אותה למבוקשת על ידי משפחות..
מחירי הדירות ביבנה ובשכונות חוזרים לעלות השנה אחרי שנבלמו ואפילו ירדו בשנה שעברה.
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
יבנה הירוקה (פרץ בוני הנגב)
עסקאות ביבנה
הנה כמה דוגמאות לעסקאות בזמן האחרון - בסוף מאי נמכרה דירת 5 חדרים ברחוב הדוגית 29. הדירה בשטח של 145 מטר והיא נמכרה ב-3.25 מיליון שקל. מדובר על מחיר של 22 אלף שקל למ"ר שהוא נמוך מהממוצע ונובע, ככל הנראה מגודלה של הדירה. ככל שהדירה גדולה יותר כך המחיר למ"ר נמוך יותר.
הדירה הזו נמכרה לפני 8 שנים בכ-2 מיליון שקל - מדובר על תשואה מצטברת של 64% בתקופה זו וכ-6.8% בשנה.
עסקה נוספת - ברחוב המפרש דירה של 4 חדרים בשטח של 117 מ"ר בקומה 11. הדירה נמכרה ב-2.55 מיליון שקל וביטאה מחיר של 22 אלף שקל למ"ר. גם בדירה הזו היתה עסקה היסטורית - לפני 8.5 שנים היא נמכרה בתמורה ל-1.47 מיליון שקל. מדובר על תשואה של 73% בתקופה הזו שמבטאת קרוב ל-7% בשנה.
עסקאות נוספות תומכות בקצב העלייה השנתי של קרוב ל-7% בשנה וזה בערך גם קצב עליית המחירים ביבנה ובארץ בכלל. הנה עסקאות נדל"ן אחרונות בשכונה:
- 1.99 20/07/2024 23:22הגב לתגובה זוכמה עולה לשכור.
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
