אילו חברות ישראליות יסבלו מהקפאת השכירות בניו יורק וברלין?
בניגוד למציאות הקפיטליסטית של תל אביב, שבה בעלי הדירות רשאים להעלות את שכר הדירה לפי העולה על רוחם בסיום החוזה וללא כל פיקוח, דווקא בניו יורק שבארצות הברית, המדינה שדוגלת בשוק חופשי (כמעט) מוחלט, ישנן מגבלות ותקנות ברורות מאוד שחלות על בעלי הדירות וחברות הנדל"ן, אשר קובעות מתי, באילו תנאים ובכמה ניתן להעלות את שכר הדירה.
לפני כשבועיים אישרו הסנאט ומושל מדינת ניו יורק שינויים בחוקי השכירות וההמרה של דירות לנכסי קונדו שמיטבים עם השוכרים ומגבילים את חברות הנדל"ן ובעלי הנכסים בעיר. אתמול (שבת), חברת הנדל"ן דה זראסאי שהאג"ח שלה נסחרות בבורסה בתל אביב פרסמה מצגת עדכון לשוק ההון ובה הסבירה את השינויים העיקריים הרלוונטים לחברה.
שינויים בולטים
מניעת יציאת דירות מפיקוח ( Vacancy Decontrol) - עד לשינוי בתקנון העיר, לבעלי הנכסים ניתנה האפשרות להוציא דירות מפוקחות מהרגולציה תחת סט של כללים, בין היתר כאשר שכר דירה בפיקוח, עובר גבול עליון (בסביבות 2,775 דולר לחודש) אשר מעליו, ניתנת לבעלי הנכסים אפשרות להוציא את הדירה מפיקוח. לאחר השינוי ברגולציה האפשרות להוציא דירות תחת פיקוח לשוק החופשי תבוטל.
Preferential rents And Legal Rents - בעת חידוש חוזה ניתן היה להעלות שכר דירה של דייר קיים (שכר דירה בפועל- Preferential rent) ל"מחיר השכירות החוקי" (Legal Rent) שהינו המחיר המירבי שניתן לגבות מדייר לאותה יחידת דיור. כעת, האפשרות המדוברת בוטלה אך האפשרות להעלות את שכר הדירה בפועל ל"מחיר השכירות החוקי" עם החלפת שוכר באותה הדירה לא נפגעה.
- בזכות המניות: שווי תיק ההשקעות של הישראליים קפץ ברבעון השני
- הגאות בשוק האג"ח נמשכת וחברות עם הערת עסק חי באות לגייס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
Vacancy allowance - עם כניסתו של דייר חדש לדירה - ניתנה אפשרות להעלאה מיידית בשכר הדירה של כ-20% לחוזה בן שנתיים (העלאה של כ-16-18% בקירוב לחוזה בן שנה אחת) ביחס לדמי השכירות ששילם הדייר הקודם. כעת האפשרות לעלות שכר דירה לפי Vacancy allowance בוטלה.
(MCI (Major Capital Improvement - בהתאם לכללים מסוימים, לאחר ביצוע השקעות לשיפור הבניין (שטחים משותפים), ניתן היה לעלות את שכר הדירה לפי עיקרון החזר השקעה של 8 או 9 שנים (בהתאם למספר יח"ד בבניין), עם תקרת עלייה שנתית של 6% בשכר הדירה של דייר קיים. לאחר שינוי הרגולציה תקרת העלייה השנתית תהיה ל-2% בשנה בשכר הדירה.
(IAI (Individual Apartmant Imrovemets - בהתאם לכללים מסוימים, לאחר ביצוע השקעות לשיפור דירה ספציפית, ניתן היה להעלות את שכר הדירה לחודש לפי יחס של 40/1 או 60/1 (כפוף למספר יחידות הדיור בבניין) מהיקף ההשקעה, ללא הגבלה של סכום ההשקעה. השינוי כעת אומר כי היקף השיפוץ שניתן להכיר בו לצורך הגדלת השכירות הוגבל לעד 15 אלף דולר (על פני תקופה של 15 שנים). יחס העלאת שכר הדירה חולק ל-160/1 או 180/1.
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
Conversion Condo - לצורך קבלת אישור התובע הכללי להמרת דירות ל- Condo היה צורך למכור לפחות 15% מהדירות בבניין. כעת נדרשת מכירה של 51% מהדירות המאוכלסות לדיירים הקיימים לצורך קבלת אישור המרה.
התפוח הגדול אינה לבד במערכה. ביום שלישי שעבר הסנאט של ברלין, בירת הגרמניה שפופולרית מאוד בקרב ישראלים למטרת רילוקיישן ובקרב משקיעים זרים בתחום הנדל"ן הודיע על הקפאת שכר הדירה בעיר למשך חמש שנים. פרופ' ליאו ליידרמן כי "מחירי השכירות בחוזים המתחדשים עולים בשיעור שנתי של קרוב ל-3%, והדבר גם מצביע על התפתחות של עודפי ביקוש, בעיקר באזורי המרכז".
ההחלטות של מועצות הערים התקבלו כצפוי באנחת רווחה בקרב השוכרים, שכן כעת מחירי הדירות לא יעלו או לפחות העלייה תהיה מתונה בהשוואה למצב הקודם. מנגד, בעלי דירות, חברות נדל"ן ומשקיעים באשר הם התאכזבו, שכן ההחלטות המדוברות מגבילות באופן משמעותי את התשואה ואת הצפי עליו נשענו.
השפעה על חברות ישראליות
ישי ששון, אנליסט נדל"ן בכיר בדיסקונט התייחס ל-ADO Properties שפועלת בברלין בלבד. "המנוע העיקרי לצמיחת שכר הדירה הינן דירות ששופצו, בהן שכר הדירה לדייר החדש אינו כפוף לרגולציית ה- Mietspiegel , ועשוי להיות גבוה אף בכ-40% ביחס לדייר ששהה בדירה טרם השיפוץ", אולם מציאות זו אינה רלוונטית כעת עם החלטת הסנאט הברלינאי.
"נכון להיום נכסי החברה מתומחרים בספרים בשיעור היוון של 2.8% - שיעור המשקף צמיחה של 2% לפחות הצמיחה בפועל בשנים האחרונות עמדה על כ-5% בממוצע. בהנחת התממשות מלוא הסיכון הרגולטורי הנוכחי, לא תחול עלייה בשכ"ד בנכסים במהלך השנים 2020-2024 , וגם בתקופה שלאחר מכן יחולו הגבלות חלקיות על עליית שכ"ד. לאור זאת, שיעור ההיוון שיחול על נכסי החברה יהיה גבוה יותר, ועשוי לנוע להערכתנו בטווח שבין 4.5% -5% בשנים 2024-2020", אמר ששון.
גורם בכיר בשוק ההון אמר ל-Bizportal כי לדעתו "השינויים שאושרו בניו יורק לא ישפיעו על חברות כמו גזית גלוב או אלוני חץ -1.34% כיוון שאלו חברות אקיוטי שאינו מתעסקות בנדל"ן למגורים אלא בבנייני משרדים וקניונים ולכן התקנות החדשות לא רלוונטיות להן".
כשנשאל אילו חברות עשויות להפגע השיב בזהירות: "החברות שעלולות להיות מושפעות מהתקנות הן חברות אג"ח כמו דה זראסאי אבל גם זה במידה נמוכה יחסית". בנוסף אמר כי "מוקדם מדי לדעת האם הרגולציות האחרונות עשויות להתפשט לערים נוספות כמו לונדון או אם תהיה בריחה של משקיעים".
- 7.רן 24/06/2019 23:53הגב לתגובה זווממררות את חיי המקומיים. יהודים , תבינו למה שונאים אותכם. נמאסתם.
- 6.עם לפיד אין עתיד 24/06/2019 18:51הגב לתגובה זורכב על גב המחאה 2011,לא חברתי הצביע נגד זוגות צעירים,מיסוי משקיעים בחיים לא יהיה ראש ממשלה, ייעשה רוטציה באופוזציה.
- 5.אספני דירות בלחץ 24/06/2019 18:49הגב לתגובה זוהפסד מאות אלפי שקלים ,מבטלים פטור על שכר דירה עד 5000 שקל..כנראה מס דירה שלישית יחזור . העלו מס רכישה , ריבית המשכנתא עלתה , התשואה על דירה נשחקה. משקיעים מכרו דירות , יד 2 מעל 80,000 דירות ואין קונים ,בגלל זה משקיעים בורחים מהשוק.
- 4.יזמים ישראלים זללנים 23/06/2019 23:40הגב לתגובה זובעולם הנאור הבינו שיש גבול לחזירות של הנדלניסטים, הזכות הבסיסית למגורים אינה חייבת להיות כרוחה במחירי שכירות ששותים את כל המשכורת. לצערנו אפילו שישראלים יחסית לעולם יש מעט מאוד בכל מה שקשור לנדלן והעלת . שכר דירה כל הזמן היזמים הישראלים עומדים בראש פירמידת הגזלנים. בברלין האנשים הם לא כל כך פראיירים כמו שהישראלים היהירים חושבים , שאפשר למצוץ את כל כספי האנשים למען איזה דירת פח .
- 3.לא תיפגע = נדלן עיסקי. (ל"ת)גם סאמיט 23/06/2019 19:32הגב לתגובה זו
- 2.ספרטקוס 23/06/2019 18:16הגב לתגובה זולבעל הבית האשכנזי,תודה ביבי והשוק החופשי, המשך ככה
- 1.לילי 23/06/2019 15:44הגב לתגובה זואת בעלי האג"ח מעניין רמת הסיכון . נכון שיש הגבלות להעלאת שכר דירה אך החוקים החדשים ימנעו השקעות חדשות . לכן מחירי השכירות לא ירדו עקב שפל כלכלי או בניית יתר או קיטון באוכלוסייה .
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
