על מה משלמים כשקונים דירה? יש אמנם מרכיב של רווח קבלני (הרווח של הקבלן שמוכר את הדירה), אבל יש מרכיב גבוה של עלויות קרקע, בנייה ועוד. כדי להבין אם יש אפשרות טובה לירידת מחירי הדירות, צריך להבין את מרכיב העלויות.

עלות מרכזית היא עלות הקרקע שבממוצע מהווה 30% ממחיר הדירה. יש מקומות (במיוחד במרכז) שהקרקע מהווה את רוב העלות של הדירה (מעל 50%, ובמקרים מסוימים גם 70%), ומנגד יש מקומות שהקרקע כמעט ניתנת בחינם (אזורי פריפריה בדרום ובצפון). 

בענף הדירות למגורים יש ביקוש של 55-60 אלף דירות בשנה (ויש כאלו שטוענים שיותר מ-60 אלף), הביקוש הזה ברובו הגדול (כמעט במלואו) מיוחס לזוגות צעירים והוא קבוע וקשיח, ומול ביקוש זה, הרשות מציעה קרקעות. בשנים האחרונות רוב הקרקעות האלו מופנות לתוכנית מחיר למשתכן (קרקעות בחינם לקבלנים בתוכנית בתמורה למחירי דירות מוזלים).

כל עוד הקרקעות שיוצעו ישקפו היקף בנייה של מתחת ל-55-60 אלף דירות, אז הביקוש האמיתי לקרקעות יגדל ומחירם יעלה. זה מה שקרה במשך שנים רבות למרות הניסיונות של שרי הבינוי והשיכון ושרי האוצר למנוע זאת. אז יש תכניות כמו מחיר מטרה, ובעיקר מחיר למשתכן שאמורות להביא את היצע הדירות השנתי ל-60 אלף ויותר דירות, אך בינתיים אין השפעה על המחירים (בשוק החופשי).

• משרד הבינוי קורא לחברות זרות - ירידת מחירים בדרך?
• הממשלה משיקה: סבסוד פיתוח בדרום והזרמת מיליארד שקל לחיזוק הגבול הצפוני
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המטרה בשיווק האגרסיבי הזה היא לבלום את עליית מחירי הדירות, גם דרך הפניית קהל הרוכשים הפוטנציאלים להתמודד על דירה במחיר למשתכן. כ-120 אלף זכאים נרשמו לתכנית, מתוכם פחות מ-40 אלף זכו. כלומר, 80 אלף זכאים יצאו מהשוק – הם כבר לא מחפשים דירה, אם כי ייתכן שחלקם עדיין מחפשים במקביל. מה שבטוח, הביקוש לדירות קטן בזכות התכנית, מה שגרם בינתיים לעצירה במחירי הדירות, אבל לא לירידת מחירים.

כך או אחרת. המפתח לעצירת מחירי הדירות, זה שיווק קרקעות בהיקף גדול מהביקוש לדירות, וזה עדיין לא נעשה. מפתח נוסף הוא הריבית שנמצאת בשפל, ובהתאמה ריבית המשכנתא נמוכה מאוד, למרות שהיא עלתה בשנתיים האחרונות. עלייה נוספת בריבית (עלייה משמעותית) עשויה למתן את הביקוש לדירות. אבל זה לא ממש נראה באופק.

אילו מרכיבים נוספים קיימים בעלות הדירה?     

חוץ מעלות הקרקע, הקבלנים נושאים בעלויות נוספות, לרבות תשומות בנייה. מדובר בעלויות הבנייה השוטפות שמהוות בממוצע 30% מהמחיר הכולל של הדירה. במילים פשוטות, תשומות הבנייה מבטאות כמה עולה לבנות דירה והסעיפים המרכזיים תחת סעיף זה הם – עבודה וחומרים. קיים מחסור בכוח עבודה מקומי (למרות הטבות שניתנות לתחום זה) ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים.

• שיכון ובינוי מקדמת בכפר יונה שכונה בשטח של 400 דונם; המניה קופצת
• חשיפה: הסיכוי האמיתי של המילואימניקים לזכות בדירה בהנחה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• יזמי התחדשות עירונית מבקשים מהדיירים להוסיף כסף או שהפרויקט...

לכן, קיימת תלות במכסות שהמדינה מאשרת (כמות העובדים הזרים המותרת), כאשר ככל שהכמות קטנה יותר, תהליכי הבנייה מתארכים ומתייקרים. מחירי חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל, האנרגיה עלו בשיעורים משמעותיים, וייקרו את תשומות הבנייה. (הרחבה: בכמה עלה מדד תשומות הבנייה?)

עלות נוספת - מיסים והיטלים. המיסים וההיטלים השונים מהווים קרוב ל-25%  ממחיר הדירה. הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תכנית בנייה צריכה לקבל אישור של ועדות תכנון מקומית ומחוזית, וזה יכול לקחת שנתיים. אמנם, נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקצר את התהליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים. המיסים בתחום הדיור עברו בשנים האחרונות שינויים – מס הרכישה על דירות להשקעה עלה. (למחשבון מס רכישה)

בשנים האחרונות הועלה גם מס ערך מוסף (מע"מ) על קבוצות רכישה (הם חויבו לשלם מע"מ על הקרקע); המיסים וההיטלים הנוספים, לרבות היטל השבחה, מהותיים מאוד ומגיעים כאמור לרבע מעלותה של הדירה.

הרווח היזמי – הרווח של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-15%-20%, אם כי יש הרבה חריגים למעלה ולמטה. הרווח הזה בתוספת כל העלויות המוזכרות מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה.  

מה צריך לקרות כדי שמחירי הדירות ירדו?

מניתוח של עלויות הדירה עולה כי אם באמת רוצים להוריד את מחירי הדירות, צריך לפעול בכמה חזיתות. נכון, שמחיר הדירה הוא מחיר של קונה מרצון ומוכר מרצון, ונכון שהמחיר נקבע בשוק, אבל אם יופחתו למשל המיסים, אז ההפחתה תתגלגל ברובה לצרכנים הסופיים. אם מחירי הקרקע יירדו, גם מחירי הדירות יירדו בהתאמה.

בשנים האחרונות המדינה  מספקת את הקרקעות בחינם במסגרת תכנית מחיר למשתכן - זו מתנה גדולה לקבלנים ובהמשך לזכאים במחיר למשתכן שנהנים מעלות דירה נמוכה יותר מדירה "רגילה". אבל זאת בעצם הנחה ממוקדת - לקבוצה מסוימת של אנשים ולא לכולם. כדי לגרום לירידה גורפת במחירי הדירות, צריך להוריד את מרכיבי העלויות המרכזיים – קרקע ומיסים. זה בידה של הממשלה, וצריך לדאוג שהירידה הזו תגולגל לרוכשים במלואה או ברובה הגדול. 

המדינה יכולה לעזור גם בעלויות הבנייה. היא יכולה "לייבא" פועלים בעלויות נמוכות יחסית (הגדלת המכסות), וכך, במקביל לפעולות הקיימות – היא יכולה לגרום בתרחיש קיצוני להוזלת מחירים של 20%-30% . אבל זה תרחיש לא מציאותי, זה תרחיש של הפחתה בגובה 50% במחיר הקרקע והמיסים. בפועל קשה בכלל לראות את המדינה מוותרת על המיסים הגדולים (מיסוי נדל"ן מגיע ל-מעל 11 מיליארד שקל בשנה), אז בפעם הבאה שהפוליטיקאים מדברים על המאמצים הגדולים שהם עושים להורדת מחירים, תשאלו אותם – למה לא להוריד מיסים?

תכנים מאתר הון:

השקעה בדירה או השקעה במניות – מה כדאי?