הסיבות למחירי הדירות הגבוהים; ומה צריך לקרות כדי שיירדו?

מחיר למשתכן היא בעצם הנחה ממוקדת לקבוצה מסוימת; המדינה יכולה לגרום לירידה גורפת במחירי הדירות - בתרחיש קיצוני, להוזלה של עד 30%
|
(33)
נדל"ן, צילום: דוד פרימן
על מה משלמים כשקונים דירה? יש אמנם מרכיב של רווח קבלני (הרווח של הקבלן שמוכר את הדירה), אבל יש מרכיב גבוה של עלויות קרקע, בנייה ועוד. כדי להבין אם יש אפשרות טובה לירידת מחירי הדירות, צריך להבין את מרכיב העלויות.
עלות מרכזית היא עלות הקרקע שבממוצע מהווה 30% ממחיר הדירה. יש מקומות (במיוחד במרכז) שהקרקע מהווה את רוב העלות של הדירה (מעל 50%, ובמקרים מסוימים גם 70%), ומנגד יש מקומות שהקרקע כמעט ניתנת בחינם (אזורי פריפריה בדרום ובצפון). 
בענף הדירות למגורים יש ביקוש של 55-60 אלף דירות בשנה (ויש כאלו שטוענים שיותר מ-60 אלף), הביקוש הזה ברובו הגדול (כמעט במלואו) מיוחס לזוגות צעירים והוא קבוע וקשיח, ומול ביקוש זה, הרשות מציעה קרקעות. בשנים האחרונות רוב הקרקעות האלו מופנות לתוכנית מחיר למשתכן (קרקעות בחינם לקבלנים בתוכנית בתמורה למחירי דירות מוזלים).
כל עוד הקרקעות שיוצעו ישקפו היקף בנייה של מתחת ל-55-60 אלף דירות, אז הביקוש האמיתי לקרקעות יגדל ומחירם יעלה. זה מה שקרה במשך שנים רבות למרות הניסיונות של שרי הבינוי והשיכון ושרי האוצר למנוע זאת. אז יש תכניות כמו מחיר מטרה, ובעיקר מחיר למשתכן שאמורות להביא את היצע הדירות השנתי ל-60 אלף ויותר דירות, אך בינתיים אין השפעה על המחירים (בשוק החופשי).
המטרה בשיווק האגרסיבי הזה היא לבלום את עליית מחירי הדירות, גם דרך הפניית קהל הרוכשים הפוטנציאלים להתמודד על דירה במחיר למשתכן. כ-120 אלף זכאים נרשמו לתכנית, מתוכם פחות מ-40 אלף זכו. כלומר, 80 אלף זכאים יצאו מהשוק – הם כבר לא מחפשים דירה, אם כי ייתכן שחלקם עדיין מחפשים במקביל. מה שבטוח, הביקוש לדירות קטן בזכות התכנית, מה שגרם בינתיים לעצירה במחירי הדירות, אבל לא לירידת מחירים.
כך או אחרת. המפתח לעצירת מחירי הדירות, זה שיווק קרקעות בהיקף גדול מהביקוש לדירות, וזה עדיין לא נעשה. מפתח נוסף הוא הריבית שנמצאת בשפל, ובהתאמה ריבית המשכנתא נמוכה מאוד, למרות שהיא עלתה בשנתיים האחרונות. עלייה נוספת בריבית (עלייה משמעותית) עשויה למתן את הביקוש לדירות. אבל זה לא ממש נראה באופק.
 
אילו מרכיבים נוספים קיימים בעלות הדירה?     
 
חוץ מעלות הקרקע, הקבלנים נושאים בעלויות נוספות, לרבות תשומות בנייה. מדובר בעלויות הבנייה השוטפות שמהוות בממוצע 30% מהמחיר הכולל של הדירה. במילים פשוטות, תשומות הבנייה מבטאות כמה עולה לבנות דירה והסעיפים המרכזיים תחת סעיף זה הם – עבודה וחומרים. קיים מחסור בכוח עבודה מקומי (למרות הטבות שניתנות לתחום זה) ושוק הנדל"ן מסתמך על עובדים זרים.
לכן, קיימת תלות במכסות שהמדינה מאשרת (כמות העובדים הזרים המותרת), כאשר ככל שהכמות קטנה יותר, תהליכי הבנייה מתארכים ומתייקרים. מחירי חומרי הבנייה נמצאים בשנים האחרונות במגמת עלייה – הבטון, הברזל, האנרגיה עלו בשיעורים משמעותיים, וייקרו את תשומות הבנייה. (הרחבה: בכמה עלה מדד תשומות הבנייה?)
 
עלות נוספת - מיסים והיטלים. המיסים וההיטלים השונים מהווים קרוב ל-25%  ממחיר הדירה. הליכי הרישוי בארץ לוקחים זמן רב. תכנית בנייה צריכה לקבל אישור של ועדות תכנון מקומית ומחוזית, וזה יכול לקחת שנתיים. אמנם, נעשים בשנים האחרונות מאמצים ניכרים לקצר את התהליכים, ועדיין מדובר בפרקי זמן ממושכים. המיסים בתחום הדיור עברו בשנים האחרונות שינויים – מס הרכישה על דירות להשקעה עלה. (למחשבון מס רכישה)
 
בשנים האחרונות הועלה גם מס ערך מוסף (מע"מ) על קבוצות רכישה (הם חויבו לשלם מע"מ על הקרקע); המיסים וההיטלים הנוספים, לרבות היטל השבחה, מהותיים מאוד ומגיעים כאמור לרבע מעלותה של הדירה.
הרווח היזמי – הרווח של הקבלן היוזם את הפרויקט מגיע בממוצע ל-15%-20%, אם כי יש הרבה חריגים למעלה ולמטה. הרווח הזה בתוספת כל העלויות המוזכרות מרכיבים את המחיר שאתם משלמים על הדירה.  
מה צריך לקרות כדי שמחירי הדירות ירדו?
מניתוח של עלויות הדירה עולה כי אם באמת רוצים להוריד את מחירי הדירות, צריך לפעול בכמה חזיתות. נכון, שמחיר הדירה הוא מחיר של קונה מרצון ומוכר מרצון, ונכון שהמחיר נקבע בשוק, אבל אם יופחתו למשל המיסים, אז ההפחתה תתגלגל ברובה לצרכנים הסופיים. אם מחירי הקרקע יירדו, גם מחירי הדירות יירדו בהתאמה.
בשנים האחרונות המדינה  מספקת את הקרקעות בחינם במסגרת תכנית מחיר למשתכן - זו מתנה גדולה לקבלנים ובהמשך לזכאים במחיר למשתכן שנהנים מעלות דירה נמוכה יותר מדירה "רגילה". אבל זאת בעצם הנחה ממוקדת - לקבוצה מסוימת של אנשים ולא לכולם. כדי לגרום לירידה גורפת במחירי הדירות, צריך להוריד את מרכיבי העלויות המרכזיים – קרקע ומיסים. זה בידה של הממשלה, וצריך לדאוג שהירידה הזו תגולגל לרוכשים במלואה או ברובה הגדול. 
המדינה יכולה לעזור גם בעלויות הבנייה. היא יכולה "לייבא" פועלים בעלויות נמוכות יחסית (הגדלת המכסות), וכך, במקביל לפעולות הקיימות – היא יכולה לגרום בתרחיש קיצוני להוזלת מחירים של 20%-30% . אבל זה תרחיש לא מציאותי, זה תרחיש של הפחתה בגובה 50% במחיר הקרקע והמיסים. בפועל קשה בכלל לראות את המדינה מוותרת על המיסים הגדולים (מיסוי נדל"ן מגיע ל-מעל 11 מיליארד שקל בשנה), אז בפעם הבאה שהפוליטיקאים מדברים על המאמצים הגדולים שהם עושים להורדת מחירים, תשאלו אותם – למה לא להוריד מיסים?
תגובות לכתבה(33):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 29.
    שום מילה על הריבית :))))))) (ל"ת)
    צ. 14/02/2018 09:31
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 28.
    תכניס את זה טוב טוב לראש לשר האוצר אין שום רצון באמת
    אפאצ' 08/02/2018 12:03
    הגב לתגובה זו
    3 1
    לשר האוצר אין שום רצון באמת להוזיל את הדירות ,הכול פאטה מורגנה ,,תיקונים קוסמטים ,ועורבא פרח,על זה צריך להעיף ראש ממשלה מכול המדרגות .במקום זה מתעסקים במתנות מסריחות תרתי משמע
    סגור
  • 27.
    כמה משעמם
    לאיודעכלום 07/02/2018 14:38
    הגב לתגובה זו
    1 0
    עוד אחד ש"מנתח" את שוק הנדלן. נראה ונשמע כמו מטלה בשיעור בהבעה בכיתה ד' במסלול כיתה מקדמת.
    סגור
  • 26.
    את המחירים, לא בוחר בך שוב
    כחלון לא רוצה להורי 07/02/2018 11:12
    הגב לתגובה זו
    0 1
    לא אני ולא כל המשפחה והחברים!!מה לא עשינו בשבילך בבחירות הקודמות, אכזבה, עוד פוליטיקאי שרק מבלבל את המוח!.
    סגור
  • 25.
    כל בועה סופה להתפוצץ
    אדיר 06/02/2018 18:04
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ויגידו מה שיגידו, עליה של כ120% תוך פחות מעשור בזמן שהשכר רק זחל מעלה- אמא של הבועה
    סגור
  • 24.
    קשקשת
    rafel12 06/02/2018 15:05
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מחירי הדיור בארץ הם בועה . אם ממשלת ישראל רוצה שתיקח את המודל של קנדה שם הורידו את מחירי הדירות ב-50% . כאן הבעיה שהאזרחים רוצים לקנות במקום להשכיר באירופה 80% חיים בשכירות . ולא משועבדים לבנק כול החיים , גם יוקר המחיה כאן פי-3 . והמשכורות הם שליש מאירופה זה כול ההבדל . ככול שפערי הכנסות מול ההוצאות יגדלו ויהיה קושי להחזר האשראי של אזרחי המדינה . ש-75% ממשקי הבית חיים על אשראי אז תבוא קריסה . כול אזרח חמישי מוגבל בבנק זו בועה- יש כללים בכלכלה .
    סגור
  • 23.
    כמה עולה בניה לקבלן?
    ישראל ישראלי 05/02/2018 19:47
    הגב לתגובה זו
    2 1
    100 מר עולה ארבע מאות אלף שח.זהו דירה למשתכן מאה מטר עולה לקבלנים בסטנדרט נמוך.מאתיים שמונים אלף שח. ושלא יעבדו עליכם. כל קבלן והבן שלו נוסע על מרצדס.וחבל
    סגור
  • 22.
    קשקוש!!!! הכל בגלל ריבית נמוכה. (ל"ת)
    ריבית אפס 05/02/2018 12:16
    הגב לתגובה זו
    7 1
    סגור
  • 21.
    שטויות- הכל התחיל ויגמר בריבית!!!!
    שמואל 05/02/2018 11:25
    הגב לתגובה זו
    12 1
    שלא יספרו סיפורים קבלנים שרוצים לקבל הנחה על הקרקע ולמכור ברווח גבוה יותר, הרי גם אם הקרקע תוזל עלות הדיור לא יוזל אלא הרווח של הקבלן יגדל. למה כי יהיה ביקוש כל עוד הריבית זולה. בנק ישראל יודע מעולה למה הוא לא מעלה ריביות
    סגור
  • 20.
    לא קונים גם בשנת 2018!!
    כלכלן 05/02/2018 09:47
    הגב לתגובה זו
    15 1
    לא פחות מצלילה במחירים נראה לקראת סוף 2018 וגם העלאת ריבית אחת לדעתי. היכונו! זוג צעיר שקנה ב-5-6 שנים האחרונות שימכור מהר.
    סגור
  • לא קונים ב-2008 וגם ב2009 וגם ב-2010 וב2011 וב-
    אריק 05/02/2018 16:42
    הגב לתגובה זו
    2 6
    2012 וב-2013 וב-2014 וב-2015 וב-2016 וב2017 וב-2018 ושנה הבא זה יהיה וב-2019 וכך הלאה...
    סגור
  • 19.
    שיעלה כמה שיותר מה הבעיה ?
    בובי 05/02/2018 09:43
    הגב לתגובה זו
    0 2
    שעושים אקזיט במיליארדים ,אף אחד לא מתלונן . גם מחירי הדירות משקפים את העלייה בכלכלה-צמיחה הישראלית . מה רוצים שמחירי הדיור יהיו כמו בדרום גרוזיה . צריך להפסיק להתערב ולתת לשוק לעשות את שלו . ואת הכסף לתת לחברת עמידר שתבנה דיור ציבורי מחודש במקומות מתפתחים . כך שהלחץ ירד מהשוק כי בכל זאת ף, המדינה צריכה לטפל בכשל שוק נקודתי . ולא לפרק את השוק ולפזר את הרוכלים .
    סגור
  • 18.
    כמה עצוב שהאמנו בכחלון, כחלון כשלון. (ל"ת)
    יש ר א לי 05/02/2018 09:34
    הגב לתגובה זו
    5 2
    סגור
  • 17.
    150 אלף דירות רפאים ברחבי הארץ, והממשלה לא עושה כלום
    אחד 05/02/2018 08:18
    הגב לתגובה זו
    9 0
    הנה מה שעוד צריך לעשות: 1. מס דרקוני על דירות הרפאים. אם עשרות אלפי דירות רפאים יחזרו לשוק תהיה ירידת מחירים. 2. איסור מכירת דירות לתושבי חוץ. כך נהוג גם במדינות אחרות. 3. הבאת קבלנים סינים וארופאים (עם עובדיהם). 4. בנייה תקציבית ביזמת המדינה כפי שהיה בשנים עברו. כל הצעדים האלה יביאו לירידת מחירים, השאלה היא רק של רצון. (אבל ראש הממשלה פשוט לא רוצה)
    סגור
  • וגם להעלות את הריבית!!! (ל"ת)
    הכי חשוב-ריבית גבוהה 05/02/2018 12:17
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 16.
    כחלון השכפץ של ביבי והחבר של מיימון (ל"ת)
    עם של עבדים 05/02/2018 08:16
    הגב לתגובה זו
    5 3
    סגור
  • טען עוד
  • 15.
    לא יעזור כלום
    אני 05/02/2018 06:13
    הגב לתגובה זו
    3 2
    אין פתרון הנדסי לבעיה מוניטרית
    סגור
  • 14.
    נסיקת תשואות האג"ח - יעשו לבד את העבודה
    דן 05/02/2018 05:54
    הגב לתגובה זו
    6 1
    היכונו לעליות ריבית במשכנתאות , והתרסקות מחירים דרמטית .
    סגור
  • 13.
    מחיר למשתכן זה מתנה לחרידים. (ל"ת)
    יד הנפץ 05/02/2018 01:50
    הגב לתגובה זו
    1 3
    סגור
  • 12.
    המס לא הוכבד מאז 2008 אך המחירים שולשו. זו בועה
    ביטקוין בנדלן 05/02/2018 00:46
    הגב לתגובה זו
    2 1
    הקבלנים עצמם הצניחו את מחירי הקרקעות ב 2012 מהסיבה הפשוטה שהם לא רצו לרכוש קרקעות באותה שנה (פחדו) והמחירים הגיבו לירידה בביקוש מצד הקבלנים - וירדו
    סגור
  • 11.
    גלגל את כולם בצחוק נו נראה למישהוא שהמדינה תוותר על פרה
    מע"מ אפס 05/02/2018 00:19
    הגב לתגובה זו
    1 1
    נחלבת..איך יממנו לפרזיטים מהגואליציה את האתנן לישיבות ויו"ש. בהינתן הנחה באדמה וביבוא פועלים מיומנים וזולים הנדל"ן ירד ויפיל הבורסה, ממושכני המשכנתאות הבנקים מה שיגרור מיתון.
    סגור
  • 10.
    ממשלת הימין לא רוצה להוריד המחירים
    צביצ 04/02/2018 23:58
    הגב לתגובה זו
    4 4
    לא רוצה!
    סגור
  • 9.
    קודם מאשימים את כל העולם ..אח"כ מתחילים להבין
    טיפשים לא מתים ... 04/02/2018 23:47
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מחאות מטופשות של ילדים בני 15 ... עכשיו רק אתם מבינים מה קורה ???? איזה דביליםםםםםםםםםםםםם
    סגור
  • 8.
    אם לא יורידו מיסים לא ירדו המחירים
    דניאל 04/02/2018 22:10
    הגב לתגובה זו
    1 1
    הממשלה חייבת להוריד את המיסים על דירות, לא הגיוני ש-30% ממחיר הדירה זה מס, רק אם יורידו מיסי תהיה ירידה משמעותית במחירים
    סגור
  • 7.
    המחירים לא ירדו (ל"ת)
    במילים אחרות 04/02/2018 20:41
    הגב לתגובה זו
    0 4
    סגור
  • 6.
    הכותב גאון - צועקים את זה כבר שנים שעלויות הקרע גבוהות (ל"ת)
    מוישל'ה 04/02/2018 20:37
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 5.
    תשומות הבניה לא עלו ב130% בעשור האחרון!!!
    אדם 04/02/2018 20:17
    הגב לתגובה זו
    2 1
    העליה בעיקרה נובעת מביקוש ספקולטיבי בגלל הריבית הנמוכה!! עליה בתשואות האג"חים = העלאת ריבית המשכנתאות מהוה זרז רציני לפיצוץ הבועה!
    סגור
  • 4.
    אין מחסור. רק הריבית משפיעה.
    מתווך 04/02/2018 19:02
    הגב לתגובה זו
    7 1
    הריבית בדרך למעלה לאור עליית תשואות אגחים בארה"ב. 2018 נפתחה בירידות חדות במחירי הדיור
    סגור
  • 3.
    הפתרון פשוט להחריד
    ג'קי 04/02/2018 18:49
    הגב לתגובה זו
    3 1
    להפסיק את תופעת ספסרות הדירות ע"י מיסוי "משקיעים" כיום הם פטורים דוקא ממס....
    סגור
  • 2.
    חרם צרכני גם גורם לירידת מחירים
    זוג צעיר 04/02/2018 18:32
    הגב לתגובה זו
    16 2
    פשוט הקבלנים עושים הכל רק כדי לא לפרסם שהם מורידים מחירים כדי לא לפצץ את הבועה. אבל זה יקרה.. אין מה לעשות, רוב זוגות הצעירים הבינו שלא כדאי להם לקחת משכנתה של יותר ממיליון בשביל דירה מסכנה. לא קונים דירה במחיר בועה
    סגור
  • חרם יגרום להסקת הבניה כי שום חרם לא יגרום למכירה בהפסד.
    שט 04/02/2018 18:53
    הגב לתגובה זו
    1 3
    ותפסיק לשק. הקבלני מורידים מקסימום באחוזים בודדים, אחרת הם יפשטו רגל. כותב המאמר אומר בפירוט רב שהמחיר ברובו הוא מחיר העלויות, לכן אי אפשר להוריד מתחת למחירים הקיימים בלי שהאדון ביבי שקרניהו יוריד את העלויות של הבניה העלויות.
    סגור
  • 1.
    בעשור האחרון נמכרות 25,000 דירות בשנה - אין שום מחסור
    נו באמת 04/02/2018 18:27
    הגב לתגובה זו
    7 1
    מחיר למשתכן בבית שאן 400K ל- 100מ. מה שאומר שהקבלן מרוויח ויפה ובשביל פחות מ- 15% רווח שנתי לא שווה לערבב את הטיח. כשבונים בניין דירות על דונם ויש 48 דיירים גם אם עלות המגרש 10 מיליון ש"ח - העלות היא רק 200K פר דירה וגם זה הרבה. הקבלנים העלו מחירי קרקעות עד פי 5 מהמינימום במכרז כי יש להם הרבה אדמות שנתנו או נקנו בפרוטות. במרכז הארץ נניח אזור נתניה או רשל"צ דירה לא צריכה לעלות יותר מ- 700K ל- 100מ כולל קרקע, מיסים ורווח של 150K פר דירה לקבלן המבצע. הרגילו את מחירי העושק וכעת מנסים להצדיק זאת. צריך להביא לפה כמה חברות סיניות או אירופיות שירימו עשרות אלפי דירות במחיר של 50K$ לדירה ל- 100מ כולל עמידה בסטאנדרט רעידת אדמה. גם אם המדינה תוסיף 100% רווח על קרקע ומיסים ניתן יהיה לקנות ב- 100K$ דירה בבניה רוויה. משהו כאן חושב שכולנו מטומטמים. כיום יש לספק דירות לילדים שמולדו לפני 30 שנים ואז במגזר היהודי היו רק 80K לידות בשנה. תחסירו מתים, מעבר מבוגרים לבתי גיל הזהב והרי לכם המספר 25K דירות חדשות בשנה. הצורך ב- 60K יהיה נכון בעוד 30 שנה כשילידי 2017 יחפשו דירות לקניה. עד אז....
    סגור
  • אוסף של שטויות (ל"ת)
    יש ר א לי 05/02/2018 09:32
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות