בישראל מחירי הדירות זינקו? לא תאמינו מה קרה למשל בשבדיה בעשור האחרון
לא מעט נתונים לגבי הכלכלה הישראלית הוצגו אתמול בדו"ח שפורסם ה-OECD אבל טבלה אחת תפסה את העין וריכזה לא מעט עניין. מדובר בטבלה שהציגה את עליית הדירות בישראל אל מול המגמה באירופה, ארה"ב ומדינות ה-OECD בממוצע. והטבלה הזו בהחלט מדהימה. בעוד בארה"ב, אירופה ומדינות ה-OECD הגרף בעיקר מדשדש, בישראל מחירי הדירות נוסקים ללא ספקה. בשטח, המצב מעט שונה - בטח אם מסתכלים על המצב בשנה החולפת - הנה כמה נתונים.
לפי הלמ"ס, מחירי הדירות בישראל עלו נכון לנובמבר בקצב שנתי של 7.6%. לפי הלשכה לסטטיסטיקה בבריטניה מחיר הדירות באי הבריטי עלו 7.7% בתקופה המקבילה (בלונדון העלייה היא של 9.8%). לפי Halifax שהינה המלווה הגדול בבריטניה מחירי הדירות באי עלו ב-60% בעשור האחרון. דוגמה נוספת היא שבדיה, שם לפי האקונומיסט מחירי הדירות זינקו 14% מינואר עד נובמבר והשלימו עלייה של 150% בעשור (!!). בנורבגיה מחירי הדירות עלו לפי ה-IMF בקצב שנתי של 6.9% והשלימו מהלך עליות של 85% בעשור. בקיצור, ישראל ממש לא לבד בסיפור הכואב (עבור הזוגות הצעירים) של העלייה המטאורית במחירי הדירות.
לכל מדינה יש סיבות ייחודיות ויש כמובן גם סיבות כלליות יותר - בעיקר הריבית האפסית עד שלילית שדוחפת את הציבור לחפש תשואה בדירות להשקעה בזמן שהמשכנתא זולה להחריד. אגב, בישראל מחירי הדירות עלו בכ-75% מאז 2008 ולפני כן הם היו בתהליך ירידה מתון. בדו"ח ה-OECD מצויין לגבי ישראל כי הסיבה העיקרית מלבד הריבית הנמוכה לעלייה המחירים המסחררת קשורה למשך הזמן שלוקח לסיים פרויקט למגורים - 13 שנה מרגע התכנון ועד למסירת הדירות, יותר מכפול מזמן שלוקח בגרמניה למשל (שגם בה נרשמה בשנה החולפת עליית מחירי דירות).
הנה הטבלה מתוך הדו"ח של ה-OECD:
- 6.יוסף פותר החלומות 04/02/2016 10:13הגב לתגובה זואומנם לממשלה יש אינטרס לשמור על מחירי דיור גבוהים אבל נגד כוח השוק הם לא יכולו לעמוד . הריבית במשק תתחיל באיזה שהוא שלב לעלות בישראל (ובעולם כולו ) ובעלי המשכנתאות שלווה יותר מ -כ- 20 עד 30 אחוז מהשכר נטו שלהם לא יעמדו בתשלומים , בנוסף בעלי דירות להשקעה ימצאו השקעה הטרקטיבית יותר באפיקים שמעניקים רביות בבנק ואלה יתחילו למכור את הנכסים כדי לקבל תשואה טובה יותר על הכסף שלהם בבנק סוגיות האלה יתחילו את אפקט הדומינו במחירה הדירות שיצנחו בחדות בפרפריות ובמתינות היחסית במרכז .
- 5.ההיסטוריה חוזרת 02/02/2016 10:23הגב לתגובה זותגיעו לכתבה מיוני 2005 שמתארת מצב דומה מאוד להיום, של בועות נדלן בכל העולם בגלל הריבית הנמוכה של אז. הריבית הוחזקה במשך שלוש שנים על 1% בארה"ב ו 2% באירופה, לא 0% כמו היום...
- 4.מעניין מאוד! (ל"ת)יעל 02/02/2016 09:36הגב לתגובה זו
- 3.דשדשן מצוי 02/02/2016 06:45הגב לתגובה זומשנת 1999 ועד שנת 2008 המחירים בישראל דישדשו ואפילו בחלק מהזמן המחירים ירדו .... משנת 2008 ועד היום המחירים עלו בכ- 75% ...
- 2.עדי 01/02/2016 18:09הגב לתגובה זוהכתבה לא מתייחסת לשכר
- 1.אינפלציה 01/02/2016 17:36הגב לתגובה זוזה לא יקח הרבה זמן.האישיים הקיינסיינים חושבים שהכל יפתר עם ריבית אפס ונזילות מטורפת. התוצאה היא מלכודת נזילות ודפלציה שבשלב מסוים תהפוך לאינפלציה.
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
