בישראל מחירי הדירות זינקו? לא תאמינו מה קרה למשל בשבדיה בעשור האחרון
לא מעט נתונים לגבי הכלכלה הישראלית הוצגו אתמול בדו"ח שפורסם ה-OECD אבל טבלה אחת תפסה את העין וריכזה לא מעט עניין. מדובר בטבלה שהציגה את עליית הדירות בישראל אל מול המגמה באירופה, ארה"ב ומדינות ה-OECD בממוצע. והטבלה הזו בהחלט מדהימה. בעוד בארה"ב, אירופה ומדינות ה-OECD הגרף בעיקר מדשדש, בישראל מחירי הדירות נוסקים ללא ספקה. בשטח, המצב מעט שונה - בטח אם מסתכלים על המצב בשנה החולפת - הנה כמה נתונים.
לפי הלמ"ס, מחירי הדירות בישראל עלו נכון לנובמבר בקצב שנתי של 7.6%. לפי הלשכה לסטטיסטיקה בבריטניה מחיר הדירות באי הבריטי עלו 7.7% בתקופה המקבילה (בלונדון העלייה היא של 9.8%). לפי Halifax שהינה המלווה הגדול בבריטניה מחירי הדירות באי עלו ב-60% בעשור האחרון. דוגמה נוספת היא שבדיה, שם לפי האקונומיסט מחירי הדירות זינקו 14% מינואר עד נובמבר והשלימו עלייה של 150% בעשור (!!). בנורבגיה מחירי הדירות עלו לפי ה-IMF בקצב שנתי של 6.9% והשלימו מהלך עליות של 85% בעשור. בקיצור, ישראל ממש לא לבד בסיפור הכואב (עבור הזוגות הצעירים) של העלייה המטאורית במחירי הדירות.
לכל מדינה יש סיבות ייחודיות ויש כמובן גם סיבות כלליות יותר - בעיקר הריבית האפסית עד שלילית שדוחפת את הציבור לחפש תשואה בדירות להשקעה בזמן שהמשכנתא זולה להחריד. אגב, בישראל מחירי הדירות עלו בכ-75% מאז 2008 ולפני כן הם היו בתהליך ירידה מתון. בדו"ח ה-OECD מצויין לגבי ישראל כי הסיבה העיקרית מלבד הריבית הנמוכה לעלייה המחירים המסחררת קשורה למשך הזמן שלוקח לסיים פרויקט למגורים - 13 שנה מרגע התכנון ועד למסירת הדירות, יותר מכפול מזמן שלוקח בגרמניה למשל (שגם בה נרשמה בשנה החולפת עליית מחירי דירות).
הנה הטבלה מתוך הדו"ח של ה-OECD:
- 6.יוסף פותר החלומות 04/02/2016 10:13הגב לתגובה זואומנם לממשלה יש אינטרס לשמור על מחירי דיור גבוהים אבל נגד כוח השוק הם לא יכולו לעמוד . הריבית במשק תתחיל באיזה שהוא שלב לעלות בישראל (ובעולם כולו ) ובעלי המשכנתאות שלווה יותר מ -כ- 20 עד 30 אחוז מהשכר נטו שלהם לא יעמדו בתשלומים , בנוסף בעלי דירות להשקעה ימצאו השקעה הטרקטיבית יותר באפיקים שמעניקים רביות בבנק ואלה יתחילו למכור את הנכסים כדי לקבל תשואה טובה יותר על הכסף שלהם בבנק סוגיות האלה יתחילו את אפקט הדומינו במחירה הדירות שיצנחו בחדות בפרפריות ובמתינות היחסית במרכז .
- 5.ההיסטוריה חוזרת 02/02/2016 10:23הגב לתגובה זותגיעו לכתבה מיוני 2005 שמתארת מצב דומה מאוד להיום, של בועות נדלן בכל העולם בגלל הריבית הנמוכה של אז. הריבית הוחזקה במשך שלוש שנים על 1% בארה"ב ו 2% באירופה, לא 0% כמו היום...
- 4.מעניין מאוד! (ל"ת)יעל 02/02/2016 09:36הגב לתגובה זו
- 3.דשדשן מצוי 02/02/2016 06:45הגב לתגובה זומשנת 1999 ועד שנת 2008 המחירים בישראל דישדשו ואפילו בחלק מהזמן המחירים ירדו .... משנת 2008 ועד היום המחירים עלו בכ- 75% ...
- 2.עדי 01/02/2016 18:09הגב לתגובה זוהכתבה לא מתייחסת לשכר
- 1.אינפלציה 01/02/2016 17:36הגב לתגובה זוזה לא יקח הרבה זמן.האישיים הקיינסיינים חושבים שהכל יפתר עם ריבית אפס ונזילות מטורפת. התוצאה היא מלכודת נזילות ודפלציה שבשלב מסוים תהפוך לאינפלציה.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
