ועדת שרים לחקיקה אישרה היום (א') את הצעת החוק שנועדה לעודד הקמה של קרנות ריט חדשות, שלראשונה תוכלנה להשקיע בהקמת פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך.  בכך יתאפשר לרתום את שוק ההון לסייע בפתרון מצוקת הדיור, תוך הגדלת היצע הדירות למגורים. הצעת החוק  מטפלת גם בשחרור חסמים שזוהו בהקמה של קרנות ריט, בעקבות הניסיון שנצבר בנושא ברשות המסים, לרבות קביעה כי כלל פיזור האחזקה בקרן ייבחן באופן מדורג וכן דחיית מס שבח בהעברת מקרקעין מוטבים  לקרן.

המונח ריט הינו ראשי התיבות REIT של המילים Real Estate Investment Trust. מדובר בקרנות שתכליתן השקעה בנדל"ן מניב. קרן נדל"ן רוכשת נכסי נדל"ן מתוך מטרה להשכיר הנכסים לתקופה ארוכה. מאז חקיקת התשתית הרגולטורית להקמת קרנות הריט בישראל בשנת 2006 הוקמו שתי קרנות בלבד, ריט 1 -0.64% ו סלע נדלן -0.26% , זאת לעומת קרנות הריט בעולם שהולכות וצוברות תאוצה. על רקע זאת, גובשו ברשות המסים המלצות לשחרור חסמים שזוהו כחסמים המרכזיים המונעים הקמה של קרנות ריט חדשות.

נכסים תמורת מניות

במסגרת התיקונים המוצעים, יוכל מייסד של קרן ריט להעביר נכסים שבבעלותו לקרן תמורת קבלת מניות בה ולדחות את תשלום מס השבח על הנכסים שהועברו עד למועד מימוש המניות שהונפקו לו או מימוש הנכסים שהועברו לקרן. בכך, יוסר אחד החסמים המרכזיים שמנע מיזמים להנפיק נכסים מניבים שבידיהם באמצעות קרן ריט בשל אירוע המס בעת העברת הנכסים אל הקרן.

תיקון נוסף מתייחס לפיזור המשקיעים בקרנות ריט. בעוד שעל פי החוק כיום כבר במועד הנפקת הקרן אסור לחמישה אנשים להחזיק ביותר מ-50% מהמניות בה, החוק המוצע יאפשר ליזמי הקרן לפזר את אחזקותיהם באופן הדרגתי על פני חמש שנים ממועד הנפקת הקרן. 

• שר האוצר לשעבר משה כחלון יועמד לדין בפרשת יונט בכפוף לשימוע
• תביעה נגד משרד רואי החשבון ארנסט אנד יאנג
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בנוסף, הצעת החוק מיישמת את ההמלצות שגיבש צוות בינמשרדי בהובלת רשות המסים, רשות ניירות ערך והמועצה הלאומית לכלכלה, ובהשתתפות נציגי אגף התקציבים, אגף החשב הכללי, אגף שוק ההון, ביטוח וחיסכון במשרד האוצר, נציגי הבורסה לניירות ערך ונציגי משרד המשפטים, שמטרתן עידוד הקמת קרנות ריט חדשות אשר יוכלו לראשונה להשתתף בייזום של פרויקטים להשכרה למגורים.

קרנות ריט יוכלו לרכוש קרקע

כך, על פי הצעת החוק יוכלו לראשונה קרנות ריט לרכוש קרקע שחלה עליה תכנית המייעדת אותה לדיור להשכרה ולשמש כיזם של פרויקט ההקמה. זאת, בניגוד להוראות כיום המייחדות את פעילותן של קרנות ריט להשקעה במקרקעין מניבים. באופן זה קרנות הריט יוכלו להשתתף לא רק בצד הביקוש להשקעות בנדל"ן מניב אלא גם לעודד ולהגדיל את צד ההיצע של דירות להשכרה למגורים. לקראת הדיון בועדת השרים נוספו להצעת החוק גם הפרויקטים שתקדם חברת "דירה להשכיר" וגם יוכלו להיכלל קרן הריט החדשה ויחולו עליהן הטבות המס בהתאם.

על מנת לאפשר לקרנות לממן את הקמת מתחמי הדיור להשכרה בהתאם למודל המימון המקובל בענף, הוגדל שיעור המינוף המקסימלי המותר לקרן הריט, כך שהן יוכלו לגייס חוב בהיקף של עד 80% משווי אחזקותיהן במקרקעין לצרכי דיור להשכרה. שינוי משמעותי נוסף מתייחס לשיעור המס החל על בעלי המניות בקרנות ריט הפועלות בתחום הדיור להשכרה. במטרה לשפר את הכדאיות הכלכלית להקמת הקרנות, נקבע כי הרווחים מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ורווח ההון ממימוש מקרקעין אלה יהיו חייבים במס בשיעור של 20% בלבד.

• הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

שר האוצר משה כחלון: "הטיפול במשבר הדיור חייב לכלול פתרון לשוכרי הדירות במקביל ליצירת היצע מאסיבי של דירות לרכישה. שוק מוסדי הינו הכרחי ליצירת מלאי משמעותי של דירות לשכירות ארוכת טווח כחלק מהפתרון הכולל של משבר הדיור."

עו"ד ענת שביט , ראש מחלקת מיסים במשרד פישר בכר, טוענת שכדאיות ההשקעה של קרנות ריט בדיור להשכרה למגורים מוטלת בספק: "התשואה הגלומה בהשקעה באפיק של הדיור למגורים זה הינה נמוכה ביותר (התשואה על השכרת דירות עומדת על כ-3% לעומת כ-8% 7% במשרדים או במסחר), מאחר ובכוונת שר האוצר, להוריד את מחירי הדיור, למגורים, הרווח שמכירת הדירות להשכרה, גם הוא איינו מובן מאליו. אם ניקח בחשבון את עלויות המימון והניהול של ההשכרה למגורים גם התשואה הקיימת כיום בשוק של כ-3% תשחק".

שביט טוענת שהעלאת מס הרכישה משפיעה גם על  דירות מגורים שבבעלות חברה: "על כן, ככל שהצעת חוק הריטים לא תיתן למשקיעים הקלה בשיעורי מס הרכישה, תהפוך השקעה זו ללא כדאית. על מנת לאפשר הקמה של פרויקטים להשכרה למגורים, נדרשת הטבה משמעותית בשיעורי מס הרכישה, כך שמס הרכישה אשר יחול על ריט הרוכש פרויקטים להשכרה למגורים יעמוד על 0.5% בלבד באופן דומה להטבות אשר מקנות כיום תקנות מס רכישה לחברות משכנות כגון פרזות חלמיש ושיקמונה".

עו"ד שגיב רון, ממשרד יאיר בנימיני, אמר: ""התיקון המוצע במסגרת הצעת החוק, בהחלט צפוי לאפשר הקמה של קרנות ריט נוספות אשר יפעלו בתחום זה. ככל שמדובר בפעילות עתידית של המשקיעים המוסדיים והמשקיעים הרלוונטיים, הרי שעל אף שהתשואה בטווח הקצר, מהשכרת דירות המגורים, הינה נמוכה יחסית, הרי שלאחר תקופת המגבלות להחזקתם של המקרקעין המשמשים להשכרה למגורים, צפויה לקרן תשואה הדומה לתשואת יזמים הפועלים כיום בשוק הנדל"ן למגורים- אשר נעה סביב 15% - 20%. בנוסף לכך, יש לזכור, כי בהצעת החוק נקבעה הקלת מס משמעותית למשקיעים בקרנות ריט בתחום הנדל"ן המניב (שיעור מס סופי של 20% מהשכרת מקרקעין מניבים לצרכי דיור להשכרה ומרווח ההון ממימוש מקרקעין) אשר עשויה אף היא להגביר את האטרקטיביות שבהשקעה בדרך זו".

"כמו כן, בהתאם להצעת החוק, מועד מכירת הנדל"ן המוחזק על ידי קרן ריט בתחום הנדל"ן המניב בשיעורי המס המוטבים הקבועים בהצעת החוק, תלוי במועד הפיכתם של המקרקעין למניבים. זאת מאחר, ומטרת הצעת החוק הינה לעודד משקיעים לרכוש נכסים מניבים, לצרכי דיור להשכרה או להפכם לכאלה. לפיכך, עובדה זו עשויה אף היא להגדיל את היצע הדירות למגורים בטווח הקצר".