בנק ישראל בדק כיצד מלגות הדיור לסטודנטים בי-ם הקפיצו את השכירות
בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחנו כיצד חלוקת מלגות לסטודנטים השפיעה על מחירי הדיור בעיר - בשנים 2006–2011 הוענקו מלגות לסטודנטים שהתגוררו בשכירות במרכז ירושלים במטרה לעודד התחדשות עירונית, ואלו הביאו לגידול ניכר של מספר הסטודנטים באזור.
בבנק ישראל מסבירים כי אחת הסוגיות העומדות על הפרק בעת הנהגת תכניות סיוע בדיור היא השפעתן על מחירי הדירות ועל שכר הדירה של המוטבים והאחרים, ומכאן גם על האפשרויות של אוכלוסיית היעד ושאר הציבור לזכות בפתרונות דיור ראויים. בין השאר עולה השאלה האם, ובאיזו מידה, הסיוע למוטבים מתגלגל לידי המוכרים/המשכירים.
בשנים 2006–2011 העניקה הרשות לפיתוח ירושלים מלגות לסטודנטים שהתגוררו בשכירות במרכז ירושלים במטרה לעודד התחדשות עירונית, ואלו הביאו לגידול ניכר של מספר הסטודנטים באזור (המוערך בכ-900 סטודנטים). המלגה לסטודנט פחתה מ-6,600 שקל לשנה בתחילת התוכנית ל-3,400 שקל בסופה, היא היוותה קרוב לרבע משכר הדירה לסטודנט לקראת סוף התוכנית.
במחקר משותף שערכו נעם זוסמן מבנק ישראל ודורון סייג מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נבחנה התחלקות המלגות בין השוכרים לבין המשכירים. בסיס הנתונים למחקר מורכב ממידע לשנים 2000–2012, ברובו המכריע מודעות להשכרה וכן סקר שכר הדירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כמו גם נתונים מינהליים על מקבלי המלגות ושכר הדירה ששילמו.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נבחן ההפרש בין שכר הדירה (בניכוי מאפייני הדירה) במרכז העיר בתקופת הענקת המלגות לשכר הדירה שם בתקופות אחרות, לבין הפרש זה באותם מועדים בשכונות יהודיות אחרות בבירה או בסמיכות למרכז העיר (להלן שכונות ההשוואה). ההפרש בין ההפרשים מלמד אותנו על השפעת המלגות על שכר הדירה היחסי במרכז העיר.
המחקר מלמד – בהנחה שהשינוי בשכר הדירה בפועל בשכונות השונות בירושלים היה זהה לשינוי בשכר הדירה המבוקש – שבתקופות סביב כניסת/ביטול תכנית המלגות, במהלכן עלה/ירד (בהתאמה) שכר הדירה במרכז העיר בכ-7%-4% יחסית לשכונות ההשוואה, שיעור גלגול המלגות לידי בעלי הבתים של המלגאים נע בין חמישית לשתי חמישיות. המלגות הביאו לעליית שכר הדירה במרכז העיר גם של אלו שאינם מלגאים (שהיוו כשתי חמישיות מהשוכרים במרכז העיר), כך שהגידול בהכנסה משכר דירה של כל בעלי הבתים במרכז העיר (כולל המשכירים לדיירים שאינם מלגאים) היה שקול לכארבע חמישיות מסכום המלגות. שיעורים אלו הם בתוך הטווח הרחב של הממצאים מהעולם.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
מלאי דירות ארצי של 83,580 דירות, מלאי של 10,690 דירות בת"א - המלאי הארצי יספיק ל-29.2 חודשים - בת"א הוא יספיק ל-4.5-5 שנים; היצע גדול - ביקוש קטן = ירידה במחירים
נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.
לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.
בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.
59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות, ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.
