בנק ישראל בדק כיצד מלגות הדיור לסטודנטים בי-ם הקפיצו את השכירות
בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחנו כיצד חלוקת מלגות לסטודנטים השפיעה על מחירי הדיור בעיר - בשנים 2006–2011 הוענקו מלגות לסטודנטים שהתגוררו בשכירות במרכז ירושלים במטרה לעודד התחדשות עירונית, ואלו הביאו לגידול ניכר של מספר הסטודנטים באזור.
בבנק ישראל מסבירים כי אחת הסוגיות העומדות על הפרק בעת הנהגת תכניות סיוע בדיור היא השפעתן על מחירי הדירות ועל שכר הדירה של המוטבים והאחרים, ומכאן גם על האפשרויות של אוכלוסיית היעד ושאר הציבור לזכות בפתרונות דיור ראויים. בין השאר עולה השאלה האם, ובאיזו מידה, הסיוע למוטבים מתגלגל לידי המוכרים/המשכירים.
בשנים 2006–2011 העניקה הרשות לפיתוח ירושלים מלגות לסטודנטים שהתגוררו בשכירות במרכז ירושלים במטרה לעודד התחדשות עירונית, ואלו הביאו לגידול ניכר של מספר הסטודנטים באזור (המוערך בכ-900 סטודנטים). המלגה לסטודנט פחתה מ-6,600 שקל לשנה בתחילת התוכנית ל-3,400 שקל בסופה, היא היוותה קרוב לרבע משכר הדירה לסטודנט לקראת סוף התוכנית.
במחקר משותף שערכו נעם זוסמן מבנק ישראל ודורון סייג מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נבחנה התחלקות המלגות בין השוכרים לבין המשכירים. בסיס הנתונים למחקר מורכב ממידע לשנים 2000–2012, ברובו המכריע מודעות להשכרה וכן סקר שכר הדירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כמו גם נתונים מינהליים על מקבלי המלגות ושכר הדירה ששילמו.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נבחן ההפרש בין שכר הדירה (בניכוי מאפייני הדירה) במרכז העיר בתקופת הענקת המלגות לשכר הדירה שם בתקופות אחרות, לבין הפרש זה באותם מועדים בשכונות יהודיות אחרות בבירה או בסמיכות למרכז העיר (להלן שכונות ההשוואה). ההפרש בין ההפרשים מלמד אותנו על השפעת המלגות על שכר הדירה היחסי במרכז העיר.
המחקר מלמד – בהנחה שהשינוי בשכר הדירה בפועל בשכונות השונות בירושלים היה זהה לשינוי בשכר הדירה המבוקש – שבתקופות סביב כניסת/ביטול תכנית המלגות, במהלכן עלה/ירד (בהתאמה) שכר הדירה במרכז העיר בכ-7%-4% יחסית לשכונות ההשוואה, שיעור גלגול המלגות לידי בעלי הבתים של המלגאים נע בין חמישית לשתי חמישיות. המלגות הביאו לעליית שכר הדירה במרכז העיר גם של אלו שאינם מלגאים (שהיוו כשתי חמישיות מהשוכרים במרכז העיר), כך שהגידול בהכנסה משכר דירה של כל בעלי הבתים במרכז העיר (כולל המשכירים לדיירים שאינם מלגאים) היה שקול לכארבע חמישיות מסכום המלגות. שיעורים אלו הם בתוך הטווח הרחב של הממצאים מהעולם.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- שכר הדירה דווקא ירד בעשור האחרון - בדיקה
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
הדמית הפרויקט. קרדיט: משרד כנען שנהב אדריכליםאושרה תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה; מה המחירים בעיר?
התוכנית כוללת הקמת כ-2,650 יחידות דיור - מתוכן דיור להשכרה לטווח ארוך, שטחי ציבור, שטחי תעסוקה ומסחר ושטחים פתוחים
כפר יונה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מרכז, בראשות עו"ד מיכה גדרון, החליטה לאשר תוכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בצפון כפר יונה. התוכנית, שהוגשה על ידי חברת שיכון ובינוי בשיתוף ובתיאום עם עיריית כפר יונה, הינה על שטח כולל של כ-340 דונם, והיא ממוקמת מצפון לכביש 57 (דרך העצמאות) בכפר יונה.
התוכנית מהווה תכנון מחדש לשכונה מאושרת במקום ומביאה לידי ביטוי מגמות תכנון עדכניות תוך ציפוף שכונת המגורים, עירוב שימושים, יצירת רשת דרכים ושבילים להולכי רגל ושבילי אופניים ופריסת שימושים ציבוריים בשכונה. התוכנית כוללת כ-2,650 יחידות דיור, שיוקמו במבנים של עד 16 קומות לאורך כביש 57, ובמרכז ובקצה השכונה בבינוי מרקמי.
מתוך כלל יחידות הדיור, 100 יוקצו לטובת השכרה לטווח ארוך. התוכנית כוללת תמהיל יחידות דיור מגוון שיתאים לאוכלוסיות שונות הכולל 30% יח"ד קטנות בשטח כולל של 55-80 מ"ר. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת שטחי ציבור ושטח ציבורי פתוח נרחב במרכז השכונה, שטחי תעסוקה ומסחר בפנים השכונה ולאורך כביש 57 הצפוי להפוך לרחוב עירוני פעיל לאחר סלילת כביש עוקף 57.
התוכנית משלימה חיבורים נחוצים בין השכונות הקיימות בישוב מצפון לכביש 57.
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מרכז, עו"ד מיכה גדרון: "כפר יונה מצויה בפיתוח מואץ בשנים האחרונות. התוכנית שאושרה הינה אחת ממספר תוכניות לשכונות מגורים גדולות ואזורי תעסוקה ומסחר המקודמות בכפר יונה".
- דלק נכסים קונה 50% מטריו שרונה תמורת 87.5 מיליון שקל
- 130% ב-7 שנים - התשואה של זוכי מחיר למשתכן בכפר יונה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתכננת מחוז מרכז במינהל התכנון, טלילה הראל: "מדובר בתכנון מחדש לתוכנית מאושרת לשכונת מגורים שתוכננה בצפיפות יחידות דיור נמוכה. התוכנית מכפילה את היקף יחידות הדיור בשכונה ומתאימה את תכנונה למגמות התכנון העדכניות באמצעות
תכנון שכונה הליכתית הכוללת רשת רחובות ושבילים ענפה, עירוב שימושים ויצירת חזית פעילה לאורך הרחוב המרכזי בשכונה ולאורך רחוב העצמאות, פריסת שטחי ציבור שכונתיים ועירונים בכל מרחבי השכונה ויצירת תמהיל יח"ד מגוון הנותן פתרון דיור לכלל האוכלוסייה".
