בנק ישראל בדק כיצד מלגות הדיור לסטודנטים בי-ם הקפיצו את השכירות
בנק ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחנו כיצד חלוקת מלגות לסטודנטים השפיעה על מחירי הדיור בעיר - בשנים 2006–2011 הוענקו מלגות לסטודנטים שהתגוררו בשכירות במרכז ירושלים במטרה לעודד התחדשות עירונית, ואלו הביאו לגידול ניכר של מספר הסטודנטים באזור.
בבנק ישראל מסבירים כי אחת הסוגיות העומדות על הפרק בעת הנהגת תכניות סיוע בדיור היא השפעתן על מחירי הדירות ועל שכר הדירה של המוטבים והאחרים, ומכאן גם על האפשרויות של אוכלוסיית היעד ושאר הציבור לזכות בפתרונות דיור ראויים. בין השאר עולה השאלה האם, ובאיזו מידה, הסיוע למוטבים מתגלגל לידי המוכרים/המשכירים.
בשנים 2006–2011 העניקה הרשות לפיתוח ירושלים מלגות לסטודנטים שהתגוררו בשכירות במרכז ירושלים במטרה לעודד התחדשות עירונית, ואלו הביאו לגידול ניכר של מספר הסטודנטים באזור (המוערך בכ-900 סטודנטים). המלגה לסטודנט פחתה מ-6,600 שקל לשנה בתחילת התוכנית ל-3,400 שקל בסופה, היא היוותה קרוב לרבע משכר הדירה לסטודנט לקראת סוף התוכנית.
במחקר משותף שערכו נעם זוסמן מבנק ישראל ודורון סייג מהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נבחנה התחלקות המלגות בין השוכרים לבין המשכירים. בסיס הנתונים למחקר מורכב ממידע לשנים 2000–2012, ברובו המכריע מודעות להשכרה וכן סקר שכר הדירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כמו גם נתונים מינהליים על מקבלי המלגות ושכר הדירה ששילמו.
- רנט איט ומגדל רוכשות 75% מפרויקט השכרה לטווח ארוך באשדוד
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נבחן ההפרש בין שכר הדירה (בניכוי מאפייני הדירה) במרכז העיר בתקופת הענקת המלגות לשכר הדירה שם בתקופות אחרות, לבין הפרש זה באותם מועדים בשכונות יהודיות אחרות בבירה או בסמיכות למרכז העיר (להלן שכונות ההשוואה). ההפרש בין ההפרשים מלמד אותנו על השפעת המלגות על שכר הדירה היחסי במרכז העיר.
המחקר מלמד – בהנחה שהשינוי בשכר הדירה בפועל בשכונות השונות בירושלים היה זהה לשינוי בשכר הדירה המבוקש – שבתקופות סביב כניסת/ביטול תכנית המלגות, במהלכן עלה/ירד (בהתאמה) שכר הדירה במרכז העיר בכ-7%-4% יחסית לשכונות ההשוואה, שיעור גלגול המלגות לידי בעלי הבתים של המלגאים נע בין חמישית לשתי חמישיות. המלגות הביאו לעליית שכר הדירה במרכז העיר גם של אלו שאינם מלגאים (שהיוו כשתי חמישיות מהשוכרים במרכז העיר), כך שהגידול בהכנסה משכר דירה של כל בעלי הבתים במרכז העיר (כולל המשכירים לדיירים שאינם מלגאים) היה שקול לכארבע חמישיות מסכום המלגות. שיעורים אלו הם בתוך הטווח הרחב של הממצאים מהעולם.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
