מרגיז: 7 סיפורים של דיירים סרבנים בפינוי בינוי - שיותירו אתכם פעורי פה
יותר ויותר עסקאות של תמ"א 38 ומיזמים של פינוי בינוי זוכים לאישור השבוע דיווחנו על
במסגרת מיזמי התחדשות עירונית הדיירים הם לרוב המרוויחים הגדולים לא פעם הם עוזבים דירת שיכון מתפוררת וקטנה ומקבלים במקומה דירה גדולה משמעותית, בקומה גבוהה יותר, עם חניה (או שתיים), מעלית ומרפסת שמש. אך למרות התמורות הרבות, כמעט כל פרויקט סובל מדייר אחד שלא מוכן לחתום, כל אחד וסיבותיו. Bizportal ליקט 7 סיפורים הזויים של דיירים סרבנים:
רועי צרלין, מנהל מחלקת התחדשות עירונית של קבוצת גבאי, המקימה 14 מייזמי פינוי בינוי באזור המרכז הכוללים כ-2,000 דירות, סיפק מספר מקרים שמותירים את הפה פעור:
1. בין לילה נבנו דירות גן : בפרויקט פינוי בינוי ברחוב אילת בבת ים, במסגרתו יפונו 192 דירות וייבנו 800, הציבה החברה שלטים לקידום הפרויקט. שבועיים לאחר מכן 5 דירות הקרקע בפרויקט סיפחו 20-30 מ"ר מהקרקע של השטח המשותף, לא פעם כזו שלא גובלת לגמרי בשטחן, שמו יריעות יוטה ואמרו שמאחר וברשותם דירות גן הם לא יחתמו על ההסכם כל עוד לא יובטחו להם דירות גן גדולות משמעותית. כמובן שהבקשה נדחתה כי מעשיהם מנוגד לחוק.
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
2. אי אפשר בלי בריכת שחייה : בפרויקט ארלוזורוב בפתח תקווה, במסגרתו יוקמו 66 דירות במקום 18 שיפונו, דייר אמר שאם לא תהיה בריכת שחייה על הגג הוא לא יחתום על ההסכם. החברה הבהירה לדייר שהדבר לא ישים ולא הגיוני והוא "ירד מהעץ".
3. החדר הוירטואלי : בפרויקט ז'בוטינסקי בפתח תקווה, במסגרתו יוקמו 578 דירות, במקום 144, דייר הכין כלונסאות ליציקת בטון כדי להרחיב את הדירה, עבודה המוערכת בהוצאה של כ-6,000 שקל. במשא ומתן דרש הדייר פיצוי של חצי מיליון שקל עבור עוד חדר. החברה הסכימה לפצותו על הברזלים. הדייר עדיין לא חתם והוצא לו מכתב שלישי המאשים אותו בסחיטה.
4. אם אפשר לקבל עוד כסף, אז למה לא? בפרויקט בשכונת הלפרין בנתניה, עם תב"ע מאושרת לבניית 66 דירות, במקום 16 הדירות הקיימות, דייר דרש 200 אלף דולר, למה? ככה! לדבריו היזמים ירוויחו הרבה מאוד כסף. כדי לסבר את האוזן, דירתו שווה כמיליון שקל. הנושא כרגע נמצא במשא ומתן והדייר יצטרך להסביר מדוע מגיע לו לצאת לפנסיה.
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- תושבי רחוב ארנון ניצחו - הפרויקט לא יסתיר את הנוף לים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
5. שתיים במחיר של אחת : בפרויקט במרכז תל אביב, פנתה החברה לבניין הסמוך לבניין שבבעלותה בבקשה לבצע שיתוף פעולה תכנוני להריסה ובנייה מחדש של שני הבניינים. שני אחים שבבעלותם דירה בבניין דרשו לקבל שתי דירות בתמורה לדירתם כי הם שני אחים ומגיע לכל אחד מהם דירה משלו. החברה הסבירה להם שמיסויים ומשפטים הדבר אינו ישים, בסוף הם זכו לשיפור במפרט שהסתכם בכ-10 אלף שקל.
איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, המקימה פרויקט של פינוי בינוי בשכונת יוספטל ברמת השרון, במסגרתה יפונו 168 דירות ויוקמו 588 דירות ב-4 מגדלים, מספק אנקדוטה מעניינת:
6. דרש דירה, חטף מכה קשה : דייר אשר בבעלותו 1/24 מדירה בפרויקט דרש לקבל בתמורה לפינוי דירה חדשה. הנושא נדון בבית המשפט ונפסק נגד הדייר הסרבן סכום חריג של מיליון שקל (מלוא סכום התביעה) וכן הוצאות משפט של 120 אלף שקל.
עומר גוגנהיים, מנהל חברת אשדר בוטיק מספק סיפור ממש לא שיגרתי בפרויקט תמ"א 38(2) (הריסה ובנייה מחדש) ברמת גן:
7. מספר המזל : דייר מבוגר, אשר רכש יחד עם אביו את הדירה בילדותו, גר בדירה ובבניין הנושאים את אותו המספר, אשר מהווה את מספר המזל שלו. לא רק זאת , גם בגוש ובחלקה מופיע מספר זה. הדייר סירב לחתום על דירה שאינה ממוספרת באותו המספר. לכאורה ניתן היה לאפשר לדייר לגור באותה הקומה עם מספר דירה זהה, אך מאחר ובקומת הקרקע מוסיפים דירות גן הדבר אינו מתאפשר והוא לא מוכן לעבור לקומה אחרת. כרגע מתנהל משא ומתן בין הצדדים ובמידה והנושא לא ייפתר תעשה פנייה למפקחת על הבניינים המשותפים.
- 12.יאיר 18/09/2015 13:13הגב לתגובה זומדיירים נעל קומת הקרקע אז תפסיקו לגלגל עניים למעשה הדירות מעל צריכים לפצות את בעלי דירות הקרקע
- 11.לירון 02/02/2015 15:06הגב לתגובה זוואף אחד לא חייב להיעתר לבקשות קבלנים לתמ"א. ואם מישהו לא רוצה ולא משנה סיבותיו ההזויות יותר או ההזויות פחות , זוהי זכותו המלאה.
- ניר - שמאי מקרקעין 04/02/2015 10:30הגב לתגובה זואתה מוזמן לבחון את כל הפסיקות הקיימות בנושא - (כמעט) תמיד הדייר הסרבן יחטוף קנס עצום - ולא משנה בכלל מה סיבת סירובו!!!
- 10.מיקי 01/02/2015 16:40הגב לתגובה זולמה אין כתבה שהיזמים מחתימים את כל הדיירים למעט אלו שבקומת הקרקע והופכים אותם לסרבנים בעל כורחם, מאחר ובא להם את דירות הגן לעצמם מבלי לתת תמורה הולמת לעצם המיקום בקומת הקרקע (תוספת ליזם של לפעמים מאות אלפי שקלים), כשבתמורה מציעים לבעל הדירה תוספת קומה אחת, כלומר מעבר מקומת קרקע לקומה ראשונה שאין לה כל משמעות כלכלית. ואין אף יזם שמוכן שבעלי הדירה ישארו בקומת הקרקע, כפי שהיה קורה במידה והיו מחזקים את הבניין במקום הריסתו. זו כתבה מגמתית שמציגה רק צד אחד של המטבע. שיקום רשם מקרקעין אחד עם יושרה וייתקן את העוול הקיים.
- 9.אהרון 01/02/2015 07:42הגב לתגובה זו1) מעניין שאף פעם לא כתבת על דייר סרבן שהוא צודק , אין "חיה כזאת" ?
- 8.ajoy 31/01/2015 22:35הגב לתגובה זועד שהועדות והמפקחות -לא יתנו בראש לדיירים הזויים המכסים טענותיהם בטענות סרק- תמא 38 1 ן-2 לא יזוזו.
- 7.אשר 31/01/2015 19:46הגב לתגובה זומול הקניון מצלאווי לטיפולך המהיר מה קורה עם זהכמה זמן עוד נחכה הנרי אזולאי מה חדש להזדרז לפני שאזדקן זה כבר יותר מעשר שנים מי שלא רוצה לחתום לתבוע אותו
- 6.אזרח מדינת עולם 3 31/01/2015 13:51הגב לתגובה זומה עושה לשכונה קטנה ושלווה עם כביש כניסה ויציאה יחיד שילוש כמות הדיירים בשכונה ? מה זה עושה לתשתיות התחבורה , החינוך והביוב , ומה איכות החיים של הבניינים השכנים לפרוייקט בזמן הבניה . וכמובן אולי תספרו כמה רווח נשאר ליזם\קבלן אחרי הפרוייקט ?
- תומר 31/01/2015 15:48הגב לתגובה זוהיזם לוקח על עצמו סיכון אדיר ואין שום סיבה שלא ירוויח, מספיק כבר להיות חמדנים עם עין צרה, אנשים מוותרים על דירת חירבה מתפרקת ומקבלים דירה חדשה וגדולה משמעותית, אף פעם לא מספיק להם. ולגבי התשתיות, נכון המדינה הזאת צפופה והתחבורה הציבורית מזופתת, אבל אני מעדיף שהמדינה הזאת תהיה צפויה יותר מאשר שאנשים ימותו ברעידת אדמה או בנפילה של טיל, עניין של סדר עדיפויות
- 5.יבובו 30/01/2015 16:17הגב לתגובה זוקבלנים, מנסה עכשיו בעקיפין ממותן( יודע ובטוח שלא יפורסם)!!!!
- 4.יבובו 30/01/2015 15:36הגב לתגובה זוקבלנים, מנסה עכשיו בעקיפין ממותן( יודע ובטוח שלא יפורסם)!!!!
- 3.נו וכשמצליח עוד דירות יוקרה? עוד בעלבתים נצלנים? (ל"ת)אין פתרון לעניים 30/01/2015 14:37הגב לתגובה זו
- 2.תכתבו על היזמים תחמנים ולא על דיירים (ל"ת)שרית 30/01/2015 13:47הגב לתגובה זו
- 1.אייל 30/01/2015 11:02הגב לתגובה זוולא חסרים קבלנים רמאים
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
יעקב אטרקצ׳י אומר כי אאורה צפויה לעבור את רף ה-1,000 מכירות השנה ומדגיש את שינוי המגמה בשוק: “הציבור כבר לא יכול לקנות בתל אביב - הוא הולך לאיפה שהוא יכול״; על הפרויקטים בתכנון ובביצוע שמגיעים לכ-6 מיליארד שקל צפוי: ״הצבר שלנו יציב מאוד, יש לנו אמון מלא מהבנקים והמוסדיים״
אאורה אאורה 1.38% העוסקת ביזום ובנייה למגורים בישראל ומזרח אירופה ובנדל"ן מניב מציגה רווח נקי של 183 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה, לגבי קצב המכירות מנכ״ל החברה יעקב אטרקציי מציין: ״נעבור את רף ה-1,000 דירות השנה״. בשיחה עם ביזפורטל הוא מוסיף כי ״הפיזור שלנו עשה את ההבדל״. לדבריו, שינוי המגמה בשוק המגורים מורגש היטב: ״תל אביב אאוט - פריפריה אין. המחירים בתל אביב גבוהים מדי, הציבור הרחב כבר לא יכול לקנות שם דירה. אז הוא הולך לאיפה שהוא יכול. מי שיכול לקנות בפריפריה הקרובה קונה, ומי שלא - בפריפריה רחוקה”.
מתחילת השנה מכרה אאורה 840 דירות, כולל 39 לאחר תאריך המאזן. מדובר על קצב מכירות גבוהה ביחס לחברות אחרות בענף. אטרקצ׳י אומר כי הביקושים לדירות של החברה הם ׳אורגניים׳ כלומר משקי בית שצריכים דירה כדי לגור בה, ולא משקיעים שמחפשים תשואה. ״אנחנו פונים לקהל אמיתי שבא לגור, זוגות צעירים ומשפרי דיור. אנחנו פחות פונים למשקיעים, וזה חלק מהיתרון שלנו בתקופה שבה המשקיעים לא ממהרים לקנות״.
אתמול הודיעו לזוכים בהגרלת ״דירה בהנחה״ על זכייתם - לגבי ההגרלות אטרקצ׳י מציין כי: ״ניגשו 130 אלף משפחות, וזכו רק כמה אלפים בודדים. מעל 120 אלף איש נשארו בלי דירה״, ״צריך להוסיף לזה את הודעת המדינה על הפסקת התכניות הממשלתיות באזורי הביקוש, מי שלא זכה, ורובם לא זכו - כנראה יתחיל לרדת מהגדר ולחפש דירה. זה משנה את הדינמיקה״.
במקביל, אטרקצ׳י מתאר שוני משמעותי בין אזורי הארץ: “ב-2025 היו לנו ביקושים עצומים באופקים, בלוד, בחדרה, בנתניה ובירוחם - ככל שאתה מתרחק מתל אביב זה עובד טוב יותר. מי שמרוכז רק בתל אביב בבעיה. הפיזור שלנו עשה את ההבדל״.
- המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
- המסר הכפול שבמבצע "דירה בביטחון" של אאורה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי הצבר?
אחד הנתונים הבולטים בדוחות הוא היקף הרווח הגולמי שטרם הוכר מפרויקטים שכבר יצאו לביצוע, מדובר על כ-3.7 מיליארד שקל. כאשר מצרפים את הפרויקטים שמתוכננים להתחיל בשנה הקרובה, נתון זה מגיע לכ-6 מיליארד שקל רווח גולמי עתידי. אטרקצ׳י אומר בזהירות: ״אין עסק בלי סיכון. מי שיגיד לך שאין סיכון - משקר. היו לנו בשנתיים האחרונות עליות במחירי הביצוע, אחרי השביעי באוקטובר זה עלה, אבל היום זה התייצב. אין ירידה עדיין, אבל גם אין עלייה. סיכון אחד ירד מהשולחן”, לגבי הסיכון המימוני הוא משיב: ״המימון פחות משפיע אצלנו בגלל שאנחנו בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית ואין לנו את מרכיב קרקע״.
