מרגיז: 7 סיפורים של דיירים סרבנים בפינוי בינוי - שיותירו אתכם פעורי פה
יותר ויותר עסקאות של תמ"א 38 ומיזמים של פינוי בינוי זוכים לאישור השבוע דיווחנו על
במסגרת מיזמי התחדשות עירונית הדיירים הם לרוב המרוויחים הגדולים לא פעם הם עוזבים דירת שיכון מתפוררת וקטנה ומקבלים במקומה דירה גדולה משמעותית, בקומה גבוהה יותר, עם חניה (או שתיים), מעלית ומרפסת שמש. אך למרות התמורות הרבות, כמעט כל פרויקט סובל מדייר אחד שלא מוכן לחתום, כל אחד וסיבותיו. Bizportal ליקט 7 סיפורים הזויים של דיירים סרבנים:
רועי צרלין, מנהל מחלקת התחדשות עירונית של קבוצת גבאי, המקימה 14 מייזמי פינוי בינוי באזור המרכז הכוללים כ-2,000 דירות, סיפק מספר מקרים שמותירים את הפה פעור:
1. בין לילה נבנו דירות גן : בפרויקט פינוי בינוי ברחוב אילת בבת ים, במסגרתו יפונו 192 דירות וייבנו 800, הציבה החברה שלטים לקידום הפרויקט. שבועיים לאחר מכן 5 דירות הקרקע בפרויקט סיפחו 20-30 מ"ר מהקרקע של השטח המשותף, לא פעם כזו שלא גובלת לגמרי בשטחן, שמו יריעות יוטה ואמרו שמאחר וברשותם דירות גן הם לא יחתמו על ההסכם כל עוד לא יובטחו להם דירות גן גדולות משמעותית. כמובן שהבקשה נדחתה כי מעשיהם מנוגד לחוק.
- פרויקט תמ״א 38 ייצא לדרך: "לא הוכחה פגיעה ממשית"
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
2. אי אפשר בלי בריכת שחייה : בפרויקט ארלוזורוב בפתח תקווה, במסגרתו יוקמו 66 דירות במקום 18 שיפונו, דייר אמר שאם לא תהיה בריכת שחייה על הגג הוא לא יחתום על ההסכם. החברה הבהירה לדייר שהדבר לא ישים ולא הגיוני והוא "ירד מהעץ".
3. החדר הוירטואלי : בפרויקט ז'בוטינסקי בפתח תקווה, במסגרתו יוקמו 578 דירות, במקום 144, דייר הכין כלונסאות ליציקת בטון כדי להרחיב את הדירה, עבודה המוערכת בהוצאה של כ-6,000 שקל. במשא ומתן דרש הדייר פיצוי של חצי מיליון שקל עבור עוד חדר. החברה הסכימה לפצותו על הברזלים. הדייר עדיין לא חתם והוצא לו מכתב שלישי המאשים אותו בסחיטה.
4. אם אפשר לקבל עוד כסף, אז למה לא? בפרויקט בשכונת הלפרין בנתניה, עם תב"ע מאושרת לבניית 66 דירות, במקום 16 הדירות הקיימות, דייר דרש 200 אלף דולר, למה? ככה! לדבריו היזמים ירוויחו הרבה מאוד כסף. כדי לסבר את האוזן, דירתו שווה כמיליון שקל. הנושא כרגע נמצא במשא ומתן והדייר יצטרך להסביר מדוע מגיע לו לצאת לפנסיה.
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- משכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
5. שתיים במחיר של אחת : בפרויקט במרכז תל אביב, פנתה החברה לבניין הסמוך לבניין שבבעלותה בבקשה לבצע שיתוף פעולה תכנוני להריסה ובנייה מחדש של שני הבניינים. שני אחים שבבעלותם דירה בבניין דרשו לקבל שתי דירות בתמורה לדירתם כי הם שני אחים ומגיע לכל אחד מהם דירה משלו. החברה הסבירה להם שמיסויים ומשפטים הדבר אינו ישים, בסוף הם זכו לשיפור במפרט שהסתכם בכ-10 אלף שקל.
איציק ברוך, בעלי קבוצת יובלים, המקימה פרויקט של פינוי בינוי בשכונת יוספטל ברמת השרון, במסגרתה יפונו 168 דירות ויוקמו 588 דירות ב-4 מגדלים, מספק אנקדוטה מעניינת:
6. דרש דירה, חטף מכה קשה : דייר אשר בבעלותו 1/24 מדירה בפרויקט דרש לקבל בתמורה לפינוי דירה חדשה. הנושא נדון בבית המשפט ונפסק נגד הדייר הסרבן סכום חריג של מיליון שקל (מלוא סכום התביעה) וכן הוצאות משפט של 120 אלף שקל.
עומר גוגנהיים, מנהל חברת אשדר בוטיק מספק סיפור ממש לא שיגרתי בפרויקט תמ"א 38(2) (הריסה ובנייה מחדש) ברמת גן:
7. מספר המזל : דייר מבוגר, אשר רכש יחד עם אביו את הדירה בילדותו, גר בדירה ובבניין הנושאים את אותו המספר, אשר מהווה את מספר המזל שלו. לא רק זאת , גם בגוש ובחלקה מופיע מספר זה. הדייר סירב לחתום על דירה שאינה ממוספרת באותו המספר. לכאורה ניתן היה לאפשר לדייר לגור באותה הקומה עם מספר דירה זהה, אך מאחר ובקומת הקרקע מוסיפים דירות גן הדבר אינו מתאפשר והוא לא מוכן לעבור לקומה אחרת. כרגע מתנהל משא ומתן בין הצדדים ובמידה והנושא לא ייפתר תעשה פנייה למפקחת על הבניינים המשותפים.
- 12.יאיר 18/09/2015 13:13הגב לתגובה זומדיירים נעל קומת הקרקע אז תפסיקו לגלגל עניים למעשה הדירות מעל צריכים לפצות את בעלי דירות הקרקע
- 11.לירון 02/02/2015 15:06הגב לתגובה זוואף אחד לא חייב להיעתר לבקשות קבלנים לתמ"א. ואם מישהו לא רוצה ולא משנה סיבותיו ההזויות יותר או ההזויות פחות , זוהי זכותו המלאה.
- ניר - שמאי מקרקעין 04/02/2015 10:30הגב לתגובה זואתה מוזמן לבחון את כל הפסיקות הקיימות בנושא - (כמעט) תמיד הדייר הסרבן יחטוף קנס עצום - ולא משנה בכלל מה סיבת סירובו!!!
- 10.מיקי 01/02/2015 16:40הגב לתגובה זולמה אין כתבה שהיזמים מחתימים את כל הדיירים למעט אלו שבקומת הקרקע והופכים אותם לסרבנים בעל כורחם, מאחר ובא להם את דירות הגן לעצמם מבלי לתת תמורה הולמת לעצם המיקום בקומת הקרקע (תוספת ליזם של לפעמים מאות אלפי שקלים), כשבתמורה מציעים לבעל הדירה תוספת קומה אחת, כלומר מעבר מקומת קרקע לקומה ראשונה שאין לה כל משמעות כלכלית. ואין אף יזם שמוכן שבעלי הדירה ישארו בקומת הקרקע, כפי שהיה קורה במידה והיו מחזקים את הבניין במקום הריסתו. זו כתבה מגמתית שמציגה רק צד אחד של המטבע. שיקום רשם מקרקעין אחד עם יושרה וייתקן את העוול הקיים.
- 9.אהרון 01/02/2015 07:42הגב לתגובה זו1) מעניין שאף פעם לא כתבת על דייר סרבן שהוא צודק , אין "חיה כזאת" ?
- 8.ajoy 31/01/2015 22:35הגב לתגובה זועד שהועדות והמפקחות -לא יתנו בראש לדיירים הזויים המכסים טענותיהם בטענות סרק- תמא 38 1 ן-2 לא יזוזו.
- 7.אשר 31/01/2015 19:46הגב לתגובה זומול הקניון מצלאווי לטיפולך המהיר מה קורה עם זהכמה זמן עוד נחכה הנרי אזולאי מה חדש להזדרז לפני שאזדקן זה כבר יותר מעשר שנים מי שלא רוצה לחתום לתבוע אותו
- 6.אזרח מדינת עולם 3 31/01/2015 13:51הגב לתגובה זומה עושה לשכונה קטנה ושלווה עם כביש כניסה ויציאה יחיד שילוש כמות הדיירים בשכונה ? מה זה עושה לתשתיות התחבורה , החינוך והביוב , ומה איכות החיים של הבניינים השכנים לפרוייקט בזמן הבניה . וכמובן אולי תספרו כמה רווח נשאר ליזם\קבלן אחרי הפרוייקט ?
- תומר 31/01/2015 15:48הגב לתגובה זוהיזם לוקח על עצמו סיכון אדיר ואין שום סיבה שלא ירוויח, מספיק כבר להיות חמדנים עם עין צרה, אנשים מוותרים על דירת חירבה מתפרקת ומקבלים דירה חדשה וגדולה משמעותית, אף פעם לא מספיק להם. ולגבי התשתיות, נכון המדינה הזאת צפופה והתחבורה הציבורית מזופתת, אבל אני מעדיף שהמדינה הזאת תהיה צפויה יותר מאשר שאנשים ימותו ברעידת אדמה או בנפילה של טיל, עניין של סדר עדיפויות
- 5.יבובו 30/01/2015 16:17הגב לתגובה זוקבלנים, מנסה עכשיו בעקיפין ממותן( יודע ובטוח שלא יפורסם)!!!!
- 4.יבובו 30/01/2015 15:36הגב לתגובה זוקבלנים, מנסה עכשיו בעקיפין ממותן( יודע ובטוח שלא יפורסם)!!!!
- 3.נו וכשמצליח עוד דירות יוקרה? עוד בעלבתים נצלנים? (ל"ת)אין פתרון לעניים 30/01/2015 14:37הגב לתגובה זו
- 2.תכתבו על היזמים תחמנים ולא על דיירים (ל"ת)שרית 30/01/2015 13:47הגב לתגובה זו
- 1.אייל 30/01/2015 11:02הגב לתגובה זוולא חסרים קבלנים רמאים
יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל
קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.
יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.
העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.
בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.
ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתא ל-40 שנה - בקרוב בישראל?
על ההלוואה הכי חשובה שתקחו בחיים ולמה דווקא הארכת התקופה שלה היא לא רעיון רע; וגם - מה התמהיל המומלץ לקראת הורדת הריבית?
חלק גדול מהציבור מתקשה "לגמור" את החודש. החזר המשכנתא הוא התשלום הגדול ביותר בתשלומים של משק בית, וההחזר עלה משמעותית בשנתיים האחרונות כי הריבית והאינפלציה עלו. אלו שממש לא יכלו לגמור את החודש פנו לבנקים והאריכו את המשכנתא. מדובר בעיקר על כאלו שלקחו משכנתא לפני שנים ויש להם יכולת להאריך - מי שלקח משכנתא ל-20 שנה לפני 5 שנים, ונותרו לו 15 שנה של תשלומים יכול להאריך ל-25-30 שנה וההחזר יפחת דרמטית. אבל מי שלקח לפני שנה ל-30 שנה לא יוכל לשפר משמעותית את ההחזרים.
הממחזרים-מאריכים נהנים מהפחתה של ההחזר, אבל אליה וקוץ בה - התקופה ארוכה יותר והריבית לרוב גבוה יותר. התוצאה היא שבסה"כ הלווים משלמים יותר, ועדיין - יש פה נוחות ולכן הרבה אנשים בוחרים במשכנתאות ארוכות ובוחרים למחזר. השאלה היותר חשובה ודרמטית בשוק המשכנתאות היא למה אין משכנתא ל-40 שנה? ואם מתעמקים בזה, אז למה בעצם אין משכנתא ל-50 שנה? יש מול ההלוואה בטוחה מאוד חזקה. הבנקים היו שמחים לתת הלוואות כאלו גם ל-50 שנים, הרגולטור עוצר את זה. האם הוא צודק?
החשש של המדינה מכך שאנשים יהיו עמוסים בחובות, שהם ישתעבדו להלוואות, שהשוק ייצא מאיזון - גם שוק המשכנתאות וגם שוק הדירות, הוא מוצדק, אבל אלו תהליכים הדרגתיים. בעבר היה ניתן לקחת משכנתא ל-20 שנה וזה עלה ל-25 שנים ולפני כעשור ל-30 שנה. אם אנשים יכולים לקנות דירה עם המשכנתא היא ל-40 שנה ולא יכולים אם היא ל-30 שנה, תנו להם להחליט - דווקא המגבלה על הבנקם לתת משכנתא מזיקה לציבור. הוא הולך לגופים חוץ בנקאיים להשלים את המימון ומשלם הרבה יותר ריבית. אם זה יהיה מוסדר ומסודר הריבית תהיה נמוכה.
בכל מקום שהרגולטור מתערב ומטיל מגבלה הוא "דופק" את הציבור. כשבנק ישראל מונע את 80/20 - מבצעי הקבלנים לכאורה כדי למנוע משבר מימוני, הוא בפועל, גורם להתייקרות המשכנתא. האנשים פונים לגופים חוץ בנקאיים או להלוואות שהן לא משכנתא ושם הריבית יקרה. 80/20 עזר לקבלנים להוריד את המימון שלהם, כי ברגע שיש להם לקוח ובטוחה שלו (דירה עתידית משועבדת) אזי הריבית נמוכה בכ-2%. הקבלן מרוצה כי הוזיל את הריבית, הלקוח מרוצה כי הוא משלם 80% בסוף הדרך. ההגבלה, בעצם ביטלה את הדרך לתת הנחה במסלול הזה. יש מסלולים נוספים, אבל זו דוגמה לאיך הרגולטור בא לברך ויצא מקלל.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובחזרה לאורך חיי המשכנתא. השאלה הבוערת כעת שדנו בה גם בבנק ישראל ובאוצר היא צריך להאריך את משך המשכנתא לתקופה של 40 שנים, זאת במקום לתקופה שהיא נמשכת כעת: 15-30 שנה?
