יש דבר כזה: דירות 4 חד' במרכז שנמכרו בפחות מ-1.28 מיליון שקל
כיום רכישת דירת 4 חדרים חדשה בפחות מ-1.5 מיליון שקל במרחק נסיעה של עד חצי שעה מתל אביב היא משימה כמעט בלתי אפשרית. אולם מי שיהיה מוכן להתפשר על דירה בבניין ישן יותר, שנבנה לרוב בשנות ה-80 וה-90, יצליח לרכוש את מושא חלומותיו במחיר שפוי יותר, אפילו עם מעלית.
Bizportal ליקט מאתר 'מידע נדל"ן' של רשות המיסים, מספר עסקאות של דירות 4 חדרים יד שנייה שנמכרו בחודש האחרון:
חולון
ברחוב קדושי קהיר 34, בשכונת נאות רחל, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 80 מ"ר, קומה 5 מתוך 12, ב-1.21 מיליון שקל
ראשון לציון
ברחוב דוידזון 2, בשכונת קדמת ראשון, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 97 מ"ר, קומה 4 מתוך 8, ב-1.185 מיליון שקל
פתח תקווה
ברחוב עין גנים 14, בשכונת עין גנים, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, ב-1.215 מיליון שקל
ברחוב רחל המשוררת 5, בשכונת עין גנים, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 96 מ"ר, קומה 1 מתוך 6, ב-1.184 מיליון שקל
כפר סבא
ברחוב גורדון 1, במרכז העיר, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 86 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ב-1.3 מיליון שקל
רחובות
בדרך יבנה 72, לא רחוק ממכון ויצמן, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 89 מ"ר, קומה 2 מתוך 5, ב-1.28 מיליון שקל
יבנה
ברחוב האמוראים 5, בשכונת נאות בגין, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 92 מ"ר, קומה 2 מתוך 8, במיליון שקל
נתניה
ברחוב אוסישקין 12, קרוב לטיילת, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 120 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ב-1.22 מיליון שקל
רמלה
ברחוב המגדל הלבן, ליד קניון עזריאלי, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 96 מ"ר, קומה 10 מתוך 18, בבניין שהושלם ב-2011, ב-1.02 מיליון שקל
- 1.בן אהרון 15/01/2014 10:26הגב לתגובה זולא מבין את הטעם האנין של הרוכשים. רק דירות חדשות נחשבות??? אם קונים דירה, הכוונה רק לחדש??? זה מה שמשתמע מהכותרת, מי שמוכן להתפשר על דירה יד שניה, יוכל למצוא דירות הסביבות המיליון אבל הוא צריך להתפשר....
- אנונימי 15/01/2014 13:14הגב לתגובה זונמכרות במחיר שווה ערך ל 130 משכורות ממוצעות.. הטעם "האנין" של הרוכשים בסהכ אומר שאם כבר אני משלם מיליון פלוס לדירה, לפחות שתהיה חדשה ובמיקום נורמאלי.. אז מבחינתך מיליון שקל על דירה יד שניה בשיכון רכבת בשדרות, זה מחיר שפוי ולא אנין...
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותהמהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות
לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע,
במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.
המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל
בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.
בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.
הסיכונים הנלווים
אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף.
לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות
לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.
- האם הסכם ממון מאפשר לבני זוג להחזיק שתי נחלות?
- המשפחה מכפר טרומן הפסידה שוב - הפינוי ייצא לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי
השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.
