גלי דולב: "נותנים כיום מענה למצוקה של לפני 5 שנים - המחסור בדירות יחמיר"
בחודש שעבר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב להפקדה את
האדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, העומדת מאחורי ניהול הפרויקט, מתארת בשיחה עם Bizportal את הקשיים התכנוניים הניצבים בפני המדינה בתחום בדגש על תחום ההתחדשות העירונית.
דולב מסבירה כי במתחם דפנה התושבים התארגנו ומנסים קרוב ל-10 שנים להוציא את הפרויקט לפועל "אליי פנו לפני 7 שנים, במהלך אותה התקופה כל שני בניינים פנו לאדריכל אחר, אז באתי ואמרתי שצריך לשנות גישה ולראות את הדברים בראייה כוללת, להפריש ולתת חזרה לציבור על ידי בניית מבנים ציבוריים ושטחים פתוחים. לאט לאט הצלחנו לצאת בתוכנית מוכרזת, מדובר במאמץ משותף של עיריית תל אביב ומשרד הבינוי והשיכון, הם עזרו לעגלה לזוז."
- האם אנחנו שוב מריחים בועה?
- אין AI בלי אנרגיה - האם המהפכה בדרך להיעצר בגלל חסמים באנרגיה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אנחנו רואים תהליכי התחדשות עירונית במרכז בלבד, נראה שהמדינה מסירה מעצמה כל אחריות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה
"המדינה צריכה לתקצב בעצמה פרויקטים של התחדשות עירונית לאורך השבר הסורי אפריקני, היכן שהסיכוי לרעידות אדמה גבוה יותר ואין שום היתכנות כלכלית, היא חייבת לקחת אחריות. חלק גדול מהקשיים נובע מהקונפליקט בין רשויות התכנון השונות ובין הרשויות המקומיות לשלטון המרכזי. ישנן רשויות מקומיות שמעדיפות רק תמ"א 38, אך הבעיה היא שזה מוסיף רק 4-5 דירות, לעומת יוזמה של פינוי בינוי התורמת הרבה יותר יחידות דיור, אך דורשת הרבה יותר אומץ ושינוי חשיבה. ככל שיראו יותר פרויקטים של פינוי בינוי בשטח כך רשויות מקומיות יצברו יותר ביטחון לצאת בפרויקטים, זה כמו שתינוק מתחיל ללכת. המדינה חייבת לתמרץ כלכלית רשויות מקומיות כדי שייצאו ליוזמות של התחדשות עירונית, אך שמיכת התקציב קצרה מדיי."
קבינט הדיור ומשרד הבינוי והשיכון יוצאים בהכרזות שאוטוטו מחירי הדירות ירדו ב-15% בעקבות תוכניות הדיור הגרנדיוזיות, אך לאחר זינוק מחירים של 70% בחמש שנים רבים סקפטיים לגבי יכולתם באמת להשפיע
"הבעיה הבסיסית שלנו היא שאנחנו אחת מהמדינות הצפופות ביותר בעולם, הריבוי הטבעי הגדול, אך המבורך, מקשה לתכנן ולבצע גם כשהתוכנית תוכננה לא פעם ניתן לבצעה כי התשתיות לא התפתחו בהתאם מאחר ולא הופרש להן תקציב, לכן כל כך הרבה תוכניות נתקעות. תהליך פינוי מחנות צה"ל לדוגמה הוא כל כך מורכב, נמצא בעבודה כבר יותר מעשר שנים וספק אם יושלם גם בעוד עשור. בעקבות הגידול באוכלוסייה צריך כל הזמן להגדיל את מלאי הדירות, כיום נמצאים במרוץ לתת מענה לצרכים של לפני חמש שנים, העיכוב בפיתוח במרכז גם החמיר את המחסור, צריך לזכור שכל התוכניות שיוצאות לדרך כיום יושלמו רק בעוד 5 שנים, לכן המחסור בדירות רק יחמיר בשנים הקרובות."
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- שדה נדל"ן: "השוק הישראלי עוד לא הבין את ה-DNA שלנו, אנחנו גם היזם וגם המבצע"
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
אז איזה פתרון את מציעה?
"חייבם לתגבר את כוח האדם בוועדות הקיימות, מדובר בעלויות זניחות מול התועלת. בנוסף חייבים ליצור תיאום בין הגופים, כיום אין תיאום בתקציבים. הוועדה להסרת חסמים מתחילה לפעול, אך הדרישות התכנוניות שיש להטמיע רק הולכות וגדלות, אולם זה בסדר כי הקרקע אוזלת."
כיצד זוג צעיר יכול לרכוש דירה במחירים של היום?
"זוג צעיר יכול ללכת לנגב, גם פעם לזוגות צעירים היה מסובך והלכו לפריפריה. הסטנדרטים כיום נהיו אחרים, זה עניין של תרבות, כמו שפעם נסעו ברכב ללא מזגן, אז זוגות צעירים התגוררו בדירות 3 חדרים 70 מ"ר, הדיור הוא הסמן הקיצוני של איכות החיים שהשתנתה כאן. כיום זוגות צעירים לא מוכנים להתחיל בדירות של 70 מ"ר כמו פעם, במחוז תל אביב אנחנו פועלים כיום ליצירת הרבה יותר דירות קטנות של 75 מ"ר, ייתכן ונבוא בעוד כמה שנים וישאלו אותנו מי המטומטמים שתכננו דירות קטנות. שנים רבות עיריות לא היו מעוניינות בדירות קטנות ולכן לא בנו כאלה, כיום את הדירות הקטנות מוכרים ראשונות ולא בהכרח בזול."
- 16.יהויכין 09/06/2013 18:12הגב לתגובה זואבל יכול מאד להיות שישאלו "מי המטומטם ששאל שאלה כזו"! תמיד יהיו זוגות צעירים ללא ילדים, זוגות או קשישים בודדים, רווקים ועוד ועוד שיזדקקו לדירות קטנות - כפית רכישת דירות 4-5 חדרים עליהם היא עוול לא יתואר!!!
- 15.שמעון 09/06/2013 15:33הגב לתגובה זונציגי עיריית תל אביב טענו בוועדה המחוזית כי הפרוייקט לא כלכלי אז לא ברור לי איך יבנו את הפרוייקט הזה?
- 14.אורנה 09/06/2013 14:53הגב לתגובה זוצריך מיד להעלות את גובה הבנינים לניצול של הקרקע להוסיף שטחים לדירות, לבטל את המטלות והוצאות שונות על היזמים ולעשות כל מה שצריך שהפרויקט יהיה כדאי ליזם ולבעלי הדירות. היום הוא כלכלי אולי רק לעירייה. עיריית תל אביב על פי דעתי האישית נראה לי צועדת לקראת ביזבוז לכאורה של כספי ציבור של המדינה כי הפרויקט הזה לא יתבצע. דרישות העיריה מיזם שיבנה 200 דירות בהישג ו200 דירות קטנות ומטלות שונות הופכת את הפרויקט ללא כלכלי לשמחתם של שיכון הקצינים והמבין יבין. אם העירייה לא תקבל ביצים גדולות כל התררם ושמחתו של מהנדס העיר ישארו על הנייר אף יזם שפוי לא יתקרב לכזה פרויקט גם לא עם מקל.
- 13.הוועדה 09/06/2013 14:12הגב לתגובה זוגליל ים, צריפין, ראש העין, לוד, מודיעין, חריש, יוקנעם
- 12.א.מ 09/06/2013 09:01הגב לתגובה זומה עם התשתיות?ל הערים נראות כמו מגרש חניה אחד גדול!אין מדרכות ,עצים ,כלום רק מכוניות ומכוניות.יוצאים החניה ישר לתוך פקק ,למה ?בגלל הליסינג המחורבן שמאפשר לכל משפחהלהחזיק מספר כלי רכב ולגדוש את הכבישים והרחובות. תכנון של התחדשות עירונית מחייב גם תכנון תחבורתי שיתבסס על גבלת כלי רכב ועידוד תחבורה ציבורית.
- 11.דירות קטנות 09/06/2013 07:20הגב לתגובה זוגם באוכלוסיה בוגרת שלא רוצה להחזיק 5 חדרים ורוצה לעבור לבית חדש 3 חדרים מה רע בזה? גם זאת סתומה כל אחד פה מצייץ בטמטום את המצב הזה יצרה ברשעות המדינה אבל מה לעשות שוב בחרו את ביבי אז מצידי תשלמו מליון דולר למטר. הילדים שלי לא יקנו פה בחיים דירה והם גם לא יגורו פה. חיים בחול כמו מלך.
- 10.אזרח 09/06/2013 00:07הגב לתגובה זודיור התשובה אל שחשבו רק על דירות גדולות ומרווחות בלי לקחת בחשבון את כל הנתונים המישפחתיים והכלכליים מיקטן אפשר לשדרג לגדול בעתיד מיכלום אי אפשר כלום
- 9.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 08/06/2013 22:19הגב לתגובה זו
- 8.שנתיים בלוף שיווק לפראייר=בועה50%בפיצוץ=מיתון קשה!!!!!! (ל"ת)דמגוגיה הרצת פראייר 08/06/2013 22:17הגב לתגובה זו
- 7.ירון 08/06/2013 22:01הגב לתגובה זואנחנו תמיד בוכים על כסף קטן....דירות זה לא מעניין. עם של סתומים!!!
- אנונימי 09/06/2013 07:18הגב לתגובה זוכיל. אבל לא מצייצים כלום על דירה. אז מגיע להם
- 6.עניים לכל חייהם 08/06/2013 20:42הגב לתגובה זומחירי הדירות ירדו על פי המדדים החשובים וכאשר זה יקרה רבים ידרשו להחזיר את רוב המשכנתה ומיכן לאיבוד הדירה הדרך קצרה. אם מכירת הדירה לא תשלם את מלא המשכנתה יצטרכו להמשיך ולשלם למרות שכבר אין להם דירה. מי שלא מסוגל לסבול הפסד של 20% ממחיר הדירה עדיף לו שלא יקנה. כל זה בתנאי שלא תהיה החמרה בהבטלה אחרת יהיה כאן משבר ברמה לאומית.
- 5.אנונימי 08/06/2013 19:51הגב לתגובה זולמה העם יצא לרחובות על קוטג? על יצוא גז ועל שאר שטויות אבל סותם את הפה עם הנדלן. כי מחלקים לו כסף בחינם לכולם יש דירות. אבל בעצם כל הבניינים הגבוהים שמאוכלסים באלפי אנשים שייכים לבנקים!! עם מפגר מגיע לכם!
- 4.ממשלה מופקרת- הדיור חיסל את הציונות שבלב האנשים (ל"ת)אורן 08/06/2013 18:54הגב לתגובה זו
- 3.כותבי תרחיש11-12-13 08/06/2013 18:42הגב לתגובה זובאם בעלי הענין והשלטו היו רוצים בפתרון הדיור הנושא היה פטור בתוך 3-4 שנים
- 2.הישראלים מפגרים 08/06/2013 18:40הגב לתגובה זועל קוטג'. מגיע לכם שאין לכם דירות. מגיע לכם ממשלה כזאת עם מפגר מגיע לו שיתעללו בו
- 1.התחדשות עירונית 08/06/2013 18:22הגב לתגובה זומנהיגות מפגרת ביבי לא מתפקד בכלל
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה
מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית
דיור ציבורי אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק.
בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.
נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.
קריטריוני הזכאות מחמירים
בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל.
- דיור ציבורי - למי מגיע; מדריך
- סוכם: מסלול חדש לסיוע מוגדל בשכר דירה לזכאי הדיור הציבורי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:
היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.
מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.
מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:
משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.
הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.
קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.
נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.
עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.
קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.
