גלי דולב: "נותנים כיום מענה למצוקה של לפני 5 שנים - המחסור בדירות יחמיר"
בחודש שעבר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב להפקדה את
האדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, העומדת מאחורי ניהול הפרויקט, מתארת בשיחה עם Bizportal את הקשיים התכנוניים הניצבים בפני המדינה בתחום בדגש על תחום ההתחדשות העירונית.
דולב מסבירה כי במתחם דפנה התושבים התארגנו ומנסים קרוב ל-10 שנים להוציא את הפרויקט לפועל "אליי פנו לפני 7 שנים, במהלך אותה התקופה כל שני בניינים פנו לאדריכל אחר, אז באתי ואמרתי שצריך לשנות גישה ולראות את הדברים בראייה כוללת, להפריש ולתת חזרה לציבור על ידי בניית מבנים ציבוריים ושטחים פתוחים. לאט לאט הצלחנו לצאת בתוכנית מוכרזת, מדובר במאמץ משותף של עיריית תל אביב ומשרד הבינוי והשיכון, הם עזרו לעגלה לזוז."
- אין AI בלי אנרגיה - האם המהפכה בדרך להיעצר בגלל חסמים באנרגיה?
- מה מאיים על מהפכת ה-AI?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אנחנו רואים תהליכי התחדשות עירונית במרכז בלבד, נראה שהמדינה מסירה מעצמה כל אחריות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה
"המדינה צריכה לתקצב בעצמה פרויקטים של התחדשות עירונית לאורך השבר הסורי אפריקני, היכן שהסיכוי לרעידות אדמה גבוה יותר ואין שום היתכנות כלכלית, היא חייבת לקחת אחריות. חלק גדול מהקשיים נובע מהקונפליקט בין רשויות התכנון השונות ובין הרשויות המקומיות לשלטון המרכזי. ישנן רשויות מקומיות שמעדיפות רק תמ"א 38, אך הבעיה היא שזה מוסיף רק 4-5 דירות, לעומת יוזמה של פינוי בינוי התורמת הרבה יותר יחידות דיור, אך דורשת הרבה יותר אומץ ושינוי חשיבה. ככל שיראו יותר פרויקטים של פינוי בינוי בשטח כך רשויות מקומיות יצברו יותר ביטחון לצאת בפרויקטים, זה כמו שתינוק מתחיל ללכת. המדינה חייבת לתמרץ כלכלית רשויות מקומיות כדי שייצאו ליוזמות של התחדשות עירונית, אך שמיכת התקציב קצרה מדיי."
קבינט הדיור ומשרד הבינוי והשיכון יוצאים בהכרזות שאוטוטו מחירי הדירות ירדו ב-15% בעקבות תוכניות הדיור הגרנדיוזיות, אך לאחר זינוק מחירים של 70% בחמש שנים רבים סקפטיים לגבי יכולתם באמת להשפיע
"הבעיה הבסיסית שלנו היא שאנחנו אחת מהמדינות הצפופות ביותר בעולם, הריבוי הטבעי הגדול, אך המבורך, מקשה לתכנן ולבצע גם כשהתוכנית תוכננה לא פעם ניתן לבצעה כי התשתיות לא התפתחו בהתאם מאחר ולא הופרש להן תקציב, לכן כל כך הרבה תוכניות נתקעות. תהליך פינוי מחנות צה"ל לדוגמה הוא כל כך מורכב, נמצא בעבודה כבר יותר מעשר שנים וספק אם יושלם גם בעוד עשור. בעקבות הגידול באוכלוסייה צריך כל הזמן להגדיל את מלאי הדירות, כיום נמצאים במרוץ לתת מענה לצרכים של לפני חמש שנים, העיכוב בפיתוח במרכז גם החמיר את המחסור, צריך לזכור שכל התוכניות שיוצאות לדרך כיום יושלמו רק בעוד 5 שנים, לכן המחסור בדירות רק יחמיר בשנים הקרובות."
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה שווה הדירה שלכם - עסקאות אחרונות בערים מרכזיות
אז איזה פתרון את מציעה?
"חייבם לתגבר את כוח האדם בוועדות הקיימות, מדובר בעלויות זניחות מול התועלת. בנוסף חייבים ליצור תיאום בין הגופים, כיום אין תיאום בתקציבים. הוועדה להסרת חסמים מתחילה לפעול, אך הדרישות התכנוניות שיש להטמיע רק הולכות וגדלות, אולם זה בסדר כי הקרקע אוזלת."
כיצד זוג צעיר יכול לרכוש דירה במחירים של היום?
"זוג צעיר יכול ללכת לנגב, גם פעם לזוגות צעירים היה מסובך והלכו לפריפריה. הסטנדרטים כיום נהיו אחרים, זה עניין של תרבות, כמו שפעם נסעו ברכב ללא מזגן, אז זוגות צעירים התגוררו בדירות 3 חדרים 70 מ"ר, הדיור הוא הסמן הקיצוני של איכות החיים שהשתנתה כאן. כיום זוגות צעירים לא מוכנים להתחיל בדירות של 70 מ"ר כמו פעם, במחוז תל אביב אנחנו פועלים כיום ליצירת הרבה יותר דירות קטנות של 75 מ"ר, ייתכן ונבוא בעוד כמה שנים וישאלו אותנו מי המטומטמים שתכננו דירות קטנות. שנים רבות עיריות לא היו מעוניינות בדירות קטנות ולכן לא בנו כאלה, כיום את הדירות הקטנות מוכרים ראשונות ולא בהכרח בזול."
- 16.יהויכין 09/06/2013 18:12הגב לתגובה זואבל יכול מאד להיות שישאלו "מי המטומטם ששאל שאלה כזו"! תמיד יהיו זוגות צעירים ללא ילדים, זוגות או קשישים בודדים, רווקים ועוד ועוד שיזדקקו לדירות קטנות - כפית רכישת דירות 4-5 חדרים עליהם היא עוול לא יתואר!!!
- 15.שמעון 09/06/2013 15:33הגב לתגובה זונציגי עיריית תל אביב טענו בוועדה המחוזית כי הפרוייקט לא כלכלי אז לא ברור לי איך יבנו את הפרוייקט הזה?
- 14.אורנה 09/06/2013 14:53הגב לתגובה זוצריך מיד להעלות את גובה הבנינים לניצול של הקרקע להוסיף שטחים לדירות, לבטל את המטלות והוצאות שונות על היזמים ולעשות כל מה שצריך שהפרויקט יהיה כדאי ליזם ולבעלי הדירות. היום הוא כלכלי אולי רק לעירייה. עיריית תל אביב על פי דעתי האישית נראה לי צועדת לקראת ביזבוז לכאורה של כספי ציבור של המדינה כי הפרויקט הזה לא יתבצע. דרישות העיריה מיזם שיבנה 200 דירות בהישג ו200 דירות קטנות ומטלות שונות הופכת את הפרויקט ללא כלכלי לשמחתם של שיכון הקצינים והמבין יבין. אם העירייה לא תקבל ביצים גדולות כל התררם ושמחתו של מהנדס העיר ישארו על הנייר אף יזם שפוי לא יתקרב לכזה פרויקט גם לא עם מקל.
- 13.הוועדה 09/06/2013 14:12הגב לתגובה זוגליל ים, צריפין, ראש העין, לוד, מודיעין, חריש, יוקנעם
- 12.א.מ 09/06/2013 09:01הגב לתגובה זומה עם התשתיות?ל הערים נראות כמו מגרש חניה אחד גדול!אין מדרכות ,עצים ,כלום רק מכוניות ומכוניות.יוצאים החניה ישר לתוך פקק ,למה ?בגלל הליסינג המחורבן שמאפשר לכל משפחהלהחזיק מספר כלי רכב ולגדוש את הכבישים והרחובות. תכנון של התחדשות עירונית מחייב גם תכנון תחבורתי שיתבסס על גבלת כלי רכב ועידוד תחבורה ציבורית.
- 11.דירות קטנות 09/06/2013 07:20הגב לתגובה זוגם באוכלוסיה בוגרת שלא רוצה להחזיק 5 חדרים ורוצה לעבור לבית חדש 3 חדרים מה רע בזה? גם זאת סתומה כל אחד פה מצייץ בטמטום את המצב הזה יצרה ברשעות המדינה אבל מה לעשות שוב בחרו את ביבי אז מצידי תשלמו מליון דולר למטר. הילדים שלי לא יקנו פה בחיים דירה והם גם לא יגורו פה. חיים בחול כמו מלך.
- 10.אזרח 09/06/2013 00:07הגב לתגובה זודיור התשובה אל שחשבו רק על דירות גדולות ומרווחות בלי לקחת בחשבון את כל הנתונים המישפחתיים והכלכליים מיקטן אפשר לשדרג לגדול בעתיד מיכלום אי אפשר כלום
- 9.עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 08/06/2013 22:19הגב לתגובה זו
- 8.שנתיים בלוף שיווק לפראייר=בועה50%בפיצוץ=מיתון קשה!!!!!! (ל"ת)דמגוגיה הרצת פראייר 08/06/2013 22:17הגב לתגובה זו
- 7.ירון 08/06/2013 22:01הגב לתגובה זואנחנו תמיד בוכים על כסף קטן....דירות זה לא מעניין. עם של סתומים!!!
- אנונימי 09/06/2013 07:18הגב לתגובה זוכיל. אבל לא מצייצים כלום על דירה. אז מגיע להם
- 6.עניים לכל חייהם 08/06/2013 20:42הגב לתגובה זומחירי הדירות ירדו על פי המדדים החשובים וכאשר זה יקרה רבים ידרשו להחזיר את רוב המשכנתה ומיכן לאיבוד הדירה הדרך קצרה. אם מכירת הדירה לא תשלם את מלא המשכנתה יצטרכו להמשיך ולשלם למרות שכבר אין להם דירה. מי שלא מסוגל לסבול הפסד של 20% ממחיר הדירה עדיף לו שלא יקנה. כל זה בתנאי שלא תהיה החמרה בהבטלה אחרת יהיה כאן משבר ברמה לאומית.
- 5.אנונימי 08/06/2013 19:51הגב לתגובה זולמה העם יצא לרחובות על קוטג? על יצוא גז ועל שאר שטויות אבל סותם את הפה עם הנדלן. כי מחלקים לו כסף בחינם לכולם יש דירות. אבל בעצם כל הבניינים הגבוהים שמאוכלסים באלפי אנשים שייכים לבנקים!! עם מפגר מגיע לכם!
- 4.ממשלה מופקרת- הדיור חיסל את הציונות שבלב האנשים (ל"ת)אורן 08/06/2013 18:54הגב לתגובה זו
- 3.כותבי תרחיש11-12-13 08/06/2013 18:42הגב לתגובה זובאם בעלי הענין והשלטו היו רוצים בפתרון הדיור הנושא היה פטור בתוך 3-4 שנים
- 2.הישראלים מפגרים 08/06/2013 18:40הגב לתגובה זועל קוטג'. מגיע לכם שאין לכם דירות. מגיע לכם ממשלה כזאת עם מפגר מגיע לו שיתעללו בו
- 1.התחדשות עירונית 08/06/2013 18:22הגב לתגובה זומנהיגות מפגרת ביבי לא מתפקד בכלל
יוזמות נדל"ן רוכשת שליטה בפרויקטים של איציק תשובה בנתניה
החברות מגדילות את השותפות כך שיוזמות תחזיק 51% ב-8 חברות פרטיות עם עשרות פרויקטים למגורים, מסחר ונכסים מניבים; במסגרת ההסכם תשובה ימשיך לנהל את הפרויקטים ויקבל דמי ייזום וניהול בהיקף של 50 מיליון שקל
קבוצת יוזמות פיתוח נדל"ן וחברת איציק תשובה מעמיקות את שיתוף הפעולה ביניהן, במהלך שמרחיב משמעותית את היקף הפעילות המשותפת ועוברים לשליטה משותפת של שתי החברות. במסגרת ההסכם החדש, יוזמות צפויה לרכוש 51% מההון שמחזיקה קבוצת תשובה ב-8 חברות פרטיות, שבבעלותן החזקה בכ-30 חברות פרויקט הפועלות בעיר נתניה ובסביבתה. מדובר במתחמים הכוללים מגדלי מגורים, שטחי מסחר, משרדים ונכסים מניבים, לצד זכויות בקרקעות בהרצליה, הרצליה פיתוח ונתניה.
יש כאן שלושה פרויקטים מרכזיים שכבר נמצאים בשלב מתקדם יחסית: פרויקט ברחוב ירושלים בנתניה, פרויקט נוסף בשדרות ויצמן, ופרויקט שלישי ברחוב ז'בוטינסקי. בשלושת המתחמים נחתמו עד כה הסכמי התחדשות עירונית עם למעלה מ־90% מבעלי הזכויות, מה שמקדם אותם לעבר שלבי תכנון ורישוי מפורטים. בסך הכול, שלושת הפרויקטים כוללים פוטנציאל לבניית כ-333 דירות חדשות, לצד כ-920 מ"ר שטחי מסחר וכ-730 מ"ר שיועדו לשימוש ציבורי עבור עיריית נתניה. על פי הערכות החברות, היקף המכירות הצפוי בשלושת הפרויקטים עומד על כ-698 מיליון שקל, כאשר חלקה של יוזמות צפוי לעמוד על כ־178 מיליון שקל מכירות ורווח של כ-26 מיליון שקל.
העסקה החדשה מגיעה בהמשך לעסקה קודמת שעליה הודיעו הצדדים לפני כחודשיים, שבה חברו לשותפות ב-4 פרויקטים נוספים בנתניה בהיקף של כ-575 דירות ותחזית מכירות של כ־1.2 מיליארד שקל. כלומר, במקום שותפות נקודתית בפרויקטים בודדים, יוזמות נכנסת לעמדת שליטה רוחבית ברוב הפעילות היזמית של קבוצת תשובה באזור, תוך יצירת מבנה אחיד לניהול, תכנון, מימון וביצוע. מבחינת שתי החברות, מדובר בתהליך הדרגתי שבו הן מייצרות מודל שותפות ארוך טווח ולא מהלך חד־פעמי.
בנוסף, יוזמות תישא גם בעלויות ההון העצמי הנדרשות לקידום ולמימון הפרויקטים. המשמעות היא שהחברה תעמיד את חלקה במימון ותוביל את ההיבטים הכלכליים של הפרויקטים, בעוד קבוצת תשובה תמשיך לפעול כחברת ייזום וביצוע ותלווה את הפרויקטים עד מסירתם. מנגנון התגמול במסגרת ההסכם קובע כי קבוצת תשובה תקבל דמי ייזום וניהול בהיקף כולל של 50 מיליון שקל בתוספת מע"מ, אשר ישולמו בארבעה תשלומים שנתיים שווים.
ההסכם כולל גם תקופת בדיקת נאותות (Due Diligence) בהיקף של 90 ימים, עם אפשרות להארכה, שבמהלכה תבחן יוזמות כל פרויקט בנפרד. החברה תוכל לבחור אילו מהפרויקטים לכלול במסגרת העסקה, ובלבד שהיקף הפעילות הכולל לא יפחת מ-80% מהפעילות הקיימת של חברת תשובה. מנגנון זה מספק ליוזמות גמישות יחסית בבחינת ההיתכנות התכנונית, המשפטית והכלכלית של כל פרויקט, ומאפשר לה להתאים את סל הפרויקטים לרמת הסיכון שהיא מוכנה לשאת. בנוסף, הצדדים הסכימו על זכות הצטרפות הדדית לפרויקטים עתידיים לתקופה של 18 חודשים החל ממרץ 2026.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןהיכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
מחירי הדירות בתל אביב לעומת לונדון; השכר בישראל לעומת בריטניה וגם - 3 נקודות על בריטניה
מחיר ממוצע של דירה בבריטניה ירד בנובמבר ב-1.8% ל-364.8 אלף ליש"ט. מדובר בירידה חדה כשהמחירים מתחילת שנה יציבים - השנה החלה בעליות וכעת יש ירידות. 364.8 אלף ליש"ט בשקלים זה 1.56 מיליון שקל. בישראל מחיר של דירה ממוצעת עומד על 2.22 מיליון שקל. ישראל יקרה ב42% מבריטניה.
לכאורה זה מפתיע, אבל כשחושבים על זה לעומק מבינים שבבריטניה הענקית יש הרבה אזורים מרוחקים, שוממים, כפריים, מנותקים שסביר שמחירי הדירות בהן נמוכים מאוד וכנראה הם מורידים את הממוצע כלפי מטה. אחרי הכל, ישראל קטנה וקומפקטית, קניית דירה "מרוחקת" בבאר שבע היא בסה"כ שעה מת"א. בבריטניה יש אזורים שרחוקים 3-4 שעות מעיר מרכזית. אלא שאז בדקנו את הערים המרכזיות - תל אביב שלנו מול לונדון שלהם.
בתל אביב המחיר הממוצע למ"ר הוא כ-50 אלף שקל (שקלול של מרכז העיר, צפון, שכונות צפוניות ודרום העיר). בלונדון המחיר הממוצע - 33-35 אלף שקל למ"ר. בממוצע - תל אביב יקרה בכ-45% מלונדון. זה ממוצע, יש בלונדון דירות שנמכרות במאות מיליונים (גם אצלנו יש כבר דירות כאלו), אך כשלוקחים את מכלול הדירות מגלים את הנתון הזה - תל אביב יקרה יותר.
ישראל יקרה יותר - תל אביב יקרה יותר. רגע, אולי זה בגלל שכאן מרוויחים יותר? בדקנו. השכר הממוצע כאן הוא כ-14-15 אלף שקל. השכר הממוצע בבריטניה כ-3-3.1 אלף ליש"ט שבשקלים זה קצת פחות מ-13.5 אלף שקל. בישראל מרוויחים יותר, אבל ב-10%, זה לא מסביר מחירי דירות שיקרים ב-42%. בריטניה זו רק דוגמה, המחירים בישראל יקרים באופן יחסי לרוב המדינות בעולם.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה במחירי הדירות בבריטניה בחודשים האחרונים מגיעה על רקע חשש מההאטה כלכלית והמתנה דרוכה לתקציב הממשלה שצפוי להתפרסם בהמשך החודש. במקביל יש שם היצע שיא של דירות למכירה ויש חש גדול ממסים חדשים על נדל"ן בעיקר על נדל"ן יוקרתי. היקף העסקאות בבריטניה בחודש האחרון בירידה של כ-7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עם זאת, מתחילת השנה יש גידול של כ-3%-4% בהיקף העסקאות. גם שם כמו בישראל מחכים להחלטת הבנק המרכזי בנוגע לריבית. אצלנו ההחלטה תהיה ב-24 בנובמבר (שבוע הבא) והיא צפויה לבשר על הורדת ריבית. בבריטניה זה בחודש הבא.
5 נקודות על בריטניה
