בחודש שעבר אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב להפקדה את תוכנית הפינוי בינוי במתחם דפנה בתל אביב, במסגרתה צפויות להיבנות בין 1,234 יח"ד ל-1,434 יח"ד במקום 470 כיום. התוכנית נידונה בוועדות התכנון במשך למעלה משבע שנים והתחלת ההריסה והבנייה עדיין לא נראית באופק.

האדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, העומדת מאחורי ניהול הפרויקט, מתארת בשיחה עם Bizportal את הקשיים התכנוניים הניצבים בפני המדינה בתחום בדגש על תחום ההתחדשות העירונית.

"התחדשות עירונית היא התהליך הכי מבורך שיש תהליך המשפר תשתיות באזורים מאוד ותיקים, מוביל לניידות חברתית ומוסיף דירות בלב אזויר הביקוש", אומרת דולב בפתח הדברים. "אולם מדובר בתהליכי התכנון המורכבים ביותר מבחינה סטטוטורית כי מדובר בפעולה מול כל כך הרבה גורמים אשר לרוב מוותרים על הנכס היקר ביותר שבידיהם, זאת להבדיל מהתעסקות עם גורם אחד בתהליך הפשרה של קרקע חקלאית. התהליך מורכב מיצירת אמון, הדיירים חיים בחוסר ודאות והם חושבים שכבר מחר הבנייה תצא לדרך למרות שזה לרוב קורה כעבור 5-10 שנים."

דולב מסבירה כי במתחם דפנה התושבים התארגנו ומנסים קרוב ל-10 שנים להוציא את הפרויקט לפועל "אליי פנו לפני 7 שנים, במהלך אותה התקופה כל שני בניינים פנו לאדריכל אחר, אז באתי ואמרתי שצריך לשנות גישה ולראות את הדברים בראייה כוללת, להפריש ולתת חזרה לציבור על ידי בניית מבנים ציבוריים ושטחים פתוחים. לאט לאט הצלחנו לצאת בתוכנית מוכרזת, מדובר במאמץ משותף של עיריית תל אביב ומשרד הבינוי והשיכון, הם עזרו לעגלה לזוז."

• האם אנחנו שוב מריחים בועה?
• אין AI בלי אנרגיה - האם המהפכה בדרך להיעצר בגלל חסמים באנרגיה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אנחנו רואים תהליכי התחדשות עירונית במרכז בלבד, נראה שהמדינה מסירה מעצמה כל אחריות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה

"המדינה צריכה לתקצב בעצמה פרויקטים של התחדשות עירונית לאורך השבר הסורי אפריקני, היכן שהסיכוי לרעידות אדמה גבוה יותר ואין שום היתכנות כלכלית, היא חייבת לקחת אחריות. חלק גדול מהקשיים נובע מהקונפליקט בין רשויות התכנון השונות ובין הרשויות המקומיות לשלטון המרכזי. ישנן רשויות מקומיות שמעדיפות רק תמ"א 38, אך הבעיה היא שזה מוסיף רק 4-5 דירות, לעומת יוזמה של פינוי בינוי התורמת הרבה יותר יחידות דיור, אך דורשת הרבה יותר אומץ ושינוי חשיבה. ככל שיראו יותר פרויקטים של פינוי בינוי בשטח כך רשויות מקומיות יצברו יותר ביטחון לצאת בפרויקטים, זה כמו שתינוק מתחיל ללכת. המדינה חייבת לתמרץ כלכלית רשויות מקומיות כדי שייצאו ליוזמות של התחדשות עירונית, אך שמיכת התקציב קצרה מדיי."

קבינט הדיור ומשרד הבינוי והשיכון יוצאים בהכרזות שאוטוטו מחירי הדירות ירדו ב-15% בעקבות תוכניות הדיור הגרנדיוזיות, אך לאחר זינוק מחירים של 70% בחמש שנים רבים סקפטיים לגבי יכולתם באמת להשפיע

"הבעיה הבסיסית שלנו היא שאנחנו אחת מהמדינות הצפופות ביותר בעולם, הריבוי הטבעי הגדול, אך המבורך, מקשה לתכנן ולבצע גם כשהתוכנית תוכננה לא פעם ניתן לבצעה כי התשתיות לא התפתחו בהתאם מאחר ולא הופרש להן תקציב, לכן כל כך הרבה תוכניות נתקעות. תהליך פינוי מחנות צה"ל לדוגמה הוא כל כך מורכב, נמצא בעבודה כבר יותר מעשר שנים וספק אם יושלם גם בעוד עשור. בעקבות הגידול באוכלוסייה צריך כל הזמן להגדיל את מלאי הדירות, כיום נמצאים במרוץ לתת מענה לצרכים של לפני חמש שנים, העיכוב בפיתוח במרכז גם החמיר את המחסור, צריך לזכור שכל התוכניות שיוצאות לדרך כיום יושלמו רק בעוד 5 שנים, לכן המחסור בדירות רק יחמיר בשנים הקרובות."

• בעקבות המטרו: רובע חדש לחולון עם 18,000 יח"ד הופקד ונכנס לתכנון
• השמאי הממשלתי קובע 16% רף תחתון לרווח יזמי בפינוי-בינוי במחוז ת"א
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

אז איזה פתרון את מציעה?

"חייבם לתגבר את כוח האדם בוועדות הקיימות, מדובר בעלויות זניחות מול התועלת. בנוסף חייבים ליצור תיאום בין הגופים, כיום אין תיאום בתקציבים. הוועדה להסרת חסמים מתחילה לפעול, אך הדרישות התכנוניות שיש להטמיע רק הולכות וגדלות, אולם זה בסדר כי הקרקע אוזלת."

כיצד זוג צעיר יכול לרכוש דירה במחירים של היום?

"זוג צעיר יכול ללכת לנגב, גם פעם לזוגות צעירים היה מסובך והלכו לפריפריה. הסטנדרטים כיום נהיו אחרים, זה עניין של תרבות, כמו שפעם נסעו ברכב ללא מזגן, אז זוגות צעירים התגוררו בדירות 3 חדרים 70 מ"ר, הדיור הוא הסמן הקיצוני של איכות החיים שהשתנתה כאן. כיום זוגות צעירים לא מוכנים להתחיל בדירות של 70 מ"ר כמו פעם, במחוז תל אביב אנחנו פועלים כיום ליצירת הרבה יותר דירות קטנות של 75 מ"ר, ייתכן ונבוא בעוד כמה שנים וישאלו אותנו מי המטומטמים שתכננו דירות קטנות. שנים רבות עיריות לא היו מעוניינות בדירות קטנות ולכן לא בנו כאלה, כיום את הדירות הקטנות מוכרים ראשונות ולא בהכרח בזול."