המדינה צריכה להגדיר: מה האינטרסים של ישראל במניית הזהב בכיל?
רון הקיני, ראש צוות אג"ח, אקסלנס, על העמימות שעוטפת את המניעים האמיתיים של מדינת ישראל בכל הקשור למניית הזהב בכילך ובחברות הבנות
המחאות בשבועות האחרונים בישובי הנגב המזרחי, על רקע הפיטורים בחברת כימיקלים לישראל, העלו על פני השטח את העמימות הקשורה במשמעות של מניית הזהב הקיימת למדינה בחברת כיל. מאז הנפקת המניה ב־1992, מדינת ישראל מחזיקה במניית זהב בחברה, שנועדה לשמר למדינה את יכולת ההשפעה על מבנה הבעלות בחברה ולהבטיח את האינטרסים החיוניים שלה - לא מדובר בתאגיד פרטי רגיל, אלא בכזה שקיבל לידיו את אוצרות הטבע של המדינה בזיכיון לזמן מוגבל, ולכן קיימת אחריות למדינה, לאזרחיה ולעובדים בו. מניית הזהב מבטיחה שהמדינה תוכל לשמור על אופיה של כיל וחברות הבת שלה כחברות ישראליות שמרכז עסקיהן וניהולן ייעשה בישראל.
בשנים האחרונות החברה ביצעה ארגון מחדש משמעותי, כנראה ללא שיתוף המדינה, שכלל בין השאר הקמת שלושה מרכזי שירות אזוריים: בישראל, ארה"ב והולנד. הוקם מרכז שירות באמסטרדם המרכז את הרכש העולמי וכמו כן הוקמה שם פעילות של מערכות מידע גלובלית. בנוסף הוקמו מיזמים משותפים נוספים בחו"ל. על פי החברה, התוכנית צפוייה לחסוך עשרות מיליוני דולר בעלויות התפעול של החברה.
לב המחלוקת הוא האם נשתמרה זהותה של החברה כחברה ישראלית לאחר השינויים הארגוניים שנעשו בחברה. הויכוח הניטש עוסק בהעברת הפעילויות מחוץ לגבולות ישראל מבלי שביקשה לכך את הסכמת המדינה - מה שמהווה הפרה של מניית הזהב, שכן ייתכן ומדובר גם בהעברה לחו"ל של ידע טכנולוגיות, ניהול, רכש, ומערך שיווק. לטענת המקטרגים העברה שכזו אכן מהווה הפרה של מניית הזהב.
מבחינת כיל, החברה היא חברה ציבורית למטרת רווח ולכן מחוייבת להתייעלות, שיפור כושר התחרות והרווחיות ע"י ארגון מחדש שיחסוך עלויות, כולל עלויות העסקה גבוהות יותר בישראל - תהליכים אלו מצריכים גם פיטורים. החברה היא גלובלית ולכן מתחייבות השקעות גם בחו"ל. לטענת החברה, היא אכן מממשת את האינטרס הציבורי בשל היותה מעסיק ומשקיע גדול מאוד בנגב. לטענת החברה, ההתייעלות היא זו שתאפשר את המשך העסקת עובדים בדרום ארץ.
- לקראת זיכיון 2030: חלקה של המדינה ברווח מים המלח יגיע ל-50%
- איי סי אל בתוצאות מעורבות: "ההידרדרות במחירים הייתה מהירה מהצפוי אבל כעת יש התייצבות"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאור מחלוקת זו, נראה כי קיימת עמימות לגבי ההגדרה של ההפרה של מניית הזהב. כמה החברה השקיעה בארץ? האם זה מספק? היכן החברה השקיעה יותר, בארץ או בחו"ל? האם ההשקעה בחו"ל היא על חשבון ההשקעה בארץ? האם הפיטורים הם כתוצאה מהמעבר לחו"ל או מהתייעלות טבעית?
עמימות זו נוצרה מכך שהמדינה לא הגדירה באופן ברור מה הם האינטרסים החיוניים של המדינה בחברה - על מה היא רוצה דיווח מהחברה, ועל מה היא מעוניינת להטיל וטו. ההתנהלות בחודשים האחרונים, אשר בהם העובדים הם אלו שמכינים "תיק" על הנהלת החברה שמפרה לטענתם את תנאי מניית הזהב כנגד המדינה, יכולים להעיד כי עד עתה המדינה כלל לא דאגה בעצמה לשמור על זכויותיה והאינטרסים החיוניים שלה בכיל.
חשבת האוצר צפויה לפרסם בקרוב את ממצאי הבדיקה שערכה בנושא מניית הזהב בכיל ולפרסם את דעתה, האם הנהלת כיל הפרה את תנאי מניית הזהב של המדינה שנקבעו בעת הפרטת החברה בתחילת שנות ה-90. אם גם לאחר זמן רב אחרי שבוצעו שינויים ארגוניים בחברה עדיין דרושה בדיקה אם נעשתה הפרה או לא, מוכיחה שקיימת עמימות בתנאים של מניית הזה, כתוצאה מכך שלא קיימת הגדרת אינטרסים חיוניים של המדינה בחברה ולא ברורו מספיק מה הן סמכויות המדינה הנגזרות מתוקף מניה זו.
- איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
- המטוס מספר 1 של מדינת ישראל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המטוס מספר 1 של מדינת ישראל
האינטרסים של החברה הם ברורים - מיקסום רווחים. האינטרסים של העובדים ברורים גם הם - שמירה על משרותיהם. נראה כי רק המדינה לא הגדירה לעצמה מה האינטרסים שלה בכיל. לדעתי, רצוי שהמדינה תדאג לנסח בהקדם הגדרה ברורה של האינטרסים החיוניים של המדינה בכיל כפי שמשתמע ממניית הזהב. כמו כן, כדאי שיוקם מנגנון מסודר שיהיה אחראי לשמירה על אינטרסים אלו. מצב חדש זה ייצור וודאות רבה ב'כללי המשחק' הן כלפי החברה והן כלפי העובדים.
***הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקובצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסים המוזכרים בכתבה.

איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
על הקשר בין הריבית ובין שווי נכסים ואיך תשפיע הורדת הריבית על הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב?
בשבוע שעבר בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% ונגיד בנק ישראל ציין כי בהתאם לנתונים הקיימים כיום, צפויות ככל הנראה עוד 2 פעימות של הורדות ריבית במהלך שנת 2026.
הורדת ריבית זו הינה חלק ממהלך רחב יותר של הורדות ריבית בשאר כלכלות העולם, בהובלת הכלכלה הגדולה בעולם, ארה"ב. הורדות ריבית אלו, גם כעת וגם הצפויות, משפיעות באופן ישיר על דו"חות ורווחי החברות הציבוריות העוסקות בנדל"ן מניב, בישראל ובעולם.
מהן חברות נדל"ן מניב?
חברות נדל"ן מניב, כשמן כן הן, חברות אשר מחזיקות נדל"ן אשר מניב להן הכנסות מהשכרה נכסים. הנכסים אלו כוללים נכסים מסחריים כגון קניונים, בנייני משרדים להשכרה, דיור מוגן, מרכזיים לוגיסטיים (מרלו"גים), מבני תעשייה וכדומה.
חברות הנדל"ן המניב מפרסמות כל רבעון דו"ח כספי המשקף את נתוני השכרות הנכסים וכולל את אחוז התפוסה בנכסים, מחירי השכירות, הכנסות והוצאות שוטפות ביחס לנכסים. במקביל, ומדי תקופה מציגים את שווי הנכסים העדכני בהתאם לשמאות שבוצעה לרוב בסמיכות למועד פרסום הדו"ח.
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ירידת הריבית משפיעה ישירות על שווי הנדל"ן המוחזקים כך שירידת ריבית מעלה את שווי הנכסים המוערך, ובכך מעלה את רווחי החברות ברווח חשבונאי המכונה "רווח שערוך".
השינוי בשווי נכסי הנדל"ן המניב, המשורשר לשורת הרווח, קשור למושג הנקרא, היוון הכנסות.

איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
על הקשר בין הריבית ובין שווי נכסים ואיך תשפיע הורדת הריבית על הדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן המניב?
בשבוע שעבר בנק ישראל הוריד את הריבית ב-0.25% ונגיד בנק ישראל ציין כי בהתאם לנתונים הקיימים כיום, צפויות ככל הנראה עוד 2 פעימות של הורדות ריבית במהלך שנת 2026.
הורדת ריבית זו הינה חלק ממהלך רחב יותר של הורדות ריבית בשאר כלכלות העולם, בהובלת הכלכלה הגדולה בעולם, ארה"ב. הורדות ריבית אלו, גם כעת וגם הצפויות, משפיעות באופן ישיר על דו"חות ורווחי החברות הציבוריות העוסקות בנדל"ן מניב, בישראל ובעולם.
מהן חברות נדל"ן מניב?
חברות נדל"ן מניב, כשמן כן הן, חברות אשר מחזיקות נדל"ן אשר מניב להן הכנסות מהשכרה נכסים. הנכסים אלו כוללים נכסים מסחריים כגון קניונים, בנייני משרדים להשכרה, דיור מוגן, מרכזיים לוגיסטיים (מרלו"גים), מבני תעשייה וכדומה.
חברות הנדל"ן המניב מפרסמות כל רבעון דו"ח כספי המשקף את נתוני השכרות הנכסים וכולל את אחוז התפוסה בנכסים, מחירי השכירות, הכנסות והוצאות שוטפות ביחס לנכסים. במקביל, ומדי תקופה מציגים את שווי הנכסים העדכני בהתאם לשמאות שבוצעה לרוב בסמיכות למועד פרסום הדו"ח.
- צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
- ניתוח רבעוני: מה עשו חברות הנדל״ן המניב והאם השווי מצדיק את העליות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ירידת הריבית משפיעה ישירות על שווי הנדל"ן המוחזקים כך שירידת ריבית מעלה את שווי הנכסים המוערך, ובכך מעלה את רווחי החברות ברווח חשבונאי המכונה "רווח שערוך".
השינוי בשווי נכסי הנדל"ן המניב, המשורשר לשורת הרווח, קשור למושג הנקרא, היוון הכנסות.
