לא לבעלי לב חלש: הזדמנויות במדד הנדל"ן
מי שהשקיע במדד ת"א נדל"ן 15 בראשית שנת 2006 והיה מספיק חכם להבין שנה וחצי מאוחר יותר שהבועה תתפוצץ, בוודאי הכפיל את סכום השקעתו. שלא לדבר על אותו אחד שנכנס לאותה ההשקעה שנה קודם והשליש את כספו בשנתיים וחצי בלבד. מדד הנדל"ן, שהיה פופולארי כל כך עד לא מכבר, מעלה בנו היום אסוציאציות הקשורות לסיכון רב ותנודתיות יתר, הידרדרות ומפולת - שלא לומר התרסקות. אז מה קרה שהעדפנו לזנוח את אותן מניות אהובות שנתנו את הטון בשליש האחרון של תקופת הגאות? יכול להיות שהגזמנו קצת?
מדד הנדל"ן איבד כ-42% מערכו בשנת 2008 לבדה, יותר מפי 2 מהנפילה שאפיינה את מדדי מניות השורה הראשונה והשנייה ואפילו יותר מהצניחה שאפיינה את מדד מניות היתר, המגלמות סיכון רב ביותר. משבר האג"ח הקונצרניות שביקר במחוזותינו בחודש החולף פגע באופן מובהק בעיקר באג"ח של חברות הנדל"ן, קטנות כגדולות, מבלי להבדיל בין העוסקות בנדל"ן מניב לאלו העוסקות בנדל"ן יזמי, וללא ניתוח מעמיק של אזורי הפעילות העיקריים של כל אחת ואחת מהן.
השקעה בחברות אשר תחום עיסוקן העיקרי הוא נדל"ן נתפסת כבעלת סיכון רב ופגיעות רבה יותר במשברי נזילות, ובצדק. מינוף גבוה הוא אחד ממאפייני הענף, ומחנק האשראי הנוכחי בהחלט פוגע בפעילותן של החברות. תוסיפו למתכון אינפלציה החורגת הרבה מעל היעד, התייקרות אסטרונומית בתשומות הבניה וירידה בביקושים לרכישה ולשכירות נוכח מיתון עולמי צפוי ומשבר משכנתאות, ותקבלו תבשיל מר שאתם לא רוצים לטעום ממנו. חברות הנדל"ן ככלל נפגעות בעידן שכזה בכל אחד מסעיפי הדו"ח, לרבות סעיפי ההכנסות, עלויות המימון וההוצאות, כך שהשורה התחתונה לא יכולה שלא לאכזב.
אוהבי הסיכון מקבלים תיאבון
ובכל זאת, התעללות המשקיעים במניות הנדל"ן החבוטות מעוררת תיאבון בקרב אוהבי הסיכון. מנתחים טכניים בעלי שם החלו לצוץ בשבועות האחרונים עם המלצות קנייה למבינים בלבד. אחרי מהלך של כ-56% נפילה משיא שנקבע לפני יותר משנה וצניחה של כ-13% בחודש החולף לבדו, מתקשים תאבי הבצע לשבת בנחת בכיסאם ולהתעלם מההזמנה.
המגמה הכללית של מדד הנדל"ן היא למטה, ועד שלא יסתיים המשבר, עד שלא תירגע סערת מחירי הסחורות, חומרי הגלם והאנרגיה ועד שלא יוסרו החששות ממיתון עולמי, הרוח לא תשנה כיוונה. אבל עוצמת המדד המשתולל בצעדים של 5%, פותחת בפני עבי העור הזדמנות להרוויח כסף מהיר.
אז איפה הגזמנו בתמחור החסר של מניות הנדל"ן? עלייה בתשומות הבנייה פוגעת אמנם בעסקי הנדל"ן היזמי אך דווקא מיטיבה עם עסקי הנדל"ן המניב, כיוון שזו מהווה חסם כניסה קריטי לשחקנים חדשים בשטחי המחייה הפעילים, ומקטינה התחרות בענף. האינפלציה פוגעת בעלויות המימון והיא אמנם חורגת למעלה, אך מכאן לא ניתן להסיק לגבי העתיד. תמחור היתר של האינפלציה הגלומה למעל 3% בכל אחת מ-10 השנים הבאות ע"י הציבור הוכח כהשלכה מוגזמת של ההווה על העתיד ובחודש הקודם כבר תוקן באלימות לערכים שפויים יותר במרכז היעד.
הנחת עלייה בסביבת הריבית במדינות המערב כבר אינה נחלת הכלל, כיוון שסכנת המיתון הגלובאלי עודנה מרחפת מעל וירידה בביקושים תמתן עליות המחירים מעצמה. הנחת ריבית עולה פוגעת באופן ניכר בהיוון התזרים ומקטינה ציפיות הרווח של החברות באופן מופרז ולא מבוסס.
הרפתקה שאינה מומלצת לבעלי לב חלש
"כשכולם פחדנים אני חמדן וכשכולם חמדנים אני פחדן"; זו אחת המנטרות המוכרות ביותר מבית מדרשו של המשקיע האגדי וורן באפט. קשה מאוד להעריך נכונה רווחיות שתתקבל מפעילות נדל"נית יזמית ושווין של החברות בענף מושפע ממגוון רחב ביותר של משתנים, יותר מבכל ענף אחר. אולי זו הסיבה שנוצרה בועת הנדל"ן וזו גם הסיבה שהיא התפוצצה.
כשהמתמטיקה מסתבכת קל יותר להיסחף עם הזרם, ואם כולם קונים מניות נדל"ן אז כנראה שזה טוב. מי שהיה מקשיב לבאפט היה מבין שיצרי חמדנות הם שמנפחים את הבועה, ומי שיקשיב לו היום צריך להבין שיצרי הפחד הם אלה המוציאים ממנה את האוויר ויוצרים את הוואקום בבלון האומלל. כשיופץ לחלל נתון חיובי כלשהו שעשוי להשפיע על הענף, יפתח השסתום וההזדמנות תקרוץ לרבים. מי שיהיה שם לפני, גם במחיר תנודתיות רבה והפסדים לא מבוטלים, יבוא לבטח על שכרו.
החברות המשתתפות במדד ת"א נדל"ן 15 שונות בפעילותן זו מזו, ובכל זאת נראה כאילו יד נעלמה מכוונת את מניותיהן להלך כחיילים ממושמעים במצעד. חוסר השונות בהתנהגותן מקשה עלינו להתעלם מהעובדה שהשוק בת"א מושפע בקלות מפעילותם של גופים מוסדיים ובעלי עניין. בבוקר בו מנהלי קופת גמל גדולה ייקחו החלטה להגדיל החשיפה לענף החבוט, יפתח לו גל עליות מהיר שעשוי לשפות המשקיעים ברווחים של עשרות אחוזים. אך יש לזכור - בצד הסיכוי קיים סיכון לא מבוטל, ומי שיניח שהגענו לתחתית ומדובר בהשקעה בטוחה, עשוי לגלות בדרך הקשה שלא חייבים לעשות ספורט כדי להזיע. מדובר בהרפתקה שאינה מומלצת לבעלי לב חלש.
* הכותב הוא מנכ"ל בית ההשקעות מאור-לוסקי.
* האמור אינו מהווה המלצה לרכישת או מכירת נכסים פיננסיים כלשהם והעושה זאת פועל על דעתו בלבד.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
