לאחרונה הפכה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), לאחת מהתוכניות הפופולריות בקרב קבלנים ויזמי נדל"ן. הרעיון העומד מאחורי התוכנית - חיזוק והשבחת המבנים על ידי היזמים, בתמורה לזכויות הבנייה על גג המבנה, הפך אותה לאבן שואבת עבור קהילת הנדל"ן בישראל.

בין הקופצים הרבים על עגלת התמ"א אפשר למצוא, מהצד האחד, חברות נדל"ן גדולות, שהקימו לצורך העניין מחלקות המתמחות בתמ"א ומהצד השני, חברות בנוניות וקטנות, אשר הוקמו לצורך מימוש התוכנית, מתוך ראייה שהתוכנית טומנת בחובה פוטנציאל רב.

ניתוח הגורמים, אשר הפכו את התמ"א לנושא החם בקהילת הנדל"ן, מצביע על מספר פרמטרים, אשר הופכים את התוכנית לאטרקטיבית עבור יזמי הנדל"ן:

היעדר קרקעות לבניה במרכזי הערים

אחת הסיבות לה ניתן לזקוף את ההתעניינות בתמ"א 38 הינה העובדה כי כמעט ולא ניתן למצוא קרקע לבניה חדשה במרכזי הערים. למעשה, עיקר הבניה החדשה במרכזי הערים נעשית , במקום בתי קרקע, המאוכלסים באוכלוסיה מבוגרת. יישום התמ"א מאפשר להוסיף יחידות דיור, לאחר חיזוק הבניין ושיפוצו, במרכזי הערים, כאשר החלופה היחידה האפשרית לכך הינה ביצוע פרויקטים מסוג פינוי-בינוי, אשר כידוע קשים ביותר למימוש.

יצוין כי סיבה זו הינה גם אחת מהיתרונות של תמ"א 38, המאפשרת את ההתחדשות במרכזי הערים, הן על ידי חידוש הבניינים, והן על ידי משיכת אוכלוסיה צעירה ואמידה לאזורים ותיקים.

רכישת קרקע לבנייה בערכים נמוכים יחסית

בחלק מהפרוייקטים, בעיקר באזורי הביקוש, בהם ערכי הקרקע גבוהים ממילא, מתאפשר ליזם/קבלן לרכוש את הזכויות לבניית דירות בפרוייקט, במחיר נמוך מאשר היה משלם לו היה רוכש מגרש רגיל לבנייה. כלומר, בחישוב לפי ערך קרקע ליחידה, קיים בחלק מהפרוייקטים פער חיובי, המותיר לקבלן סיכוי על הנייר, להרוויח בעבור כל יחידת דיור, יותר מאשר היה מרוויח לו היה רוכש מגרש רגיל לבנייה. פער חיובי זה עשוי להוות פיצוי בעבור היזמים, בגין מורכבותם היחסית של הפרוייקטים וההתעסקות המרובה הכרוכה בביצועם, הן בשלב המקדמי של המו"מ, הן בשלב החתימה על ההסכמים והן בכל הנוגע למהלך הבנייה עצמה.

יצירת תחום התמחות

בניגוד למרבית הפרויקטים הגדולים בתחום הנדל"ן, בהן השליטה של חברות הנדל"ן הגדולות היא מוחלטת וחברות בינוניות וקטנות מתקשות להתחרות, התמ"א מאפשרת ליזמיים קטנים ובינוניים להתמודד מול חברות הנדל"ן הגדולות. חיזוק והשבחת המבנים דורש התמקצעות הן בהיבט ההנדסי-תכנוני והן בהיבט המשפטי והמיסויי. יזמיים שהבינו את הפוטנציאל הגלום בתוכנית ונכנסו לתחום באופן רציני ומקיף יכולים להתמודד בהצלחה מול חברות נדל"ן גדולות שבפרויקטים אחרים לא היה להם כל סיכוי נגדם.

תמריצים מיסויים

תמ"א 38 והחקיקה הנלוות אליה, כוללת תמריצים כלכלים לפרויקטים ומעודדת יזמים לבצע את חיזוק הבניינים. במסגרת החקיקה הקיימת, ניתן פטור ממס שבח לבעלי הדירות בבנין לגבי עבודות החיזוק, שיפוץ הבניין והוספת מעלית. כמו כן, ניתן פטור מתשלום היטל השבחה (למעט במחוז ת"א שם ניתן פטור של 90%) וכן מתשלום המע"מ, אשר היו אמורים בעלי הדירות לשלם, בגין שרותי הבניה שיקבלו מהיזם.

שיתוף פעולה עם חלק מהרשויות המקומיות

רשויות מקומיות רבות הבינו כי תמ"א 38 מהווה הזדמנות לחידוש העיר, במיוחד באזורים ותיקים בהם קיימים בניינים ישנים ואוכלוסיה מבוגרת. מבחינתה של הרשות המקומית, תמ"א 38 תאפשר את חידוש מראה העיר מחד, ומשיכת אוכלוסיה צעירה ואמידה יותר לאזורים אלה. אותן רשויות, משתפות פעולה עם היזמים, בין בדרך של הקמת מערך שיסייע בקידום פרויקטים על פי תמ"א 38 ובין אם בדרך של מתן הקלות וזירוז הטיפול.

בשולי הדברים יצוין, כי על אף היתרונות המתוארים לעיל, קיימים עדיין חסמים, בירוקרטים, משפטיים, תכנוניים וכלכליים אשר מעכבים את יישום התוכנית. ככל שקברניטי המדינה ישכילו להסיר את החסמים הקיימים, אנו צופים כי מטרת המחוקק לחיזוק בניינים באופן נרחב ומקיף תתממש ותקוים. עד אז, נראה כי יישום התוכנית יתמקד באזורים נבחרים ואטרקטיביים בערים אחדות, בהן ערכי הקרקע גבוהים.

* הכותב הוא שותף במשרד פולטין-גרונברג המתמחה בנדל"ן ומלווה פרויקטים של תמ"א 38