תשלום בעבור חוזה יכול להיחשב ל"זכות במקרקעין"

תקציר ו"ע 8044/07 וילאר נכסים (1985) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה

מאת: רו"ח שלמה הררי

העובדות

חברת וילאר נכסים (1985) בע"מ [להלן - "העוררת"] עם חברת לוטן יזום והשקעות בע"מ [להלן - "לוטן"] ועם פרוינדליך אורי חברה הנדסית לעבודות בנין ופיתוח בע"מ [להלן - "פרוינדליך"] - היו בעלים של נכס מקרקעין בחיפה.

העוררת הייתה הבעלים של 50% מן הנכס לעיל, לוטן הייתה הבעלים של 30% מן הנכס ופרוינדליך הייתה הבעלים של יתרת ה-20% מן הנכס. שטח הנכס (החלקה) הוא 1,835 מ"ר.

בשנת 2003 נכרת חוזה בין בעלי הקרקע לבין המדינה באמצעות חברת עמידר, ועל פיו על הקרקע יוקם מבנה, שיועמד לרשות עמידר לאירוח. בעלי הקרקע יקימו 168 יחידות דיור ואת כל השירותים הנלווים ליחידות הדיור, וכן יוקמו שטחים למסחר קמעוני.

תקופת החוזה הנה מתחילת שנת 2005 ועד תום שנת 2020, עם אופציה להארכה לחמש שנים נוספות.

בשנת 2008, לוטן מכרה לעוררת את חלקה במקרקעין תמורת 2,037,601 ש"ח. כמו כן בשנת 2005, העוררת רכשה מפרוינדליך את חלקה במקרקעין, בסך 1,364,131 ש"ח.

העוררת שילמה 1,440,000 ש"ח ללוטן ו-900 אלף ש"ח לפרוינדליך בגין זכויותיהן בחוזה לעיל עם עמידר.

העוררת טענה שהתשלום, ששולם בגין החוזה עם חברת עמידר, אינו מהווה זכות במקרקעין, ולכן אינו אמור להתחייב במס רכישה. משרד מס שבח מקרקעין חיפה [להלן - "המשיב"] חָלק על כך.

דיון

לטענת המשיב, החוזה עם חברת עמידר מהווה חלק מן הזכות במקרקעין. המצב התכנוני של המקרקעין מעלה את שווי המקרקעין, ולכן התמורה ששולמה ללוטן ולפרוינדליך הנה בדין "זכות במקרקעין".

כבר בהילכת קוק, בעניין ע"א 5934/02, נקבע שזכות במקרקעין כוללת גם זכות אובליגטורית במקרקעין.

זכות במקרקעין יכולה להיות גם זכות שאינה רשומה. דיון במהות העסקה מלמד, שהחוזה עם עמידר קשור בקשר, שאי אפשר להפרידו מן הזכות במקרקעין, והנו זכות במקרקעין.

הערר נדחה.

בוועדת ערר מס שבח מקרקעין ליד בית המשפט המחוזי בחיפה

לפני: כב' הנשיא (בדימוס) מ' סלוצקי - יו"ר, רו"ח ג' יחזקאלי-גולן, עו"ד א' שניאור

ניתן ב-1.5.2008

באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ