שיכון ובינוי דוהרת להנפקה: תסריט אפריקה בשנית?
בחודשים האחרונים קשה להתעלם מהביצועים שמפגינה מניית שיכון ובינוי. המניה מזנקת היום בשיעור של 7.6% ומשלימה זינוק של 50% בשלושת החודשים האחרונים.
בדו"חות הרבעון הראשון הודיעה חברת שיכון ובינוי, אשר בשליטת קבוצת אריסון, כי תנפיק את חברת שיכון עובדים (100%) על בסיס דו"חות הרבעון הראשון. מתוך כך עולה, כי היום האחרון לביצוע ההנפקה הוא ה-31 באוגוסט ונראה כי כמו מניות רבות אחרות שרשמו עליות לקראת הנפקת החברות הבנות (ראה - אפריקה, שחר מילניום ואחרות), גם המקרה של שיכון ובינוי אינו שונה.
לפי הערכות, שיכון עובדים תונפק לפי שווי של 2.5 מיליארד שקל וזאת בעוד שיכון ובינוי נסחרת היום לפי שווי של 3.35 מיליארד שקל. בהערכות השווי שבצעו בתי ההשקעות לשיכון ובינוי הם העריכו את שיכון עובדים בשווי נמוך יותר בצורה משמעותית. לימור גרובר מפסגות אופק העריכה את שיכון עובדים ב-1.6 מיליארד שקל ובני דקל מכלל פיננסים העריך אותה ב-1.8 מיליארד שקל. כך או כך, שיכון עובדים הולכת להכניס סכום נכבד (700-900 מיליון שקל) לשווי השוק של החברה האם לאחר ההנפקה.
אם נתרגם את האמור לשווי מניה, הרי שמדובר בתוספת של קרוב ל-30% לשווי המניה של שיכון ובינוי וזו ללא ספק הסיבה לעליות החדות שאנחנו רואים במניית החברה.
בנוסף, אם שיכון עובדים מוערכת ב-2.5 מיליארד שקל, כל האחזקות האחרות של שיכון ובינוי נותרות עם שווי של פחות מ-900 מיליון שקל, לא ממש סביר, אם ניקח בחשבון כי החברה מחזיקה בסולל ובונה, סולל ובונה ארצות חוץ, קבוצת קרמלטון (מנהרות הכרמל), אחזקה במטרו רייל ועוד אחזקות רבות נוספות.
כנראה ששרי אריסון לקחה את כל הנ"ל בחשבון כאשר החליטה בחודש מאי האחרון להגדיל את אחזקתה בחברה בצורה משמעותית. ב-3 במאי רכשה קבוצת אריסון 21.86% ממניות שיכון ובינוי מידי גרעין העובדים וזאת בתמורה לקצת יותר מ-547 מיליון שקל. שווי המניה לצורך העסקה נקבע על 6.24 שקל. אם ניקח בחשבון ששווי המניה עמד היום בפתיחה על 8.1 שקל, נראה כי רק על ההשקעה הזו הרוויחה קבוצת אריסון סכום של כ-163 מיליון שקל בחודשיים וחצי וזה עוד לפני הזינוק שרשמה המניה היום. נציין, כי האחזקה של אריסון בשיכון ובינוי עומדת על 57% לאחר העסקה.
נציין עוד, כי הרווח של שיכון ובינוי ב-2006 עמד על 70 מיליון שקל בלבד, דבר המשקף מכפיל היסטורי של 35. האם מדובר בנורת אזהרה? לימור גרובר מפסגות סבורה שהמכפיל הוא אכן גבוה (ואומר כביכול שהחברה יקרה) אך חברות הפועלות בתחום הנדל"ן למגורים בדרך כלל נסחרות לפי מכפיל גבוה וזאת בגלל מאגר הקרקעות הלא מניבות שלהן. כלומר, לחברה יש קרקעות רבות אשר עדיין לא נוצלו למגורים, יש להן שווי רב אך הן לא מניבות רווחים.
אז האם מניית שיכון ובינוי תמשיך לרשום עליות שערים חדות?
ניסיון ההנפקות הגדולות האחרונות מלמד אותנו כי החברה המנפיקה אכן תמשיך לרשום עליות נאות עד מועד ההנפקה. מניית אפריקה ישראל רשמה עליות שערים חדות ביותר לקראת הנפקת אפי פיתוח ומיום ההנפקה, בתחילת יוני, היא הולכת ומתממשת, נכון הדבר גם לגביי מניית שחר מילניום (הקטנה יותר) שהנפיקה לאחרונה את קווינקו להז'ר בבורסה בלונדון ורשמה עליות חדות לקראת ההנפקה וכעת היא מתממשת בעקביות. לפיכך יש להניח כי דין שיכון ובינוי לא יהיה שונה מדין אפריקה ושחר ולכן נכון להיום - האופטימיות בשיאה.
