"ה-NOI של ארי נדל"ן היה 45 מיליון ויעלה ל-340 מיליון שקל"
תחת הבעלות החדשה של קבוצת אבו, ארי נדל"ן משנה פאזה. מחברה של נכסים מניבים לחברת יזמות בהיקפים הולכים וגדלים. צחי אבו, בעל השליטה והמנכ"ל, מציג תוכנית שמבוססת על השבחת נכסים, הרחבות, שינויי ייעוד ופיתוחים חדשים, עם יעד להמשך: יותר מפי שבעה NOI תוך שנים
ספורות
חברת ארי נדל"ן ארי נדלן 0.33% , שנרכשה לפני כארבע שנים על ידי קבוצת אבו, הפכה לאחת החברות המעניינות בשוק הנדל"ן בישראל. החברה מציגה נכסים בשווי של כ־2.1 מיליארד שקל, הון
עצמי של 939 מיליון שקל, ותפוסה של 96% בנכסים המניבים.
עם זאת, מבט לעומק מגלה תמונה מורכבת בהרבה: יותר מ־75% מהפעילות, יזמית. החברה בונה, מתכננת, ומשביחה. ולא רק מחזיקה נכסים. הקפיצה החזויה ב-NOI (מהכנסות תפעוליות נקיות מהשכרה) מ־100 ל־342 מיליון
שקל בשנים הקרובות מספרת את הסיפור באופן ברור יותר. המעבר ממודל של החזקה בלבד למודל יזמי שמשביח בא לידי ביטוי כמעט בכל נכס שבבעלות החברה: מאשדוד, דרך נהריה ואילת ועד קפריסין.
בפרויקטים כמו סטאר אילת, החברה מקימה קניון חדש ותחנה מרכזית בהשקעה של
כמיליארד שקל, כשכבר כיום, שלוש שנים לפני האכלוס, 40% מהשטחים מושכרים בפועל ובמחירים הגבוהים משמעותית מהתחזיות (קרוב לפי 2). גם בלימסול התפיסה היזמית דומה, עם פיתוחים נרחבים, הרחבות של שטחי מסחר ותכנון של 200 דירות. במקום לרכוש נכסים מניבים בשוק הקיים, האסטרטגיה
של החברה היא ליזום ולהשביח.
איך השתנתה החברה מאז שרכשתם אותה?
"כשרכשנו את ארי נדל"ן, החברה הפיקה בערך 45 מיליון שקל NOI בשנה. היום, רק
מהנכסים המניבים, אנחנו בקצב של כ־70 מיליון. זה נכון גם לגבי קניון נהריה, שם הכפלנו כמעט את ההכנסות. אבל זה רק צד אחד של המטבע. מה שלא רואים, זה שארי היא כבר לא רק חברת נדל"ן מניב אלא היא חברה יזמית. כמעט כל הנכסים שלנו כוללים גם רכיב של יזמות. אם זה בנייה
חדשה, הרחבות, או שינויי ייעוד.
למשל: פרויקט סטאר אילת. זה קניון חדש עם תחנה מרכזית משולבת, השקעה של כמיליארד שקל. כבר היום, שלוש שנים לפני האכלוס, אנחנו עם 40% שטחים מושכרים. אנחנו מקדימים את הביצוע, ובקדם השכרה סגרנו חוזים במחירים כפולים ממה שחזינו.
זה שינוי עצום שלא תמיד משתקף בדוחות".
ומה עם הפעילות בלימסול?
"בלימסול, קפריסין, כשהגענו לשם, הקניון הפיק 8 מיליון אירו בשנה. היום אנחנו בקצב של 11 מיליון, עם פיתוחים חדשים, חוזה ענק עם זארה ל־50 שנה, ותוספת של כ-6 אלף מ"ר מסחר ו־200 דירות. גם שם, זו לא החזקה פסיבית, אלא בנייה אקטיבית, ארוכת טווח".
איך נכון למשקיע לבחון את החברה?
"מי שמסתכל רק על המספרים של שכר הדירה הנוכחי, מפספס. מתוך עשרת הפרויקטים המרכזיים שלנו, רק שניים הם נכסים מניבים קלאסיים. כל היתר הם יזמות פעילה. לכן, צריך להסתכל על החברה גם דרך משקפי עתיד:
מה בייזום, כמה יחידות בתכנון, כמה שטחים בהרחבה. רק ככה מקבלים תמונה מלאה".
- צחי אבו: "תחנת הכוח במנשה יכולה להפוך השקעה של 70 מיליון שקל למיליארד וחצי"
- ארי נדל"ן: ה-NOI גדל ב-4%; התקדמות בפרויקטים באשדוד אילת וקפריסין
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"מי שמסתכל רק על שורת ההכנסות מהשכרה לא רואה את הסרט המלא. אנחנו היום בעיצומו של תהליך יזמי עצום, עם פרויקטים בהקמה, תב"עות מתקדמות,
חוזים חתומים ורווחים שעדיין לא נרשמים. בסטאר אילת לדוגמה, אנחנו סוגרים שכירויות במחירים כפולים ממה שחזינו, אבל זה עדיין לא מופיע בשורת הרווח.
יש פער עצום בין מה שהחברה מייצרת עכשיו לבין מה שהיא תייצר בעוד שנתיים שלוש.
מה ההבדל בעצם בין נדל"ן מניב לבין הפעילות שלכם?
"רוב החברות בנדל"ן מניב רוכשות נכסים מניבים, גוזרות קופון על השכירות ומחפשות תשואה שוטפת. אנחנו עובדים אחרת.
אנחנו רואים נכס לא לפי התשואה הנוכחית שלו - אלא לפי הפוטנציאל שלו. כל נכס אצלנו עובר תהליך: אם זה סטאר סנטר באשדוד שהרחבנו בו כ-18 אלף מ"ר, או לימסול שם הוספנו כאלף מ"ר לזארה ועוד כ-6 אלף מתוכננים.
גם באילת, גם בתל השומר, אפילו בנכסים שנראים מניבים.
יש תכנון, רישוי, וביצוע בדרך. זה די.אן.איי אחר לגמרי".
זה משנה את האופן שבו צריך לתמחר אתכם?
בוודאי. חברות יזמיות נסחרות בשוויים אחרים לחלוטין. אבל השוק עדיין מקטלג אותנו כנדל"ן מניב, ומפספס את הפוטנציאל. אם רק תסתכל על ה-NOI העתידי הצפוי, עם כל הפרויקטים שכבר נמצאים בפיתוח, אנחנו בדרך ל־342 מיליון שקל בשנה. זה פי שלושה ויותר מהיום. מבחינתי - זו כבר לא אותה חברה".
- המבחן של מאסק: כולם רואים את הצמיחה - אבל הרווחיות עדיין בסימן שאלה
- איתמר פורמן עובר מהפועלים לישראכרט
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המחקרים שחושפים איך אפליקציות המסחר הורסות את תיק ההשקעות...
איפה ארי נדל"ן תהיה בעוד 5 שנים?
"חברה מובילה, עם פורטפוליו רחב של נדל"ן מניב ופעילות יזמית מהותית. כשכל הפרויקטים יבשילו - סטאר אילת, לימסול, אשדוד, תל השומר, אנחנו נהיה בליגה אחרת. זה תהליך, אבל אנחנו שם".
שינוי כיוון
- 2.כל הכבוד (ל"ת)אנונימי 28/05/2025 22:07הגב לתגובה זו
- 1.דיבורים כמו חול. (ל"ת)אנונימי 28/05/2025 19:03הגב לתגובה זו
עופר ינאי חושב שהוא אילון מאסק - רוצה מניות ב-800 מיליון שקל
ינאי קצת מתבלבל, דורש חבילת הטבות מותנית של 800 מיליון שקל אם המניה תעלה פי 4 בשלוש שנים - מזכיר מישהו?
אין גבול לשיגעון הגדולות. ההצלחה גורמת לאנשים לחשוב שהם מעל הכל. עופר ינאי דורש שכר תיאורטי (בהינתן תרחישים מסוימים) של 800 מיליון שקל. אילון מאסק מנסה לקבל עכשיו 1 טריליון דולר תחת התניות מסוימות. ינאי מנסה להיות "מאסק הישראלי". קצת צניעות לא תזיק לו, אחרי הכל - ערך למשקיעים הוא לא ייצר. נופר היא מניה שלא סיפקה את הסחורה מאז ההנפקה לפני שש שנים. אלמלא זרימת הכסף מההנפקה והנפקות המשך שהיו מאז, לא ברור איפה נופר היתה. חוץ מזה, נופר היום היא סוג של פעילות מניבה עם פייפליין של ייזום. לא צריך מנכ"לים שהם אילון מאסק כדי לנהל אותה. כל מנהל סביר יעשה עבודה.
יש צד חיובי בשגעון הגדלות, וזה בלי ציניות - אנשים עם שגעון גדלות מצליחים יותר. הדרייב לגדלות מביא אותם לשם. תביטו על המצליחים הגדולים, רובם עם שגעון גדלות. מאסק כנראה מוביל את השיגעון.
מאסק לפחות דורש שכר על חדשנות טכנולוגית, על מהפכות עולמיות, על רובוטים שיהיו לכם בבתים, על רובוטקסי, על מכונית אוטונומית, על מה בדיוק ינאי דורש שכר? משהו התבלבל ומתבלבל לבעלי השליטה ולמנהלים - הם חושבים שהם מעל הכל ושמגיע להם הכל. ההצלחה ממכרת, בשביל זה יש מוסדיים. צריכים לעצור את הטירוף.
ינאי מכוון לחבילה של 800 מיליון שקל באם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים. אפשר להגיד - מענק גדול אבל התנאי מאוד משמעותי, אבל דמיינו מה זה יכול לעשות למוטיבציה של ינאי להרים את המניה. מניות, כולם יודעים, לא עולת רק בזכות ביצועים. חוץ מזה, גם אם המניה תעלה פי 4 ב-3 שנים, קחו את התשואה מאז ההנפקה ועוד 4 שנים, לא תקבלו משהו שמגיע עבורו - 800 מיליון שקל! השכר הכי גבוה מעולם למנכ"ל בבורסה המקומית, למעשה השכר השנתי הגבוה פי 4-5 מהשכר הכי גבוה שהי ה למנכ"ל בבורסה המקומית.
- ינאי רצה כדורסל אבל קיבל ניהול - לאן הולכת נופר אנרגיה?
- המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לאחר שהמוסדיים בלמו את חבילת השכר החריגה של המנכ"ל המיועד עמי לנדאו שהחליט לא להגיע (המוסדיים אמרו "עד כאן": חבילת השכר של עמי לנדאו לא אושרה), נופר אנרג'י נופר אנרג'י 0.1% מציגה מתווה חדש, הפעם עבור עופר ינאי עצמו, בעל השליטה שהפך למנכ"ל הקבוע (עופר ינאי מינה את עצמו למנכ"ל הקבוע של נופר אנרגיה).

משרד התקשורת בדרך לביטול ההפרדה המבנית - בשורה גדולה לבזק
מאז תחילת ההפרדה המבנית בבזק, השוק עבר מהפכה: נכנסו שחקנים חדשים, פריסת הסיבים יותר מ-90% וקווים, טלוויזיה וסלולר התמזגו לשירות אחיד - לאן זה יקח את חברת התקשורת הגדולה בישראל? עדכון: צו מניעה זמני הוצא נגד בזק אונליין בעניין התשלום מהמדינה על הפעלת
מוקד האזרחים הוותיקים
מניית בזק בזק 1.86% מטפסת בבורסה, בעקבות פרסום קול קורא חדש של משרד התקשורת לבחינה מחודשת של חובת ההפרדה המבנית החלה על קבוצות בזק והוט. זה יכול להיות דרמטי מאוד בשביל בזק, אם ההפרדה תבוטל, חברת התקשורת תוכל סוף-סוף למזג לתוכה את פעילות yes ולהכיר בהפסדים הצבורים שלה מה שיכול ליצור לה מגן מס ולחסוך לה מסים בהיקף של מאות מיליוני שקלים. הקול הקורא שפרסם משרד התקשורת מבקש לשמוע עמדות מהציבור ומהחברות לקראת שינוי כולל במודל הרגולציה של שוק התקשורת. זה צעד בתהליך ארוך, שבמסגרתו נבחנת השאלה האם יש עדיין הצדקה להחזיק את בזק כמבנה מפוצל - בין פעילות התשתיות הקוויות, בזק בינלאומי ו-yes - או שהגיע הזמן לשחרר את החברות לפעול תחת קורת גג אחת כמו בשאר החברות.
ההפרדה המבנית הוטלה על בזק בראשית שנות ה-2000, כדי למנוע ריכוז כוח ולשמור על התחרות. באותה תקופה, בזק שלטה כמעט לבד בתשתיות התקשורת הקוויות בישראל - צינורות, תעלות, וארונות תקשורת - ולכן היא נדרשה להפריד את החברות כך שלא תנצל את כוחה בשוק לרעת המתחרות.
עם השנים השתנה השוק. תשתיות הנחושת מוחלפות בפריסת סיבים אופטיים, נכנסו שחקנים חדשים כמו פרטנר ואחרים, והגבולות בין אינטרנט, טלוויזיה וסלולר היטשטשו. במשרד התקשורת טוענים שכיום ההפרדה המבנית הפכה בעיקר לנטל על בזק, שמוגבלת בשיווק חבילות משולבות ("באנדלים") תחת מותג אחד - בניגוד למתחרות סלקום, פרטנר והוט.
שלוש חלופות
לפי הקול הקורא שפורסם היום, משרד התקשורת שוקל שלוש חלופות עיקריות: ביטול מלא של ההפרדה המבנית; מעבר להפרדה פונקציונלית, שתשמור על יחידה סיטונאית נפרדת בתוך בזק; או הפרדת בעלות מלאה על התשתיות הפיזיות. בעוד שהחלופות מוצגות לציבור זה נראה שבמשרד נוטים לבחון ברצינות בעיקר את האפשרות הראשונה - ביטול ההפרדה הקיימת. במשרד מציינים כי רמת פריסת הסיבים בישראל עומדת כיום על יותר מ-90% ממשקי הבית, והרגולציה החדשה כבר מבטיחה גישה שוויונית לתשתיות. במילים אחרות, הנימוק ההיסטורי להפרדה - החשש ממונופול של בזק - כבר לא קיים.
- מנכ"ל משרד התקשורת: "95% ממשקי הבית בישראל כבר נגישים לסיבים אופטיים"
- מאות אלפי שקלים הושבו לצרכנים בעקבות תלונות, כך בדוח פניות הציבור בטלקום 2024
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במשרד התקשורת מדגישים שהמהלך נבחן מנקודת מבט רחבה - לא רק דרך שיקולי תחרות, אלא גם תוך בחינת התרומה של ההפרדה ליעילות, להשקעות ולחדשנות. ביטול ההפרדה, טוענים, עשוי לאפשר למפעילים להשקיע יותר בתשתיות, לשפר את השירות ולתת מענה מהיר יותר לתקלות.