חברת ארי נדל"ן ארי נדלן 0%  , שנרכשה לפני כארבע שנים על ידי קבוצת אבו, הפכה לאחת החברות המעניינות בשוק הנדל"ן בישראל. החברה מציגה נכסים בשווי של כ־2.1 מיליארד שקל, הון עצמי של 939 מיליון שקל, ותפוסה של 96% בנכסים המניבים.

עם זאת, מבט לעומק מגלה תמונה מורכבת בהרבה: יותר מ־75% מהפעילות, יזמית. החברה בונה, מתכננת, ומשביחה. ולא רק מחזיקה נכסים. הקפיצה החזויה ב-NOI (מהכנסות תפעוליות נקיות מהשכרה) מ־100 ל־342 מיליון שקל בשנים הקרובות מספרת את הסיפור באופן ברור יותר. המעבר ממודל של החזקה בלבד למודל יזמי שמשביח בא לידי ביטוי כמעט בכל נכס שבבעלות החברה: מאשדוד, דרך נהריה ואילת ועד קפריסין.

בפרויקטים כמו סטאר אילת, החברה מקימה קניון חדש ותחנה מרכזית בהשקעה של כמיליארד שקל, כשכבר כיום, שלוש שנים לפני האכלוס, 40% מהשטחים מושכרים בפועל ובמחירים הגבוהים משמעותית מהתחזיות (קרוב לפי 2). גם בלימסול התפיסה היזמית דומה, עם פיתוחים נרחבים, הרחבות של שטחי מסחר ותכנון של 200 דירות. במקום לרכוש נכסים מניבים בשוק הקיים, האסטרטגיה של החברה היא ליזום ולהשביח.

איך השתנתה החברה מאז שרכשתם אותה?

"כשרכשנו את ארי נדל"ן, החברה הפיקה בערך 45 מיליון שקל NOI בשנה. היום, רק מהנכסים המניבים, אנחנו בקצב של כ־70 מיליון. זה נכון גם לגבי קניון נהריה, שם הכפלנו כמעט את ההכנסות. אבל זה רק צד אחד של המטבע. מה שלא רואים, זה שארי היא כבר לא רק חברת נדל"ן מניב אלא היא חברה יזמית. כמעט כל הנכסים שלנו כוללים גם רכיב של יזמות. אם זה בנייה חדשה, הרחבות, או שינויי ייעוד.

למשל: פרויקט סטאר אילת. זה קניון חדש עם תחנה מרכזית משולבת, השקעה של כמיליארד שקל. כבר היום, שלוש שנים לפני האכלוס, אנחנו עם 40% שטחים מושכרים. אנחנו מקדימים את הביצוע, ובקדם השכרה סגרנו חוזים במחירים כפולים ממה שחזינו. זה שינוי עצום שלא תמיד משתקף בדוחות".

ומה עם הפעילות בלימסול?

"בלימסול, קפריסין, כשהגענו לשם, הקניון הפיק 8 מיליון אירו בשנה. היום אנחנו בקצב של 11 מיליון, עם פיתוחים חדשים, חוזה ענק עם זארה ל־50 שנה, ותוספת של כ-6 אלף מ"ר מסחר ו־200 דירות. גם שם, זו לא החזקה פסיבית, אלא בנייה אקטיבית, ארוכת טווח".

איך נכון למשקיע לבחון את החברה?

"מי שמסתכל רק על המספרים של שכר הדירה הנוכחי, מפספס. מתוך עשרת הפרויקטים המרכזיים שלנו, רק שניים הם נכסים מניבים קלאסיים. כל היתר הם יזמות פעילה. לכן, צריך להסתכל על החברה גם דרך משקפי עתיד: מה בייזום, כמה יחידות בתכנון, כמה שטחים בהרחבה. רק ככה מקבלים תמונה מלאה".

• צחי אבו: "אנחנו לא חברת נדל״ן מניב קלאסית, כל נכס אצלנו עובר השבחה"
• ארי נדל"ן מתקדמת עם ההרחבות באילת ובאשדוד
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"מי שמסתכל רק על שורת ההכנסות מהשכרה לא רואה את הסרט המלא. אנחנו היום בעיצומו של תהליך יזמי עצום, עם פרויקטים בהקמה, תב"עות מתקדמות, חוזים חתומים ורווחים שעדיין לא נרשמים. בסטאר אילת לדוגמה, אנחנו סוגרים שכירויות במחירים כפולים ממה שחזינו, אבל זה עדיין לא מופיע בשורת הרווח.

יש פער עצום בין מה שהחברה מייצרת עכשיו לבין מה שהיא תייצר בעוד שנתיים שלוש.

מה ההבדל בעצם בין נדל"ן מניב לבין הפעילות שלכם?

"רוב החברות בנדל"ן מניב רוכשות נכסים מניבים, גוזרות קופון על השכירות ומחפשות תשואה שוטפת. אנחנו עובדים אחרת. אנחנו רואים נכס לא לפי התשואה הנוכחית שלו - אלא לפי הפוטנציאל שלו. כל נכס אצלנו עובר תהליך: אם זה סטאר סנטר באשדוד שהרחבנו בו כ-18 אלף מ"ר, או לימסול שם הוספנו כאלף מ"ר לזארה ועוד כ-6 אלף מתוכננים.

גם באילת, גם בתל השומר, אפילו בנכסים שנראים מניבים. יש תכנון, רישוי, וביצוע בדרך. זה די.אן.איי אחר לגמרי".

זה משנה את האופן שבו צריך לתמחר אתכם?

בוודאי. חברות יזמיות נסחרות בשוויים אחרים לחלוטין. אבל השוק עדיין מקטלג אותנו כנדל"ן מניב, ומפספס את הפוטנציאל. אם רק תסתכל על ה-NOI העתידי הצפוי, עם כל הפרויקטים שכבר נמצאים בפיתוח, אנחנו בדרך ל־342 מיליון שקל בשנה. זה פי שלושה ויותר מהיום. מבחינתי - זו כבר לא אותה חברה".

• הבעיה הגדולה של ארית - חמישה חודשים בלי הזמנה אחת
• מחקר: הטעויות הגדולות של משקיעים - וכמה זמן לוקח למשקיע לקבל החלטה על רכישת מניה?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "אי אפשר לעלות 20%-30% בשנה, זה ייגמר בתיקון״

איפה ארי נדל"ן תהיה בעוד 5 שנים?

"חברה מובילה, עם פורטפוליו רחב של נדל"ן מניב ופעילות יזמית מהותית. כשכל הפרויקטים יבשילו - סטאר אילת, לימסול, אשדוד, תל השומר, אנחנו נהיה בליגה אחרת. זה תהליך, אבל אנחנו שם".

שינוי כיוון