בשבועות האחרונים מתלהט בישראל הויכוח בנוגע לשאלת מיליון הדולר, או 64 מיליון הדולר, האם מתפתחת כאן בועה במחירי הנדל"ן, או שיש כבר בועה והיא עתידה להתפוצץ בקרוב?

לשאלה הבוערת הזו נדרש אף נגיד בנק ישראל, שאמר לאחרונה כי אין היום בועת נדלן בישראל ו"אנחנו עוקבים אחרי ההתפתחויות בשוק, ואם נעריך שהמחירים יוצאים מפרופורציה, נפעל. לא נחזור על הטעויות שנעשו בארצות הברית ונחכה עד שתתנפח בועה שתגרום לנזקים גדולים למשק".

את התחתית או שיא המחירים, כידוע, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לנחש, בבורסה כמו בשוק הנדל"ן או בשווקים אחרים. אבל, במקרה של תחום הנדל"ן יש כמה אינדיקטורים טובים שיכולים לאותת כי אנחנו עומדים להגיע לשיא או שהוא כבר מאחורינו.

האינדיקטור הטוב ביותר, ככל הנראה, הוא מחירי המניות של החברות הפועלות בתחום הבניה בארץ. באופן כללי, כידוע, מחירי המניות מנבאים טוב למדי תקופות של שגשוג או מיתון, ובעיקר שינויים דרמטיים שעומדים להתרחש במשק או בשוק מסויים. ובדרך כלל 6-9 חודשים לפני שהשינוי קורה.

בארצות הברית, למשל, מחירי המניות של חברות הבניה הגדולות (כמו טול ברדרס, לנאר, KBH או פולטה הומס, הנסחרים תחת הסימולים TOL, LEN, KBH ו-PHM) הגיעו לשיאים באמצע 2005, כשנה לפני שמחירי הבתים והדירות שם הגיעו לשיא והחלו לרדת. בשנה שלאחר מכן, עד אמצע 2006, צנחו מניות הסקטור ב-40%-50%, כאמור הרבה לפני שיא הבועה בשוק הנדל"ן האמריקני. כנראה שהמשקיעים הריחו שמשהו לא טוב, בלשון המעטה, קורה בשוק והם החליטו לממש אחזקות במניות המובילות בסקטור.

בארץ, כיום, המצב מורכב יותר מכמה בחינות. מרבית החברות הגדולות הנסחרות במדדי הנדל"ן כאן פועלות בחו"ל או בארץ, בעיקר בתחומי הנדל"ן המניב, ולחלקן יש פעילויות נוספות. לכן, לא יהיה נכון לעקוב אחרי מדד ת"א נדל"ן 15. משקיע בנדל"ן שרוצה להכין מערכת שתאותת לו על שינויים בולטים במחירי מניות הנדל"ן באחד העם יצטרך להרכיב לו מדד אישי.

בנוסף, המשבר האחרון זעזע את מחירי כל המניות כמעט, כולל אלה של חברות הבניה בארץ כך שהרבה מניות בסקטור צנחו בעשרות רבות של אחוזים, התאוששו בצורה מרשימה מתחילת השנה אבל הן עדיין רחוקות מהשיאים שלהם.

בכל אופן, משקיע נדל"ן בארץ שחושש מבועה יכול, בינתיים, להרגע. המחירים של מניות הבניה הנסחרות בתל-אביב, הסחירות ביותר, נמצאים במגמה עולה ברורה. אזורים, למשל, פרצה לשיא חדש של 12 החודשים האחרונים והיא עדיין רחוקה מרחק רב מהשיא ההיסטורי שלה. במניית אלרוב נדלן הסיפור דומה ואילו נצבא אמנם לא פרצה לשיא חדש אבל היא נמצאת במגמה עולה ברורה.

מניית דמרי נמצאת אף היא על מגמה עולה ברורה מתחילת חודש מרץ השנה, וגם היא רחוקה מהשיא שסימנה באמצע 2007. גם אפריקה מגורים של לבייב, שעשויה להימכר בקרוב, ביצעה מהלך עליה מרשים של 237% מתחילת השנה ומאמצע ספטמבר עלתה ב-19% (בדומה לעליות שנרשמו בשתי האחרות).