מודאגים מבועה בנדל"ן? תעקבו אחרי האינדיקטור הזה

מחירי מניות חברות הבניה בארה"ב הגיעו לשיא באמצע 2005, כשנה לפני שמחירי הבתים והדירות שם הגיעו לשיא והחלו לרדת
קובי ישעיהו |

בשבועות האחרונים מתלהט בישראל הויכוח בנוגע לשאלת מיליון הדולר, או 64 מיליון הדולר, האם מתפתחת כאן בועה במחירי הנדל"ן, או שיש כבר בועה והיא עתידה להתפוצץ בקרוב?

לשאלה הבוערת הזו נדרש אף נגיד בנק ישראל, שאמר לאחרונה כי אין היום בועת נדלן בישראל ו"אנחנו עוקבים אחרי ההתפתחויות בשוק, ואם נעריך שהמחירים יוצאים מפרופורציה, נפעל. לא נחזור על הטעויות שנעשו בארצות הברית ונחכה עד שתתנפח בועה שתגרום לנזקים גדולים למשק".

את התחתית או שיא המחירים, כידוע, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לנחש, בבורסה כמו בשוק הנדל"ן או בשווקים אחרים. אבל, במקרה של תחום הנדל"ן יש כמה אינדיקטורים טובים שיכולים לאותת כי אנחנו עומדים להגיע לשיא או שהוא כבר מאחורינו.

האינדיקטור הטוב ביותר, ככל הנראה, הוא מחירי המניות של החברות הפועלות בתחום הבניה בארץ. באופן כללי, כידוע, מחירי המניות מנבאים טוב למדי תקופות של שגשוג או מיתון, ובעיקר שינויים דרמטיים שעומדים להתרחש במשק או בשוק מסויים. ובדרך כלל 6-9 חודשים לפני שהשינוי קורה.

בארצות הברית, למשל, מחירי המניות של חברות הבניה הגדולות (כמו טול ברדרס, לנאר, KBH או פולטה הומס, הנסחרים תחת הסימולים TOL, LEN, KBH ו-PHM) הגיעו לשיאים באמצע 2005, כשנה לפני שמחירי הבתים והדירות שם הגיעו לשיא והחלו לרדת. בשנה שלאחר מכן, עד אמצע 2006, צנחו מניות הסקטור ב-40%-50%, כאמור הרבה לפני שיא הבועה בשוק הנדל"ן האמריקני. כנראה שהמשקיעים הריחו שמשהו לא טוב, בלשון המעטה, קורה בשוק והם החליטו לממש אחזקות במניות המובילות בסקטור.

בארץ, כיום, המצב מורכב יותר מכמה בחינות. מרבית החברות הגדולות הנסחרות במדדי הנדל"ן כאן פועלות בחו"ל או בארץ, בעיקר בתחומי הנדל"ן המניב, ולחלקן יש פעילויות נוספות. לכן, לא יהיה נכון לעקוב אחרי מדד ת"א נדל"ן 15. משקיע בנדל"ן שרוצה להכין מערכת שתאותת לו על שינויים בולטים במחירי מניות הנדל"ן באחד העם יצטרך להרכיב לו מדד אישי.

בנוסף, המשבר האחרון זעזע את מחירי כל המניות כמעט, כולל אלה של חברות הבניה בארץ כך שהרבה מניות בסקטור צנחו בעשרות רבות של אחוזים, התאוששו בצורה מרשימה מתחילת השנה אבל הן עדיין רחוקות מהשיאים שלהם.

בכל אופן, משקיע נדל"ן בארץ שחושש מבועה יכול, בינתיים, להרגע. המחירים של מניות הבניה הנסחרות בתל-אביב, הסחירות ביותר, נמצאים במגמה עולה ברורה. אזורים, למשל, פרצה לשיא חדש של 12 החודשים האחרונים והיא עדיין רחוקה מרחק רב מהשיא ההיסטורי שלה. במניית אלרוב נדלן הסיפור דומה ואילו נצבא אמנם לא פרצה לשיא חדש אבל היא נמצאת במגמה עולה ברורה.

מניית דמרי נמצאת אף היא על מגמה עולה ברורה מתחילת חודש מרץ השנה, וגם היא רחוקה מהשיא שסימנה באמצע 2007. גם אפריקה מגורים של לבייב, שעשויה להימכר בקרוב, ביצעה מהלך עליה מרשים של 237% מתחילת השנה ומאמצע ספטמבר עלתה ב-19% (בדומה לעליות שנרשמו בשתי האחרות).

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
מאגר לוויתן  (צילום: אלבטרוס)מאגר לוויתן (צילום: אלבטרוס)

גז ישראלי - רווח מצרי; כך א-סיסי מרוויח מיליארדי דולרים בשנה על חשבון ישראל

כחלק ממערכת היחסים הסבוכה עם מצרים, ישראל דרך מאגר לוויתן מספקת גז למצרים שמשמש גם לייצוא. הרוו ח עליו הוא סביב 80% - ב-15 שנים הבאות תספק ישראל גז למצרים ב-130 מיליארד דולר, חלקו יעבור לאירופה וישאיר סכומי עתק במצרים - מחיר השלום

רן קידר |
נושאים בכתבה מצרים לוויתן

מצרים מתכננת להגדיל את יצוא ה-LNG לאירופה החל מנובמבר הקרוב. ידיעה לקונית שפורסמה בתקשורת האמריקאית והמצרית, מסתירה סיפור גדול. מצרים שלה מאגרי גז משל עצמה לא יכולה לשרת את האנרגיה שלה היא נזקקת והיא מייבאת גז מישראל בכמויות שהולכות וגדלות. אלא שחלק מגז הזה לא משמש לצרכים פנימיים כי הממשל עושה חשבון פשוט ורואה שכדאי לייצא את הגז הזה לאירופה ולהרוויח סכומי עתק. 

כעת, בהמשך לפיתוח והרחבת ההפקה של מאגר לוויתן היקף העברת הגז למצרים יעלה. דיווח על כך ניתן לפני חודשיים ובמקביל מתברר מצרים תיערך להגדלת הייצוא. זה מהלך עסקי לכאורה, אבל יש כאן הרבה מאוד פוליטיקה וקשר עסקי שתומך בעצם בשלום. אחרי הכל, למה בעצם ישראל נותנת מתנה כזו גדולה לשכנה שלה ולא מוכרת בעצמה לאירופה? נכון, יש להקים תשתיות, אבל מלכתחילה הכוונה היתה לספק גז לשכנות (גם ירדן מקבלת גז מישראל) כסוג של עוגן להסכמי השלום והרחבת האינטרסים המשותפים. זה כנראה בחשבון הכולל משתלם - ירדן היתה שותפה שקטה בהגנה על ישראל בעת הטילים, מצרים דחפה להסכם. אבל זה החשבון המדיני, מה עם החשבון של השותפויות - ניו מד ורציו, ושל שברון המחזיקות במאגר?

האם יכול להיות שייצוא כבר לפני שנים לאירופה היה מגדיל את הרווחים שלהם? בטח. אבל, ייצוא הגז לצד שאלות כמה גז להשאיר לדורות הבאים ולאן לייצא הן שאלות פוליטיות. תחום הגז והנפט בעולם בכלל מעורב בפוליטיקה. המחזיקים בלוויתן התיישרו לפוליטיקה.     


על פי הדיווחים האחרונים, הממשלה המצרית מנהלת מגעים למשלוח של גז נוזלי נוסף מדי חודש ממתקן ההנזלה באידקו, החל מחודש נובמבר ועד סוף מרץ. המהלך מתבצע על רקע מאמצים לחזק את שיתופי הפעולה עם חברות זרות ולהבטיח להן חלק מייצוא התפוקה המשותפת. לא מדובר כאן בשימוש בתוספת הייצוא של הגז הישראלי, זו תקפוץ מדרגה רק בהמשך. אבל, לא צריך להיות חכם גדול כדי להבין שלמצרים תהיה האפשרות להגדיל את הייצוא ולהגדיל רווחים, כשאירופה עדיין זקוקה מאוד לגז בהינתן המשבר הגדול מול רוסיה. עם זאת, מצרים עצמה מתנדנדת עם ייצוא הגז בהתאם לצרכים המקומיים. בשנה האחרונה היא הורידה את היקף הייצוא, על רקע דרישות הכרחיות של התעשייה המקומית. 


הסכם הענק - 35 מיליארד דולר ל-130 BCM


באוגוסט האחרון נחתם הסכם ייצוא חדש בין שותפי לווייתן למצרים בהיקף של 35 מיליארד דולר, הגדול ביותר שנחתם אי פעם בתחום. ההסכם כולל ייצוא של כ-130 BCM עד לשנת 2040, בשני שלבים: כ-20 BCM בשלב הראשון החל מ-2026, ו-110 BCM נוספים לאחר הקמת צינור גז חדש. צינור זה, שייקרא "ניצנה", צפוי לחבר ישירות את מאגר לווייתן למצרים ולהכפיל את קיבולת ההולכה, עם תוספת של כ-600 מיליון רגל מעוקבת ליום. פרויקט זה, שהובילו שברון והחברות הישראליות, נועד לשדרג את תשתיות ההולכה ולהתאים את הייצוא לגידול העתידי.

פיקדונות בנקאיים מול קרנות כספיות, עוצב ע״י מנדי הניגפיקדונות בנקאיים מול קרנות כספיות, עוצב ע״י מנדי הניג

הריבית על הפיקדונות בבנקים ירדה - ריבית תעריף עד 3.5%

דחקנו בכם לנצל את חלון ההזדמנויות ולשריין פיקדונות בנקאיים בריביות אטקרטיביות - אבל החלון נסגר, לפחות חלקית; תמונת המצב של הריביות של הפיקדונות בבנקים

מנדי הניג |

הציפיות להורדת ריבית כבר גלומות בשוק האג"ח וגם במק"מ (מלווה קצר מועד). התשואות ירדו מאוד בימים האחרונים כשהתשואה לשנה עומדת על 3.5%. במקביל הבנקים הורידו את הריבית התעריפית - בבנקים הגדולים אתם תקבלו עד 3.5% בפיקדון לשנה בריבית קבועה. אם תנהלו מו"מ אולי תקבלו עוד כמה עשיריות, כנראה שמעטים יוכלו עדיין לקבל 4%. בקרוב גם זה לא יהיה אפשרי.

הבנקים לא חיכו לירידת ריבית בנק ישראל כדי להוריד את הריבית בפיקדונות. מנגד, הריבית על ההלוואות לא ירדה. זה אומר שהמרווח שלהם דווקא גדל - הפער בין הריבית שהם מקבלים לריבית שהם משלמים דווקא עלה.

כתבנו כאן רק לפני שבוע שיש חלון הזדמנות מאוד קצר כדי להשיג עדיין תשואות יחסית טובות בפיקדונות ( כמה תקבלו בפיקדונות - והאם הם הופכים לאטרקטיביים יותר מקרנות כספיות? ) החלון הזה לרוב הציבור נסגר, רק אלו שיכולים להתמקח מול הבנק וחשובים לבנק, יכולים לקבל ריבית עם קידומת 4. ואז עולה השאלה - מה צריך לעשות משקיע סולידי?

ובכן, מי שלא הספיק לקבע את התשואה בפיקדון שקלי בריבית קבועה, יכול לקבל סדר גודל של 3.5%, אולי 3.8% בבנק, כ-3.5% במק"מ והשאלה כמה בקרנות כספיות - המכשירים בשוק כבר מגלמים כאמור ריבית של 3.5% בשנה, והקרנות הכספיות לרוב מצליחות לעשות יותר בשל היתרון לגודל. סיכוי טוב שהתשואה שנה קדימה תהיה באזור 3.7%-3.8%, זה כמובן נכון להערכה הקיימת שמתבטאת בבשוק במחירי אגרות החוב והמק"מ. אם יהיה שוני בהערכות לגבי הורדת הריבית, אז זה ישפיע על התשואה והריבית.


מעבר לתשואה ברוטו, צריך לזכור את המס. על קרנות כספיות יש מס של 25% על הרווח הריאלי. בפיקדונות יש מס של 15% על הרווח הנומינלי. נניח , כפי שצופים הכלכלנים אינפלציה של כ-2.2% שנה מהיום. זה אומר שקרן כספית שתניב 3.8%, תשלם מס על רווח ריאלי של 1.6%. מדובר במס של 0.4%. יישאר לכם ביד כ-3.4%.