העליון קובע לראשונה: אפשר לקבל פטור מהיטל השבחה על חלק מדירה

ניתן לבקש פטור מהיטל השבחה גם על חלק מדירה ולא רק על דירה שלמה - קובעת לראשונה (16.3.26) שופטת בית המשפט העליון, דפנה ברק-ארז. קביעה זו רלוונטית במיוחד למקרים של איחוד וחלוקה, כמו זה שהוכרע בבית המשפט העליון, או למצב של בעלות משותפת בדירה, ואשר יכולים להוביל למצב שאדם יקבל בה זכויות חלקיות בלבד.

ברק-ארז פותחת בהצגת המקרה והסוגייה: "מקרקעין בהרצליה עברו הליכי איחוד וחלוקה שבגדרם שונה ייעודם מחקלאות למגורים. בהתאם ל'מצב היוצא' בתוכנית, חלק מבעלי המקרקעין נותרו עם זכויות בחלקי דירות בלבד. על רקע זה ערכו ביניהם אותם בעלי זכויות הסכמים נוספים שנועדו 'לאגם' את חלקי הדירות שהוקנו להם כך שבסופו של דבר הם יקבלו לידיהם דירות שלמות בלבד. ברקע הדברים עמד הפטור מהיטל השבחה הניתן לבעל זכויות שבנה דירה ואף התגורר בה ארבע שנים. האם בנסיבות שתוארו זכאים בעלי הזכויות לפטור מהיטל השבחה בשל בנייה של דירת מגורים?"

לדברי ברק-ארז, חוק התכנון והבנייה אינו מונע מבחינה עקרונית מתן פטור מהיטל השבחה בגין חלק מדירה. יתרה מזאת: "ניתן לומר שבעלות משותפת בדירה היא מצב יחסית שכיח, וקשה להלום שהמחוקק ביקש לסייג את תחולת הפטור ביחס למקרה זה". היא מוסיפה: "הדעת נותנת כי פטור מהיטל השבחה עשוי להיות מוצדק, ולעיתים אף מוצדק במיוחד, בעניינו של מי שמחזיק בזכויות חלקיות בדירה. מסקנה אחרת עלולה לחתור תחת התכלית החברתית של הפטור, אשר 'ביסודו, מונח הרעיון של התחשבות במי שמבצע בנייה בהיקף נמוך יחסית, ועל כן דירת מגוריו אינה נחשבת לנכס יוקרה'.

"אילו נקבע כי רק זכויות העולות כדי דירה שלמה מאפשרות מתן פטור מהיטל השבחה, ייווצר מצב שבו דווקא מי שבידיו זכויות בהיקף נמוך יותר לא יוכל ליהנות מהפטור, ואילו מי שהחזיק בזכויות רבות יותר – שהקנו לו דירה שלמה – יצא נשכר. תוצאה זו תחטא לתכליתו הסוציאלית של ההסדר. זאת ועוד, מצב דברים זה היה מוביל לתוצאות שרירותיות בהתאם לגודל הדירות שבנייתן הותרה: האם מי שהיה מקבל פטור בגין דירה  של 70 מ"ר צריך להיפגע בנסיבות שבהן נבנו רק דירות של 140 מ"ר וקיבל את מחצית הזכויות באחת מהן?"

• הפיל הלבן החדש בסלון: למה המשקיעים בורחים מדירות 4 חדרים?
• המלחמה מול איראן מוכיחה: תפיסת המיגון של ישראל חייבת להשתדרג
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

איגום זכויות שולל באופן עקרוני את הפטור

עוד אומרת ברק-ארז, כי תכליתו של הפטור היא גם מתן תמריץ לפיתוח הקרקע ולהגדלת היצע הדיור, וגם היא מצדיקה מתן פטור בגין חלק מדירה. הדברים אמורים בעיקר במצב המורכב של איחוד וחלוקה, בו לא ניתן תמיד להבטיח שלכל אחד מן הבעלים תהיה דירה שלמה במצב המקורי. שלילה גורפת של הפטור במצבים כאלה עלולה לפגוע במוטיבציה של הבעלים לפתח את הקרקע.

ברק-ארז ממשיכה וקובעת במישור העקרוני, כי איגום הזכויות לכדי דירות שלמות מהווה מימוש זכויות במקרקעין, השולל את הפטור מהיטל השבחה. עם זאת, ההשלכה בפועל "תלויה בטיבה של העברת הזכויות שבוצעה. ככל שמבקש הפטור נותר עם הזכויות שהיו לו מלכתחילה בהתאם ל'מצב היוצא' בתוכנית – הרי שאין מניעה לבקש פטור בגין זכויותיו אלה, שכלל לא נעשתה לגביהן פעולת מימוש. לעומת זאת, ככל שמבקש הפטור העביר את זכויותיו המקוריות, כך שבקשתו נסבה על זכויות שלא היו בידיו ב'מצב היוצא' – אכן מדובר במימוש ואין להכיר בזכאותו לפטור מהיטל השבחה".

ברק-ארז דחתה את רוב ערעורה של הוועדה המקומית הרצליה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בנוגע לפטור שניתן לכמה מבעלי הזכויות באותה קרקע בעיר, שעברה כאמור שינוי ייעוד לצד איחוד וחלוקה, וקיבלה חלקית את ערעורם של מבקשי הפטור האחרים. היא קיבלה את עמדתו של הייעוץ המשפטי לממשלה ודחתה את זו של הוועדה המקומית. השופטים דוד מינץ ויחיאל כשר הסכימו עם ברק-ארז. את הבעלים ייצגו עוה"ד הנריק רוסטוביץ, עידית גזית ושלי רוזנטל; את הוועדה המקומית ייצגו עוה"ד אסף הראל ואילנה בראף; ואת היועצת המשפטית - עו"ד תהילה רוט.

• אינדיקציה לאורך המלחמה? נתניהו לבג"ץ: אעדכן אחרי פסח בנוגע לבן-גביר
• העליון דחה את הערעור: מעצר בית לנאשמי ההברחות לעזה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אב הוריש את כל האדמות לבן - האחות תבעה אחרי 47 שנה