רגע החתימה על חוזה רכישת בית חדש מביא עמו בדרך כלל תחושת ביטחון. זהו הרגע שבו חלום ארוך השנים מקבל צורה מוחשית, שבו אפשר להתחיל לדמיין חדרים, ריחות וצלילים של בית חדש. כך היה גם אצל בני הזוג נתנאל ואליטל אלגרבלי, שחתמו באוקטובר 2021 על הסכם לרכישת בית צמוד קרקע בפרויקט אחוזת משה באילת. אלא שהחלום נדחק הצידה, והמציאות תפסה את מקומו: העבודות התעכבו, הבנייה לא התחילה, והחודשים חלפו בזה אחר זה ללא כל אופק ברור. ביום שבו הם היו אמורים לקבל את המפתח - 21 באוקטובר 2023 - לא רק שהבית לא היה מוכן, אלא שהבנייה כלל לא החלה.

בפסק דין רחב ומעמיק, קבע סגן נשיא בית משפט השלום בבאר שבע, השופט יורם ברוזה, כי הנתבעת - קבוצת היוצקים - תישא באחריות המלאה לעיכוב. למעט הקלות נקודתיות שניתנו בשל אירועי ה-7 באוקטובר ומבצע עם כלביא. בית המשפט פוסק לתובעים פיצוי משמעותי לפי חוק המכר, והבהיר כי כל הטענות האחרות שהעלתה החברה נדחו אחת לאחת. פסק הדין כולל עובדות רבות, עדויות, תכתובות וחוות דעת מומחה, אך בלבו ניצבת "הסיבה העיקרית", כפי שכינה אותה השופט: הקמת קיר תומך שהתגלה כדרוש רק בשלבי התכנון המאוחרים, ושלמעשה עצר את כל המיזם למשך שנים. וכפי שמסכם זאת בית המשפט: "התוצאה הברורה… הינה כי העיכוב העיקרי נובע מכך שהנתבעת רכשה את המגרש מבלי לערוך את הבדיקות המתאימות… ברור כי הנתבעת צריכה לשאת בעלויות אלו מול התובעים ולכן אין מקום לפטור אותה מתשלום בגין כך". לאחר מכן נפרשה מסכת עובדתית שתיארה כיצד החלום של משפחה אחת התגלגל לתוך מאבק משפטי של שנתיים.

החוזה היה ברור: מסירה בתוך 24 חודשים מהחתימה, לאחר קבלת טופס 4. התמורה שולמה במלואה ובמועדים. התובעים עמדו בכל התחייבותיהם. למרות זאת, כשהגיע המועד לא היה אפילו יסוד בנוי אחד, לא היו קירות ולא היתה תקרה. עדות המהנדס יעקב בניסטי מטעם החברה חשפה כי בניית הבית החלה רק בשנה שלאחר מכן, בתחילת 2025, ושמועד המסירה הריאלי הצפוי, אם לא יהיו עיכובים נוספים, הוא לפחות אפריל 2026. כלומר כשנתיים וחצי אחרי המועד שנקבע בחוזה.

הנתבעת לא ערכה שום בדיקה מקדימה לפני הרכישה של הקרקע

ההסבר שמסרה החברה התבסס על הצורך, שהתברר לטענתה רק בדיעבד, בהקמת קיר תומך שישמש את כלל מתחמי הפרויקט. מתכתובות פנימיות שהוצגו בבית המשפט עלה כי כבר בנובמבר 2021 התריע הקונסטרוקטור על בעיה מהותית בעומסי הקרקע, וכי האחים אוזן - שמכרו את הקרקע לנתבעת - ככל הנראה ידעו זאת מבעוד מועד. ואולם כאן מגיעה נקודת המפתח: הנתבעת לא ערכה שום בדיקה מקדימה לפני הרכישה. היא רכשה את השטח "עם עיניים עצומות", כהגדרת בית המשפט, ולכן היא לא יכולה להטיל את נזקי העיכוב על הרוכשים. השופט ברוזה הדגיש בפסק הדין שפורסם כי, "ייתכן ויש לה עילה כנגד המוכרת וייתכן ולא… אולם ברור כי הנתבעת צריכה לשאת בעלויות אלו מול התובעים".

• קניתם דירה – אבל אין מפתח: כך הפך איחור במסירה לנורמה בענף הנדל"ן
• הקבלן איחר במסירת דירה - מה הפיצוי ששילם לרוכשים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בניית הקיר התומך החלה רק בסוף ינואר 2021, והסתיימה, כך לפי העדויות, במאי 2025. כל עוד הקיר לא הושלם, לא ניתן היה להקים את הבית של התובעים. בית המשפט מציין כי לא הוצגה כל ראיה מספקת לגבי התכנון, משכי הביצוע או הסיבות המדויקות שהובילו להתארכות כה דרמטית של עבודות הקיר. מעבר לכך, השופט מצביע על תזכורת מטרידה במיוחד: באפריל 2023 שכרה הנתבעת קבלן משנה לבנייה, והתחייבה כי העבודות יסתיימו עד סוף אותה שנה. המשמעות היא שבשלב הזה החברה הבינה שהקיר אמור להיות כבר מאחוריה, ולכן עצם העובדה שעבודות הקיר נמשכו עד 2025 מעלה ספקות נוספים לגבי הגרסה שהציגה. בית המשפט כתב במפורש בהחלטתו כי, "יש בכך ללמד כי כנראה היו עוד בעיות שלא נחשפו לפני".

אחד הרגעים המורכבים הנוספים של הפרשה היה מצבה הרפואי של בעלת החברה, שעברה אירוע רפואי קשה ב-2022 והייתה במצב של אובדן כושר עבודה במשך כחמישה חודשים. הנתבעת טענה כי הדבר השפיע על התקדמות המיזם והצדיק דחייה בלוחות הזמנים. השופט דחה זאת באופן חד. לדבריו, החברה המשיכה לפעול, אחותה של בעלת החברה ניהלה את ההתקשרויות, ובעיקר - גם בתקופה זו עדיין נבנה הקיר התומך, כך שממילא לא ניתן היה להתחיל את הבית של התובעים. כלומר לא קיים קשר סיבתי בין תקופת המחלה לבין העיכוב במסירה. השופט אף כתב:"לכן אני דוחה גם טענה זו".

טענה נוספת שהעלתה החברה לראשונה בחקירת התובעים היתה כי השינויים שביקשו גרמו לעיכובים. ואולם גם הנקודה הזו נדחתה. בית המשפט הזכיר כי טענה שלא נטענה בכתב ההגנה מהווה שינוי חזית אסור. בנוסף, אפילו לגופה של הטענה, הנתבעת לא הוכיחה את הקשר הסיבתי ולא הציגה נתונים המראים כי השינויים השפיעו על מועדי המסירה. כפי שנכתב בהכרעת הדין, "לא היה מקום לטענה זו שכן היא לא הועלתה בכתב ההגנה… מעבר לנדרש… כלל לא ברור האם הנספח עומד בתנאים שנקבעו בעניין אילנה שמש".

• תושב אילת חשוד בהעלמת הכנסות של מיליון שקל
• האם השכנים יכולים לבלום הריסה של אחד מחלקי הבניין?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית

לא ניתן להתעלם מאירועי ה-7 באוקטובר והשפעתם

הטענה היחידה שנבחנה לגופה היתה זו שנוגעת לאירועי ה-7 באוקטובר, מלחמת חרבות ברזל ומבצע עם כלביא. בית המשפט קבע כי אף שהנתבעת לא הציגה ראיות מספקות, אין להתעלם מהשיתוק שפגע במשק, ובייחוד באילת - עיר שקלטה אליה אלפי מפונים מהטבח שהתרחש ב-7 באוקטובר, ושהשפעתם על מערכות הלוגיסטיקה והעבודה בעיר היתה ניכרת. למרות זאת, וכאן מרכז הכובד: גם אלמלא האירועים הביטחוניים, הדירה לא היתה נמסרת במועד בשל העיכובים הקודמים, ובעיקר בשל הקיר התומך שלא הושלם.

השופט ציין בהכרעתו כי, "ברור שגם אלמלא אותם אירועים, הדירה לא היתה נמסרת במועד… כך שלא ניתן לתלות את האיחור באירועים אלו". עם זאת, בהשראת פסיקה מחוזית שנגעה למיזמים שנפגעו ממלחמת חרבות ברזל, נקט בית המשפט גישה מאוזנת והפחית לתובעים את תוספת הפיצוי עבור חודש אחד (במקום 50%) ועבור חודש נוסף (במקום 25%), כמענה להשפעה מערכתית שלא ניתן להתעלם ממנה.

בסופו של דבר, ובהתאם לחוק המכר בנוסחו במועד החתימה על ההסכם, זכאים התובעים לפיצוי לפי שיעורים קבועים, המבוססים על דמי שכירות של דירה דומה - במקרה הזה 10,400 שקל לחודש, בהתאם לחוות דעת מומחה שמונה על ידי בית המשפט. לאור התקופה הארוכה שבה לא קיבלו התובעים את ביתם, חושב הפיצוי באופן הבא: שמונה חודשי פיצוי בשיעור של 150%, ולאחריהם 18 חודשי פיצוי בשיעור של 125%, בניכוי ההקלות שניתנו בשל האירועים הביטחוניים. השופט מציין כי סכום הפיצוי המתמטי היה גבוה יותר, אך מאחר שהתובעים עצמם קבעו את תביעתם על סכום נמוך, הם מוגבלים אליו.

השופט אף הבהיר זאת וכתב כי, "לא ניתן לתקן זאת כעת… התובעים מוגבלים בסכום אותו תבעו". לכן נקבע כי החברה תשלם לבני הזוג 314.8 אלף שקל עבור העיכוב עד סוף דצמבר 2025, בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

למה בעצם חשוב כל כך מועד המסירה בחוזה מכר דירה?

מועד המסירה הוא אחד התנאים הכי משמעותיים לרוכשים, משום שהוא קשור ישירות ליכולת שלהם לתכנן את חייהם: מתי לעזוב דירה שכורה, מתי להעביר ילדים למסגרות, ואפילו איך להתנהל כלכלית. איחור של חודשים, ובוודאי של שנים, עלול להוביל לעלויות גבוהות מאוד. לכן החוק מבטיח פיצוי אוטומטי לרוכשים, בלי שיצטרכו להוכיח נזק, כדי להגן עליהם מפני מצבים כאלה.

האם עבור יזמית היה ניתן לצאת מזה אם היא היתה מוכיחה שהקיר התומך הוא בעיה שנכפתה עליה?

לא במקרה הזה. גם אם מדובר בבעיה שלא נלקחה בחשבון, בית המשפט מדגיש שהאחריות לבדוק את הקרקע ואת התנאים ההנדסיים מוטלת על היזם, לא על הרוכש. אם החברה רכשה את הקרקע בלי בדיקות מספיקות, זה סיכון שהיא נטלה. לכן גם אם הקיר התומך היה הפתעה, זו עדיין אינה עילה לפטור אותה מתשלום פיצוי.

מה היתה המשמעות של זה שהעלו טענה לגבי שינויים רק בשלב מאוחר?

כשתביעה מתנהלת, כל צד חייב להעלות את טענותיו בכתב כבר בתחילת ההליך. אם הנתבעת טוענת לראשונה במהלך החקירה שהרוכשים רצו שינויים וגרמו לעיכוב, זה מאוחר מדי. זה נקרא שינוי חזית, ובית המשפט פשוט לא מאפשר זאת. מעבר לכך, גם לגופו של עניין לא היו לה ראיות שמראות שהשינויים ביקשו בכלל תרמו לעיכוב.

העובדה שהבעלים של החברה חלתה, זה לא מספיק כדי להסביר עיכוב בבנייה?

לא. מחלה של בעלים או מנהל יכולה להיות דבר לא פשוט, אבל החברה המשיכה לעבוד, ואדם אחר ניהל את הפעילות השוטפת. מעבר לכך, גם בתקופה הזאת ממילא לא ניתן היה להתחיל לבנות את ביתם של התובעים בגלל הקיר התומך, כך שלא היה קשר בין המחלה לבין העיכוב. בהיעדר קשר סיבתי, אין פטור מפיצוי.

למה בית המשפט בכלל לקח בחשבון את מלחמת חרבות ברזל וטבח ה-7 באוקטובר אם היזמית לא הביאה ראיות?

בית המשפט הכיר בכך שמדובר באירועים לאומיים בעלי השפעה עצומה, כאלה שניתן לראות כ"ידיעה שיפוטית" (דבר שידוע לכל). השיתוק במשק, עצירת הכניסה של פועלים מהרשות הפלסטינית, והעומס החריג על אילת, כל אלה היו אירועים שהיו ברורים גם בלי הוכחות פורמליות. מצד שני, ההשפעה שלהם על הפרויקט הספציפי לא הוכחה, ולכן בית המשפט נתן רק הקלה חלקית ומינורית, ולא פטר מהאחריות.

למה בכלל התובעים קיבלו פחות מהסכום שבית המשפט חישב?

זו נקודה מפתיעה: התובעים בעצמם הגבילו את תביעתם לסכום נמוך יותר. מאחר שבתי המשפט לא יכולים לחייב מעבר למה שתובע מבקש, הפיצוי הוגבל לסכום שהם תבעו. השופט ציין במפורש שמדובר בטעות טכנית של התובעים, אבל אין אפשרות לתקן אותה בדיעבד.

האם היזמית יכלה למנוע את הסיטואציה הזו מראש?

ברוב המקרים, כן. בדיקות קרקע מוקדמות, תכנון הנדסי מלא לפני הרכישה, בחינת עומסים ושיפועים, ועריכת לוחות זמנים ריאליים יותר - כל אלה היו יכולים למנוע את העיכוב. העובדה שהקיר התומך התגלה רק אחרי שהחברה כבר התחילה לתכנן ולגייס קבלני משנה מעידה על תכנון חסר בשלב מוקדם, ושם היה ניתן למנוע את הנזק.

למה בית המשפט מתעקש על חוות דעת, יומני עבודה וגאנטים כשיזמים טוענים לנסיבות חיצוניות?

משום שטענות על אירועים חיצוניים הן קלות מדי להעלאה, ואם בית המשפט יקבל אותן בלי בדיקה, זה ירוקן החוק מהתוכן שלו. רק מסמכים שמראים מתי היתה עבודה, מתי היא הופסקה, מי הגיע לאתר, ואיך האירועים השפיעו בפועל - יכולים להוכיח קשר סיבתי. בלי זה, אין בסיס לפטור מפיצוי.

האם התובעים יוכלו לתבוע עוד פיצוי בעתיד?

לפי פסק הדין, כן. ההליך הנוכחי עסק רק בשאלת הזכאות ובפיצוי עד ליום פסק הדין. כלומר אם המסירה תמשיך להתעכב מעבר לדצמבר 2025, הם עשויים להגיש תביעה נוספת או לבקש פיצוי על המשך האיחור, בהתאם לחוק.