כך ניצחו דיירים מוגנים את יזמיות הנדל"ן בנווה צדק

בסמטת שלוש, שנמצאת בלבה ההיסטורי של שכונת נווה צדק בתל אביב, שוכן בניין ישן שבמהלך השנים נהפך לבית עבור בני משפחה שהשתרשה במקום עוד משנות ה-50 של המאה הקודמת. כמו הרבה מבנים שנבנו לפני קום המדינה, גם המבנה הזה מתאפיין בתכנון מיושן, חדרי מגורים קטנים ומדרגות צרות שמובילות לדירות העליונות. אלא שחדר המדרגות הזה - החוט המקשר היחיד בין דירות המשפחה והעולם החיצון - עמד באחרונה במרכזה של תביעה משפטית טעונה ודרמטית במיוחד, שסופה עשוי להשפיע לא רק על גורל המשפחה, אלא על כלל הדיירים הוותיקים בערים המתחדשות ברחבי ישראל.

את התביעה הגישו שתי חברות יזמיות: סוטרה ומאג'י מוטורס, לאחר שרכשו ב-2020 את הזכויות בחלקה שצמודה לבניין שבו מתגוררת המשפחה. מהר מאוד גילו החברות כי חדר המדרגות שממנו עולים הדיירים לבתיהם - חדר בן שלוש קומות שהקמתו, לטענתן, לא קיבלה כל היתר בנייה - פולש לשטח של כ-22 מ"ר מתוך החלקה שבבעלותן. לכן, לטענתן, צריך להרוס אותו ולסלק ממנו את הנתבעים.

"מדובר בפלישה בוטה לשטח פרטי שאין לה הצדקה או כיסוי משפטי", טענו היזמיות בתביעתן. לדבריהן, קיומו של חדר המדרגות מהווה מכשול לתכנון עתידי של הפרויקט שהן מבקשות להקים במתחם, והשארתו תסכל את מימוש הזכויות הקנייניות שהועברו לידיהן כדין. לפיכך, הן דרשו הריסה מלאה של חדר המדרגות, השבת המצב לקדמותו ופינוי מיידי של המשפחה מהמבנה.

המשפחה מצדה, טענה כי מדובר במבנה ותיק שהוקם עוד בשנות ה-50, וכי הוא חלק בלתי נפרד מהבניין שבו הם מתגוררים. לדברי המשפחה, הם דיירים מוגנים במקום מזה כ-70 שנה, ומאז ומעולם השתמשו באותו חדר מדרגות לצורך גישה לדירות שבבעלות עמידר, המושכרת להם כדיירים מוגנים. בנוסף, טענו בני המשפחה כי התובעות רכשו את הקרקע כשהן יודעות היטב על קיומו של המבנה, ובכך קיבלו על עצמן את המצב הקיים.

• הסכים לפנות נכס - ואז טען שהוא דייר מוגן
• בת 90 רכשה דירה, ואז גילתה שלא ניתן לפנות את הדיירים

השופט גד מינא מבית משפט השלום בתל אביב-יפו נדרש להכריע בין שתי זכויות יסוד: זכות הקניין של בעלות הקרקע החדשות, והזכות של המשפחה לדיור, שחורגת מהקשר הקנייני ומזוהה עם זכויות אדם בסיסיות. בפסק הדין המקיף, שנפרש על פני עשרות עמודים, ניתח השופט את ההיסטוריה של הנכס, את המסמכים שהוצגו בפניו, ואת התנהלות הצדדים.

אחד הסעיפים המרכזיים בפסק הדין שפורסם מתייחס לתיעוד שקדם לרכישת הקרקע. השופט מצא כי במסמכי הרכישה צוין במפורש שהקונה מודע לכך כי, “ייתכנו חריגות בנייה ו/או תופעות נוספות אשר ידרשו הסדרה”, וכן כי “הנכס נמכר במצבו הנוכחי (AS-IS)”. כמו כן, ציין פסק הדין כי קיימות עדויות לכך שהתובעות עצמן ביקרו במקום לפני הרכישה, ראו את חדר המדרגות, וידעו שהוא משרת דיירים המתגוררים בסמוך למגרש הנרכש.

עוד ציין השופט כי, “לא מדובר במבנה שהוקם באחרונה או במהלך השנים האחרונות, אלא במבנה שקיים עשרות שנים, מאז שנות החמישים, כאשר הנתבעים ומשפחותיהם מתגוררים במקום מזה שלושה דורות”. בכך הוא הבהיר כי בניגוד לטענות היזמיות, לא מדובר בפלישה אקטואלית אלא במצב פיזי סטטי וידוע מראש, שמתקיים לאורך עשורים.

• רכשה דירה לבנה - ואחרי שהתגרש דרשה את הכסף
• המנכ"ל ערך את תלוש השכר שלו - וישיב 52 מיליון שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בנוגע להיתרי בנייה, אמנם לא נמצא היתר קונקרטי עבור חדר המדרגות, אך השופט הדגיש כי חוסר בהיתר אינו בהכרח מחייב הריסה, בייחוד כשהנזק שייגרם מכך חמור לאין ערוך מזה שייגרם לתובעות. “הריסת חדר המדרגות תנתק את הגישה היחידה לדירות שבשימוש הנתבעים, משמע - תותיר אותם ללא קורת גג בפועל”, כתב השופט מינא. הוא אף הוסיף כי, “בנסיבות אלו, אין מקום להעדיף את זכות הקניין של התובעות על פני הזכות לדיור ולחיים בכבוד של הנתבעים”.

לצד זאת, השופט לא ביטל את זכותן של התובעות כליל. הוא הותיר להן את האפשרות להגיש בעתיד תוכנית לשימוש בחלקה שבבעלותן, תוך מציאת פתרון תכנוני שיאפשר שמירה על זכות הגישה של המשפחה לדירה שלה. “יש להידרש למציאת פתרון תכנוני הוגן ומאוזן”, קבע.

לסיכום, בית המשפט דחה את תביעת סוטרה ומאג'י מוטורס להריסת חדר המדרגות, מבלי לפסול את זכויותיהן במקרקעין. הוא הדגיש כי מדובר במקרה ייחודי שבו נסיבות חייהם של הדיירים גוברות על האינטרס הקנייני של היזמיות, לפחות בשלב זה. “מדובר בבני אדם שמתגוררים במקום כל חייהם, ואין להפקירם בשם האינטרס הכלכלי בלבד”, כתב. בנוסף, נקבע שכר טרחת עורך בסכום כולל של 18 אלף שקל שישולם למשפחה.

במשפט האזרחי, פלישה היא מצב שבו אדם או גוף עושה שימוש פיזי במקרקעין שאינם בבעלותו, ללא הסכמה של הבעלים ובניגוד לזכותו. במקרים כאלה רשאי בעל המקרקעין להגיש תביעה לסילוק יד, בדרישה להפסיק את השימוש ולהחזיר את השליטה בנכס לידיו. עם זאת, כפי שפסק השופט מינא במקרה הזה, עצם קיומה של פלישה אינה מביאה אוטומטית לפסק דין המורה על סילוק, ויש לבחון את נסיבות המקרה.

האם העובדה שמדובר בדיירים מוגנים שינתה את גישת בית המשפט?

בהחלט. מעמדם של הנתבעים כדיירים מוגנים שיחק תפקיד מהותי בפסק הדין. מדובר בזכות דיור שהוכרה על ידי המדינה דרך חוק הגנת הדייר, שנועד לשמור על יציבות מגורים ועל הזכות לבית עבור דיירים ותיקים, גם אם הבעלות במקרקעין משתנה. עצם העובדה שהמשפחה מתגוררת במקום משנות ה-50, ועוד כדיירים מוגנים, חיזקה את המסקנה של בית המשפט כי יש לאזן בין זכויות ולא להחיל גישה קניינית נוקשה.

מה היה תפקיד עמידר בפרשה?

עמידר, כחברה ממשלתית המנהלת דירות ציבוריות, היא הבעלים של הדירות שבהן מתגוררת המשפחה. עמידר אמנם לא היתה צד לתביעה, אך העובדה שהנתבעים מתגוררים בדירות שבבעלותה הובילה את השופט לציין כי המדינה (באמצעות עמידר) היא חלק מהנסיבות הכוללות שיש להביא בחשבון. אם התביעה היתה מתקבלת, המדינה היתה נדרשת לספק פתרון דיור מיידי לאותם דיירים - עניין מסובך מבחינה ביורוקרטית וחברתית.

מהו העיקרון של איזון אינטרסים וכיצד הוא יושם כאן?

איזון אינטרסים הוא עיקרון משפטי שמנחה את בית המשפט לבחון תוצאה צודקת שתיקח בחשבון את טובתם של כל הצדדים, גם אם מבחינה טכנית אחד מהם צודק יותר. במקרה הזה, אף שהתובעות הוכיחו כי יש פלישה לנכס שבבעלותן, השופט קבע כי הסילוק יגרום לפגיעה חמורה בזכויות היסוד של הדיירים. לכן הוא יישם את עקרון האיזון בין זכות הקניין לבין הזכות לקיום בכבוד.

האם ניתן להוציא היתר בנייה רטרואקטיבי לחדר המדרגות?

במקרים מסוימים, ניתן להכשיר בנייה שנעשתה ללא היתר באמצעות תהליך של הכשרה בדיעבד. ואולם במצב המשפטי הנוכחי, קיים קושי ממשי להכשיר את חדר המדרגות משום שהוא בנוי על חלקה פרטית של גורם אחר - במקרה הזה אלה הן התובעות. כל הכשרה תצטרך להתחשב בבעלות ובתכנון עתידי של הקרקע, ולכן תדרוש הסכמות או מהלך תכנוני שיתחשב בכל הצדדים.

מה יכולות לעשות כעת יזמיות הנדל"ן?

על פי פסק הדין, הדלת לא נסגרה בפני היזמיות. הן רשאיות להגיש תוכנית תכנון חדשה שתשלב פתרון למעבר של הדיירים. כך למשל, בניית גרם מדרגות חלופי, הקמת שביל גישה, או הסדרה של זכויות המעבר והגישה כחלק מהפרויקט העתידי. אם יימצא פתרון סביר שיאפשר את קיום הבניין החדש מבלי לגרום לפינוי הדיירים, ייתכן שהרשות המקומית ובית המשפט יאשרו זאת בעתיד.

במקרה אחר, הכריע בית המשפט לענייני משפחה באשדוד באחרונה במקרה שבו שמונה אחים נהפכו לשותפים בנכס אחד - דירת האם המנוחה. האם נפטרה ב-2019 והותירה אחריה נכס מרכזי אחד: דירת מגוריה, שבה התגוררה במשך שנים רבות. על פי צוואתה הראשונה, מ-2005, היא ציוותה את הדירה לכל שמונת ילדיה בחלקים שווים. אלא שב-2014 נכתבה צוואה חדשה, שלפיה פ' - אחד האחים - אמור היה לרשת את הדירה כולה. פ' הגיש בקשה לקיום הצוואה המאוחרת, אך האחים התנגדו. הם טענו כי הצוואה מ-2014 אינה תקפה בשל השפעה בלתי הוגנת או חוסר כשירות. בסופו של דבר נדחתה בקשת פ'. בית המשפט קבע כי יש לקיים את הצוואה המקורית מ-2005. בכך נהפך פ' לשותף קטן, עם נתח של 1/32 מהנכס. ואולם באותה העת הוא כבר התגורר בדירה במשך שנים. לאחר ההכרעה בצוואה, הסכימו כל היורשים על פירוק השיתוף בדירה ומכירתה כדירה פנויה, כלומר ללא דיירים שגרים בה. ההסכמה קיבלה תוקף של פסק דין ב-9 במרץ 2023. פ' השתתף בדיון, חתם על ההסכם, ואמר אז לפרוטוקול כי, "אני מאשר שבית המשפט הקריא את ההסכם לאחר שהוסבר לי ואני מסכים להסכם". בהתאם להסכמה הזו, מונו כונסי נכסים, עורכי הדין עדי שדה ויוסף מועדים לשמחה, שפעלו לאיתור רוכש והשלימו עסקת מכירה. אלא שפ', שכאמור כבר התגורר בדירה מזה שנים, סירב לפנותה. הוא טען כי מעמדו הוא של "דייר מוגן". לטענתו, הוא מתגורר בדירה מ-2014 ברציפות, תחילה עם אמו המנוחה ואחר כך בגפו.