בנייה נדלן דירה
צילום: שלומי יוסף

המהלך שיוזיל את עלות הבנייה? 12 מיליון שקל למפעלים שיבנו בשיטות מתקדמות

מפעלים שישתמשו בשיטות בהם הרכיבים מיוצרים במפעל ומובאים לאתר הבנייה לצורך הרכבה וחיבור בלבד, יקבלו מענקים ממשרד השיכון. כך זה יעבוד
איציק יצחקי | (1)

האם משרד הבינוי והשיכון יכול לגרום להוזלת עלות הבנייה ולהגדלת פריון העבודה, שיסייע גם לקיצור זמן הבנייה? המשרד והרשות להשקעות במשרד הכלכלה והתעשייה משיקים מסלול תמיכה חדש בהיקף של כ-12 מיליון שקל לקידום ופיתוח תעשייה הבנייה בישראל. על פי הסיכום, יינתן תמיכה לסיוע בהקמה של מפעלים העוסקים בייצור לשיטות בנייה מתועשות מתקדמות, בדגש על בנייה מודולרית.

מטרתה העיקרית של התכנית הינה לפתח תעשייה ישראלית עתירת ידע בתחום ענף הבנייה, אשר תביא לשיפור פריון העבודה והפחתת התלות בעבודה באתר. במשרד מעריכים, כי הטמעת חדשנות בענף הבניין תסייע להתמודד עם עלויות הבנייה הגבוהות בישראל, להעלות את הפריון בענף, לקצר את לוחות הזמנים עד לסיום שלב הבנייה ולהפחית את הפגיעה הסביבתית. המסלול החדש מיועד להשקעה בהקמת מפעלים תעשייתיים חדשים או להשקעה במפעלים קיימים המעוניינים להוסיף קווי ייצור שיתמחו בתחום שיטות בנייה מתקדמות. 

אז איך הסיכום יעבוד? ראשית, צריך להבין מה נכלל בתוך שיטות בנייה מתקדמות מתועשות (מודולריות). מדובר בשיטות בהם הרכיבים מיוצרים במפעל ומובאים לאתר הבנייה לצורך הרכבה וחיבור בלבד.  לדוגמא, בנייה עם יחידות תלת ממדיות המוגמרות במפעל, ובאתר הבנייה מבוצעות פעולות של חיבורים מסוגים שונים כגון תיאום וחיבור מערכות, חסימת אש, השלמת ריצוף, איטום גג ועוד, או רכיבים מתועשים מודולריים דו-מימדיים לדוגמא; קירות, תקרות אשר מיוצרים במפעל עם הגמרים והמערכות ומוכנים להרכבה באתר הבנייה. התכנית גם מתייחסת לחדשנות בתהליך הייצור במפעל כגון שילוב דיגיטציה בהליכי הייצור, אוטומציה וכו'.

"משרד הבינוי והשיכון פועל במספר מישורים על מנת להגדיל את היצע הדיור ולהפוך את שוק הדיור ליעיל ומתקדם", נמסר מהמשרד. "בטווח הקצר באמצעות הגדלת כח העבודה ובטווח הארוך באמצעות קידום חדשנות בענף הבנייה בישראל. המשרד גיבש תכנית מקיפה להטמעת חדשנות בענף, במסגרתה יוצא לדרך מסלול התמיכה, פורסמו קולות קוראים להגשת תכניות מחקר בשיתוף משרד המדע, במקביל המשרד תומך בקהילת קונטק להטמעת טכנולוגיות בנייה חדשות.

"הרשות להשקעות שמה ליעד את קידום הצמיחה בכלכלת ישראל, באמצעות חלוקת תמריצים מושכלת להעלאת פריון העבודה והטמעת טכנולוגיות חדשניות בקרב בענפי התעשייה בכלל ובענף תעשיית הבנייה בפרט. תכנית זו  מצטרפת למסלולי ההשקעות הנוספים הקיימים ברשות להשקעות כגון מסלול מענקים, מסלול ייצור מתקדם להעלאת הפריון, מסלול כלכלה מעגלית, תאפשר לקדם את תעשיית הבנייה, לקדם תהליכי חדשנות כגון הטמעת טכנולוגיות לייצור מתקדם ולייעל תהליכי הבנייה".

מנהל הרשות להשקעות ולפיתוח הכלכלה והתעשייה, שלמה אטיאס: "התכנית שאנו משיקים היום נועדה לקדם ולמצב את תעשיית הבנייה בישראל כתעשייה מתקדמת, טכנולוגית, כלכלית וכתעשייה הפועלת על פי סטנדרטים גבוהים. כך נוכל להביא לייעול תהליכים וקיצור זמן הבנייה, הגברת כושר הייצור ועל ידי כך להורדת עלויות הדיור במדינת ישראל".

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    אייל 22/07/2024 13:15
    הגב לתגובה זו
    שיש ראש ממשלה בוגד שעומד בראש השלטון וכל מטרתו היא להעלות את מחירי הנדלן של המשטר הציוני.אז המחירים יעלו. אם היה כאן ראש ממשלה נורמאלי שהיה הולך לארצות הברית היה מעניין אותו קודם להביא משלוח של חצי מיליון קרוואנים מאמריקה. במקום להביא עוד פצצות. אבל ככה זה במשטר הציוני הכי חשוב זה הפצצות
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירה להשכרה
צילום: תמר מצפי
שכר הדירה - לאן?

שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"

ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"

צלי אהרון |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית. 

מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.

התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה. 

 עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.

ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?

"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."

עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?