מס הרכישה על דירה להשקעה יעמוד על 8% בשנתיים הבאות
בשורות רעות למשקיעים, אבל אולי טובות, לפחות בטווח הארוך, לשוק הנדל"ן: לפי טיוטת צו מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) של משרד האוצר, מס הרכישה הוראת השעה שקיבעה את מס הרכישה על דירה להשקעה תוארך בשנתיים, כך שתמשיך לעמוד על 8%. בחודש פברואר דיווחנו כאן כי ההצעה המרכזית היא להותיר את מס הרכישה על 8% לשלוש שנים בלבד, כלומר לשנה ולעוד שנתיים נוספות. לכן, עלתה הנוסחה הזאת שמהווה למעשה פשרה בין היזמים לאוצר.
בדיון שנערך בוועדת הכספים טען אז נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו, כי הבעיה המרכזית של ענף הבנייה כעת היא חוסר הכדאיות הכלכלית של הקבלנים. הוא הסביר כי קיבוע מס הרכישה יחבל במאמץ של הקבלנים להגדיל את היצע הדירות. סרוגו אמר, גם אם לא באופן מפורש, דבר פשוט: אם המדינה לא תתערב, הקבלנים לא יבנו. תפגעו בביקוש - אנחנו נפגע בהיצע.
באתר החקיקה הממשלתי נכתב כי ניסיון העבר מלמד כי אוכלוסיית המשקיעים בשוק הדיור מושפעת מאוד משינויים באחוז מס הרכישה על דירות שניות ומעלה. זאת, היות ורכישותיהם מהוות על פי רוב נכסים להשקעה. כך לדוגמא, אחוז עסקאות המשקיעים בשוק הדיור בין שנת 2021-2020 עלה מ-13.6% לכ-20% בפרק זמן של שנה, לאחר שהופחת מס הרכישה על משקיעים, והמשיך לעלות משמעותית לאחר שהוכרזה העלאת המס ב-2022, עד לכ-28.6% מהעסקאות בשוק, זאת עד למועד עליית המס בפועל, שלאחריו התמתנו משמעותית שיעור המשקיעים בשוק.
כזכור, בתיקון מס' 98 לחוק מיסוי מקרקעין, הועלו שיעורי מס הרכישה על דירה שניה עד לסוף שנת 2024 במטרה למתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים ולסייע בבלימת עליית מחירי הדירות. במסגרת התיקון הייתה האופציה להאריך את התקופה שבה יחולו שיעור מס הרכישה לתקופה נוספת של שנתיים - מה שאכן יקרה.
- בכירי ענף הנדל"ן: "הפעילו את החלטת השיקום - עכשיו"
- הקבלנים דורשים פטור מאחראיות - והציבור ישלם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כזכור, במשרד האוצר רצו לקבע את שיעור מס הרכישה כדי להוריד את המשקיעים מהגדר. הסברה הייתה שברגע שהם יבינו שמס הרכישה לא עומדת להשתנות, חלקם יחזור לשוק ויעורר את הנדל"ן מהתרדמת, למרות שלאחרונה הוא מתאושש.
הניסיון לקבע את מס הרכישה נתקל בהתנגדות, בעיקר של היזמים שמבינים כי בטווח הארוך מספר המשקיעים יירד משמעותית. היזמים רוצים להוריד את מס הרכישה כדי שיוכלו למכור דירות ולהניע את השוק.
רו"ח קובי זליכה, שותף במשרד ליאון אורליצקי ושות' - Moore ישראל, תומך בהצעה של משרד האוצר להאריך את הוראת השעה שקובעת את שיעור מס הרכישה על דירה שנייה בשיעור של 8% לתקופה נוספת של שנתיים, ומוסר בתגובה כי "הותרת מס הרכישה בשיעור גבוה תאותת למשקיעי הנדל"ן כי אין עוד טעם ב'ישיבה על הגדר' בציפייה להורדת המס. מהלך זה יניע אותם לחזור ולבצע עסקאות בשוק הנדל"ן. כדי למנוע עלייה של מחירי הדירות, על הממשלה לעודד הכנסת עובדי בניין זרים לישראל, ובמקביל לצמצם את הטבות המס למשקיעי הנדל"ן".
- 2.רוצים שהשוק יתעורר והם ימשיכו לעשוק את הצעירים חסר 15/04/2024 13:17הגב לתגובה זורוצים שהשוק יתעורר והם ימשיכו לעשוק את הצעירים חסרי הישע
- 1.פחות מס מניע את הכלכלה (ל"ת)שלומיד 15/04/2024 12:11הגב לתגובה זו
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
מחירי הרכישה נבלמו ואף ירדו בכ-2% ומעלה, אבל שכר הדירה לחוזים חדשים קפץ ביותר מ-6% בשנה האחרונה. מה עומד מאחורי הפער הזה, למה הפתרון לא יגיע מירידה בריבית בלבד ומה יקרה בשכר הדירה?
בדיונים הציבוריים על שוק הדיור בישראל, רוב תשומת הלב מוקדשת לשאלה הקלאסית: האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. כל פרסום של נתונים חדשים מלווה בכותרות על מגמות המחירים, תחזיות של אנליסטים ודיונים על הריבית והשפעתה על שוק הנדל"ן. אולם ניתוח מעמיק של הנתונים מגלה שהזירה שבה מתרחש השינוי העמוק באמת היא דווקא שוק השכירות, שהולך ותופס את מרכז הבמה.
הפער שהולך ונפער
הנתונים מדברים בעד עצמם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות ירד ב-7 חודשים בכ-2%, תלוי באזור. אולם בניגוד גמור למגמה זו, נרשמה עלייה משמעותית במחירי שכר הדירה. הנתונים מראים ששכר הדירה לחוזי שכירות חדשים, בשונה מהסכמי שכירות קיימים וחתומים, עלה בשנה האחרונה ביותר מ-6%.
מאחורי המספרים הללו מסתתר צורך בסיסי: מי שלא קונה - צריך לגור איפשהו. זוגות צעירים, משפחות בתחילת דרכן ויחידים או גרושים שאין ביכולתם לרכוש דירה למגורים, עוברים לשוק השכירות. התוצאה היא מצב שבו הביקוש לשכירות קופץ, בעוד ההיצע גדל בקצב איטי הרבה יותר.
אחד הגורמים המשמעותיים ללחץ על שוק השכירות הוא הגל הרחב של פרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית המקודמים ברחבי הארץ. כאשר בניין ישן מפונה מדייריו כחלק מתהליך של הריסה ובנייה חדשה, הדיירים הקיימים, רבים מהם זוגות צעירים או משפחות צעירות, מוצאים את עצמם נדרשים למצוא דירה חלופית בשכירות למספר שנים עד סיום הפרויקט.
- "להעלות את שכר הדירה ל-5,900 ולשלם מס או להשאיר אותו על 5,600 שקל בלי לשלם מס?"
- השכירות בתל אביב ממשיכה לעלות ולמה זה עשוי להימשך?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בשכונות רבות ברחבי הארץ מקודמים כיום מספר פרויקטי פינוי-בינוי במקביל, לעיתים שישה או שבעה פרויקטים בשכונה אחת בו-זמנית. הבעיה מחריפה משום שהדיירים המפונים רוצים או צריכים להישאר באזור המגורים המקורי, משיקולים של מוסדות חינוך לילדים, עבודה וקרבה למשפחה. כתוצאה מכך, הם נאלצים למצוא שכירות זמנית באותה שכונה או קרוב אליה עד לסיום הפרויקט, מה שמייצר ביקוש נוסף על השכירות הקיימת גם כך באותו אזור.
