הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בניין מגורים רמת גן נדל"ן נדלן
צילום: מורן ישעיהו

שוק הדיור: איפה נרשמה ירידת המחירים החדה ביותר בדירות 4 חדרים?

ברבעון הרביעי של 2018 נרשמה התאוששות בהיקף העסקאות בשוק הדיור, תוך המשך דשדוש ברמת המחירים. אוהד דנוס: "הציבור מבולבל"

מורן ישעיהו | (26)
נושאים בכתבה מחירי הדירות עסקאות נדל"ן

ברבעון הרביעי של שנת 2018 נרשמה התאוששות בהיקף העסקאות בשוק הדיור, תוך המשך דשדוש במחירים. כך עולה מסקירה שמפרסם היום (א') יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר אוהד דנוס.  הסקירה כוללת כ-2,930 עסקאות ב-16 ערים ומצביעה על ירידה של 0.8% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו לעומת הרבעון הקודם. לצד זאת, ברבעון הרביעי נצפתה עליה של כ-5% בכמות העסקאות - גידול של כ-14% לעומת ביחס לרבעון המקביל אשתקד. הניתוח מתייחס לדירות 4 חדרים (חדשות ויד שניה) בבניה רוויה בלבד, הן בשל היותן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני והן בשל השונות הנמוכה יחסית המאפיינת דירות מסוג זה - במטרה להציג ניתוח עסקאות הומוגני ככל שניתן. הסקירה אינה כוללת עסקאות "מחיר למשתכן". על פי הסקירה, ביחס לרבעון הקודם, בקרב 10 ערים נצפתה ירידה במחירי הדירות הממוצעים כאשר הירידה החדה ביותר של 5% נצפתה בתל אביב, כפר סבא ורמלה. עוד נמצא כי בקרב 5 ערים נרשמה עליית מחירים, הגבוהה ביותר בעיר חיפה עם 5%. מי שנותרה ללא שינוי במחירים היא העיר אשקלון. ברמה שנתית, עליות מחירים נרשמו בערים הרצליה, חולון וירושלים כאשר ביתר הערים למעט אשדוד (שנותרה ללא שינוי) נרשמו ירידות מחירים. שיאנית ירידות המחירים בשנת 2018 היא העיר אילת (8%-), שם מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים עומד כיום על 1.05 מיליון שקל. אחריה נמצאות הערים כפר סבא (6%-), נתניה (5%-) ובאר שבע (5%-). ירידת מחירים מינורית של 1% נצפתה בערים פתח תקוה, רחובות ורמלה. בעיר תל אביב נרשמה ירידת מחירים של 2% ביחס לרבעון המקביל אשתקד כאשר מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בעיר עומד כיום על 2.94 מיליון שקל - הגבוה ביותר בקרב הערים שנבדקו. בחיפה וראשל"צ המחירים ירדו ב-3% כאשר מחיר ממוצע לדירת 4 חדרים בהן עומד כיום על 1.36 ו-1.87 מיליון שקל בהתאמה. דנוס מציין כי "לא ניתן לאבחן אחידות או שיטתיות כלשהן בהתנהגות השוק, עניין הממחיש את המשך הבלבול בו מצוי הציבור". לדבריו, "בסוף התקופה הנסקרת הוחלט על הקדמת הבחירות, כשאי הוודאות בעניין זה התחלפה באי הוודאות מתוצאות הבחירות וזהות המפלגות שיאיישו את הקואליציה, מדיניותן הכלכלית וזהות הקברניטים שייטלו את המושכות בשוק הדיור". 

תגובות לכתבה(26):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 14.
    תמשיכו ל 21/02/2019 16:03
    הגב לתגובה זו
    תמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
  • 13.
    4ח' חדשות הן דירות קטנות. לכן, שוק היד השניה פורח!!! (ל"ת)
    דוד מלכי 20/02/2019 16:03
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    היום אנשים צרכים 19/02/2019 16:19
    הגב לתגובה זו
    היום אנשים צרכים גם, מעל 50 שנה לשכור דירה. . תעשו את החשבון ... מאיזה גיל, מתחילים לשכור דירה .
  • 11.
    תתעוררו מ 19/02/2019 16:18
    הגב לתגובה זו
    תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמת דירות בביניין חדש .ושאין עוד עלויות נוספות....כמו עלות הקרקע.
  • מעל מחצית הדירה היא מיסוי !!! (ל"ת)
    דוד מלכי 20/02/2019 16:04
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    כחלון תודה 19/02/2019 14:30
    הגב לתגובה זו
    אותה דירה לא במחיר בועה , פחות 1/2 מליון שקל.
  • לא רלוונטי לכולם 19/02/2019 16:20
    הגב לתגובה זו
    לא רלוונטי לכולם,לא רלוונטי למי שא עומד בקריטריונים של תוכנית מחיר למשתכן
  • 9.
    משכנתא=שכירות לבנק 19/02/2019 14:29
    הגב לתגובה זו
    עדיף לחכות בשכירות , לרכוש דירה במחיר מוזל , גם ככה המחירים צוללים.
  • אי אפשר להכליל,תלוי בסוג המשכנתא שאתה לוקח (ל"ת)
    אי אפשר להכליל 19/02/2019 16:22
    הגב לתגובה זו
  • 8.
    לא פראייר 19/02/2019 14:28
    הגב לתגובה זו
    300 אלף דירה בפרפרייה,500 אלף במרכז.
  • אתה חיי בסרט 19/02/2019 16:25
    הגב לתגובה זו
    רק הקרקע במרכז , בקלות יגיע למעל הסכום שאמרת . .. כי ההיצע הקרקעות מצטמצם.. בקרבה לת"א . *יש אזורים שכרגע עוברים בהרבה את הסכום שאמרת על הקרקע באזורים הצמודים לת"א.
  • 7.
    תחשבו כמה 19/02/2019 10:26
    הגב לתגובה זו
    תחשבו כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?
  • 6.
    מה עם העיר בת ים ???... למה היא לא מופיעה ? (ל"ת)
    מה עם העיר בת ים 19/02/2019 10:19
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    היום אנשים צרכים 19/02/2019 10:17
    הגב לתגובה זו
    היום אנשים צרכים גם, מעל 50 שנה לשכור דירה. . תעשו את החשבון ... מאיזה גיל, מתחילים לשכור דירה .
  • 4.
    משה 17/02/2019 18:25
    הגב לתגובה זו
    בגלל מחירי הדירות שנסקו לשמיים המתוחכמים התחילו לשווק זכויות כמו זכות לדירה ובקרוב יתחילו גם לשווק זכות לבלוק
  • 3.
    סטטיסטיק 17/02/2019 18:18
    הגב לתגובה זו
    בכפר סבא למשל יש פערים אדירים בין שכונות בתנודתיות המחירים וכך גם במרבית הערים שנסקרו, הפילוח צריך שכונתי/איזורי בכל עיר !!!
  • 2.
    hh 17/02/2019 16:59
    הגב לתגובה זו
    הכסף נגמר, יוקר מחיה בשמיים! כל מי שלקח משכנתא על הקצה בחמש השנים האחרונות - דינו להשתעבד ולחיות חיי דלות לעשרים שנה קדימה!
  • 1.
    רועי 17/02/2019 15:29
    הגב לתגובה זו
    הקריסה תסתיים ב70 אחוז ירידה בעזרת השם
  • מרציפן 18/02/2019 10:38
    הגב לתגובה זו
    ירידת מחיר של 10% כל הבנקים בארץ פושטים את הרגל ו משבר 2008 חלום ורוד.
  • אתה טיפש או מה ? היום אי אפשר לקבל משכנתא מעל 75% ברגיל (ל"ת)
    אתה טיפש או מה 19/02/2019 10:22
  • בן 18/02/2019 06:31
    הגב לתגובה זו
    אתה ושכמותך כותבים שטןיות כאלה כבר 5 שנים. לא יורד. רק עולה. מי שיכול שיקנה. לא חשוב מתי. דירה למגורים עדיף קניה משכירות. .
  • אחד שמבין 18/02/2019 10:57
    מדויק לחלוטין דירה שהייתי משכיר 6600 אני משלם 6800 משכנתא, שמתוך זה רק 3000 ריבית מה עדיף 6560 שכירות או 3000 מעניין באמת
  • חחחחחחחחחחחחחחחחחחחח.................. (ל"ת)
    בוריס 17/02/2019 18:19
    הגב לתגובה זו
  • חח 17/02/2019 17:55
    הגב לתגובה זו
    לא שווה תגובה
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |
נושאים בכתבה הכשרה התחדשות סולל בונה


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות 0%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי 0%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יהודה מורגנשטרן
צילום: ליאת מנדל

מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס"

מחירי הדירות שמספק הלמ"ס לא רלבנטיים; בחזרה לטעות ולרשלנות של הלמ"ס ובכמה באמת יורדים מחירי הדירות? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות יהודה מורגנשטרן

"הלמ"ס לא מודדת את מבצעי הקבלנים. כשמשקללים הטבות, הירידות של מכירות הדירות בפועל הן גדולות יותר ממה שמתפרסם, וכך זה יימשך" כך אמר  יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון, בוועידת הנדל"ן של TheMarker - לתכני הוועידה.

אנחנו רוצים להגיד תודה למורגנשטרן. אנחנו צועקים את הבלוף של נתוני הלמ"ס כמעט שנה וחצי. הוא גיבה את הערכתנו בעבר, גם באוצר מגבים אותה, אבל הבעיה שהם לא עושים מעבר. חוסר המעש והאדישות הזאת, פוגעת מאוד ברוכשי הדירות. זה נחמד להיות על במה ולהאשים את הלמ"ס, אבל מה מורגנשטרן עשה כדי להילחם במדידה העקומה? כלום. 

נזכיר בקצרה במה מדובר: יש כמה בעיות במדידה של הלמ"ס. בעיה ראשונה היא שהנתונים מגיעים בדיליי של חודשיים וחצי. למה? ככה. זה נותן בטווח הזמן הזה לקבלנים להיערך, לתמרן, לתאם, לווסת. למשל - ב-15 בספטמבר נקבל מידע על החודשים יוני-יולי שזה בממוצע ה-1 ביולי. מרחק של חודשיים וחצי. זה מאוד בעייתי, כי מידע זמין ורלבנטי זה הבסיס לניתוח והבנת הנתונים. כאשר מידע מתפרסם בעיכוב של חודשיים וחצי זה מאפשר להשפיע על המחירים ולספק תמונה לא נכונה. מעבר לכך, זה פשוט הופך את המצב ללא רלבנטי. מה שווה המידע הזה אם הוא לא משמש את הציבור? 

הלמ"ס מדברים על ירידה של כ-1.4%, אנחנו בביזפורטל בודקים בשטח ומסבירים ומדגימים שהמחירים ירדו במעל 5% ויש מקומות שגם 10%.  האם מערכת ביזפורטל יודעת יותר טוב מהלמ"ס? האם ללמ"ס אין תקציבים על כל עשרות ומאות העובדים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ואין עובדים שיסדקו את נכונות ואמינות הנתונים? זאת בדיחה. זה מגזר ציבורי רדום, אדיש, והבעיה שזה הגוף שנחשב להכי מקצועי בתחום - הוא מוטה אקדמית, הוא מנתח ובוחן את המידע באופן סטטיסטי. משהו מאוד רקוב בממלכה של פרופ' ירון פלוס, ראש הלשכה. 

זה לא ייתכן שחברות ציבוריות-נסחרות מדווחות על רבעון שלם בעיכוב של עד חודשיי ופעמים רבות תוך חודש, וזה גם מאוחר ביחס לעולם שם תוך שבועות יש דוחות מורכבים, ונתונים שהם נתוני מאקרו מאוד חשובים והגישה אליהם ממש לא מסובכת, מדווחים באיחור. 

 הבעיה השנייה היא מדידת ההנחה במבצעים. מורגנשטרן הזכיר את המבצעים הגדולים למועדון חבר שמרוחים על כל איילון, הוא התכוון בעיקר לאאורה. אבל כל החברות עושות מבצעים כאלו ואחרים. המבצעים שהיו הכי פופולריים ובשל הנחיית בנק ישראל ירדו בהיקפים הם מבצעי ההנחות המימוניות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן