הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

עיר אירופית שרשמה זינוק שנתי של 18% בנדל"ן - האם מדובר בבועה?

ביוטרייד ניתחו את שוק הבתים בבריטניה, בדגש על לונדון, ובחנו האם יש עוד מקום לעליות מחירים או שמדובר בבועה
לירן סהר | (1)
נושאים בכתבה יוטרייד לונדון מחירי הדירות

הריבית הנמוכה, מחסור אפיקי ההשקעה ושיפור במצב הכלכלי הפכו את בריטניה, בדגש על לונדון, לחוף מבטחים עבור רוכשי הדירות ומשקיעים רבים מכל העולם, במיוחד מרוסיה ונסיכויות המפרץ רוכשים מכל הבא ליד. אלעד סלומון, אנליסט ביוטרייד, סקר את השוק ובחן האם יש עוד מקום לעליות או שמדובר בבועה שתתפוצץ.

לדברי סלומון, ריבית ריאלית שלילית וחוסן יחסי מובהק של המשק הבריטי מפתחים בבריטניה שוק נדל"ן שעלול להיות בועתי אך כזה שבו נרשמות עליות מחירים משמעותיות מאוד בטווח הבינוני "אם נוסיף לכך את התחזקות הליש"ט, מדובר במהלך משמעותי שבו השווי הריאלי של נכסים בבריטניה עבור משקיעים זרים עולה בפועל בעשרות אחוזים בשנתיים האחרונות".

"רמת המחירים גבוהה ב-20% מהרבה של לפני המשבר"

סלומון ציין כי בלונדון, רמת המחירים הנוכחית היא בכ-20% גבוהה יותר מאשר רמת המחירים ששררה בשוק לפני משבר האשראי ב-2008. "בשנה האחרונה נרשם זינוק של 18% במחירי הנדל"ן בלונדון כשהאזרחים הבריטים מאשימים בעליית המחירים את המשקיעים הזרים העשירים שרוכשים נכסים בבירת אנגליה. החגיגה בלונדון משקפת חלקית את מצבו הריאלי של שוק הנדל"ן הבריטי. מחירי הנדל"ן באנגליה בשנה האחרונה עלו בכ-9.2% כלומר, ההתאוששות ממוקדת בלונדון אבל ניכרת בכלל שוק הנדל"ן באי. למעשה, הסיבה העיקרית לרתיחה של שוק הנדל"ן הבריטי הריבית הריאלית שלילית. ניכוי עליית מדד המחירים מרמת הריבית יוצר פער שלילי שדוחף את הבריטים לקחת משכנתאות. מדובר עבור משקיעי נדל"ן בכסף על הרצפה".

סלומון אמר כי אם עושים השוואה לשוק האמריקני, ב-2012 הריבית הריאלית באנגליה הייתה 1.2%, בעוד שבארה"ב היא הייתה סביב 2.5%. הסיבה הזאת בין השאר גרמה למחירי הנדל"ן באנגליה לעלות באופן משמעותי עד לחודש האחרון. "אולי עובדה זו מסמנת את ההבדלים בין הגישה האנגלית לאמריקאית, בגישה האנגלית יש מתירנות לבועות נדל"ן להתנפח כאשר רמות האינפלציה נשארות קבועות שם ובכל העולם. המשק הבריטי לא צריך להתמודד כמו גוש האירו עם נטל של מדינות כמו יוון וספרד בהן הפרודוקטיביות נמוכה. גם ארה"ב טרם התאוששה באופן מלא ממשבר האשראי של 2008 עם אזורים רבים ומדינות שבהן עדיין שיעור האבטלה גבוה וכך גם אמון הצרכנים נמוך בהתאם".

גידול בייצור האנגלי

סלומון מוסיף כי בזמן שרמת הייצור התעשייתי יורדת במדינות העולם ובמיוחד בסין, באנגליה המצב שונה - אתמול פורסם כי רמת הייצור במפעלים באי הבריטי עלתה בכ-1% לעומת צפי האנליסטים לעלייה של 0.3% בלבד. נתון זה הינו נתון מקדים אשר מודד את השינויים בערך התוצר של מפעלים לאחר ניכוי אינפלציה מחודש לחודש. לנתון זה ישנה חשיבות גבוהה משום שהוא משפיע על נתונים נוספים בכלכלה ביניהם שוק העבודה ורווחיות של החברות.

סלומון ציין כי בנוסף על כך רמת הייצור במפעלים באנגליה עולה ב-4 החודשים האחרונים בניגוד למגמה בעולם. נתון נוסף שמראה את חוסנו של המשק האנגלי מתבטא גם ברמת האינפלציה למוצרי ליבה ומדד המחירים לצרכן. בעוד שבמדינות אחרות לא רואים שינויים במדדים אלה, מדד המחירים לצרכן באנגליה עולה בחודשיים האחרונים ברציפות ואתו גם רמת האינפלציה למוצרי הליבה.

סלומון מציין כי עם פרסום הנתון של הייצור במפעלים התחזק משמעותית הפאונד. בנוסף ניתוח יחסי מעלה כי חוזקו של המשק האנגלי מתבטא היטב בערכו של הפאונד שצפוי להמשיך ולהתחזק מול סל המטבעות המובילים בשל היתרונות היחסיים של המשק הבריטי מול אירופה וארה"ב.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    פישר 10/04/2014 16:19
    הגב לתגובה זו
    כפי שציינתי בעבר לאחר סיום כהונתי בבנק ישראל לקחתי על עצמי לעקוב אחריי אנליסטים צעירים מזה זמן אני עוקב אחריי סלומון ואני מגלה כווני הערכה ומקצועיות המביאים משב רוח מרענן לעוסקים במלאכה עלה והצלח!
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים? 

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור -  5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים. 


העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות  יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין  רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.    

 ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים  מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות. 

שוק השכירות מגלגל  מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים  רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.  

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס.  במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"  

להמשך הכתבה לחץ כאן
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)

דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה

מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית



ענת גלעד |
נושאים בכתבה דיור ציבורי

אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק. 

בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.

נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.

קריטריוני הזכאות מחמירים 

בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל. 

תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:

היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.

מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.

מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:

משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.

הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.

קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.

נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.

עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.

קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן