"בני ברק תקדים ב-20 שנה ערים אחרות בתכנון, היא חלום רטוב של אדריכלים"
הזינוק במחירי הדירות בישראל לא פסח על המגזר החרדי הסובל ממצוקת דיור קשה ביותר, ובניגוד לאוכלוסייה החילונית והדתית לאומית מוגבלת לאזורים ספציפיים המתאימים לאורח חייה השמרני והייחודי. בני ברק, בירת המגזר החרדי בגוש דן, סובלת ממחסור אדיר של דירות והמחירים עולים בהתאם. העיר נחשבת לצפופה ביותר בישראל, 175 אלף נפש המצטופפים על 7,000 דונם, כ-25 אלף נפש לקמ"ר. לשם השוואה, ברמת גן השכנה מתגוררים כ-148 אלף איש על שטח של כ-13 אלף דונם, כ-11 אלף נפש לקמ"ר
.
המכשול העיקרי בתכנון לאוכלוסייה החרדית הוא האיסור ההלכתי בשימוש במעלית שבת אשר מונע בנייה לגובה. בשל איסור זה מצוקת הדיור בעיר היא בין הקשות בישראל - דירות מורחבות באמצעות כלונסאות מאולתרות, ולא פעם חניות וחדרי אופניים מוסבים לדירות צפופות עבור זוגות שזה עתה התחתנו.
בימים אלו עסוקה עיריית בני ברק בהכנת תוכנית מתאר לעיר לשנת היעד של 2035. Bizportal שוחח עם צדיק אליקים, אדריכל תוכנית המתאר, אשר הסביר כיצד פועלים במקום כל כך מורכב.
חיים ברחוב
- הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
- הביקוש משתולל בבני ברק; הרשות זימנה דמויות מרכזיות לחקירה בשל בנייה לא חוקית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, העיר שמה דגש על עירוב שימושים, קרבה מיידית עד כמה שניתן בין מוסדות הציבור והחינוך בעיר. "מאחר שיש משפחות עם הרבה ילדים התנועה היא רגלית ואין צורך במערכות הסעה גרנדיוזיות, אנחנו שמים דגש חזק גם על הבטיחות. הרחוב יהיה החלל הראשי של העיר, להבדיל מערים חילוניות בהן הפארקים הם המוקד העיקרי. מדרכות יורחבו משמעותית כדי לאפשר תנועת עגלות ילדים ויסללו מסלולי אופניים, אך לא בטוח שבהיקף שבערים החילוניות מאחר ולא בטוח שיש בכך צורך בהתחשב בשטח המצומצם של העיר."
מקסימום 6-7 קומות
אליקים מסביר כי לפי תוכנית המתאר יוקמו בעיר בניינים בני 6-7 קומות בלבד בבנייה צפופה, בהתאם לציווי הרבני. "צריך לזכור שבניגוד למגזר החילוני, הדירות בקומות הגבוהות בבנייה החרדית זולות משמעותית. אני לוקח דוגמאות מהערים באירופה - בפריז ולונדון הבנייה היא מירקמית ולא גבוהה והן מתפקדות לא רע, גם בברלין לא עומד על הפרק לבנות לגובה, זה מתאים למורפולוגיה של העיר."
אליקים מניח שמחירי הדירות בעיר רק ימשיכו לעלות בשל ריבוי האוכלוסייה והמחסור האדיר "אף עיר לא צריכה להתפתח עד אין סוף, בני ברק תמצה את נפח הבנייה, היא לא כמו תל אביב או פתח תקווה והיא בנויה עד קצה היכולת". בנוגע להתחדשות עירונית, אליקים טוען כי קיימת תמ"א 38 בעיר ופינוי בינוי נעשה הלכה למעשה במנות קטנות, לא מתוקף הכרזה אלא משיקולים כלכליים כאשר במקום בניינים של שתי קומות מקימים שש קומות.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- רמ"י שיווקה כ-10 אלף דירות ברחבי הארץ; טרם פורסמה חוברת למכרז
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
מרכז העסקים - מכרה זהב
בניגוד לשמרנות המאפיינת את מרכז העיר, האזור הנמצא צפונית לציר ז'בוטינסקי הפך בשנים האחרונות לטריטוריה נפרדת עם הקמתו של ה-BBC (Bnei Brak Business Center), מרכז העסקים של העיר. עם סיום הבנייה יכלול האזור הגובל בקניון איילון ברמת גן, כ-13 מגדלים בגובה מקסימאלי של 60 קומות.
"עד לפני 7-8 שנים עיריית בני ברק הייתה על סף פשיטת רגל, אך ברגע שהקימה את ה-BBC הצליחה להחזיר חוב של למעלה מ-200 מיליון שקל ולהתחיל לטפל בתשתיות האיומות של העיר", מסביר אליקים ומדגיש כי המתחם אינו פונה לאוכלוסיית היעד של העיר אלא לתושבי המטרופולין - "מדובר בניסיון מוצלח לקחת שטח וליהנות מהפירות, אין מה לעשות חרדים מתנהגים בצורה אחרת, יש להם קוד התנהגות שונה, בתוך העיר לא יקומו מגדלי תעסוקה אבל יהיו בניינים קטנים יותר לתעסוקת חרדים."
כתבות מעניינות נוספות:
- 6.מארק 14/06/2013 20:00הגב לתגובה זולא יעזור שום אדריכל - ככה בני ברק נראית, אנשים זורקים את הזבל שלהם בחצרות
- 5.שימי 14/06/2013 19:29הגב לתגובה זוכשלא עובדים אין כסף לתחזק, כל הבנייה החדשה תראה כמו סלאמס מהר מאוד
- 4.מוטי 14/06/2013 19:28הגב לתגובה זוולאט לאט יורידו בה את מחירי הדירות, חייבים לשים קץ לתופעה, חייבים לבנות לגובה בבני ברק, לשנות את ההלכה המזורגגת של מעלית שבת
- 3.מהנדס העיר בני ברק האדריכל קשטן פועל נמרצות יחד עם רה"ע (ל"ת)לשפר ולפתח את ב"ב 14/06/2013 17:12הגב לתגובה זו
- 2.יותר מידי ילדים. 14/06/2013 13:02הגב לתגובה זואנשים פרימיטיביים עושים הרבה ילדים בלי תיכנון.
- דויד 14/06/2013 16:56הגב לתגובה זותתן עצות אחיתופל לאנשים אחרים, רשע
- הנחשל הוא זה שהוא נגד ילדים (ל"ת)אלינור 14/06/2013 15:40הגב לתגובה זו
- 1.אלי 14/06/2013 12:40הגב לתגובה זוע"פ ההלכה מותר לנסוע במעלית שבת, לכן הפוסקים שלהם צריכים לשנות את ההלכה, עדיף את החיים מאשר למות בצפיפות וומחלות ונשמרתם מאוד לנפשותכם. הם לא נותנים הרחהבה לפירוש והם סגורים בהלכה , ע"פ הרמבם המוות של האדם תלוי בו ולא בשום גורם אחר, דוגמא מדוע התורה מחייבת לבנות בגג מעקה , ע"פ החרדים המוות תלוי בידי שמים , ולפי הרמבם והגמרא הזהירות שלך על תזרוק לידי שמים הכל. לכן הרבנים שלהם צריכים להבין שאם הם לא ישנו את ההלכה הם מסעכנים את חיי האדם.
- מתניה 14/06/2013 17:33הגב לתגובה זואלי אני בטוח שכבר בגיל שלש היה לך את השכל כמו היום אתה חושב שהרבנים לא יודעים מה כתוב ברמבם אז תעשה טובה תביע את דעתך על השפעת קרני השמש על זנב החמור בזה אתה מבין יותר
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרוסולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה
הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47% מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77% , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות.
מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.
הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים.
- הכשרה התחדשות: ההכנסות זינקו פי 4; ההפסד הסתכם בכ-3.7 מיליון שקל
- היתר רביעי בתוך חודש: הכשרה התחדשות תקים 27 דירות בתל אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
