"בני ברק תקדים ב-20 שנה ערים אחרות בתכנון, היא חלום רטוב של אדריכלים"
הזינוק במחירי הדירות בישראל לא פסח על המגזר החרדי הסובל ממצוקת דיור קשה ביותר, ובניגוד לאוכלוסייה החילונית והדתית לאומית מוגבלת לאזורים ספציפיים המתאימים לאורח חייה השמרני והייחודי. בני ברק, בירת המגזר החרדי בגוש דן, סובלת ממחסור אדיר של דירות והמחירים עולים בהתאם. העיר נחשבת לצפופה ביותר בישראל, 175 אלף נפש המצטופפים על 7,000 דונם, כ-25 אלף נפש לקמ"ר. לשם השוואה, ברמת גן השכנה מתגוררים כ-148 אלף איש על שטח של כ-13 אלף דונם, כ-11 אלף נפש לקמ"ר
.
המכשול העיקרי בתכנון לאוכלוסייה החרדית הוא האיסור ההלכתי בשימוש במעלית שבת אשר מונע בנייה לגובה. בשל איסור זה מצוקת הדיור בעיר היא בין הקשות בישראל - דירות מורחבות באמצעות כלונסאות מאולתרות, ולא פעם חניות וחדרי אופניים מוסבים לדירות צפופות עבור זוגות שזה עתה התחתנו.
בימים אלו עסוקה עיריית בני ברק בהכנת תוכנית מתאר לעיר לשנת היעד של 2035. Bizportal שוחח עם צדיק אליקים, אדריכל תוכנית המתאר, אשר הסביר כיצד פועלים במקום כל כך מורכב.
חיים ברחוב
- בני ברק מתחדשת: תכנית פינוי-בינוי עם 525 דירות חדשות
- הזכיין שילם ביוקר על חוסר תום לב של בעל הזיכיון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, העיר שמה דגש על עירוב שימושים, קרבה מיידית עד כמה שניתן בין מוסדות הציבור והחינוך בעיר. "מאחר שיש משפחות עם הרבה ילדים התנועה היא רגלית ואין צורך במערכות הסעה גרנדיוזיות, אנחנו שמים דגש חזק גם על הבטיחות. הרחוב יהיה החלל הראשי של העיר, להבדיל מערים חילוניות בהן הפארקים הם המוקד העיקרי. מדרכות יורחבו משמעותית כדי לאפשר תנועת עגלות ילדים ויסללו מסלולי אופניים, אך לא בטוח שבהיקף שבערים החילוניות מאחר ולא בטוח שיש בכך צורך בהתחשב בשטח המצומצם של העיר."
מקסימום 6-7 קומות
אליקים מסביר כי לפי תוכנית המתאר יוקמו בעיר בניינים בני 6-7 קומות בלבד בבנייה צפופה, בהתאם לציווי הרבני. "צריך לזכור שבניגוד למגזר החילוני, הדירות בקומות הגבוהות בבנייה החרדית זולות משמעותית. אני לוקח דוגמאות מהערים באירופה - בפריז ולונדון הבנייה היא מירקמית ולא גבוהה והן מתפקדות לא רע, גם בברלין לא עומד על הפרק לבנות לגובה, זה מתאים למורפולוגיה של העיר."
אליקים מניח שמחירי הדירות בעיר רק ימשיכו לעלות בשל ריבוי האוכלוסייה והמחסור האדיר "אף עיר לא צריכה להתפתח עד אין סוף, בני ברק תמצה את נפח הבנייה, היא לא כמו תל אביב או פתח תקווה והיא בנויה עד קצה היכולת". בנוגע להתחדשות עירונית, אליקים טוען כי קיימת תמ"א 38 בעיר ופינוי בינוי נעשה הלכה למעשה במנות קטנות, לא מתוקף הכרזה אלא משיקולים כלכליים כאשר במקום בניינים של שתי קומות מקימים שש קומות.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מרכז העסקים - מכרה זהב
בניגוד לשמרנות המאפיינת את מרכז העיר, האזור הנמצא צפונית לציר ז'בוטינסקי הפך בשנים האחרונות לטריטוריה נפרדת עם הקמתו של ה-BBC (Bnei Brak Business Center), מרכז העסקים של העיר. עם סיום הבנייה יכלול האזור הגובל בקניון איילון ברמת גן, כ-13 מגדלים בגובה מקסימאלי של 60 קומות.
"עד לפני 7-8 שנים עיריית בני ברק הייתה על סף פשיטת רגל, אך ברגע שהקימה את ה-BBC הצליחה להחזיר חוב של למעלה מ-200 מיליון שקל ולהתחיל לטפל בתשתיות האיומות של העיר", מסביר אליקים ומדגיש כי המתחם אינו פונה לאוכלוסיית היעד של העיר אלא לתושבי המטרופולין - "מדובר בניסיון מוצלח לקחת שטח וליהנות מהפירות, אין מה לעשות חרדים מתנהגים בצורה אחרת, יש להם קוד התנהגות שונה, בתוך העיר לא יקומו מגדלי תעסוקה אבל יהיו בניינים קטנים יותר לתעסוקת חרדים."
כתבות מעניינות נוספות:
- 6.מארק 14/06/2013 20:00הגב לתגובה זולא יעזור שום אדריכל - ככה בני ברק נראית, אנשים זורקים את הזבל שלהם בחצרות
- 5.שימי 14/06/2013 19:29הגב לתגובה זוכשלא עובדים אין כסף לתחזק, כל הבנייה החדשה תראה כמו סלאמס מהר מאוד
- 4.מוטי 14/06/2013 19:28הגב לתגובה זוולאט לאט יורידו בה את מחירי הדירות, חייבים לשים קץ לתופעה, חייבים לבנות לגובה בבני ברק, לשנות את ההלכה המזורגגת של מעלית שבת
- 3.מהנדס העיר בני ברק האדריכל קשטן פועל נמרצות יחד עם רה"ע (ל"ת)לשפר ולפתח את ב"ב 14/06/2013 17:12הגב לתגובה זו
- 2.יותר מידי ילדים. 14/06/2013 13:02הגב לתגובה זואנשים פרימיטיביים עושים הרבה ילדים בלי תיכנון.
- דויד 14/06/2013 16:56הגב לתגובה זותתן עצות אחיתופל לאנשים אחרים, רשע
- הנחשל הוא זה שהוא נגד ילדים (ל"ת)אלינור 14/06/2013 15:40הגב לתגובה זו
- 1.אלי 14/06/2013 12:40הגב לתגובה זוע"פ ההלכה מותר לנסוע במעלית שבת, לכן הפוסקים שלהם צריכים לשנות את ההלכה, עדיף את החיים מאשר למות בצפיפות וומחלות ונשמרתם מאוד לנפשותכם. הם לא נותנים הרחהבה לפירוש והם סגורים בהלכה , ע"פ הרמבם המוות של האדם תלוי בו ולא בשום גורם אחר, דוגמא מדוע התורה מחייבת לבנות בגג מעקה , ע"פ החרדים המוות תלוי בידי שמים , ולפי הרמבם והגמרא הזהירות שלך על תזרוק לידי שמים הכל. לכן הרבנים שלהם צריכים להבין שאם הם לא ישנו את ההלכה הם מסעכנים את חיי האדם.
- מתניה 14/06/2013 17:33הגב לתגובה זואלי אני בטוח שכבר בגיל שלש היה לך את השכל כמו היום אתה חושב שהרבנים לא יודעים מה כתוב ברמבם אז תעשה טובה תביע את דעתך על השפעת קרני השמש על זנב החמור בזה אתה מבין יותר
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0.13% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?
אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?
הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.
בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.
איסור על משיכת כספי פנסיה
אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".
היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.
