פגיעה באלפי דירות: האם שוק השכירות עומד בפני עליית מחירים?

המבצע הנוכחי באיראן גורם נזק גדול לרכוש, את זה אנחנו כבר יודעים. אבל מה לגבי ההשלכות של הפגיעות במבנים, קדימה? נראה שתיתכן התייקרות מסוימת במחירי השכירות. מנתוני קרן הפיצויים העדכניים עולה שמתחילת הסבב באיראן ב- 28/2 עד עתה - כ-11.8 אלף תביעות שהוגשו בגין נזק לדירות ולבניינים. מדובר בנתון משמעותי בפני עצמו, וזה הזמן אולי לומר שלא כל תביעה שהוגשה היא בהכרח דירה שיוצאת מהשוק. למעשה אפילו סביר להניח שכ-50% ויותר לא יצאו משוק השכירות בגין הנזקים האלו. ועדיין אלפי דירות כן יוצאים מהשוק. 

חלק מהנזקים הם קלים יחסית ולא ישפיעו על היצע הדירות, כמו פגיעות הדף או חלונות שנשברו. אז ננסה להסתכל על זה ולהניח ש-25% מהדירות שנפגעו יצאו מהשוק (שיעור נמוך יותר ממה שהיה בעם כלביא) - מדובר על פוטנציאל לפגיעה גדולה בשוכרים העתידיים ומחדשי החוזה. כ-3,000 דירות שייקח זמן לשפץ אותן זה מספר גדול. הרבה יותר גדול ממה שהיה בעם כלביא שגרם לעליות בשכר הדירה.  

השאלה המתבקשת היא מה קורה לשוק השכירות כאשר ההיצע נפגע בבת אחת? וליתר דיוק בבת אחת ובמקומות ספציפיים. דמיינו שכונה שנהרסו בה 100-200 דירות. מאיפה יגיעו דירות חדשות? יש ביקוש, אין דירות, אנשים מתרחקים קצת כשלאורך כל החיפוש הם מגבירים את העניין והביקוש ומעלים מחירים. זו כלכלה פשוטה - יותר ביקוש מהיצע במקום מסוים ובזמן מסוים = העלאת מחירים. 

שוק השכירות ממילא פועל בשנים האחרונות בסביבה של ביקוש גבוה והיצע מוגבל, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ כשתל אביב כמובן, נמצאת בראש הרשימה. עכשיו זה יתחזק, וסיכוי וטוב שיהיו מקומות עם עלייה בדמי השכירות. נזכיר כי אחרי עם כלביא היו עליות מחירים משמעותיות מאוד בת"א במקומות שקרובים לפגיעות. כמות גדולה של אנשים חיפשה דירות להשכרה והיה היצע מאוד קטן. זה הוביל לעליות מחירים של מעל 10%. במקביל רבים עזבו לאזורים מרוחקים יותר.   

• תל אביב במלחמה - יש חניה בשפע, מה לגבי מחירי השכירות?
• פרמיית הממ״ד: האם המשכירים מעלים מחירים בעקבות המלחמה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המצב כיום

כבר היום שכר הדירה לדירת 4 חדרים במרכז תל אביב, בבניין ישן ובלי ממ״ד, נע סביב 10 עד 13 אלף שקל בחודש. מדובר במחירים גבוהים משמעותית ביחס לשנים קודמות, וכמובן שנראה כי אין עוד למחירים לאן לעלות - הפעם, נראה שיש להם. אם כי לא בהכרח. כבר ראינו מצבים שבהם נגרעו דירות מהשוק כמו בשנים 2020-2022 שהרבה דירות ׳נבלעו׳ והפכו לדירות להשכרה לטווח קצר. בעיקר דרך איר בי אנ בי - ואז המחירים לא זינקו בחדות.

נניח תרחיש שמרני יחסית: גם אם רק כרבע מתוך כ-11.8 אלף התביעות על נזק למבנים מתורגמות לדירות שלא ניתן להתגורר בהן בתקופה הקרובה, מדובר בכ-3,000 משקי בית שצריכים למצוא פתרון מיידי. מדובר על מספר גבוה מאוד בפרק זמן קצר, ובמיוחד כאשר חלק גדול מהביקוש מתרכז באזורים כמו תל אביב והמרכז.

צריך לזכור גם שמדובר על משפחות שנאלצות לעזוב את ביתם, לעיתים עם ילדים ולעיתים לאחר לילות של ירידה למקלטים באמצע הלילה - הם לא מחפשים עסקה טובה, אלא פתרון מהיר ובטוח. הביקוש שלהם הוא מיידי, ולעיתים גם פחות רגיש למחיר. הם יעדיפו דירה זמינה, עם ממ״ד, בבניין חדש יחסית.

• למה אני חושב שהמלחמה היא הזדמנות חד פעמית לרכוש דירה
• רמ״י עם מכרז חדש ברחובות: 410 דירות בקריית משה, כמחציתן במחיר מטרה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• פתח תקווה או ראש העין - על הפערים במחירי הדירות ועסקאות...

ונראה שכאן בא הלחץ על המחירים כלפי מעלה. אם דירת 4 חדרים ללא ממ״ד כבר נעה סביב המחירים שצוינו, הרי שדירות חדשות יותר, עם ממ״ד, הופכות למוצר מבוקש במיוחד. במצב כזה, בעלי דירות עם ממ״ד מקבלים כוח תמחור גבוה יותר.

חשוב לציין - מאזן הכוחות בין המשכיר לשוכר משתנה ברמה מסוימת. אם עד עכשיו השוכר יכל להתלבט על אופ׳ שונות, יהיה לו הרבה יותר קשה כשדירות ללא ממ״ד הופכות למוצר מבוקש ואקסקלוסיבי. צריך גם לזכור: הנתונים הנוכחיים אינם כוללים את הפגיעות האחרונות מהבוקר בתל אביב. כלומר, התמונה עדיין חלקית. ככל שהאירועים נמשכים והנזק מצטבר, כך גם הלחץ על שוק השכירות עשוי להחריף. להרחבה ראו כאן - פרמיית הממ״ד: האם המשכירים מעלים מחירים בעקבות המלחמה?

מנגד, יש גם גורמים שיכולים למתן את העלייה. חלק מהמשפחות עשויות לבחור לעבור זמנית להורים או לקרובי משפחה, אחרים יבחרו להישאר בדירה פגועה במידה מסוימת אם ניתן, ויש גם מי שימתינו לפיצוי או לשיפוץ לפני קבלת החלטה. בנוסף, המדינה עשויה להציע פתרונות זמניים, כפי שנעשה במקרים של פינוי למלונות. כל אלה יכולים להפחית חלק מהלחץ.