כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

המפגש השני בסדרת "נדלן סביב השולחן" ביוזמת משרד פירון, דלויט, הפניקס ליווי בנייה מקבוצת הפניקס גמא וביזפורטל, שהתרחש ביום ד' בשבוע שעבר, עסק בנושא שנמצא בלב הפעילות של שוק הנדל"ן המקומי בימים אלו – מזוגים ורכישות. "אנחנו בשנים האחרונות רואים תנופה חסרת תקדים של עסקאות מיזוגים ורכישות בתחום הנדלן ומגמה של קונסולידציה חזקה מאוד. חברות יזמיות מתמזגות בשביל לייצר תחרות טובה יותר בשוק, לייצר לעצמן מכפיל כוח. חברות רוכשות חברות בשביל להיכנס לתחומי נדלן חדשים, ואפילו הגופים הפיננסיים נטשו את התפקיד המסורתי שלהם ונכנסים כמשקיעים בפרויקטים ובחברות", פתחה עו"ד שירלי שניידר, שותפה במשרד פירון.

פרופסור עומרי ידלין: הכוח עובר דרך המבנה

פרופסור עומרי ידלין, מומחה לדיני תאגידים מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, פתח בהבחנה חשובה: "כשמדברים על מיזוגים ורכישות צריך להבין קודם כל את ההבדלים ביניהם. יש מצבים שבהם זה לא משנה, למשל בהגבלים עסקיים, אבל מבחינות אחרות ההבדלים יכולים להיות מאוד מהותיים.

"רכישה יכולה להיות רכישה של נכסים, שבה חברה אחת קונה את הנכסים של חברה אחרת, ויכולה להיות ברמת בעלי המניות, כשהחברה הרוכשת קונה את מניות חברת המטרה. בשפת היום יום שתי העסקאות נקראות רכישה, אבל משפטית אלו שתי עסקאות שונות לחלוטין".

• איך יכולתם להרוויח פי 4 מקריאת כתבה באתר?
• מיזוג ענק בשוק עורכי הדין: מיתר וארנון תדמור לוי בדרך למשרד הגדול בישראל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

"בארץ, מכירת כל הנכסים היא החלטה של הדירקטוריון" הסביר ידלין. "מבחינה חשבונאית החברה מחליפה נכס בנכס, נכסים במזומן, סך הנכסים והחובות לא משתנה". לעומת זאת, ברכישת מניות "הדירקטוריון בכלל לא צד לעסקה. זו החלטה של בעלי המניות. יכולים להיות אלפי בעלי מניות בחברה ציבורית, ואתה צריך לפנות לכולם".