כל הסיבות שהופכות את תמ"א 38 לטרנד הנדל"ני הבא

איך שלא נסתכל על זה, ענף הנדל"ן הוא ענף של טרנדים. האפשרות לרכוש, במינוף גבוה, חלום שאם יתגשם יניב רווחים עצומים על ההשקעה, הביאה לכך שכסף רב זורם לענף בכל פעם שעולה על הפרק טרנד חדש. די אם אזכיר חלק קטן מהטרנדים של השנים האחרונות: הנהירה למזרח אירופה, רכישות הבתים בארה"ב וההשתתפות בקבוצות רכישה כדי להבהיר את הנקודה. בימים אלה מתפתח לו הטרנד הבא בענף: תמ"א 38. תוכנית מתאר ארצית שהעבירה ממשלת ישראל כבר ב-2005 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה תמורת מתן זכויות בנייה והקלות במיסוי. התוכנית, שעד כה סבלה מדימוי מסורבל ומחבלי לידה קשים קיבלה לפתע משנה מרץ והאטרקטיביות שלה עלתה באופן ניכר. השינוי ארע בשל מאפייני התקופה הנוכחית אשר מזמנת לכל הקבוצות הפועלות בענף דילמות משלהן, כאשר תמ"א 38 יכולה להיות תשובה לכולן.

היזמים עבור היזמים, שאלת קיומה של בועת המחירים והסיכון המימוני בהקמת פרויקטים בתקופה של העלאות ריבית הופכת לדילמה של ממש. במבחן סיכון/סיכוי עלה משמעותית היחס בין הסבירות שרמת המחירים תרד לעומת הסבירות שרמת המחירים תעלה ולכן עלה משמעותית הסיכון להפסדים.

פרויקט שהוקם במסגרת התמ"א ממתן את הסיכון, הואיל והעסקה עם בעלי הדירות במבנה הינה במתכונת של קומבינציה; קבלת זכויות בנייה כנגד חיזוק המבנה ושיפור הקיים, היזם נהנה מהעדר עלויות רכישת קרקע. בנוסף, הוא חוסך חלק ניכר מעלויות מימון וזמן המתנה לתחילת ההקמה קצר משמעותית. כל פרויקט כולל תוספת דירות מצומצמת לכן, פיזור רב של פרויקטים מקטין את הסיכון הכולל כאשר אחוזי הרווח בכול פרויקט גבוהים.

בעלי דירות בשל האירועים האחרונים בעולם והעלייה הדרמטית במודעות לנזקי רעידת אדמה עלה גם מפלס החששות של בעלי הדירות לגורל ביתם במקרה של אזעקת אמת. מבחינתם, ההצטרפות לפרויקט התמ"א פירושה שובה של תחושת הביטחון, כתוצאה מחיים במבנה מוגן ויש גם בונוס: שיפור ברמת החיים בשל שיפוץ והרחבת המבנה שכוללת לרוב: תוספת חדר, מרפסת, התקנת מעלית, שיפוץ חיצוני, שיפוץ חדר המדרגות, החלפת תשתיות ועוד.

הקונים הפוטנציאליים עבור הקונים הפוטנציאליים שמתחבטים בשאלת עיתוי קניית הדירה, מדובר בתוכנית שממתנת את הסיכון הנובע מהאיתנות הפיננסית של היזם, מקצרת את זמן ההמתנה להשלמת בניית הדירה ובסופו של דבר היא נמסרת ממוגנת ובטוחה יותר.

עד כה, קצב קבלת היתרי הבניה בהתאם לתמ"א 38 היה נמוך מאוד וכאמור, חבלי הלידה של הפרויקט היו קשים ולא בכדי. התוכנית יצאה לפועל אבל לא הוקצה כוח אדם יעודי לטיפול וקידום הנושא בועדות התכנון.

בנוסף, ייזום וקידום הפרויקטים בוצע באמצעות חברות נישה קטנות שקמו אד- הוק ללא מוניטין או ניסיון בתחום ולא על ידי "אריות" הענף. כמובן, מקומה של המנטליות הישראלית לא נפקד, שהרי ידוע ש"כל ישראל חברים" וכל אחד רוצה לראות מה השכן מקבל לפני שהוא מתחייב למשהו כך שנושא סכסוכי השכנים מנע אחוז היענות גבוה.

המציאות הזו צפויה להשתנות בעתיד הקרוב. ראשית, כאמור, חלה עליה דרמטית במודעות הציבור לסכנת הממשיות של רעידת אדמה, בעקבות זאת חלה עלייה משמעותית בהתעניינות של בתים משותפים ובביקוש ליזום פרויקטים.

הרשויות המקומיות לא ירצו להיראות כמי שמעכבות את התוכניות ומסכנות את הציבור, לכן, השלב הבא הוא הקצאת כוח אדם ספציפי לנושא, מה שיקצר משמעותית את זמן ההמתנה להיתרי הבניה. קיצור הזמן הנדרש להקמת הפרויקט יגדיל אף יותר את רווחיות היזמים בתחום. חברות ציבוריות גדולות אשר ימהרו לפעול יוכלו לכבוש נתח נכבד מהפעילות בעיקר בהעדר גופים "ממותגים" בתחום.

הודעתה של דניה סיבוס בשבוע שעבר היא רק הסנונית המבשרת ולדעתי נראה בקרוב הודעות נוספות מטעם חברות נדל"ן ציבוריות, בעיקר כאלה בעלות זרוע קבלנית, על הקמתה של זרוע פעילות חדשה עבור תמ"א 38. בשלב הבא ולאור המודעות הגוברת בקרב הציבור והרשויות, סביר כי נראה שינוי חקיקה כך שהתנאים להקמת פרויקטים כאלו גם בפריפריה ייצרו כדאיות כלכלית (כיום הכדאיות הכלכלית נפגעת בשל שווי הקרקע הנמוך שם). כל אלו חוברים יחד ליצירת הטרנד הנדל"ני הבא: תמ"א 38.

הכותב, אנליסט נדל"ן וחוב במגדל שוקי הון

***אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.