שוק הנדל"ן המניב: הקניונים יכבשו את הדרום והמון משרדים יבנו בת"א
התרחבות המשק הישראלי בשנה האחרונה מתחילה לתת את אותותיה בשוק הנדל"ן המניב, זאת לאחר שבשנתיים שחלפו הוא נפגע מאוד מהמשבר הכלכלי העולמי. שוק הקניונים שמר השנה על יציבות ושוק המשרדים החל לרשום התעוררות לאחר שבמשך תקופה ארוכה לא נבנו מבני משרדים וההיצע החל להצטמצם.
ליאת גלזר, אנליסטית הנדל"ן של בית ההשקעות אקסלנס נשואה, סקרה עבור Bizportal את מגמות העתיד הקרוב בנדל"ן המניב בישראל.
סימנים לרוויה בענף הקניונים
ב-15 השנים האחרונות עם ישראל עבר מהפיכה בתרבות הצריכה והבילוי כאשר בכל עיר וישוב בישראל החלו להבנות קניוני ענק, מרכזי קניות שכונתיים ופאוור סנטרים ולא נותרו מקומות רבים עם קהל יעד ללא קניון. גלזר אומרת כי "ניתן לראות את הסימנים לרוויה בשוק ולכניסה של חברות לאזורי פעילות, אשר היו תחום נחלתן של חברות אחרות ולעיתים אף לכניסה של כמה חברות לאותו אזור". גלזר פורסת את מספר זירות ההתנגשות הצפויות:
"באזור הצפון צפויים תנאי המשחק בחיפה והקריות להשתנות עם פתיחתן של מנהרות הכרמל ושינוי בתוואי התנועה המרכזי של תושבי הסביבה וביעדי הבילוי והקניות המועדפים עליהם. התמודדות משולשת של מליסרון - בריטיש ישראל - עזריאלי (עזריאלי קבוצה), צפויה כבר משנת 2011 עם כניסתה של קבוצת עזריאלי רבת המוניטין לחיכוכים הנרשמים בין מליסרון ובריטיש. האנדרדוג במשחק- מליסרון, לא צפויה לוותר בקלות על קהלי היעד בחוצות המפרץ ובקריון". השחקנית החדשה באזור תהיה קריית אתא כאשר בשנים הקרובות, לצד מתחם ביג שכבר נחנך, צפוי להיפתח הסניף השלישי של איקאה שיתחבר לקניון ענק.
במרכז מערערת גזית גלוב את הסטטוס קוו באמצעות מתחמי G- בראשון לציון ובכפר סבא, קבוצת קנדה ישראל מתכננת קניון חדש בגבול הערים תל אביב-הרצליה בהשקעה של כמיליארד שקל ומאיימת על ההגמוניה הארוכה של קניון רמת אביב (מליסרון) מחד ועל הפופולאריות של קניון שבעת הכוכבים (הכשרת היישוב) מאידך. " גם מסע החתחתים של קניון ארנה לא צפוי להשתפר".
בדרום, בירת הנגב מקבלת תשומת לב מוגברת עם הקמתו של מרכז מסחרי חדש בבאר שבע על ידי ביג. חברת שיכון ובינוי הגדילה לעשות ובמקביל להקמתו של הגראנד קניון הענק, קיבלה על עצמה חברת הבת- סולל בונה, את משימת הקמתו של פאוור סנטר מתחרה עבור בריטיש ישראל.
באילת הרחוקה כולם מנסים לערער את השלטון של קניון מול הים (אילן בן דוב והפניקס). היצירתיות של בריטיש מתבטאת בהקמתו של מיני קניון מלכת שבא, הכשרת היישוב נמצאת בתהליכי תכנון מתקדמים לבניית קניון שבעת הכוכבים אילת מול שדה התעופה, גזית גלוב מתכננת את אחד ממרכזיה המסחריים וארנה אילת יוקם וישולב בתוך התחנה המרכזית החדשה באילת ויכלול כ- 30 אלף מ"ר של שטחים מסחריים.
כמות עצומה של שטחי משרדים בפרק זמן קצר יחסית
בסקר שערכה לפני כשנה עיריית תל אביב הוערך כי במהלך השנים הקרובות יווצר מחסור של כ -500 אלף מ"ר שטחי משרדים באזור תל אביב. גלזר מציינת כי "למרבה הצער, הסקר לא שקלל את הברק בעיניים של היזמים ואת שוק המשרדים המתפתח גם מחוץ לתל אביב. כיום מרכזת תל אביב 58% מהמשרות במטרופולין ו- 38% מהתעסוקה הארצית בענפי הפיננסים והעסקים; בשירותי המסחר והפנאי מרכזת העיר 37% מהתעסוקה במטרופולין. תל אביב מובילה במספר המועסקים בבנקאות, עם 51% מהמשרות, כ- 16 אלף איש.
שוק המשרדים המתרכז בתל אביב ורמת גן, הגיע גם הוא בשנתיים של המיתון למצב של רווייה, ההתעוררות המחודשת הניעה חברות רבות לרכוש קרקעות המיועדות לבנייני משרדים חדשים או להוציא מהקפאה פרויקטים קיימים". לפי גלזר, הסיטי של תל אביב צפוי לנוע לדרום ומזרח תל אביב:
רחוב יגאל אלון: אזור הצפוי בתקופה הקרובה להפוך מהפך ולהציע מגדלי משרדים בגובה של 50 קומות. חברת אמות צפויה להקים מגדל משרדים ופרויקט משותף עם גב ים, זאת בנוסף לפרויקט שיוקם במתחם הבורסה ברמת גן. כמו כן, משלימה אלקטרה את בניית מגדל המשרדים החדש שלה, השותפים לבית ב.ס.ר כבר מתכננים מגדלים בני 45-50 קומות במתחם הארגז וחברת מוטורולה מתכננת לפנות שטחי משרדים בהיקפים גדולים עם תחילת שנת 2011 והמעבר של מרבית החברה לבנייניה החדשים באיירפורט סיטי.
דרך מנחם בגין: מקניון עזריאלי וצפונה, ניטש שדה המערכה השני שמתחיל מיד אחרי בית ידיעות אחרונות עם המגדל המשולב של של נצבא, שלושת מגדלי הקומפלקס על הקרקע של תנובה, מגדל המשרדים של גזית גלוב ולא רחוק בהמשך משלימה קרדן את שיווקו של מגדל משרדים נוסף.
בנוסף, קבוצת אביב מתכננת מגדל משרדים בן 30 קומות ברחוב רוטשילד, משפחת מנור שואפת לבנות מגדל משרדים נוסף של כ- 25 אלף מ"ר והאחים גינדי סוגרים את הרשימה (החלקית) עם שני מגדלי משרדים ברחוב הארבעה ממש בסמוך לשלושת המגדלים הקיימים במקום.
"מדובר בכמות עצומה של שטחי משרדים, בשטח מוגדר, המתוכננים לבנייה בפרק זמן קצר יחסית", טוענת גלזר. "לא מן הנמנע כי חברות אחדות תיאלצנה לשבת ולהמתין לירידה בהיקף ההיצע או להיתקע עם מגדלי משרדים לאחר השלמתם ולהשלים עם מחירי שכירות נמוכים בשוק רווי".
מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?
הטיסות, השכר, הסיכויים להפחתת ריבית אצלנו, והסיכויים להפחתת ריבית השבוע בארה"ב
ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד המחירים יש משמעות גדולה עלינו כצרכנים, כמשקיעים וכלווים. כשהמדד עולה המשמעות היא שהמחירים עולים, כשהמדד עולה ההשקעות שלנו שצמודות למדד עולות, אבל גם ההלוואות ומסלולי המשכנתא שלנו במסלול הצמוד, מתייקרים. למדד יש גם השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.
בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט.
הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית?
מדד המחירים באוגוסט - עלייה של 0.7%-0.5%
יונתן כץ, כלכלן המאקרו של לידר סבור שהמדד באוגוסט עלה ב-0.7% - "מחירי הדלקים עלו ב- 1.2% תחילת ספטמבר, אך מחירי הנפט בעולם ירדו ב- 3% בשל הציפייה לגידול בתפוקת הנפט על ידי קרטל הנפט ואינדיקטורים חלשים לגבי הפעילות בארה"ב.
- ה-CPI של אוגוסט: הקריאה השנתית תואמת לצפי, אבל הקצב החודשי מפתיע ללמעלה
- בנק ישראל מדבר על ירידה משמעותית בריבית, אבל יש נתון שעשוי לקלקל את התחזית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"השקל התייצב יחסית אחרי התחזקות במהלך החודש. לא צפויה העלאת מחירים במגזר החינוך על רקע הקפאת השכר. מסתמנת האצת מסוימת בשכר בסקטור העסקי בחודש יולי . מספר היוצאים לחו"ל באוגוסט חזר לרמה של חודש מאי. ריבוי הטיסות צפוי לתרום לירידות מחירים בחודש ספטמבר לאחר עלייה עונתיות חדה באוגוסט. תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.7% באוגוסט, -0.3% בספטמבר, 0.5% באוקטובר ו- 2.1% שנה קדימה".
בנק ישראל: פחות מעשירית מהכסף השוכב בעו"ש מקבל ריבית
הממוצעים שפרסם בנק ישראל משקפים פערים חדים בין הריביות שהציבור מקבל לבין אלה שהוא משלם: 1.1% על עו"ש בזכות מול 12.1% על חובה, פערים גדולים בין הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות, ובנוסף גם פערים של עשרות אחוזים בריביות אשראי בין גופים שונים
הצרכן הישראלי מחכה בכליון עיניים להורדת הריבית, שלא ירדה מינואר 2024, ובנתיים, עד ההודעה הבאה של הנגיד, בנק ישראל פירסם את נתוני הריביות במשק, שמראים בבירור כיצד רוב הציבור מאבד את כספו לאור שיעורי הריבית הגבוהים.
נתחיל בעובר ושב, שבו סך יתרת משקי הבית היא 232 מיליארד שקל. מתוך הסכום הזה 8.4% בלבד נושא ריבית, וגם זו נמוכה, היות והממוצע עומד על 1.1% בלבד. אם נשווה את הריבית לעובר ושב בחובה, נראה תמונה הפוכה עם ריבית ממוצעת של 12.1%. זהו הפרש של יותר מפי 10. מבחינת הריבית שתקבלו על יתרת עו"ש, בנק מסד מוביל עם 3.2%, לאומי ויהב עם 2% ואילו בבנק הפועלים יתנו לכם 0.2% בלבד על יתרת העו"ש. אם נסתכל על הריבית על עו"ש בחובה, לקוחות בנק לאומי ישלמו את שיעור הריבית הגבוה ביותר, 13.6%, ואחריהם גם לקוחות של בנק הפועלים ישלמו שיעור גבוה של 12.9%, דיסקונט עם 11.3% ומזרחי עם 10.1%. הבנק הזול ביותר בתחום הוא יהב, עם 9.10% בלבד.
הריבית גבוהה, אבל לא בפיקדונות
מבט על נתוני הריבית בהלוואות מראה פער עצום בין הממוצעים, היות והלוואה חוץ בנקאית אצל כאל תגבה מכם ריבית ממוצעת של כ-11.3%, בעוד שאם תעשו זאת בבנק הדיגיטלי, וואן זירו, תיגבה מכם את הריבית הממוצעת הנמוכה ביותר, 6.9%, אך היקף ההלוואות שלו נמוך במיוחד. בבנקים הקטנים יותר תקבלו הלוואות בתנאים טובים ביותר, כשבנק מסד ויהב עם כ-7.9% ו-8.1%, בהתאמה. מבין הבנקים הגדולים, ממוצע ההלוואות של דיסקונט הוא הנמוך ביותר, עם 8.4% ואילו מזרחי עם הממוצע הגבוה ביותר, כ-9.5%, כך שגם בקרב הבנקים הגדולים ישנו הפרש לא קטן בכלל. מבחינת הלוואות אצל גופים חוץ בנקאיים, אצל מקס וישראכרט ההלוואה תהיה בריבית גבוהה של 10% וכ-10.7%, בהתאמה. במילים אחרות, הפערים מראים כי לקוח עלול לשלם פי 2 ריבית, בהתאם לבחירתו בגוף הפיננסי. ממוצע הריבית על ההלוואות עומד על כ-9.2%. סך ההלוואות שניתנו באוגוסט הוא 4.97 מיליארד שקל.
אם נסתכל על פיזור הריביות להלוואות נראה נתון בולט נוסף, שמראה פערים גדולים בין לקוחות אותו הגוף. בכאל, למשל, הריבית הממוצעת היא 11.3%, אך לקוחות מסוימים חווים ריביות של עד 16.7%. במרכנתיל, הטווח נע בין 6.4% ל־15.5%, ובהפועלים מ־6.6% ועד 14.7%. וכך, במקרים פרטניים שבהם הלקוחות הם בעלי פרופיל סיכון גבוה הריבית תהיה גבוהה דרמטית מלקוחות "טובים".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- סמוטריץ' נגד בנק ישראל: "אם הנגיד לא יוריד את הריבית אני אוריד מיסים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סך הפיקדונות של משקי הבית עמד על כ-39.6 מיליארד ש"ח, והחריג הוא הבנק הדיגיטלי One Zero, שמציע ריבית קבועה של 5% בפיקדון לשנה, בעוד שהממוצע על הריבית הקבועה בפקדונות לשנה עומד על 4.2% והבנקים הגדולים ברובם נותנים תשואות נמוכות יותר, כשלאומי הוא היחיד מהבנקים הגדולים שנמצא מעל הממוצע, עם ריבית קבועה של כ-4.3%. את הריבית הקבועה הנמוכה ביותר מבין הבנקים הגדולים תקבלו בבנק הפועלים, עם 4.08% בלבד, ואילו בבנקים הקטנים המצב אף פחות טוב, כשבבנק מסד תקבלו 3.69% בלבד. וכך, גם כשמדובר בפיקדון שנתי, אנחנו רואים שרובה המוחלט של המערכת נותנת שיעור נמוך יותר מריבית הבסיס של בנק ישראל.
