על תשואות ודאגות משקיעים
בסיכומו של השבוע ירד מדד ה- S&P500 ב-0.6% ומנגד עלה מדד היורוסטוקס האירופאי ב-1.2% כאשר מדד הניקיי, הנהנה מרמת השפל אליו הגיע היין כנגד הדולר, עלה ב-2.3%. התשואה של האג"ח הממשלתית ירדה מרמתה הגבוהה ביותר מאז 2002 (5.32%) לרמה של 5.12% לאור שיפור בחזית המחירים וירידה נוספת בפעילות של ענף הדיור.
המשך הירידה בסביבת האינפלציה בארה"ב ודוח חלש על הפעילות היצרנית בחודש מאי הפיחתו את הסיכוי להעלאת ריבית מצד הפד. מדד המחירים לצרכן הצביע על התמתנות נוספת באינפלציה ובהמשך לירידה שנרשמה בחודש אפריל ירד מדד הליבה (ללא מזון ואנרגיה) לרמה של 2.2% במאי - רמתו הנמוכה ביותר מאז מרץ 2006. דוח חלש על הייצור התעשייתי ורמת הניצולת בתעשייה באותו החודש תרמו אף הם להערכה כי הפד לא צפוי להעלות ריבית. עם זאת, חברי הבנק הפדראלי עדיין ממשיכים לאותת כי ימשיכו לפעול להורדת רמת המחירים.
העליה ברמת התשואות בשבועיים האחרונים יצרה עליה ברמת הדאגה של המשקיעים ואף הובילה לתגובת יתר מצדם כאשר ליבו את עליית התשואות עם מכירות נוספות של אג"ח של ממשלת ארה"ב לצד מכירות בשוק המניות. החשש העיקרי כעת נובע מהחמרה אפשרית במצבו של שוק הדיור שממילא נמצא בעיצומו של משבר. שוק הדיור האמריקאי חווה עליה בריביות על המשכנתאות, עודף היצע הולך וגדל של בתים, ירידה במחירי הבתים ועליה ניכרת במספר המשכנתאות שבעליהם אינם עומדים בתשלומים או חווים עיקולים של בתים על רקע זה. החמרה נוספת במצבו של שוק הבתים עשויה להביא לפגיעה בהוצאות הצרכנים ולפגיעה בצמיחה של המשק ככלל. בנוסף, העליה ברמת התשואות עשויה להביא להאטה בפעילות המיזוגים והרכישות מצד החברות – פעילות שהייתה הכוח העיקרי לעליות בשוקי המניות השנה. לרמת התשואות הגבוהה יש השפעה שלילית על נכונות החברות ליטול הלוואות (גיוס באמצעות אג"ח או אשראי בנקאי) בכדי לממן את הרכישות והמיזוגים.
לאחר העלאת הריבית במרחב האירו לרמה של 4% וההערכה כי תחול העלאה נוספת בריבית שם בקרוב התקבלה הערכה דומה גם לגבי הריבית בבריטניה. פרסום פרוטוקול הישיבה מהשבוע הראשון של חודש יוני, בו הוחלט להותיר את הריבית על הכנה הצביע על רוב זעום של 5 כנגד 4 שהוביל להחלטה. הדבר עשוי לאותת על העלאת ריבית בבריטניה כבר בחודש הבא. בניגוד למצב בארה"ב שם ברוב המקרים כאשר מחליטים על שינוי ברמת הריבית הדבר נעשה תוך כדי שימוש ברצף של פעולות (העלאה או הורדה) הרי שבמדינות אחרות עדכון רמת הריבית עשוי להיות נקודתי. אין ספק, כי העלאות הריבית במשקים אחרים נמצאות תחת עינו הפקוחה של הפד אך הם חלק משלל של נתונים כספיים וריאליים עליהם מתבסס הפד בהחלטותיו.
בשבוע הקרוב יתפרסמו נתונים על הזמנות של מוצרים בני קיימא על שוק הנדל"ן בארה"ב ומדד האינדקטורים המובילים - נתונים אלה אמורים לספק קריאת כיוון לצמיחה במשק האמריקאי. בנוסף, צפויה ביום רביעי ישיבה של ועדת השווקים הפתוחים (FED) בארה"ב הצפויה להותיר את הריבית הבנק המרכזי על כנה. באירופה צפויים להתפרסם מספר מדדים של אמון העסקים וביפן צפויים להתפרסם סקר על פעילות המגזר היצרני והנתון על המכירות הקמעונאיות בחודש מאי.
כנס הנדל"ן. קרדיט: יואל אליווהדמרי ביביסט - אז מה?
ויכוח סוער בין ראול סרוגו שטען כי נתניהו מזניח את התשתיות ומותיר מעל ל-80 אלף דירות לא מכורות. אל מול יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת דמרי, אשר השיב כי הכלכלה חזקה והנתונים מופרזים. מעבר ללהט הפוליטי, ברור שהבורסה, שוק ההון והכלכלה הישראלית פועלים על פי חוקי שוק ולא על פי נאמנות פוליטית
הוויכוח שפרץ בין ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר, לבין יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת דמרי דמרי 3.17% , העוסקת בבנייה למגורים,ייזום פרוייקטים ונדל"ן מניב - על במת כנס הנדל"ן השנתי של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה
"זמורה" והמרכז האקדמי פרס, היה סוער, טעון, ובעיקר סימבולי. סרוגו האשים כי ראש הממשלה בנימין נתניהו “זנח את נושא פיתוח התשתיות” וכי “יש מעל ל-80 אלף דירות שלא נמכרו”, וטען שהממשלה עסוקה בכיבוי שריפות במקום בחזון ארוך טווח. דמרי מצדו ענה ושאל: “למה אתה מתלונן
על ראש הממשלה? מזל שלנו שהוא ראש הממשלה! הכלכלה חזקה. לא מכיר מספרים של 80 אלף, מהיכרותי מדובר ב־20-30 אלף דירות. אתם רק מחפשים את מה שרע. דבר אחד חסר לנו - קצת יותר אחדות”. מדובר על שתי תפסיות שונות שביניהן שוק אחד שמתמחר הכול לפי חוקי כלכלה ולא לפי נאמנות
פוליטית.
הבורסה ושוק ההון אינם ימין פוליטי או שמאל פוליטי. הם מערכת תמחור של סיכונים וציפיות. הבורסה במיוחד אגב - מתמחרת את הציפיות של הפועלים בשוק. מניות של חברות בנייה עולות או יורדות לפי האופן שבו פועלת החברה. בין היתר בוחנים אותה על פי קצב מכירת הדירות, שיעור רווח גולמי, עלויות מימון, רמת המלאי והנזילות, והיכולת של הנהלה לעמוד ביעדים. מצד האג"ח, הקבלנים לא מתומחרים לפי מחיאות כפיים או עידוד מהקהל, אלא מבחינה מעמיקה של לוחות סילוקין, ביטחונות, יחס כיסוי חוב, ריבית שמשולמת, ההיסטוריה של אותה חברה ואיך היא שילמה ועמדה בהתחייבויותיה בעבר. גם בנק מלווה לא מעניק ליווי סגור על בסיס דעות פוליטיות, אלא על בסיס קדם-מכירות, הון עצמי, איכות הבטוחות ויכולת ביצוע.
מנקודת המבט הזאת, הוויכוח על “כמה מלאי לא מכור יש” פחות חשוב משנדמה. מעבר לכך שהגדרה של “מלאי לא מכור” יכולה להשתנות (דירות גמורות לעומת דירות בשלד, היתרי בנייה וכו') השוק ממילא בוחן כל פרויקט לגופו: היכן הוא ממוקם, איזה מוצר הוא מציע, האם המחיר תואם את כוח הקנייה המקומי, ומהו קצב המכירות בפועל. חשוב לציין - זה לא אומר שהפוליטיקה לא משפיעה. היא בהחלט משפיעה, אבל דרך מדיניות קונקרטית שמזיזה פרמטרים כלכליים, לא דרך זהות המצביע או העדפתו. כשיש האצה בהיתרי בנייה ובהליכי תכנון, עקומת ההיצע זזה. כשמאושרות מכסות לעובדים זרים בענף, עלויות וזמני ביצוע משתנים. כשמקדמים תשתיות תחבורה ומפחיתים היטלי פיתוח - תמחור הקרקע משתנה. וכשהריבית בבנק ישראל יורדת או עולה: לוחות התשלומים, כדאיות המשכנתאות ותמחור האשראי בענף מתעדכנים כמעט באופן מיידי.
מהסיבה הזו, גם אם נשמעים נתונים שונים על מספר הדירות הלא מכורות, המשקיע הסביר שואל את עצמו: מה קצב המכירות של החברות הציבוריות, מהו שיעור הריבית על ההיוון על נדל"ן שבידה, כמה תזרים חופשי נותר אחרי שירות החוב, עד כמה הפרויקטים ממונפים, והאם יש התאמה בין מחיר המוצר לבין כושר ההחזר של משקי הבית. עיתוי, תמחור, ותמהיל, אלה שלוש מילים שמכריעות יותר מכל ויכוח פוליטי בהקשר של חברות נדל"ן בדגש על חברות בנייה.
- "דירה ממוצעת בישראל צריכה לעלות מיליון שקל" - לא תאמינו מי אומר את זה?
- התאחדות הקבלנים; רוני בריק צפוי להחליף את ראול סרוגו
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ומה לגבי “הכלכלה חזקה”?
גם כאן, התשובה נקבעת במדדים אמפיריים ודי ברורים: תעסוקה, שכר ריאלי, קצב אשראי, נפח משכנתאות, התחלות בנייה ומדדי מחירים. זה לא נקבע לפי אהדה למנהיג זה או אחר. חברות ותיקות יודעות לעבוד טוב גם בסביבה מאתגרת: הן מצמצמות מלאי איטי,
משנות תמהילי דירות, מציעות מסלולי תשלום (20/80 וכד'), ומנהלות את התזרים בזהירות. אחרות יתקשו יותר. אגב, לאחר שבנק ישראל הגביל את מבצעי ה-20/80 בתחילת השנה וקיבלנו הסברים בדוחות של חברות הנדל"ן למגורים שזה מה שהאיט את המכירות. כעת הן מקבלות 'סוכריה' חדשה - חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים.
