"ענף הנדל"ן, ובכלל זה השמאים נמצאים כיום באי ודאות מוחלטת. קשה לתת אינדקציות למחירים כיום, שכן השוק בקיפאון וכמעט ולא מתבצעות עסקאות. מנתוני מס שבח עולה כי בהשוואה לספטמבר חלה ירידה של כ-60% בהיקף העסקאות", מציין ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים בריאיון ל-Bizportal.

"מצד אחד הקונים בחוסר ודאות בנוגע לעתידם הכלכלי וגם חלה עלייה בריבית המשכנתאות בשל העלאת מרווחי הסיכון של הבנקים למשכנתאות. מצד שני, מוכרים פרטיים לא מורידים מחיר כל כך מהר. לגבי הקבלנים המצב שונה, שכן הם רכשו קרקעות לפני כשנתיים במחירים גבוהים וגם עלויות הבנייה שלהם עד ספטמבר היו גבוהות בשל עליית תשומות הבנייה", אומר כהן ומוסיף: "לכן הקבלנים בדילמה שכן דירה שהם מעוניינים למכור היום עלתה להם ביוקר, יחד עם זאת להערכתי מי שיישבר ראשון יהיו הקבלנים"

ומה צפוי בשנת 2009 באזורים השונים בארץ?

ב"מדינת ת"א", קיימת בעיה של מצאי נמוך של דירות עממיות, הן חדשות והן יד שנייה, בסכומים של עד 1.7 מיליון שקלים, לכן איני צופה ירידת מחירים משמעותית. ייתכן ותהיה ירידת מחירים של כ-5%, אך מדובר בירידה סבירה שנובעת לרוב ממו"מ, והייתה קיימת גם לפני המשבר במקרים מסוימים.

לגבי שוק דירות היוקרה באזור ת"א, המצב שונה, שכן חשוב לזכור שהבעייתיות החלה כבר לפני שנה עם פרוץ משבר הסאב פריים והיעלמותם של תושבי החוץ ממפת הביקושים. כיום שוק זה נמצא בקיפאון מוחלט, אף שגם בימים של טרום המשבר הגיע משקלם של תושבי החוץ לכ-25% בלבד. להערכתי תהיה ירידת מחירים משמעותית בשוק היוקרה, בייחוד בפרויקטים של קבלנים.

כך למשל במתחם צמרות, שקיימת בו מסה גדולה של בנייה חברות בנייה כמו אוסיף יכולות להיות בלחץ אדיר למכור, וייתכן שייאלצו להוריד את המחירים בלפחות 15%, וגם אז ייתכן שלא יהיו עסקאות. היום המחיר בדירות רגילות במתחם עומד על כ-6000 דולר למ"ר, בהשוואה ל-8000 דולר למ"ר לפני שנה. להערכתי המחיר עוד ירד לכ-5000 דולר למ"ר ואולי אף ל-4000 דולר למ"ר.

באזור הגוש הגדול יש אלפי דירות לשיווק. חברות קבלניות כמו אפריקה ישראל, שלקחו מימון גבוה יאלצו להוריד את המחירים בלמעלה מ-15%, שכן היום גם זבוב לא נכנס למשרד המכירות.

לעומת זאת בפרויקטים של קבוצות רכישה הבעיה תהיה פחות חמורה כי שם המימון מתחלק בין כל חברי הקבוצה ובדרך כלל לא קיים לחץ למכור. גם בשוק הדירות לשימור, שהוא שוק נדיר, הירידות יהיו מתונות יותר.

איפה קיים חלון הזדמנויות? כהן מציין כי בנס ציונה, באר יעקב, הוד השרון וכפר סבא קיים חלון הזדמנויות שכן המחירים עוד לא הגיעו לשיאם ביישובים אלו, ואלמלא המשבר היה בה פוטנציאל לעליית מחירים של כ-10%. מדובר ברצועה השנייה של ת"א שקהל הרוכשים הפוטנציאלי הוא קהל שבוי בעיקרו, הביקושים קשיחים אך גם קיימים היצעים.

בחיפה ובירושלים צפויה ירידת מחירים משמעותית- חיפה נמצאת מזה שנים בבעיה מיתוגית קשה, עד כה חלה בה ירידת מחירים של כ-15% והמחירים צפויים להמשיך לרדת בכ-15% נוספים. יוצא דופן הוא אזור הקריות הנחשב יציב יחסית שכן הוא מורכב מאוכלוסיה שבויה.

גם בירושלים, ובייחוד באזורים החרדיים צפויה ירידת מחירים משמעותית הן בשל היעלמות תושבי החוץ ממפת הביקושים והן בשל קשיי העמותות שתמכו באוכלוסייה באזור.