בפסק דין שפרסמה השופטת נועה גרוסמן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, הוכרע דיון מורכב שנגע לעיכוב בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי בעיר. הפרויקט, שהיה אמור לכלול חיזוק ושיפוץ של מבנים קיימים, לצד בניית יחידות דיור חדשות, נתקע בעקבות סכסוכים בין הגורמים המעורבים, חובות כלכליים ופיגורים בלוחות הזמנים. בית המשפט התמודד עם שאלות מרכזיות: מי יקבל עדיפות – גורמי המימון בעלי השעבוד הקבוע, או רוכשי הדירות, ומהם השיקולים בבחירת הגורם שימונה להשלמת הפרויקט.

הפרויקט ברחוב קורקידי כלל חיזוק ושיפוץ של 32 יחידות דיור קיימות והוספה של 22 יחידות חדשות, לצד תשתיות נלוות. הפרויקט נחתם ב-2017 עם ליווי בנקאי ושעבוד קבוע לטובת גורמי המימון, אך הוא סבל מעיכובים משמעותיים שהביאו לעצירתו בשלב של 82% ביצוע בלבד. לטענת גורמי המימון, הסיבות לעיכוב כללו סכסוך בין בעלי המניות בחברה, אי תשלום מצד רוכשי הדירות ומחסור במימון להמשך העבודות.

לטענת בעלי הדירות, גורמי המימון פגעו בפרויקט התמ"א 38 צילום: shutterstock

מצד אחד, גורמי המימון טענו לזכותם החוקית כמחזיקי השעבוד הקבוע על הפרויקט, ודרשו לממש את השעבודים או להשלים את הבנייה תחת פיקוחם. מנגד, רוכשי הדירות ובעלי הדירות הקיימות דרשו למנות גורם אובייקטיבי להשלמת הפרויקט, תוך העלאת טענות קשות כלפי גורמי המימון, שלדבריהם התנהלו באופן שפגע בפרויקט ובקידומו.

האם רוכשי הדירות הם נושים לגיטימיים?

• למי שייכים כספי פנסיה שלא הועברו לנאמן בחיי החייב?
• ישלם רק 21.6 אלף שקל מתוך חוב של 686 אלף
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בית המשפט דן בשאלה אם לתת עדיפות לגורמי המימון המחזיקים בשעבוד קבוע, או לרוכשי הדירות – שטענו כי הם נושים לגיטימיים של החברה, בעקבות פסקי דין שניתנו לטובתם בגין איחורים במסירה ונזקים נוספים.

השופטת גרוסמן קבעה באופן חד-משמעי כי יש להעניק עדיפות לבעלי השעבוד הקבוע, כלומר לגורמי המימון. היא כתבה בפסק הדין כי, "אם לא נאמר כן, ימצאו גורמי המימון בכל פרויקט תמ"א שהוא את עצמם נסוגים מפני טענות של רוכשי דירות, דבר שעלול לפגוע בשוק האשראי ובנכונות של גורמים לממן פרויקטים מסוג זה". היא הוסיפה כי הענקת עדיפות לנושים רגילים, כמו רוכשי הדירות, עלולה להוביל לסיכון כללי בשוק הנדל"ן ולהרתיע גורמי מימון פוטנציאליים.

בעקבות ההחלטה לממש את השעבודים, נדרש בית המשפט לבחור בעל תפקיד שישלים את הפרויקט. גורמי המימון הציעו בתחילה למנות את עורך דינם ככונס נכסים, אך השופטת קבעה כי כדי לשמור על איזון, ימונה עו"ד יניב דינוביץ ממשרד הרצוג פוקס נאמן, שהוא גם בעל ניסיון כנאמן מוכר מטעם הממונה על הליכי חדלות פירעון.

• כשחברת הביטוח לא מצאה את המבוטחת - האם היא יכולה להתנער מתשלום?
• דודי אפל רצה לשלם את החוב לנושים - למה בית המשפט ביטל את ההסדר?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הצוואה תקפה גם לאחר 50 שנה - אף שהעדים מתו

החלטת בית המשפט הדגישה כי הבחירה בגורם המתאים צריכה להתחשב באינטרסים של כלל הצדדים, אך גם להבטיח את שמירת זכויות בעלי השעבוד. "אין ספק בליבי כי בעל התפקיד שימונה ידאג לשמור על כלל האינטרסים של הצדדים המעורבים ביושרה ובהוגנות כמצופה מבעל תפקיד", נכתב בפסק הדין.

שאלת המימון להשלמת הפרויקט נותרה קריטית. השופטת ציינה כי מינוי בעל תפקיד לכשעצמו אינו מספיק להשלמת הפרויקט ללא הבטחת מימון מתאים: "כל בעל תפקיד שיתמנה לא יוכל להוציא את העגלה מן הבוץ ללא מימון. המפתח לשיקום הפרויקט והשלמת הבנייה הוא המימון". גורמי המימון טענו כי רוכשי הדירות חייבים להוסיף 13.5 מיליון שקל לקופת הפרויקט, אך רוכשי הדירות התנגדו לכך בתוקף. השופטת הבהירה כי על כל הצדדים לעבוד יחד למציאת פתרונות מימון.

חיים קשים במתחם שבו נבנה הפרויקט

בעלי הדירות הקיימות ציירו תמונה קשה של חיי היומיום במתחם – אתר בנייה נטוש עם בעיות בטיחות, פסולת, בעיות ביוב ומזיקים. במתחם אף פרצה שריפה, מה שהדגיש את הדחיפות בהשלמת הפרויקט. הם הביעו התנגדות למינוי נציג של גורמי המימון כבעל תפקיד, בטענה כי הגורמים האלה פעלו באטיות, ולא ראו לנגד עיניהם את טובת הדיירים.

פסק הדין מדגיש את האיזון המורכב בפרויקטים כושלים של תמ"א 38, שבהם נדרשת הכרעה בין זכויות גורמי מימון לבין נושים אחרים, כמו רוכשי דירות. החלטת השופטת עשויה לשמש תקדים חשוב, בייחוד לאור החשש מהשלכות על שוק האשראי למיזמי נדל"ן.