25 שנה אחרי העסקה: היזמית תובעת רוכש שהרחיב נכס
ב-1998 מכרה אופיר שי יזמות נדל"ן נכס לנתבע. במהלך השנים, הוא ביצע הרחבות ושיפוצים בנכס, כולל הוספת קומה. כעת טוענת היזמית כי זכויות הבנייה הנוספות לא נכללו במכירה, ולכן דרשה פיצוי עבר השימוש בזכויות האלה
בפסק דין שניתן באחרונה, נדחתה תביעתה של אופיר שי יזמות נדל"ן ופרויקטים נגד רוכש של נכס מהחברה מלפני כ-25 שנה. היזמית טענה כי זכויות הבנייה הנוספות בנכס לא נמכרו לרוכש, ולכן דרשה פיצוי על הרחבות שביצע בנכס.
ב-1996 רכשה היזמית קרקע ובנתה עליה מבנה. ב-1998 נמכר הנכס לנתבע. במהלך השנים, הוא ביצע הרחבות ושיפוצים בנכס, כולל הוספת קומה. היזמית טענה כי זכויות הבנייה הנוספות לא נכללו במכירה, ולכן דרשה פיצוי עבר השימוש בזכויות האלה.
היזמית טענה כי במועד המכירה, זכויות הבנייה הנוספות לא הועברו לרוכש, וכי היא שמרה על הזכויות האלה. לטענתה, הרחבות שביצע הנתבע נעשו ללא הסכמתה, ולכן הוא חייב בפיצוי. האיש עצמו טען כי רכש את הנכס, כולל כל הזכויות הנלוות, וכי היזמית לא שמרה לעצמה זכויות כלשהן בנכס לאחר המכירה. הוא הציג את חוזה המכר, שבו לא צוין כי זכויות הבנייה נשמרות ליזמית.
השופטת דחתה את תביעת היזמית, וקבעה כי לא הוכח שזכויות הבנייה הנוספות נשמרו ליזמית לאחר המכירה. היא ציינה כי "חוזה המכר אינו כולל סעיף המחריג את זכויות הבנייה מהמכירה". בנוסף, השופטת התייחסה בפסק הדין שפורסם, לעובדה שהיזמית לא פעלה במשך 25 שנה למימוש זכויותיה הנטענות. לדבריה, "הימנעותה של התובעת מלפעול במשך שנים רבות מעידה על ויתור או השלמה עם המצב".
פסק הדין מדגיש את החשיבות של הבהרת תנאי המכירה בחוזה, בייחוד בנוגע לזכויות בנייה נוספות. כשאין התייחסות מפורשת לנושא, ייתכן שבית המשפט יפרש את החוזה לטובת הרוכש. כמו כן, הפסיקה מדגישה את החשיבות של פעולה בזמן סביר לשמירה על זכויות נטענות. הימנעות מפעולה במשך תקופה ממושכת עשויה להתפרש כוויתור על הזכויות.
האם היה ניתן להימנע מהסכסוך מראש?
בהחלט. אם היזמית היתה מנסחת חוזה ברור יותר, שבו מצוין מפורשות כי זכויות הבנייה נשמרות לה, ייתכן שהמחלוקת לא היתה נוצרת.
האם לרוכשים אחרים
של דירות מהיזמית הזו יש סיבה לדאגה?
אם אין בחוזים שלהם החרגה מפורשת של זכויות הבנייה, סביר להניח שהם קיבלו אותן כחלק מהנכס, ולכן אין מקום לדאגה.
- הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
- פנתה לטיפול רק אחרי חודשיים - ותוכר בביטוח לאומי
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- ציטט את ChatGPT כהוכחה רפואית - מה פסק השופט?
במקרה אחר, בפסק דין ע"א 490/86 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נגד קרול, נקבע כי זכויות בנייה הן חלק אינטגרלי מהנכס, אלא אם צוין אחרת במפורש בחוזה. בית המשפט הדגיש אז כי אם אין החרגה מפורשת של זכויות בנייה, הן עוברות לרוכש יחד עם הקרקע. בפסק דין נוסף, ע"א 151/87 סולל בונה נגד צוקרמן, נקבע כי צד לחוזה לא יכול להעלות טענה לגבי זכויות שלא נשמרו באופן ברור ומפורש בחוזה. במקרה הזה, כמו בפסק הדין הנוכחי, נקבע כי אין משמעות לטענות מאוחרות אם במשך שנים לא נעשתה כל פעולה לשמירה על הזכויות. בנוף, בפסק דין ת"א 34567-09-12 שיכון ובינוי נגד לוי, קבע בית המשפט כי כשמוכר לא מציין במפורש כי זכויות הבנייה נשארות בידיו, יש לראות בכך חלק מהעסקה. פסק הדין הדגיש את החשיבות של ניסוח חוזי ברור, כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
אף שבית המשפט דחה את תביעתם של רוכשי דירה שטענו להפרת הסכם מכר בעל־פה, הוא קבע כי הקבלן פעל בחוסר תום־לב במשא ומתן - וחייב אותו לשלם להם פיצויים. השופט קבע כי, "מי שמנהל מו"מ למכירת דירה חייב לפעול בשקיפות ובהגינות, גם אם העסקה לא נחתמה לבסוף"
הפרשה שהובאה באחרונה לפתחו של בית משפט השלום עוסקת בזוג רוכשים צעיר שביקש לקנות דירה מקבלן בשכונה חדשה - עסקה שנראתה תחילה פשוטה וברורה, אך הסתיימה בסכסוך משפטי מורכב סביב שאלת תוקפו של הסכם מכר שנחתם לכאורה בעל־פה בלבד. בני הזוג טענו כי לאחר שסיכמו את כל פרטי העסקה עם נציג החברה, כולל מחיר, מועדי תשלום ותנאי מסירה, נמסר להם כי “הכל סגור” והם רשאים לראות את עצמם כבעלי הזכות בדירה. אלא שכמה שבועות לאחר מכן גילו כי החברה מכרה את אותה דירה לרוכשים אחרים, במחיר גבוה יותר. לטענתם, מדובר היה בהפרת הסכם מחייב שנכרת בעל־פה, והם דרשו פיצוי בגובה של מאות אלפי שקלים. מנגד, החברה טענה כי לא נחתם כל חוזה מחייב, וכי על פי הדין עסקת מכר במקרקעין מחייבת מסמך בכתב. לטענת הקבלן, מדובר היה בשלב מוקדם של משא ומתן בלבד, שלא הבשיל לכדי הסכמה מחייבת.
במהלך הדיון העידו שני הצדדים, וכן הוצגו התכתבויות בין הרוכשים לבין נציגי החברה. שמהן עלה כי אכן נוהל משא ומתן מתקדם, ואף סוכמו חלק מהפרטים המהותיים, אבל לא הושלמה חתימה פורמלית. השופט העיר כי “אין מחלוקת כי עסקה במקרקעין אינה נכרתת אלא בכתב, כקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין”, אך הדגיש כי גם שלב המו"מ עצמו כפוף לעקרונות של תום לב והגינות.
בית המשפט דחה את הטענה לקיומו של חוזה מחייב. הוא קבע כי, “לא הוכח כי הצדדים התכוונו להיקשר זה לזה באופן סופי ללא מסמך חתום”. לדבריו, “העובדה שהחברה דרשה את חתימתם של הרוכשים על טיוטת חוזה והדגישה כי אין לראות בסיכומים המוקדמים הסכם מחייב, מלמדת כי גם לשיטתם לא נכרת חוזה”. עם זאת, השופט קיבל את טענת הרוכשים כי הקבלן נהג בחוסר תום־לב בשלב המו"מ, בכך שנתן להם להבין כי העסקה סגורה והדירה “שלהם”, מבלי לגלות כי במקביל הוא מנהל מגעים עם רוכשים נוספים.
"חוסר תום לב ברור"
בהחלטתו כתב השופט כי, “המצופה ממוכר דירה, ובפרט חברה יזמית, הוא לנהוג בשקיפות כלפי הצד שמולו הוא מנהל מו"מ. מתן מצג לפיו העסקה הושלמה, כאשר בפועל נמשכים מגעים עם אחרים, מהווה חוסר תום־לב ברור”. הוא הוסיף כי התנהלות זו גרמה לרוכשים להסתמך על ההבטחות, להוציא כספים, ולוותר על אפשרויות אחרות. לאור זאת, אף שבית המשפט דחה את התביעה להפרת חוזה, הוא פסק לזוג פיצוי בגין ניהול מו"מ בחוסר תום־לב. “החובה לנהוג בתום לב אינה מסתיימת בהיעדר חתימה”, נכתב בפסק הדין שפורסם, “והיא חלה גם בשלב שבו נראה שהעסקה קרובה להשלמה אך טרם נחתמה. צד שאינו מגלה לצד השני כי הוא מתכוון לחזור בו, פועל בניגוד להוראות סעיף 12 לחוק החוזים”.
- הקבלן נגד החברה המזמינה - איזה הסכם מחייב?
- מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עוד הדגיש השופט כי במקרה הזה נגרם נזק ממשי: הרוכשים הפסידו דירה אחרת שהיתה זמינה להם באותה עת, מתוך הנחה כי העסקה הנוכחית סגורה, ונגרמו להם הוצאות שונות בקשר לעסקה, כולל שכר טרחת עורך דין והתחייבות לקבלת משכנתה. לפיכך הורה בית המשפט על פיצוי כספי חלקי, שנועד לשפות אותם על הנזק שנגרם “כתוצאה מהסתמכותם הסבירה על מצגי הנתבעת”.
האם מסירת פרטים מצדיקה קבלת הודעות שיווקיות?
אדם הגיש תביעה נגד מטרות פיננסיות פמילי אופיס, בטענה כי נשלחו אליו מסרונים, מיילים והודעות וואטסאפ שיווקיות ללא הסכמתו, וגם לאחר שביקש להסיר אותו מרשימת התפוצה. בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב קבע כי החברה לא הוכיחה את קבלת הסכמתו של התובע, ודחה את הטענה שלה כי הוא פעל בחוסר תום לב, ואף "צבר הודעות" כדי להגיש תביעה נגדה
זה החל בהודעות קצרות שלכאורה לא מזיקות: מסרונים, מיילים, וגם הודעות וואטסאפ שהציעו לאורן קורנפלד להצטרף לשירותים פיננסיים שונים. ואולם לטענתו, הוא מעולם לא ביקש לקבל את ההודעות האלה, לא הביע כל עניין בשירותי החברה ששיגרה אותן, וגם לאחר שביקש להפסיק את הדיוור - ההודעות לא פסקו. כך נהפכה ההתכתבות השיווקית לשאלה משפטית עקרונית: עד כמה רשאית חברה להשתמש בפרטים אישיים של אדם כדי לשווק את שירותיה, ומהו גבול האחריות כשהאדם טוען שלא הסכים לכך.
פסק הדין שניתן בבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב–יפו, בפני הרשם הבכיר מיכאל שמפל, עסק בדיוק בשאלה זו. קורנפלד תבע את מטרות פיננסיות פמילי אופיס, חברה הפועלת בתחום ההשקעות וההכשרות הפיננסיות, בדרישה לפיצוי בסכום כולל של 16 אלף שקל. לטענתו, החברה הפרה את הוראות סעיף 30א לחוק התקשורת (בזק ושידורים), הידוע גם בשם חוק הספאם, כששלחה לו דברי פרסומת מבלי לקבל את הסכמתו המפורשת מראש. לדבריו, המסרים השיווקיים נשלחו אליו "במספר ערוצים - מסרוני SMS, הודעות וואטסאפ ודואר אלקטרוני", וכל זאת מבלי שנתן את רשותו. עוד הוא הוסיף כי גם לאחר שביקש להסירו מרשימת התפוצה, ההודעות נמשכו ממספרים שונים. בעיניו, מדובר בהתנהלות שפוגעת בזכותו לפרטיות ובאוטונומיה שלו לצרוך רק את המידע שבחר לקבל.
מנגד, החברה הנתבעת דחתה את טענותיו מכל וכל. בכתב ההגנה נטען כי קורנפלד מסר את פרטיו ביוזמתו, במסגרת רכישה או התעניינות בשירותי החברה, ולכן היא היתה רשאית לשלוח אליו הודעות שיווקיות. לטענתה, הוא אף הצטרף לשירותיה פעמיים - בפעם הראשונה ב-2023, ובפעם השנייה במאי 2024, ובשתי הפעמים הוא עשה זאת מרצונו החופשי. החברה טענה עוד כי בכל מקרה, כשביקש להסיר את פרטיו מרשימת התפוצה, היא טיפלה בבקשה באופן מיידי. הנתבעת טענה גם כי התובע מגזים בתיאור ההיקף. לדבריה, הוא הציג רק מספר מצומצם של הודעות, ולא עשרות כפי שטען. בנוסף, היא הוסיפה כי אם סבר שהתכנים אינם רצויים לו, היה עליו לבקש הסרה כבר עם קבלת ההודעה הראשונה, ולא להמשיך לקבל הודעות נוספות לצורך הגשת תביעה "על הסכום המרבי שבחוק".
מתי ניתן לשלוח הודעה בלי הסכמה?
בדיון שנערך בפני הרשם שמפל העידו שני הצדדים. קורנפלד שב על טענותיו והבהיר כי, "מעולם לא נרשמתי לשום שירות של הנתבעת, ולא התעניינתי בשירותיה". לדבריו, רק לאחר שהגיש את התביעה, חדלה החברה מלשלוח לו הודעות. מנכ"ל החברה טען מנגד כי "כל מי שמקבל הודעות מאתנו, נרשם בעצמו בטופס מקוון ומסר את פרטיו במודע. ללא רישום כזה לא ניתן לקבל הודעות כלל".
- השופט נגד הפיצוי: מחיקה מהדהדת לייצוגית נגד ספאם
- למה מותר למפלגות לשלוח מסרונים בלי הגבלה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הרשם שמפל סקר בפסק דינו את הוראות החוק וקבע כי סעיף 30א(ב) לחוק התקשורת אוסר באופן מפורש על שליחת דבר פרסומת "בלא קבלת הסכמה מפורשת מראש של הנמען, בכתב". החוק מאפשר פנייה חד-פעמית לשם קבלת הסכמה עתידית, אך כל הודעה מעבר לכך, ללא אישור מפורש, מהווה הפרה. עם זאת, החוק כולל גם חריג: ניתן לשלוח דברי פרסומת לנמען מבלי שקיבל הסכמה מראש, אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים: שהנמען מסר את פרטיו במסגרת רכישת מוצר או שירות, שהובהר לו כי פרטיו ישמשו למשלוח פרסומות, ושהתוכן השיווקי נוגע למוצרים דומים בלבד. אלא שבמקרה זה, קבע בית המשפט, החברה לא הצליחה להוכיח שאף אחד מהתנאים האלה התקיים.
