מכר מחצית מדירתו ב-120 אלף - אך העסקה בוטלה
אדם, שלימים התברר כי הוא סובל מבעיות נפשיות, מכר את מחצית דירתו לרוכש. העסקה עוררה תהיות בשל המחיר הנמוך, ובני משפחתו של המוכר טענו כי הוא לא היה כשיר לקבל החלטות כלכליות משמעותיות בשל מצבו הנפשי. בית המשפט ביטל את העסקה, אך הרוכש, שלא נכח בדיונים הקודמים,
הגיש באחרונה בקשה לביטול פסק הדין שניתן בהיעדרו
בפסק דין שניתן באחרונה, דחה בית המשפט המחוזי מרכז בלוד את בקשתו של רוכש דירה לבטל פסק דין שניתן בהיעדרו לפני כשלוש שנים, שקבע כי עסקת מכר של חצי דירה בין הרוכש לבין אדם הסובל מבעיות נפשיות – בטלה.
הפרשה החלה כשאדם, שלימים התברר כי הוא סובל מבעיות נפשיות, מכר את מחצית דירתו לרוכש תמורת 120 אלף שקל בלבד. העסקה עוררה תהיות בשל המחיר הנמוך, ובני משפחתו של המוכר טענו כי הוא לא היה כשיר לקבל החלטות כלכליות משמעותיות בשל מצבו הנפשי.
בני המשפחה פנו לבית המשפט בבקשה לבטל את העסקה, בטענה שהמוכר לא היה במצב נפשי שמאפשר לו להבין את המשמעות של המעשה שעשה. בית המשפט קיבל את טענותיהם וקבע כי העסקה בטלה, וזאת בשל העובדה שהמוכר לא היה כשיר משפטית בעת החתימה על ההסכם.
הרוכש טען שלא היה מודע להליכים המשפטיים
הרוכש, שלא נכח בדיונים הקודמים, הגיש באחרונה בקשה לביטול פסק הדין שניתן בהיעדרו. הוא טען כי לא היה מודע להליכים המשפטיים שהתנהלו, וכי העסקה נעשתה בתום לב - ללא ידיעה על מצבו הנפשי של המוכר.
- הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
- איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בית המשפט דחה את בקשתו של הרוכש. השופטת שרון צנציפר הלפמן קבעה בפסק הדין שלה כי "העובדה שהמבקש לא נכח בדיונים הקודמים אינה מהווה עילה מספקת לביטול פסק הדין, במיוחד כאשר מדובר בעסקה שנעשתה עם אדם שאינו כשיר משפטית". עוד צוין בפסק הדין שפורסם כי, "על הרוכש היה לבדוק את מצבו של המוכר טרם החתימה על ההסכם, במיוחד כאשר המחיר שנקבע היה נמוך משמעותית משווי השוק".
פסק הדין מדגיש את החשיבות בבדיקת כשירותו המשפטית של צד לעסקה, בייחוד כשמדובר בעסקות נדל"ן ובמחירים שנמוכים באופן משמעותי משווי השוק של הנכסים. על הרוכשים לוודא כי המוכרים מבינים את משמעות העסקה וכשירים לקבל החלטות כלכליות משמעותיות, כדי למנוע מצבים של ביטול עסקות בשל אי-כשירות המוכר.
מה היה הרקע לעסקת מכר הדירה?
אדם הסובל מבעיות נפשיות מכר מחצית מדירתו לרוכש תמורת 120 אלף שקל. העסקה עוררה חשד בשל המחיר הנמוך, ובני משפחתו של המוכר טענו כי הוא לא היה כשיר לקבל החלטות כלכליות משמעותיות בשל מצבו הנפשי.
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
כיצד
הגיב הרוכש להליכים המשפטיים?
הרוכש, שלא נכח בדיונים הקודמים, הגיש בקשה לביטול פסק הדין שניתן בהיעדרו. הוא טען כי לא היה מודע להליכים המשפטיים וכי העסקה נעשתה בתום לב, ללא ידיעה על מצבו הנפשי של המוכר.
מה היו הנימוקים של השופטת בהחלטתה לדחות את בקשת הרוכש?
השופטת קבעה כי העובדה שהרוכש לא נכח בדיונים הקודמים אינה מספיקה לביטול פסק הדין, בייחוד כשהעסקה נעשתה עם אדם שאינו כשיר משפטית. היא ציינה כי על הרוכש היה לבדוק את מצבו של המוכר
לפני החתימה על ההסכם, בייחוד כשהמחיר היה נמוך משמעותית משווי השוק.
בפסק דין אחר - תמ"ש 42085-01-22, האשל"א נגד אלמוני, נדונה שאלת ביטול עסקות מתנה והעברת סכום כספי שביצעה אשה לטובת בנה, בטענה לפגמים ברצון ולפני שמונה לה אפוטרופוס. התובעת, באמצעות אפוטרופוס, טענה כי העסקות בוצעו כשלא היתה כשירה לקבל החלטות, ולכן יש לבטלן. בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב-יפו, בראשות סגן הנשיאה יהורם שקד, דן בתיק זה ובחן את הראיות והעדויות שהוצגו בפניו, כולל חוות דעת רפואיות ומסמכים המעידים על מצבה הנפשי של האשה בעת ביצוע העסקות. לאחר ניתוח מעמיק, קבע בית המשפט כי האשה לא היתה כשירה לקבל החלטות כלכליות משמעותיות במועד ביצוע העסקות, ולכן הורה על ביטולן והשבת הנכסים והכספים לרשותה.
- 1.אנונימי 22/02/2025 18:32הגב לתגובה זולחשוב שיש בארץ חצי דירה ששוה 120.000 שקל אני אתן כפול אקהל
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
מלון מלכת שבא באילת צילום: Dr. Avishai Teicherהעליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא אילת
המאבק בין בעלי יחידות הנופש לבין הנהלת מלכת שבא מגיע שוב לבית המשפט, והעליון קובע: החוזה הוא סגור, ואין מקום להוסיף לו הבנות או מצגים חיצוניים. בעלי הזכויות ביקשו לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית ולשמר את דמי הניהול הישנים; ההנהלה טענה כי ההסכמות חוזיות
בלבד. פסק הדין מספק הצצה לעולם החוזים המסחריים, למחירם של מצגים חוץ־חוזיים - ולגבולות תום הלב
בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.
המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.
ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.
"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"
העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.
- כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
- בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
