קיבל כסף עבור דירה שמכר - ותבע את הרוכשים
לטענת האיש, הרוכשים התמהמהו עם טיפול בחריגות הבנייה והתשלום עבור הסדרתן, על פי מה שהוסכם בחוזה הרכישה - והוא דרש מהם 95.5 אלף שקל. מנגד טענו הרוכשים שהתהליך מורכב וכי הם פועלים בנושא מול גורמים שונים. הם ציינו כי תיקון השומה מצד העירייה הפחית את סכום
היטל ההשבחה, וכי הדבר הוביל לעיכובים שאינם תלויים בהם
בפסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בתל אביב, דחתה השופטת רונית פינצ'וק-אלט תביעה בסכום כולל של 95.5 אלף שקל שהגיש מוכר דירה כנגד רוכשי הנכס. המוכר טען כי הרוכשים לא עמדו בהתחייבותם לטפל בחריגות הבנייה בנכס ולשלם את התשלומים הנדרשים להסדרתם, כפי שהוסכם במעמד החתימה על החוזה. בפסק הדין נקבע כי התנהלות הרוכשים לא היוותה הפרה יסודית של ההסכם, והשופטת חייבה את התובע לשאת בהוצאות המשפט.
המקרה נסוב סביב דירה שנמצאת במרכז הארץ, שאותה מכרו התובע וגרושתו ב-2019. בעת המכירה, ידעו הצדדים על קיומן של חריגות בנייה בנכס, שדרשו הסדרה מול רשויות התכנון והעירייה. במסגרת ההסכם בין הצדדים, נקבע כי הרוכשים יישאו באחריות להסדרת החריגות, כולל תשלומים הנובעים מהתהליך, כמו היטלי השבחה. בנוסף, נקבע כי סכום של 100 אלף שקל יישמר בנאמנות עד להשלמת ההסדר וקבלת האישורים הנדרשים.
לטענת התובע, אי העמידה בתנאים הובילה להפסדים כספיים ונזקים עבורו
התובע טען כי הרוכשים לא עמדו בהתחייבותם להסדיר את החריגות במועד, ובכך עיכבו את השלמת העסקה. לדבריו, הם "משכו זמן יקר", ולא פעלו בהתאם ללוח הזמנים שנקבע. לטענתו, אי עמידת הרוכשים בתנאים הובילה להפסדים כספיים ונזקים מצדו, והוא דרש מהם פיצוי על כך.
מנגד, הרוכשים טענו כי פעלו בדיוק על פי ההסכם, וכי התהליך היה מורכב ודרש תיאום עם גורמים שונים, כולל רשויות מקומיות. הם ציינו כי תיקון השומה מצד העירייה הפחית את סכום היטל ההשבחה, וכי הדבר הוביל לעיכובים שאינם תלויים בהם. "פעלנו בתום לב ובהתאם לתנאי ההסכם", טענו הרוכשים.
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך הדיון, בחנה השופטת פינצ'וק-אלט את ההסכם בין הצדדים, את ההתכתבויות ביניהם ואת העדויות שהוגשו. אחד הסעיפים המרכזיים שעמדו לדיון היה התחייבותם של הרוכשים לטפל בחריגות הבנייה. השופטת הדגישה כי הסכם המכר כלל מנגנונים ברורים לטיפול בנושאים אלה, וכי הצדדים הכירו היטב את מורכבותם בעת החתימה.
בהתייחס לטענת התובע כי הרוכשים פעלו בחוסר תום לב, קבעה השופטת בפסק הדין שפורסם כי, "לא הוצגו ראיות המעידות על כך שהרוכשים פעלו במכוון לעכב את התהליך. יתרה מזו, התנהלותם מצביעה על ניסיון כן וענייני לעמוד בהתחייבותם, חרף הקשיים שהתעוררו". השופטת אף הדגישה את חשיבות תיקון השומה מצד העירייה, שהפחית את היטל ההשבחה. "תהליך זה דרש זמן נוסף, ואין לראות בכך התרשלות מצד הרוכשים", היא הוסיפה.
השופטת התייחסה גם לדרישת התובע לפיצוי מוסכם על פי החוזה. לטענתה, ההסכם קבע במפורש כי הפעלת סעיף הפיצוי המוסכם מחייבת התראה בכתב שתישלח לצד השני בדואר רשום. "בהתאם להוראות ההסכם, לא ניתן לראות בהתכתבויות שנעשו באמצעים אחרים כעומדות בדרישה הצורנית הנדרשת", קבעה השופטת.
- הבדיקה הסתיימה בקטיעת אצבע - האם זו תאונת דרכים?
- העליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
לא הוצגו ראיות להפרה יסודית של ההסכם
בסיום הדיון דחתה השופטת את התביעה, וקבעה כי התובע לא הצליח להוכיח כי התנהלות הרוכשים גרמה להפרת ההסכם. "הפרה יסודית מחייבת הצגת ראיות חד משמעיות, אשר במקרה זה לא הוצגו", נכתב בפסק הדין. השופטת הורתה לתובע לשלם לרוכשים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12 אלף שקל.
השופטת הוסיפה גם כי, "מנגנון הפיצוי המוסכם הוא כלי חשוב להגנה על זכויות הצדדים, אך יש להפעילו בהתאם לתנאי ההסכם בלבד. במקרה זה, לא עמד התובע בדרישות ההסכם, ולכן אין מקום לקבל את דרישתו".
פסק הדין מדגיש את חשיבות ניסוח מדויק וברור של הסכמי מכר, בייחוד כשמדובר בנכסים עם מורכבויות כמו חריגות בנייה. הוא גם מבהיר את החשיבות של עמידה בדרישות הצורניות של ההסכם, לרבות שליחת התראות רשמיות במקרה של מחלוקת. כמו כן, המקרה ממחיש את המורכבות המשפטית הנלווית להסדרת חריגות בנייה, ואת הצורך בשיתוף פעולה בין כל הצדדים המעורבים בתהליך.
המקרה הנ"ל עשוי לשמש תקדים במקרים דומים, שבהם מתעוררות מחלוקות בנוגע להפרת התחייבויות חוזיות בפרויקטים של מכירת נכסים עם חריגות בנייה. בכך הוא מספק הנחיות ברורות לצדדים המעורבים בעסקות נדל"ן, כדי למנוע מחלוקות עתידיות ולהבטיח את מימוש תנאי ההסכם במלואם.
במקרה אחר, רוכשים של דירה לא שילמו בזמן, המוכרים תבעו - ואז קיבלו תביעה נגדית. בית משפט השלום בבאר שבע הכריע בתביעות הנ"ל באחרונה. פסק הדין, שניתן ב-18 בנובמבר 2024, עוסק בהפרות חוזה, תשלום פיצויים וטענות הקשורות לחריגות בנייה שהועלו על ידי הקונים. פסק הדין גם מבהיר את ההשלכות המשפטיות הנובעות מאי עמידה בהתחייבויות חוזיות בעסקות נדל"ן. הסכם המכר בין המוכרים לקונים נחתם ביוני 2022, ונקבע בו כי מחיר הדירה יהיה 840 אלף שקל. ההסכם כלל לוח זמנים לתשלומים בשלבים, אבל הקונים הצליחו לשלם רק את התשלום הראשון, בסכום של 210 אלף שקל. בכתב התביעה שהגישו המוכרים, נטען כי הקונים הפרו את החוזה בכך שלא העבירו את יתרת התשלומים - דבר שמנע את השלמת העסקה. המוכרים דרשו פיצוי מוסכם בסכום כולל של 84 אלף שקל בעקבות ההפרה, כמו גם החזר הוצאות שונות, כולל הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות וגם פיצויים עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם, לטענתם. מנגד, הקונים טענו בתביעה הנגדית שהגישו, כי לא הצליחו לעמוד בתשלומים בשל חריגות בנייה שהתגלו בדירה, שלטענתם היו באחריות המוכרים. לדבריהם, החריגות האלה הובילו לכך שלא יכלו לקבל משכנתא מהבנק ולשלם את יתרת התמורה.
חוזה מכירת דירה CHATGPTביהמ"ש החזיר את הגג לדיירים, ושינה את כללי המשחק בבניינים משותפים
החלטה חשובה קובעת כי הצמדת גג, חצר או קומת עמודים לדירה אחת ללא הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות - אינה תקפה. בית המשפט המחוזי הבהיר מחדש את גבולות השימוש ברכוש המשותף, והחזיר את הכוח לידי דיירי הבניין. פסק הדין עשוי להשפיע על אלפי בתים משותפים ברחבי הארץ. על פי ההכרעה, ייתכן שעברו שנים רבות שבהן המצב הוא כזה, אך עדיין ניתן להשיב את הרכוש המשוף לידי כלל הדיירים
דיירים מבניין משותף בירושלים, שכבר חשבו כי הגג והאזורים המיוחדים שבניין שייכים בדיעבד לבעל דירה אחת בלבד, מצאו את עצמם מתכנסים שוב יום אחד, לא כדי לחלק דירות, אלא כדי לברר מי שולט בגג, במרחבים שלא נראים מבחוץ, וייתכן שגם בעתיד לבנות עליו. מה שהחל כוויכוח בין שכנים, נהפך לערעור בבית-המשפט, והסתיים בפסק-דין עקרוני שעשוי להשפיע על רבים מבעלי דירות בבניינים משותפים ברחבי הארץ.
פסק הדין עוסק בחלקה שזוהתה בעבר כמחסן, שלה הוצמדו, לפי צו רישום הבית המשותף ותכנוני הרשמה, גם הגג, קומת העמודים, חלק מהמגרש, שטחים בקומה, או בקיצור אזורים שהחברה הקבלנית קיוותה כי יהיו פריבילגיה של הבעלים של אותה יחידה בלבד. כשעלו טענות מצד דיירי הבניין על כך ש"לא ידעו על כך", נדרש בית המשפט להכריע: האם אפשר לרשום חלק מהרכוש המשותף כך שהצמידות תאפשר לבעל הדירה לפעול - לבנות, למכור, להפריד - ללא הסכמת שאר הדיירים?
הבניין המדובר נבנה על ידי ירלון חברה לבניין, שהציעה לבעלי הדירות - בחוזים מוקדמים - כי כל החלקים שאינם דירות, בין אם חדר מדרגות, חצר, מקלט, מקומות אחסון וכו′, יהיו חלק מהרכוש המשותף. כך נרשם הבניין כבית משותף. עם זאת, החברה שמרה לעצמה זכויות על הגג ועל קומת העמודים, וזאת לפי סעיפי חוזה, ולפיהם החברה תהיה רשאית לבנות על הגג או על קומת העמודים, בתנאי שהמבנה ישמש למגורים, ובלבד שלא תהיה לכך השפעה או צורך בהסכמת יתר דיירי הבניין.
על פי ההסכם: בעלי היחידה לא זקוקים להסכמת יתר בעלי הדירות
בצו רישום הבית המשותף נכתב כי חלקה 17/1 משמשת מחסן בשטח קרקע של כ-2 מ"ר, והוצמדו אליה 250/581 (לאחר תיקון: 242/587) חלקים מהרכוש המשותף, כולל הגג, המגרש, שטחים בקומה עליונה. בהסכם מיוחד, שנחתם בין החברה לבין הבעלים של חלקה 17/1, נקבע כי בעלי החלקה רשאים "לבנות ולהקים מבנים כראות עיניהם על הגג … על כל חלק הימנו … ובלבד שמבנים אלה יהיו מיועדים למטרת מגורים בלבד". עוד נקבע כי הם רשאים לעשות כן מבלי להיזקק להסכמת יתר בעלי היחידות בבניין.
- איציק תשובה ישלם 225 אלף שקל לשותפו לשעבר
- מוכר הדירה נסוג ברגע האחרון - ויפצה בכ-400 אלף שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על סמך אותו הסכם ,כך טענה החברה, ניתן לראות בגג, בחצר, בקומת העמודים, שטח ששייך באופן בלעדי לחלקה 17/1. בעלי הדירות האחרים למדו על כך רק שנים לאחר מכן, והם ביקשו לצאת מנקודת הנחה: לא ייתכן ששטחים משמעותיים בבניין יהיו בשליטה פרטית של דייר אחד בלבד, מבלי שהותר להם אי פעם להביע את דעתם.
מלון מלכת שבא באילת צילום: Dr. Avishai Teicherהעליון דחה את תביעת בעלי היחידות במלון מלכת שבא אילת
המאבק בין בעלי יחידות הנופש לבין הנהלת מלכת שבא מגיע שוב לבית המשפט, והעליון קובע: החוזה הוא סגור, ואין מקום להוסיף לו הבנות או מצגים חיצוניים. בעלי הזכויות ביקשו לכפות מינוי חברת ניהול בינלאומית ולשמר את דמי הניהול הישנים; ההנהלה טענה כי ההסכמות חוזיות
בלבד. פסק הדין מספק הצצה לעולם החוזים המסחריים, למחירם של מצגים חוץ־חוזיים - ולגבולות תום הלב
בשעות הבוקר המאוחרות באולם בית המשפט העליון בירושלים, כשהצדדים שוטחים את הטענות האחרונות שלהם ורחש קל ממלא את החלל, נדמה היה כי הסכסוך רב־השנים סביב ניהול מלון מלכת שבא באילת עומד לקבל הכרעה סופית. מאחורי הדרמה המשפטית הסתתר סיפור מורכב על הבטחות, על הבנות שנולדו מחוץ להסכמים חתומים, ועל שורה של בעלי יחידות נופש שהרגישו כי ההנהלה חייבת להם יותר ממה שנכתב על הנייר. הם ביקשו שבית המשפט ייתן תוקף להבנות שלא נכנסו לחוזה, אך העליון קבע בפשטות כי החוזה הוא חוזה סגור, ואין להוסיף עליו דבר.
המערערים, קבוצת בעלי זכויות ביחידות הדיור שבמלון, טענו כי בעת שרכשו את היחידות הוצגו בפניהם מצגים ברורים וחד־משמעיים, שלפיהם המלון ינוהל תמיד בידי חברת ניהול בינלאומית כמו הילטון, ושדמי הניהול שעליהם לשלם יישארו קבועים - 3 דולרים למ"ר לחודש. לטענתם, מעבר ללשון הכתובה, הם הסתמכו על רוח הדברים, על דפוסי ההתנהלות בין הצדדים ועל תחושה שלפיה תנאים אלו מהווים חלק בלתי נפרד מן העסקה.
ההנהלה, מצדה, טענה כי הכל מצוי במסמכים: שלושה הסכמים מפורטים שפורטו עד דק, המהווים מערכת חוזית סגורה, שאינה פתוחה לשינויים אלא בהסכמה בכתב. לטענתה, לאחר שהסתיימה התקשרותה עם הילטון לאחר 20 שנה, פג תוקפו של מנגנון דמי הניהול הישן, ויש להחיל את עקרון המשק הסגור: כל בעל יחידה נושא בחלקו היחסי בהוצאות הניהול בפועל, בהתאם לשטח היחידה. השופטים אלכס שטיין, נעם סולברג ויעל וילנר, שישבו בהרכב, הכריעו באופן חד וברור. אך כדי להבין את משמעות הכרעתם, חיוני להעמיק רגע במערכת היחסים המורכבת שהצדדים כרתו לפני שנים.
"מערכת חוזית מפורטת עד-דק"
העליון הדגיש כי במקרה זה קיימת מערכת חוזית סגורה, ברורה, מפורטת וממצה. השופט שטיין כתב כי המערערים, "חתמו על מערכת חוזים עסקית שפורטה לפרטי-פרטים", וכי לא יישמעו טענות בדבר מצגים חיצוניים או הבנות שלא קיבלו ביטוי מפורש בהסכמים עצמם. הוא ציין במפורש כי, "אלה הן מושכלות היסוד" של דיני החוזים, ושכל ניסיון לסטות מהן פוגע ביציבות העסקית ובוודאות המשפטית.
- כולם בחו"ל? לא בדיוק. יותר אנשים בנופש במלונות מאשר לפני הקורונה
- בוקינג: הכתה את תחזיות האנליסטים בשורה העליונה והתחתונה; עולה 4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההסכמים - הסכם הרכישה, הסכם הניהול והסכם ההצטרפות למאגר - כולם כללו סעיפים ברורים המצהירים כי האמור במסמכים ממצה את כלל ההבנות בין הצדדים, וכי כל שינוי או תוספת מחייבים חתימה בכתב. כפי שמדגיש פסק הדין, בהסכם הרכישה נקבע כי הרוכש "אין הוא מושפע […] מכל פרסום, הצהרה, הבטחה, מצג או אמירה בע״פ או בכתב ואשר לא נכללו בהסכם זה". באותו קו נכתב גם כי כל שינוי בהסכמים "לא יעשו ולא יכנסו לתוקף אלא בכתב ובחתימת הצדדים".
