קיבל כסף עבור דירה שמכר - ותבע את הרוכשים
לטענת האיש, הרוכשים התמהמהו עם טיפול בחריגות הבנייה והתשלום עבור הסדרתן, על פי מה שהוסכם בחוזה הרכישה - והוא דרש מהם 95.5 אלף שקל. מנגד טענו הרוכשים שהתהליך מורכב וכי הם פועלים בנושא מול גורמים שונים. הם ציינו כי תיקון השומה מצד העירייה הפחית את סכום
היטל ההשבחה, וכי הדבר הוביל לעיכובים שאינם תלויים בהם
בפסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בתל אביב, דחתה השופטת רונית פינצ'וק-אלט תביעה בסכום כולל של 95.5 אלף שקל שהגיש מוכר דירה כנגד רוכשי הנכס. המוכר טען כי הרוכשים לא עמדו בהתחייבותם לטפל בחריגות הבנייה בנכס ולשלם את התשלומים הנדרשים להסדרתם, כפי שהוסכם במעמד החתימה על החוזה. בפסק הדין נקבע כי התנהלות הרוכשים לא היוותה הפרה יסודית של ההסכם, והשופטת חייבה את התובע לשאת בהוצאות המשפט.
המקרה נסוב סביב דירה שנמצאת במרכז הארץ, שאותה מכרו התובע וגרושתו ב-2019. בעת המכירה, ידעו הצדדים על קיומן של חריגות בנייה בנכס, שדרשו הסדרה מול רשויות התכנון והעירייה. במסגרת ההסכם בין הצדדים, נקבע כי הרוכשים יישאו באחריות להסדרת החריגות, כולל תשלומים הנובעים מהתהליך, כמו היטלי השבחה. בנוסף, נקבע כי סכום של 100 אלף שקל יישמר בנאמנות עד להשלמת ההסדר וקבלת האישורים הנדרשים.
לטענת התובע, אי העמידה בתנאים הובילה להפסדים כספיים ונזקים עבורו
התובע טען כי הרוכשים לא עמדו בהתחייבותם להסדיר את החריגות במועד, ובכך עיכבו את השלמת העסקה. לדבריו, הם "משכו זמן יקר", ולא פעלו בהתאם ללוח הזמנים שנקבע. לטענתו, אי עמידת הרוכשים בתנאים הובילה להפסדים כספיים ונזקים מצדו, והוא דרש מהם פיצוי על כך.
מנגד, הרוכשים טענו כי פעלו בדיוק על פי ההסכם, וכי התהליך היה מורכב ודרש תיאום עם גורמים שונים, כולל רשויות מקומיות. הם ציינו כי תיקון השומה מצד העירייה הפחית את סכום היטל ההשבחה, וכי הדבר הוביל לעיכובים שאינם תלויים בהם. "פעלנו בתום לב ובהתאם לתנאי ההסכם", טענו הרוכשים.
- איחרו בתשלומים על הדירה, אבל לא ישלמו פיצוי מוסכם
- הקונים עצרו את התשלומים על הבית, אך המוכרת הפסידה במשפט - הנה הסיבה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במהלך הדיון, בחנה השופטת פינצ'וק-אלט את ההסכם בין הצדדים, את ההתכתבויות ביניהם ואת העדויות שהוגשו. אחד הסעיפים המרכזיים שעמדו לדיון היה התחייבותם של הרוכשים לטפל בחריגות הבנייה. השופטת הדגישה כי הסכם המכר כלל מנגנונים ברורים לטיפול בנושאים אלה, וכי הצדדים הכירו היטב את מורכבותם בעת החתימה.
בהתייחס לטענת התובע כי הרוכשים פעלו בחוסר תום לב, קבעה השופטת בפסק הדין שפורסם כי, "לא הוצגו ראיות המעידות על כך שהרוכשים פעלו במכוון לעכב את התהליך. יתרה מזו, התנהלותם מצביעה על ניסיון כן וענייני לעמוד בהתחייבותם, חרף הקשיים שהתעוררו". השופטת אף הדגישה את חשיבות תיקון השומה מצד העירייה, שהפחית את היטל ההשבחה. "תהליך זה דרש זמן נוסף, ואין לראות בכך התרשלות מצד הרוכשים", היא הוסיפה.
השופטת התייחסה גם לדרישת התובע לפיצוי מוסכם על פי החוזה. לטענתה, ההסכם קבע במפורש כי הפעלת סעיף הפיצוי המוסכם מחייבת התראה בכתב שתישלח לצד השני בדואר רשום. "בהתאם להוראות ההסכם, לא ניתן לראות בהתכתבויות שנעשו באמצעים אחרים כעומדות בדרישה הצורנית הנדרשת", קבעה השופטת.
- האחות ביקשה מחצית מהירושה - השופט לא הבין למה
- המסמכים הכריעו: נדחתה בקשה למס שבח היסטורי
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה...
לא הוצגו ראיות להפרה יסודית של ההסכם
בסיום הדיון דחתה השופטת את התביעה, וקבעה כי התובע לא הצליח להוכיח כי התנהלות הרוכשים גרמה להפרת ההסכם. "הפרה יסודית מחייבת הצגת ראיות חד משמעיות, אשר במקרה זה לא הוצגו", נכתב בפסק הדין. השופטת הורתה לתובע לשלם לרוכשים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12 אלף שקל.
השופטת הוסיפה גם כי, "מנגנון הפיצוי המוסכם הוא כלי חשוב להגנה על זכויות הצדדים, אך יש להפעילו בהתאם לתנאי ההסכם בלבד. במקרה זה, לא עמד התובע בדרישות ההסכם, ולכן אין מקום לקבל את דרישתו".
פסק הדין מדגיש את חשיבות ניסוח מדויק וברור של הסכמי מכר, בייחוד כשמדובר בנכסים עם מורכבויות כמו חריגות בנייה. הוא גם מבהיר את החשיבות של עמידה בדרישות הצורניות של ההסכם, לרבות שליחת התראות רשמיות במקרה של מחלוקת. כמו כן, המקרה ממחיש את המורכבות המשפטית הנלווית להסדרת חריגות בנייה, ואת הצורך בשיתוף פעולה בין כל הצדדים המעורבים בתהליך.
המקרה הנ"ל עשוי לשמש תקדים במקרים דומים, שבהם מתעוררות מחלוקות בנוגע להפרת התחייבויות חוזיות בפרויקטים של מכירת נכסים עם חריגות בנייה. בכך הוא מספק הנחיות ברורות לצדדים המעורבים בעסקות נדל"ן, כדי למנוע מחלוקות עתידיות ולהבטיח את מימוש תנאי ההסכם במלואם.
במקרה אחר, רוכשים של דירה לא שילמו בזמן, המוכרים תבעו - ואז קיבלו תביעה נגדית. בית משפט השלום בבאר שבע הכריע בתביעות הנ"ל באחרונה. פסק הדין, שניתן ב-18 בנובמבר 2024, עוסק בהפרות חוזה, תשלום פיצויים וטענות הקשורות לחריגות בנייה שהועלו על ידי הקונים. פסק הדין גם מבהיר את ההשלכות המשפטיות הנובעות מאי עמידה בהתחייבויות חוזיות בעסקות נדל"ן. הסכם המכר בין המוכרים לקונים נחתם ביוני 2022, ונקבע בו כי מחיר הדירה יהיה 840 אלף שקל. ההסכם כלל לוח זמנים לתשלומים בשלבים, אבל הקונים הצליחו לשלם רק את התשלום הראשון, בסכום של 210 אלף שקל. בכתב התביעה שהגישו המוכרים, נטען כי הקונים הפרו את החוזה בכך שלא העבירו את יתרת התשלומים - דבר שמנע את השלמת העסקה. המוכרים דרשו פיצוי מוסכם בסכום כולל של 84 אלף שקל בעקבות ההפרה, כמו גם החזר הוצאות שונות, כולל הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות וגם פיצויים עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם, לטענתם. מנגד, הקונים טענו בתביעה הנגדית שהגישו, כי לא הצליחו לעמוד בתשלומים בשל חריגות בנייה שהתגלו בדירה, שלטענתם היו באחריות המוכרים. לדבריהם, החריגות האלה הובילו לכך שלא יכלו לקבל משכנתא מהבנק ולשלם את יתרת התמורה.
האחות ביקשה מחצית מהירושה - השופט לא הבין למה
אשה תבעה בדרישה להכיר בזכויותיה במחצית מדירה ומגרש בתל אביב שירש אחיה למחצה מהורי אמו. אלא שבית המשפט לענייני משפחה קבע כי עילת תביעה לא היתה ברורה, מחק אותה וחייב את התובעת ב-100 אלף שקל הוצאות משפט: "בסוף אני כותב פסק דין על מה שיש, לא על מה שאין"
זה התחיל בסיפור משפחתי ישן, כזה שנפרש על פני עשרות שנים, עם יחסי קרבה מורכבים, ירושה אחת גדולה והרבה תחושות לא פתורות. אשה, אחות למחצה מצד האב, פנתה לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב וביקשה שיכירו בכך שמחצית מנכסי מקרקעין יקרי ערך - דירה בתל אביב ומגרש בשדה דב - שייכים לה. הנכסים, כך לא היתה מחלוקת, רשומים כולם על שם אחיה למחצה, שירש אותם מהורי אמו. אלא שבית המשפט, בפסק דין חריף וחריג בנימוקיו, קבע כי התביעה כולה לוקה בכשל יסודי: העילה המשפטית שעליה היא נסמכת אינה ברורה כלל. התוצאה היתה מחיקת התביעה וחיוב התובעת בהוצאות משפט בסכום של 100 אלף שקל.
פסק הדין, שניתן על ידי סגן נשיא בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, השופט יהורם שקד, אינו עוסק רק במחלוקת רכושית בין אחים למחצה. הוא מתעכב באריכות על האופן שבו נוסחה התביעה, על הבלבול בין טענות עובדתיות ומשפטיות, ועל הקושי - כמעט חוסר האפשרות - של בית המשפט להכריע בסכסוך כשגם לאחר שמיעת כל העדים והסיכומים, לא ניתן להבין מהי בדיוק עילת התביעה.
הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת. התובעת היא אחותו למחצה של הנתבע מצד האב. בילדותה היא אומצה על ידי אמו של הנתבע, לאחר שזו נישאה לאביהם המשותף. הנתבע, מצדו, ירש מסבו וסבתו מצד אמו דירת מגורים בתל אביב וכן זכויות במגרש בשדה דב. הסב נפטר ב-1988 והסבתא ב-1994. אביהם של שני האחים התגורר בדירה עד פטירתו ב-2017. הזכויות בנכסים נרשמו לאורך כל השנים על שם הנתבע בלבד. אלא שהתובעת טענה כי חרף הרישום, בינה לבין אחיה התקיימה הבנה אחרת. בכתב התביעה המקורי נטען כי בין השניים נכרת "הסכם שותפות ונאמנות", שלפיו מחצית מהזכויות בנכסים שייכות לה, והנתבע מחזיק בהן בנאמנות עבורה. על בסיס זה היא עתרה לסעד הצהרתי שיקבע כי היא בעלת מחצית הזכויות בדירה ובמגרש.
"מעשה שהושלם"
כבר בשלב מוקדם של ההליך התברר לבית המשפט כי כתב התביעה מעורר קשיים. בדיון קדם משפט ביקש השופט להבין מהי עילת התביעה, ובא כוח התובעת השיב כי מדובר בנאמנות, שותפות ויחסים מסחריים משותפים. בהמשך אותו דיון אף הודה עורך דינה של התובעת כי "הראיות שקיבלתי לפני יומיים שינו לי את התמונה העובדתית", וביקש זמן לשקול מחדש את עמדתו. לבסוף הוגש כתב תביעה מתוקן, שבו שונתה התשתית המשפטית של התביעה באופן מהותי. בכתב התביעה המתוקן כבר לא דובר על שותפות ונאמנות בלבד. הפעם נטען כי הנתבע העניק לתובעת את מחצית הזכויות בנכסים כמתנה שהושלמה. "עסקינן בהענקה שבוצעה באופן מוצהר, מחייב סופי ומוחלט", נכתב, תוך הדגשה כי הצדדים שינו את התנהלותם לאורך עשרות שנים בהסתמך על אותה הענקה. בהמשך אף נטען במפורש כי מדובר ב"מעשה שהושלם".
- הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה בסוף?
- הבת הממשיכה ניצחה - אבל האחות תישאר בבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שכאן בדיוק החל להיווצר הסדק המרכזי בתביעה. הנתבע, בכתב ההגנה, הכחיש מכל וכל את קיומו של כל הסכם, הבטחה או הענקה. לדבריו, לא היתה שום מתנה, לא בכתב ולא בעל פה, וממילא לא בוצע שום רישום כנדרש בדין. לטענתו, מדובר בתביעת סרק נטולת עילה, שהוגשה לאחר שנים רבות של לחצים משפחתיים. במהלך ההוכחות והסיכומים העמיק הקושי. השופט שקד תיאר בפסק הדין חילופי דברים ארוכים שניהל עם בא כוחה של התובעת, בניסיון להבין האם הטענה היא לגבי מתנה שהושלמה, או שלהתחייבות לתת מתנה. "זה לא ניואנסים, זה העיקר", אמר השופט באחד הרגעים, ואף הוסיף כי, "בסוף אני כותב פסק דין על מה שיש, לא על מה שאין".
האחות ביקשה מחצית מהירושה - השופט לא הבין למה
אשה תבעה בדרישה להכיר בזכויותיה במחצית מדירה ומגרש בתל אביב שירש אחיה למחצה מהורי אמו. אלא שבית המשפט לענייני משפחה קבע כי עילת תביעה לא היתה ברורה, מחק אותה וחייב את התובעת ב-100 אלף שקל הוצאות משפט: "בסוף אני כותב פסק דין על מה שיש, לא על מה שאין"
זה התחיל בסיפור משפחתי ישן, כזה שנפרש על פני עשרות שנים, עם יחסי קרבה מורכבים, ירושה אחת גדולה והרבה תחושות לא פתורות. אשה, אחות למחצה מצד האב, פנתה לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב וביקשה שיכירו בכך שמחצית מנכסי מקרקעין יקרי ערך - דירה בתל אביב ומגרש בשדה דב - שייכים לה. הנכסים, כך לא היתה מחלוקת, רשומים כולם על שם אחיה למחצה, שירש אותם מהורי אמו. אלא שבית המשפט, בפסק דין חריף וחריג בנימוקיו, קבע כי התביעה כולה לוקה בכשל יסודי: העילה המשפטית שעליה היא נסמכת אינה ברורה כלל. התוצאה היתה מחיקת התביעה וחיוב התובעת בהוצאות משפט בסכום של 100 אלף שקל.
פסק הדין, שניתן על ידי סגן נשיא בית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, השופט יהורם שקד, אינו עוסק רק במחלוקת רכושית בין אחים למחצה. הוא מתעכב באריכות על האופן שבו נוסחה התביעה, על הבלבול בין טענות עובדתיות ומשפטיות, ועל הקושי - כמעט חוסר האפשרות - של בית המשפט להכריע בסכסוך כשגם לאחר שמיעת כל העדים והסיכומים, לא ניתן להבין מהי בדיוק עילת התביעה.
הרקע העובדתי אינו שנוי במחלוקת. התובעת היא אחותו למחצה של הנתבע מצד האב. בילדותה היא אומצה על ידי אמו של הנתבע, לאחר שזו נישאה לאביהם המשותף. הנתבע, מצדו, ירש מסבו וסבתו מצד אמו דירת מגורים בתל אביב וכן זכויות במגרש בשדה דב. הסב נפטר ב-1988 והסבתא ב-1994. אביהם של שני האחים התגורר בדירה עד פטירתו ב-2017. הזכויות בנכסים נרשמו לאורך כל השנים על שם הנתבע בלבד. אלא שהתובעת טענה כי חרף הרישום, בינה לבין אחיה התקיימה הבנה אחרת. בכתב התביעה המקורי נטען כי בין השניים נכרת "הסכם שותפות ונאמנות", שלפיו מחצית מהזכויות בנכסים שייכות לה, והנתבע מחזיק בהן בנאמנות עבורה. על בסיס זה היא עתרה לסעד הצהרתי שיקבע כי היא בעלת מחצית הזכויות בדירה ובמגרש.
"מעשה שהושלם"
כבר בשלב מוקדם של ההליך התברר לבית המשפט כי כתב התביעה מעורר קשיים. בדיון קדם משפט ביקש השופט להבין מהי עילת התביעה, ובא כוח התובעת השיב כי מדובר בנאמנות, שותפות ויחסים מסחריים משותפים. בהמשך אותו דיון אף הודה עורך דינה של התובעת כי "הראיות שקיבלתי לפני יומיים שינו לי את התמונה העובדתית", וביקש זמן לשקול מחדש את עמדתו. לבסוף הוגש כתב תביעה מתוקן, שבו שונתה התשתית המשפטית של התביעה באופן מהותי. בכתב התביעה המתוקן כבר לא דובר על שותפות ונאמנות בלבד. הפעם נטען כי הנתבע העניק לתובעת את מחצית הזכויות בנכסים כמתנה שהושלמה. "עסקינן בהענקה שבוצעה באופן מוצהר, מחייב סופי ומוחלט", נכתב, תוך הדגשה כי הצדדים שינו את התנהלותם לאורך עשרות שנים בהסתמך על אותה הענקה. בהמשך אף נטען במפורש כי מדובר ב"מעשה שהושלם".
- הבן טיפל ונשאר קרוב וקיבל את כל הירושה - האחים תבעו; מה קרה בסוף?
- הבת הממשיכה ניצחה - אבל האחות תישאר בבית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אלא שכאן בדיוק החל להיווצר הסדק המרכזי בתביעה. הנתבע, בכתב ההגנה, הכחיש מכל וכל את קיומו של כל הסכם, הבטחה או הענקה. לדבריו, לא היתה שום מתנה, לא בכתב ולא בעל פה, וממילא לא בוצע שום רישום כנדרש בדין. לטענתו, מדובר בתביעת סרק נטולת עילה, שהוגשה לאחר שנים רבות של לחצים משפחתיים. במהלך ההוכחות והסיכומים העמיק הקושי. השופט שקד תיאר בפסק הדין חילופי דברים ארוכים שניהל עם בא כוחה של התובעת, בניסיון להבין האם הטענה היא לגבי מתנה שהושלמה, או שלהתחייבות לתת מתנה. "זה לא ניואנסים, זה העיקר", אמר השופט באחד הרגעים, ואף הוסיף כי, "בסוף אני כותב פסק דין על מה שיש, לא על מה שאין".
.jpg "ביטוח לאומי - צילום: Shutterstock")