קיבל כסף עבור דירה שמכר - ותבע את הרוכשים

לטענת האיש, הרוכשים התמהמהו עם טיפול בחריגות הבנייה והתשלום עבור הסדרתן, על פי מה שהוסכם בחוזה הרכישה - והוא דרש מהם 95.5 אלף שקל. מנגד טענו הרוכשים שהתהליך מורכב וכי הם פועלים בנושא מול גורמים שונים. הם ציינו כי תיקון השומה מצד העירייה הפחית את סכום

היטל ההשבחה, וכי הדבר הוביל לעיכובים שאינם תלויים בהם

עוזי גרסטמן |


בפסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בתל אביב, דחתה השופטת רונית פינצ'וק-אלט תביעה בסכום כולל של 95.5 אלף שקל שהגיש מוכר דירה כנגד רוכשי הנכס. המוכר טען כי הרוכשים לא עמדו בהתחייבותם לטפל בחריגות הבנייה בנכס ולשלם את התשלומים הנדרשים להסדרתם, כפי שהוסכם במעמד החתימה על החוזה. בפסק הדין נקבע כי התנהלות הרוכשים לא היוותה הפרה יסודית של ההסכם, והשופטת חייבה את התובע לשאת בהוצאות המשפט.


המקרה נסוב סביב דירה שנמצאת במרכז הארץ, שאותה מכרו התובע וגרושתו ב-2019. בעת המכירה, ידעו הצדדים על קיומן של חריגות בנייה בנכס, שדרשו הסדרה מול רשויות התכנון והעירייה. במסגרת ההסכם בין הצדדים, נקבע כי הרוכשים יישאו באחריות להסדרת החריגות, כולל תשלומים הנובעים מהתהליך, כמו היטלי השבחה. בנוסף, נקבע כי סכום של 100 אלף שקל יישמר בנאמנות עד להשלמת ההסדר וקבלת האישורים הנדרשים.


לטענת התובע, אי העמידה בתנאים הובילה להפסדים כספיים ונזקים עבורו


התובע טען כי הרוכשים לא עמדו בהתחייבותם להסדיר את החריגות במועד, ובכך עיכבו את השלמת העסקה. לדבריו, הם "משכו זמן יקר", ולא פעלו בהתאם ללוח הזמנים שנקבע. לטענתו, אי עמידת הרוכשים בתנאים הובילה להפסדים כספיים ונזקים מצדו, והוא דרש מהם פיצוי על כך.


מנגד, הרוכשים טענו כי פעלו בדיוק על פי ההסכם, וכי התהליך היה מורכב ודרש תיאום עם גורמים שונים, כולל רשויות מקומיות. הם ציינו כי תיקון השומה מצד העירייה הפחית את סכום היטל ההשבחה, וכי הדבר הוביל לעיכובים שאינם תלויים בהם. "פעלנו בתום לב ובהתאם לתנאי ההסכם", טענו הרוכשים.




במהלך הדיון, בחנה השופטת פינצ'וק-אלט את ההסכם בין הצדדים, את ההתכתבויות ביניהם ואת העדויות שהוגשו. אחד הסעיפים המרכזיים שעמדו לדיון היה התחייבותם של הרוכשים לטפל בחריגות הבנייה. השופטת הדגישה כי הסכם המכר כלל מנגנונים ברורים לטיפול בנושאים אלה, וכי הצדדים הכירו היטב את מורכבותם בעת החתימה.


משרדי עורכי הדין שזוכים להרבה חשיפה ומי המאכזבים
אתר ביזפורטל וחברת הדאטה והמחקר Makam, משיקים מדד שמדרג את החשיפה של משרדי עורכי הדין בתקשורת המקומית - הנה עורכי הדין המדוברים ביותר; וגם מי המשרדים הגדולים ביותר?

בהתייחס לטענת התובע כי הרוכשים פעלו בחוסר תום לב, קבעה השופטת בפסק הדין שפורסם כי, "לא הוצגו ראיות המעידות על כך שהרוכשים פעלו במכוון לעכב את התהליך. יתרה מזו, התנהלותם מצביעה על ניסיון כן וענייני לעמוד בהתחייבותם, חרף הקשיים שהתעוררו". השופטת אף הדגישה את חשיבות תיקון השומה מצד העירייה, שהפחית את היטל ההשבחה. "תהליך זה דרש זמן נוסף, ואין לראות בכך התרשלות מצד הרוכשים", היא הוסיפה.


השופטת התייחסה גם לדרישת התובע לפיצוי מוסכם על פי החוזה. לטענתה, ההסכם קבע במפורש כי הפעלת סעיף הפיצוי המוסכם מחייבת התראה בכתב שתישלח לצד השני בדואר רשום. "בהתאם להוראות ההסכם, לא ניתן לראות בהתכתבויות שנעשו באמצעים אחרים כעומדות בדרישה הצורנית הנדרשת", קבעה השופטת.

קיראו עוד ב"משפט"


לא הוצגו ראיות להפרה יסודית של ההסכם


בסיום הדיון דחתה השופטת את התביעה, וקבעה כי התובע לא הצליח להוכיח כי התנהלות הרוכשים גרמה להפרת ההסכם. "הפרה יסודית מחייבת הצגת ראיות חד משמעיות, אשר במקרה זה לא הוצגו", נכתב בפסק הדין. השופטת הורתה לתובע לשלם לרוכשים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 12 אלף שקל.



השופטת הוסיפה גם כי, "מנגנון הפיצוי המוסכם הוא כלי חשוב להגנה על זכויות הצדדים, אך יש להפעילו בהתאם לתנאי ההסכם בלבד. במקרה זה, לא עמד התובע בדרישות ההסכם, ולכן אין מקום לקבל את דרישתו".




פסק הדין מדגיש את חשיבות ניסוח מדויק וברור של הסכמי מכר, בייחוד כשמדובר בנכסים עם מורכבויות כמו חריגות בנייה. הוא גם מבהיר את החשיבות של עמידה בדרישות הצורניות של ההסכם, לרבות שליחת התראות רשמיות במקרה של מחלוקת. כמו כן, המקרה ממחיש את המורכבות המשפטית הנלווית להסדרת חריגות בנייה, ואת הצורך בשיתוף פעולה בין כל הצדדים המעורבים בתהליך.


המקרה הנ"ל עשוי לשמש תקדים במקרים דומים, שבהם מתעוררות מחלוקות בנוגע להפרת התחייבויות חוזיות בפרויקטים של מכירת נכסים עם חריגות בנייה. בכך הוא מספק הנחיות ברורות לצדדים המעורבים בעסקות נדל"ן, כדי למנוע מחלוקות עתידיות ולהבטיח את מימוש תנאי ההסכם במלואם.


במקרה אחר, רוכשים של דירה לא שילמו בזמן, המוכרים תבעו - ואז קיבלו תביעה נגדית. בית משפט השלום בבאר שבע הכריע בתביעות הנ"ל באחרונה. פסק הדין, שניתן ב-18 בנובמבר 2024, עוסק בהפרות חוזה, תשלום פיצויים וטענות הקשורות לחריגות בנייה שהועלו על ידי הקונים. פסק הדין גם מבהיר את ההשלכות המשפטיות הנובעות מאי עמידה בהתחייבויות חוזיות בעסקות נדל"ן. הסכם המכר בין המוכרים לקונים נחתם ביוני 2022, ונקבע בו כי מחיר הדירה יהיה 840 אלף שקל. ההסכם כלל לוח זמנים לתשלומים בשלבים, אבל הקונים הצליחו לשלם רק את התשלום הראשון, בסכום של 210 אלף שקל. בכתב התביעה שהגישו המוכרים, נטען כי הקונים הפרו את החוזה בכך שלא העבירו את יתרת התשלומים - דבר שמנע את השלמת העסקה. המוכרים דרשו פיצוי מוסכם בסכום כולל של 84 אלף שקל בעקבות ההפרה, כמו גם החזר הוצאות שונות, כולל הוצאות תיווך, הוצאות משפטיות וגם פיצויים עבור עוגמת הנפש שנגרמה להם, לטענתם. מנגד, הקונים טענו בתביעה הנגדית שהגישו, כי לא הצליחו לעמוד בתשלומים בשל חריגות בנייה שהתגלו בדירה, שלטענתם היו באחריות המוכרים. לדבריהם, החריגות האלה הובילו לכך שלא יכלו לקבל משכנתא מהבנק ולשלם את יתרת התמורה.

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
פשיטת  רגל
צילום: Unsplash

החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?

הרשמת פני יעקובוביץ מההוצאה לפועל בתל אביב קבעה כי עצם סילוק החוב בתיק הפרטני אינו מביא בהכרח לסיום הליכי הכינוס, ושניתן להמשיך במימוש נכסיו של חייב לצורך פירעון של חובות נוספים של האיש. החייב טען כי פרע כ-220 אלף שקל ולכן יש לסגור את התיק, אך הרשמת דחתה את בקשתו והדגישה כי, "הצדקה מהותית להמשך הכינוס נוכח חובותיו הניכרים לנושים אחרים"

עוזי גרסטמן |

אחרי חודשים ארוכים של תשלומים, הגיע חייב לאולם הדיונים בהוצאה לפועל בתל אביב כשהוא משוכנע שהפעם סוף סוף יוכל להיפרד מהתיק הכבד שפתח נגדו נושה בגין שטר חוב. "שילמתי את כל הכסף, אין יותר חוב, התיק צריך להיסגר", טען האיש בפני הרשמת פני יעקובוביץ. אלא שההכרעה שניתנה כמה ימים אחר כך טרפה את הקלפים: בהוצאה לפועל נקבע כי הליכי הכינוס שנפתחו על זכויותיו בנכס מקרקעין לא יבוטלו, וכי ניתן להמשיך בהם גם לטובת פירעון חובותיו הרבים לנושים אחרים.

הסיפור החל במאי 2023, אז נפתח נגד החייב תיק הוצאה לפועל לביצוע שטר חוב בסכום של 166,881 שקל. בתוך כשנה וחצי פרע החייב את מלוא החוב ואף שילם מעבר לכך - סכום כולל של 223,700 שקל. מבחינתו, עם האיפוס הזה היה צריך התיק להיסגר. אלא שברקע עמדו חובות אחרים: לא פחות מ-30 תיקים פתוחים נגדו בלשכות שונות, בסכום כולל של קרוב ל-2.85 מיליון שקל. בין התיקים הארלה בלטו במיוחד שניים שנפתחו על ידי גרושתו - תיק מזונות בסכום כולל של כ-14.5 אלף שקל, ותיק נוסף לביצוע פסק דין כספי בסכום כולל של 139 אלף שקל, שניתן עוד ב-2021 בבית המשפט לענייני משפחה.

מכיוון שהחייב לא הסדיר את חובו בדרכים אחרות, מונה בינואר 2024 עורך דין מטעם הזוכה לשמש כונס נכסים על מחצית מזכויותיו של החייב בבית פרטי ובמגרש צמוד בעיר שנמצאת במרכז הארץ. באפריל של אותה שנה צורף כונס נוסף - בא כוחה של הגרושה, שגם לה זכויות בנכס. החייב לא השלים עם מינוי הכונסים והגיש בקשות רשות ערעור. ואולם גם בית המשפט השלום וגם בית המשפט המחוזי דחו את ניסיונותיו. נקבע כי לנוכח חובותיו הרבים ולנוכח העובדה שאין בידיו מקורות אחרים לפירעון, יש הכרח בהמשך הליכי הכינוס.

הגרושה טענה כי החייב לא משלם את המשכנתא בסכום של כ-13 אלף שקל בחודש, וכי ההלוואה כולה - בסכום כולל של יותר מ-1.8 מיליון שקל - עומדת לפירעון בקרוב. "ביטול הכינוס יוביל לפגיעה קשה בי ובילדות", ציינה. לדבריה, כינוס הנכס יאפשר לפרוע את ההלוואה לבנק ולכסות חלק מחובותיו האחרים. גם הכונסים הצביעו על התועלת שבהמשך ההליך: שווי הנכס נאמד בכ-5 מיליון שקל, ומימושו יוכל להניב סכום ניכר שיפחית משמעותית את מצבת החובות. הם הזהירו כי ביטול ההליך יביא "לבזבוז משאבים, תפיחת ריביות ולעוול לנושים".

מנגד, החייב טען כי מרגע ששילם את החוב הספציפי, לא ניתן להמשיך את ההליך. הוא הסתמך על לשון תקנות ההוצאה לפועל ועל פסיקה קודמת ("פסק דין עמרן"), וטען כי הכונסים נהגו בחוסר תום לב כשלא הגישו דו"חות סופיים. "אין מדובר בתיק איחוד, אלא בתיק פרטני. אין כל הצדקה לפגוע בזכויות הקנייניות שלי לשם חובות אחרים", אמר האיש.

הונאה פונזי (דאליאי)הונאה פונזי (דאליאי)

תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים

כתב האישום: זיוף מסמכים, חברות קש בחו"ל ושימוש בכספי המשקיעים לרכישת רכבי יוקרה ונכסים פרטיים

רן קידר |
נושאים בכתבה הונאה

פרקליטות מחוז תל אביב הגישה היום כתב אישום חמור נגד דוד כץ, עו"ד גיא אבני, דקל סלע וארבע חברות שבשליטתם, החושף פרשת הונאה מסועפת בהיקף של כ-44 מיליון שקל. על פי כתב האישום, בין השנים 2018-2021 שיווקו הנאשמים ארבעה מיזמי נדל"ן פיקטיביים תוך הטעיית כ-250 משקיעים באמצעות מצגי שווא מתוחכמים.

מיזם ספיר - הבטחות למעונות סטודנטים שלא היו ולא נבראו

המיזם הראשון, ממנו גויסו 7.7 מיליון שקל מ-27 משקיעים, הוצג כפרויקט להקמת מעונות סטודנטים במושב שובה הסמוך לנתיבות. על פי כתב האישום: "נאשמים 1-2, בצוותא עם מיימון, הציגו למשקיעים מצג שווא לפיו הזכויות במקרקעין שעליהם היה אמור לקום המיזם נרכשו על ידי סיגניצ'ר ספיר. בפועל, הזכויות במקרקעין לא נרכשו על ידי סיגנצ'ר ספיר או על ידי מי מהנאשמים או מיימון, או אחר מטעמם".

התרמית לא נעצרה בכך. הנאשמים הבטיחו למשקיעים "תשואה גבוהה ומובטחת של 8-11 אחוזים מיום חתימת המשקיעים על ההסכם" והציגו את המיזם כ"מפעל מאושר במסגרת החוק לעידוד השקעות הון", אך כפי שמציינת הפרקליטות: "נאשמים 1-3 ידעו שהמיזם לא הוכר כ'מפעל מאושר' וכי הם לא פנו כלל לרשויות הרלוונטיות בעניין זה".

עו"ד אבני, שהוצג כנאמן על כספי המשקיעים, "היה שותף בניהול המיזם, והפקיד את כספי המשקיעים בחשבון פקדונות על שמו... ולא בחשבון נאמנות כפי שהובטח למשקיעים". מתוך כספים אלה, "העביר נאשם 2 סך של 4 מיליון שקל לחשבונות בנק בשליטת מיימון, לטובת שימושים אישיים של מיימון ובני משפחתו".

מיזם WildWood לונדון - 1,100 דונם של אשליות

המיזם השני, ששווק על ידי כץ ומיימון תחת קבוצת בראשית, גייס 7.9 מיליון שקל מ-54 משקיעים. הוא תואר כ"מיזם המצוי בבעלות תאגידי תיירות ופיננסים הצפוי להשתרע על פני למעלה מ-1,100 דונמים, ואמור לכלול, בין היתר, שלושה מתחמי מגורים, ספורט ותרבות הכוללים מאות יחידות דיור".