זוכי "מחיר למשתכן" בעפולה ובלוד גורפים רווחים של עד מיליון שקל ממכירת הדירות

מסקירה של הכלכלן הראשי לה כי רבים מזוכי ההגרלות בפרויקטים הראשונים של "מחיר למשתכן" ניצלו את ההזדמנות למכור ברווח ניכר – חלקם הגיעו לתשואות של מעל 100%. 
איציק יצחקי | (6)

רווחים משמעותיים לזוכים בעפולה ובלוד

מדו"ח הכלכלן הראשי לשוק הנדל"ן בספטמבר 2024 עולה כי רבע מהדירות בפרויקט "מחיר למשתכן" בעפולה וחמישית מהדירות בלוד נמכרו על ידי הזוכים בהגרלות, רבים מהם ברווחים של מאות אלפי שקלים ואף עד מיליון שקל. זוכי ההגרלות שנכנסו לשוק במחירים נמוכים הצליחו למכור את הדירות ברווח ריאלי ממוצע של כ-568 אלף שקל בעפולה, שמגלם תשואה ריאלית של 66%. בלוד, התשואה אף גבוהה יותר ועומדת על 109% מרשימים עם רווח ממוצע של כ-987 אלף שקל.

מסתבר כי עבור חלק מהזוכים, "מחיר למשתכן" לא הייתה רק דרך לקניית דירה אלא גם כלי למינוף כלכלי. לאחר מכירת הדירות בפרויקטים הראשונים, חלק מהזוכים בלוד ובעפולה רכשו דירות יקרות יותר, בממוצע של כ-2.76 מיליון שקל בלוד וכ-2.2 מיליון שקל בעפולה. המהלך הזה מוכיח שהפרויקט שימש כקפיצה כלכלית משמעותית עבור רבים.

 

מה הוביל למכירות הרווחיות?

פרויקטים כמו אלה בעפולה ובלוד הוגרלו במסגרת "מחיר למשתכן" לפני מספר שנים, וכעת, כשחלף פרק הזמן המאפשר מכירה ללא הגבלות, ניצלו רבים מהזוכים את ההזדמנות לממש את הנכס וליהנות מהרווחים. מאז ספטמבר 2022, אז בוטלה החסימה למכירת הדירות, נמכרו רבע מהדירות בפרויקט בעפולה ועד 20% מהדירות בפרויקט בלוד, והמספרים ממשיכים לעלות.

הסיבה לרווחים הגבוהים נובעת מהפער בין המחיר הראשוני שנקבע במכרזים של "מחיר למשתכן" למחירים העדכניים בשוק החופשי. בעפולה ובלוד, מחירי הדירות האמירו בשנים האחרונות, ולכן זוכי ההגרלות הצליחו למכור ברווח ניכר. כלכלנים מזהירים כי מצב זה מעלה שאלות לגבי התכנון של פרויקטים עתידיים ובפרט על המנגנונים למניעת מכירה למטרות רווח מהיר בלבד.

 

מחירי הדירות בפרויקטים במהלך המלחמה

נשאלת השאלה: האם הלחימה השפיעה על המחירים בפרויקטים הללו? לפי דו"ח הכלכלן הראשי, לא נצפו עליות מחירים מהותיות בפרויקטים של "מחיר למשתכן" בלוד ובעפולה במהלך התקופה האחרונה. בלוד אף נצפתה מגמה קלה של ירידת מחירים – מה שמצביע על כך שהאירועים הביטחוניים אולי מיתנו את הלחץ על מחירי הדירות לפחות בטווח הקצר.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    88 17/11/2024 16:27
    הגב לתגובה זו
    כל ה"רווח" הושקע בקניית דירה למגורים, כך שהתכנית השיגה את ייעודה המקורי: לאפשר לחסרי דיור לקנות דירה במחיר בר השגה. זה לא משנה אם הם גרים בדירה שבה זכו, או שמכרו אותה וקנו דירה במחירי שוק "חופשי" במקום אחר.
  • 4.
    אריק 17/11/2024 08:09
    הגב לתגובה זו
    נו באמת... חלק ניכר מהרווח המתואר הוא בגלל שמחירי הדירות פשוט עלו... חישוב נכון זה לנרמל ביחס לרוכשים הרגילים מאותה תקופה ואז תראו שהרווח ממחיר למשתכן נמוך משמעותית וגם זה לא יהיה מדויק כי הדירות נבנו בסטנדרט אחר אז זה לא תפוח לתפוח
  • 3.
    ישראלי מודאג 14/11/2024 22:20
    הגב לתגובה זו
    הזוכים זכו ב 300 אלף פחות ממחיר השוק בזמנו ולא יותר, זה שמחירי הדירות עלו בלי קשר לפרוייקט זה לא אומר שהם קיבלו את זה בהנחה. בדיוק כמו שאדם שקנה presale ב 300 אלף ומחירי הדירות עלו בעוד 700 אלף לא קיבל הנחה של מיליון...
  • 2.
    תכלס 13/11/2024 19:16
    הגב לתגובה זו
    ש"ח וכולם מרוצים! רגע, כולם? אולי הציבור כולו שמשלם את מחיר ההגרלות ההזויות, הזוגות הצעירים שנאלצים לשלם מחיר מלא ומופקע על דירות שלא בהגרלה, והמדינה שעוצמת עיניים, ואולי לא רואה את מי שזוכה במתנות יוצאות דופן ולמה?!
  • 1.
    אביאל 13/11/2024 18:47
    הגב לתגובה זו
    תודות לכחלון שבזכותו הרווחתי מעל מיליון שקל רווח נקי
  • לא נקי, כשתרצה למכור תשלם מס על הרווח (ל"ת)
    יוגב 18/11/2024 16:23
    הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים? 

צלי אהרון |

משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.

רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה. 

וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.

במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא  צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.

וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.

רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?

מתי משלמים על השכרת דירה אפס מס, מתי 10% ומתי 50%, ומתי הפעילות נחשבת עסקית ומה המשמעות?

רוי שיינמן |
נושאים בכתבה שכר דירה

שוק השכירות בישראל נהנה מהקלות מיסוי פוליטיות - משה גפני יו"ר וועדת הכספים נלחם במס על משכירים בכל כוחו, הוא זרק את נציגי האוצר שהגיעו לוועדה בטענה ש"אל תבואו אלי כל כמה חודשים, לא קרה שום דבר, זה בזבוז זמן שלנו". כשהאוצר ורשות המסים רצו שיהיה דיווח כולל כדי שיוכלו לעלות על כאלו שלא מדווחים, גפני לא העלה את הדיון לישיבה. הוא זה ששולט בסדר יום הכלכלי והוא זה שבעצם מונע מס הוגן והגון על שכר הדירה. שי אהרונוביץ', מנהל רשות המסים אומר מעל כל במה אפשרית שחייבים להעלות את המס על שכר דירה כדי שיהיה כמו מס על רווחים מבורסה, אבל גפני לא מוכן להקשיב. הוא מוכן להעלות את המע"מ ב-1%, הוא מוכן להטיל גזרות כלכליות על כולם, גם על מי שאין לו, אבל במשכירים שיש להם דירות להשקעה ולרוב הם משכבות מבוססות ועשירות הוא לא מוכן לגעת. 

אוי זאת באמת התפיסה שלו, אולי הוא מגן על אינטרסנטים עם הרבה דירות, צריך גם להזכיר שיש הרבה מאוד חברי כנסת שיש להם כמה  דירות. זה עוול גדול למסות את הציבור כולו ובתוכו גם ציבור חלש ב-1% נוסף במע"מ ולא לגעת במס על שכר הדירה שהוא כיום מס מגוחך. 


יש שלוש אפשרויות למיסוי שכר דירה: מס מופחת של 10% על ההכנסה נטו ללא ניכויים (מסלול פופולרי וקל), תשלום מס שולי לפי מדרגות המס הרגילות (עד 50%) עם אפשרות לניכוי הוצאות כמו פחת וריבית, או פטור ממס עד תקרה של כ-5,500 שקל לחודש לדירה. לעומת מדינות אחרות בעולם המערבי, שבהן שכר דירה ממוסה לעיתים כהכנסה רגילה בשיעורים של 30%-50%, המיסוי בישראל נחשב נמוך – מה שמושך משקיעים אבל מעורר ביקורת רבה בטענה שישראל ממשיכה "להגן" על משקיעי נדל"ן בזמן ששכירים נושאים בנטל כבד יותר - למה שמיסוי על שכר דירה יהיה אפס או נמוך בעוד שמיסוי על עבודה הוא עד 50% ומיסוי על רווחים בשוק ההון הם 25%? אין באמת סיבה טובה.

על הרקע הזה, משכיר של 6 דירות שחולקו ל-8 דירות העז לטעון שההכנסות משכר דירה הם לא מעסק. הוא ציפה לשלם 10% וטען שזה לא עסק כי בעסק משלמים לפי שיעור מס שולי שיכול להגיע ל-50% וזאת למרות שלפי כל הגיון בריא מדובר בעסק לכל דבר ועניין. זה כסף גדול, זה דורש התעסקות, וזה מנגנון של כמה דירות. 


קריאה רלבנטית לכתבה:

ככה רשות המסים תלכוד משכירי דירות שהעלימו מס