"המדינה טעתה, ומי שטועה לא ישלם 'גרגירים' - אלא מאות מליונים לקבלנים"
מדינת ישראל תעביר בקרוב, כך לפי ההסכם המסתמן, כ-600-700 מיליון שקל לקבלנים, לאחר שהתברר כי ההחלטה להצמיד עשרות אלפי עסקאות של "דירות בהנחה" למדד "אינה חוקית". כיום ישנה הצמדה ל-40% בלבד ממדד התשומות בפרוייקטים של "דירה בהנחה", אך הטענה היא שהמדינה עשתה כאן מהלך לא חוקי - כשהחילה את זה על אותן דירות מוזלות למרות שההסכם למכירת הקרקע נערך הרבה קודם. הקבלנים טענו כי מכירת הדירות נחתמה אחרי ההסכם עם המדינה והם הפסידו מיליונים ולכן דורשים לקבל את הסכומים רטרואקטיבית. לפני אישור החוק, ביוני 2022, נערכה ישיבה שבה נכחו חברי התאחדות הקבלנים יחד עם נציגי לשכת עורכי הדין. בישיבה הזאת וגם לאחריה היה מי שהתריע בפני המדינה: אתם עושים טעות, ועשויים לשלם על כך ביוקר. אחד מנציג לשכת עורכי הדין באותה ישיבה, עו"ד חגי אדורם, סיפר היום מה קרה באותה ישיבה, שמטרתה הייתה לשקול ולנתח את התועלות והחסרונות של החוק המוצע.
"התרענו". עו"ד אדורם (פרטי)
"כבר אז, זה היה בקונצנזוס", הוא מסביר בראיון ל"ביזפורטל". "כל המכרזים של המחיר המופחת, קרי מחיר למשתכן, מחיר למטרה ודיור בר השגה עם רמ"י, היה על בסיס התחייבות מפורשת, בכתב - שניתן יהיה להצמיד את החוזים לרוכשים. על בסיס זה הקבלנים חישבו את מחירי הרכישה של המגרשים. תוך כדי המשחק, מישהו החליט לשנות את כללי המשחק. וזה לא ממש בסדר".
מה חשבה המדינה? הרי ידעו מראש שיש התחייבות בכתב.
"תאר לעצמך שהיו מבקשים משר השיכון לוותר על 60% משכרו? הוא היה מסכים? הם חשבו ששק חבטות הם הקבלנים. זאת הייתה טעות כי שולי הרווח במכרזים הממשלתיים האלה של רמ"י, מלכתחילה מאוד נמוכים וצפופים. כל פגיעה היא הרסנית. ופגעו. ומה קורה כשמבטלים בבת אחת 60% מההצמדה? זה היה יכול להכניס קבלנים לכשלים, כי לא זכית בקרקע ברשפון או בסביון. הם ידעו את זה טוב מאוד. ההתחייבות של המדינה הייתה שניתן יהיה להצמיד את הסכמי הרכישה באופן מלא. ועוד בכתב. ולא רק זה, אלא בהצמדה כפולה, 100% למדד תשומות הבניה, מצד אחד מהיום שבו זכית, ועד היום שבו קיבלת היתר, והשניה - מההיתר ואילך. לא היה על כך עוררין".
גם שכר הקבלנים צמוד, לא?
"השכר של הקבלן המבצע שלקחו היזמים אושר צמוד לתשומות הבניה, בוודאי. כלומר, אם הזכוכית, הגבס, הבטון והעץ מתייקרים - גם שכר הקבלן מתייקר. יצרו כאן כישלון מוחלט כלכלית ועכשיו כשמביאים את הדבר הזה רוצים שאזרחי מדינת ישראל, ישלמו את הטעות שיזם שר השיכון דאג בתמיכת ח"כים אחרים, שלא לדבר על כך שטענו שהמדד לא שיקף העלאה ריאלית ונמדד בצורה לא נכונה. המדינה שפכה פופוליזם על החקיקה, חשבו שזה אם כל חטאת, שהמדד הזה גורם לעליית המחירים והם רואים עכשיו שטעו. ומי שטועה, לא ישלם 'גרגירים' אלא מאות מליוני שקלים. חבל שלא הקשיבו אז לטענות שלנו".
מה טענה המדינה?
"הטענות הוצגו בוועדה בכנסת, ונותחו. באספקט הזה הם אמרו שלא ניתן לתקן רטרו מכרזים, וחשבו שהקבלנים ייוותרו. בסוף הם רצו להימנע מפס"ד, כי יש גם היגיון ושכל ישר בטענה שלהם ולכן ככל הנראה יגיעו לפשרה. כמה ישלמו? אין סכום סופי, אבל כפי הנראה - מאות מליונים".
- 7.אוהד 15/10/2023 08:22הגב לתגובה זוהמדינה צריכה לשלם להם ולפתוח את השוק גם ליזמים וחברות ביצוע מסין.
- 6.שי 15/10/2023 02:32הגב לתגובה זולשחות את הפרות הקדושות. קבלנים - כולל
- 5.חזי 14/10/2023 22:34הגב לתגובה זוכולכם רמאים וגנבים, עכשיו תפשטו את הרגל אמן
- 4.דניאל 14/10/2023 12:35הגב לתגובה זוחוצפה של קבלים רעבי בצע מחיר הקרקע לא צריך להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה בכללללל, זו רמאות רק מה שבפועל משמש חומר גלם לבניית הדירה. צריך לתבוע את הקבלים ייצוגית רטרו על כל השנים קודמות.
- 3.משה 14/10/2023 11:12הגב לתגובה זואיך להוציא כסף מקופת המדינה על חשבון האזרחים בתחפושת של טעות
- 2.עם ישראל 14/10/2023 07:58הגב לתגובה זועם ישראל חייב להכניס את בנימין ימח שמו וזכרו נתניהו לכלא מייד באשמת טבח של מעל 1300 יהודים.בנימין ימח שמו וזכרו הוא האשםבנימין ימח שמו וזכרו הוא האחראי היחיד לטבח.לא נשכח ולא נסלח עד שנתניהו הפושע יכנס לכלאבנימין נתניהו לכלא באשמת טבח 1300 יהודים
- את כל חותמי הסכם אוסלו לכלא (ל"ת)יאיר 15/10/2023 07:57הגב לתגובה זו
- 88 14/10/2023 23:27הגב לתגובה זוחבר של ערפאת, נתן לערפאת את חברון, נתן לערפאת 13% מיו"ש תמורת שום כלום. תמך בהתנתקות. הצהיר שיצביע בעד ההתנתקות אם יהיה משאל עם. נאם את נאום בר אילן שמשמעותו חורבן כל יו"ש ואחר כך חורבן כל מדינת ישראל. החריב את עמונה מגרון, שכונת האולפנה, דריינוף, נתיב האבות. ניסה לאזרח מסתננים. הסכים לירידה מהגולן. שחרר אלפי אלפי רוצחים מסוכנים! הקפיא בירושלים! גבעת המטוס, אי אחת, עטרות. מדובר במוסלמי סוני רמאי שהשתלט על הימין ועל המדינה כולה!!!
- קונילמל 14/10/2023 22:34הגב לתגובה זוכשייצא הדוח של ועדת החקירה המחאה אשמה לא פחות ממנו, לא היה איכפת לאנשים על מיטוט הצבא על כלל ההשלכות כולל רתיעת חמאס חיזבאללה איראן ועכשיו אתה מאשים את ביבי? אני לא חושב שהוא צדיק גדול אבל בטוח שמושחתים הם אלה שכל מה שענייין אותם זה להפיל את הימין ושהמדינה תתרסק. לצערינו קיבלנו את התוצאות. זה הזמן להתאחד! אם אתה רוצה לחפש עוד אשמים חפש את הסרטון של אהוד ברק על הגופות בירקון.
- 1.ביבי זה אסון 14/10/2023 05:17הגב לתגובה זוזה מה שקורה שתנועה של מפגרים כמו הליכוד נבחרת להקים ממשלה ,אנשים חסרי דעת והשכלה ,מפעל חלוקת גובים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
