"התחדשות עירונית יכולה לייצר מיליון דירות"
לדברי מנכ"ל ארגון הקבלנים, הממשלה צריכה להגביל את הרשויות המקומיות בתדירות שבה הן משנות את המדיניות בנושא התחדשות עירונית
"הממשלה הבאה צריכה להגביל את הרשויות לגבי שינוי המדיניות, צריך לייצר וודאות תכנונית לאורך שנים", כך אומר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים בוועידה הארצית להתחדשות עירונית שהתקיימה היום (א') בתל אביב.
"הממשלה עשתה צעד אחד לקראת הנושא כאשר הקימה את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבנתה הסכמי גג במספר גדול של רשויות", אמר רוזנטל.
בועידה השתתפה גם מיטל להבי סגנית ראש עיריית תל אביב-יפו ומחזיקת תיק התחבורה שאמרה כי: ''יש לקדם את ההתחדשות העירונית לא רק באזורים כדאיים כמו בגוש דן, אלא גם בפריפריה באמצעות תמיכה מסיבית וכלכלית. באזורים כדאיים צריכים לייצר תכניות שיהיו טובות גם לדורות קדימה ולנהל אותן בצורה מושכלת. לשם כך צריך לייצר רגולציה לתחזוקה ארוכת טווח על-ידי מנגנונים לתחזוקת מבנים 20 שנים קדימה. במתחמים בהם יש עירוב שימושים ושטחים, התחזוקה לא צריכה "ליפול" על האוכלוסייה ותפקיד הרשויות לוודא זאת ולמנוע את הפיכתם לשכונות הסלמס של העתיד".
רוזנטל הוסיף כי: "לצערי חוץ מתל-אביב בה יש ודאות תכנונית באמצעות תכנית הרובעים, במרחב גוש דן הבחירות המוניציפליות הביאו שינוי לרעה במדיניות להתחדשות העירונית, דבר שיעקב את התחום. לדוגמא, עיריית רמת גן עשתה בשבוע שעבר את השינוי ה-15 במדיניותה בנושא והיא למעשה השיאנית בשינוי המדיניות. במצב כזה, הדיירים והיזמים שנכנסו לתהליך מופתעים כל פעם מחדש מהשינויים".
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיזק את דברי רוזנטל: "על ממשלת ישראל ובמיוחד משרדי האוצר והשיכון להתייחס להתחדשות העירונית לא כפרויקט נישה, אלא כאתגר לאומי שיוכל לייצר לפחות מיליון דירות חדשות במהלך שני העשורים הקרובים. מדובר לא רק בפוטנציאל לפתרון משבר הדיור והגדלת ההיצע, אלא גם במשאב לאומי ששווה מיליארדים רבים על פני 20 השנה הקרובות, תוצאה של העדר ניצול זכויות מקרקעין ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ".
- 3.B 11/03/2019 11:39הגב לתגובה זוהבעיה שהיום זה בעיקר דירות סלמס.
- 2.ישראל ישראלי 11/03/2019 10:17הגב לתגובה זואתם גורמים ומונעים מאינטרסים חד צדדיים נזק בלתי הפיך וללא התחשבות הכול בשבילכם רק כסף וכסף וניצול. חבל יש עוד אנשים שגרים במדינה.
- 1.זה התחדשות? זה הרס דירות זולות ובמקומן דירות במחיר כפול (ל"ת)לא ניתן לכם 10/03/2019 15:43הגב לתגובה זו
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
- תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
