"התחדשות עירונית יכולה לייצר מיליון דירות"
לדברי מנכ"ל ארגון הקבלנים, הממשלה צריכה להגביל את הרשויות המקומיות בתדירות שבה הן משנות את המדיניות בנושא התחדשות עירונית
"הממשלה הבאה צריכה להגביל את הרשויות לגבי שינוי המדיניות, צריך לייצר וודאות תכנונית לאורך שנים", כך אומר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים בוועידה הארצית להתחדשות עירונית שהתקיימה היום (א') בתל אביב.
"הממשלה עשתה צעד אחד לקראת הנושא כאשר הקימה את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבנתה הסכמי גג במספר גדול של רשויות", אמר רוזנטל.
בועידה השתתפה גם מיטל להבי סגנית ראש עיריית תל אביב-יפו ומחזיקת תיק התחבורה שאמרה כי: ''יש לקדם את ההתחדשות העירונית לא רק באזורים כדאיים כמו בגוש דן, אלא גם בפריפריה באמצעות תמיכה מסיבית וכלכלית. באזורים כדאיים צריכים לייצר תכניות שיהיו טובות גם לדורות קדימה ולנהל אותן בצורה מושכלת. לשם כך צריך לייצר רגולציה לתחזוקה ארוכת טווח על-ידי מנגנונים לתחזוקת מבנים 20 שנים קדימה. במתחמים בהם יש עירוב שימושים ושטחים, התחזוקה לא צריכה "ליפול" על האוכלוסייה ותפקיד הרשויות לוודא זאת ולמנוע את הפיכתם לשכונות הסלמס של העתיד".
רוזנטל הוסיף כי: "לצערי חוץ מתל-אביב בה יש ודאות תכנונית באמצעות תכנית הרובעים, במרחב גוש דן הבחירות המוניציפליות הביאו שינוי לרעה במדיניות להתחדשות העירונית, דבר שיעקב את התחום. לדוגמא, עיריית רמת גן עשתה בשבוע שעבר את השינוי ה-15 במדיניותה בנושא והיא למעשה השיאנית בשינוי המדיניות. במצב כזה, הדיירים והיזמים שנכנסו לתהליך מופתעים כל פעם מחדש מהשינויים".
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיזק את דברי רוזנטל: "על ממשלת ישראל ובמיוחד משרדי האוצר והשיכון להתייחס להתחדשות העירונית לא כפרויקט נישה, אלא כאתגר לאומי שיוכל לייצר לפחות מיליון דירות חדשות במהלך שני העשורים הקרובים. מדובר לא רק בפוטנציאל לפתרון משבר הדיור והגדלת ההיצע, אלא גם במשאב לאומי ששווה מיליארדים רבים על פני 20 השנה הקרובות, תוצאה של העדר ניצול זכויות מקרקעין ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ".
- 3.B 11/03/2019 11:39הגב לתגובה זוהבעיה שהיום זה בעיקר דירות סלמס.
- 2.ישראל ישראלי 11/03/2019 10:17הגב לתגובה זואתם גורמים ומונעים מאינטרסים חד צדדיים נזק בלתי הפיך וללא התחשבות הכול בשבילכם רק כסף וכסף וניצול. חבל יש עוד אנשים שגרים במדינה.
- 1.זה התחדשות? זה הרס דירות זולות ובמקומן דירות במחיר כפול (ל"ת)לא ניתן לכם 10/03/2019 15:43הגב לתגובה זו
קיבלתם דירה בירושה? כך תנהלו נכון את הנכס
בישראל מועברות בכל שנה אלפי דירות ליורשים - חלקן נמכרות מיד וחלקן מצטרפות לשוק ההשכרה. מה עושים כשהדירה לא תואמת את הצרכים, איך מתמודדים עם שותפות כפויה, מה המשמעות המיסויית, ואיך
נערכים מראש? באנו לעשות לכם סדר וגם - הטרנד החדש של העברת ירושה ישירות לנכדים
ישראלים רבים חולמים שתיפול עליהם דירה מהשמיים או לפחות לקבל אחת בירושה מקרוב שנפטר בשיבה טובה, אבל כשזה קורה זה לא תמיד כל כך פשוט, וצריך לדעת להתמודד עם האתגרים הנלווים.
לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, בכל שנה נמכרות בישראל כ-8,000 דירות בממוצע שהתקבלו בירושה. מדובר על מספר משמעותי, שאם משווים אותו לשוק החופשי - הוא שווה לנתח של כ-10 אחוזים מסך העסקאות. העניין הרב שדירות בירושה מעוררות בשוק מתרחש בעיקר כי דירות אלה משפיעות על המחירים, על היצע הדירות להשכרה וגם על קצב התחלופה בשוק. לצד הדירות שנמכרות, חלק גדול מהיורשים בוחרים להשכיר את הנכס. בתקופה של ריבית גבוהה, דירה מניבה יכולה להיות השקעה משתלמת יחסית, עם תשואה שנתית של 2.5-4%, לעיתים אפילו יותר - בעיקר בפריפריה הרחוקה. מצד שני, לא כל יורש מעוניין להפוך למשכיר, והמורכבות מתעצמת כשמדובר בכמה יורשים שמחזיקים בנכס במשותף.
ביום שני זה קורה:
הוועידה הכלכלית של ביזפורטל. מוזמנים לשמוע את המנהלים הבכירים במשק, לקבל תובנות על השקעות, להבין את השפעות ה-AI על חברות והאם זה הזמן לצמצם פוזיציה במניות? וגם - לראות ולקבל את הדירוג של ביזפורטל למניות פיננסיות (הדירוג לחברות התשתיות שיצרנו לקראת הועידה הקודמת שהתמקדה בתשתיות ייצר תשואה עודפת) - להרשמה
השותפים שלא בחרתם
אחת הבעיות המרכזיות בירושות היא השותפות הכפויה. כשאחים או קרובי משפחה יורשים נכס ביחד, הם הופכים לשותפים בניהולו - למרות שלא בחרו בכך. בשלב הזה נולדות מרבית המחלוקות: אחד רוצה למכור, אחר מעוניין להשכיר, ולעיתים מישהו מבקש לגור בדירה. האינטרסים השונים מובילים למתח במשפחה, שבמקרים רבים גולש לסכסוכים משפטיים.
- הצוואה החדשה נפסלה - זו מ-2003 היא הקובעת
- אחרי רכב ו-3 מיליון שקל - בת הזוג רצתה עוד מהעיזבון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בדרך כלל הפתרון המועדף הוא חלוקה ברורה - באמצעות אמנה משפחתית שמסדירה מראש את ההתנהלות או באמצעות חלוקה של הנכסים, כך שכל יורש יקבל דירה או נכס אחר. כאשר אין הסכמה, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף, אבל החסרון בכך הוא שהנכס נמכר כמעט תמיד במחיר שנמוך משמעותית ממחיר השוק - בעיקר בגלל שרוצים למכור מהר ולא לחכות לתנאי שוק אופטימליים. בנוסף, התהליך כרוך בשכר טרחה גבוה, ובסופו של דבר כל הצדדים מפסידים.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל
סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?
מחירי הדירות לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר.
כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.
העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.
- השמאית שמזהירה: ״לא רואה איך מחירי הדירות ירדו״
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:
