"התחדשות עירונית יכולה לייצר מיליון דירות"
לדברי מנכ"ל ארגון הקבלנים, הממשלה צריכה להגביל את הרשויות המקומיות בתדירות שבה הן משנות את המדיניות בנושא התחדשות עירונית
"הממשלה הבאה צריכה להגביל את הרשויות לגבי שינוי המדיניות, צריך לייצר וודאות תכנונית לאורך שנים", כך אומר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים בוועידה הארצית להתחדשות עירונית שהתקיימה היום (א') בתל אביב.
"הממשלה עשתה צעד אחד לקראת הנושא כאשר הקימה את הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שבנתה הסכמי גג במספר גדול של רשויות", אמר רוזנטל.
בועידה השתתפה גם מיטל להבי סגנית ראש עיריית תל אביב-יפו ומחזיקת תיק התחבורה שאמרה כי: ''יש לקדם את ההתחדשות העירונית לא רק באזורים כדאיים כמו בגוש דן, אלא גם בפריפריה באמצעות תמיכה מסיבית וכלכלית. באזורים כדאיים צריכים לייצר תכניות שיהיו טובות גם לדורות קדימה ולנהל אותן בצורה מושכלת. לשם כך צריך לייצר רגולציה לתחזוקה ארוכת טווח על-ידי מנגנונים לתחזוקת מבנים 20 שנים קדימה. במתחמים בהם יש עירוב שימושים ושטחים, התחזוקה לא צריכה "ליפול" על האוכלוסייה ותפקיד הרשויות לוודא זאת ולמנוע את הפיכתם לשכונות הסלמס של העתיד".
רוזנטל הוסיף כי: "לצערי חוץ מתל-אביב בה יש ודאות תכנונית באמצעות תכנית הרובעים, במרחב גוש דן הבחירות המוניציפליות הביאו שינוי לרעה במדיניות להתחדשות העירונית, דבר שיעקב את התחום. לדוגמא, עיריית רמת גן עשתה בשבוע שעבר את השינוי ה-15 במדיניותה בנושא והיא למעשה השיאנית בשינוי המדיניות. במצב כזה, הדיירים והיזמים שנכנסו לתהליך מופתעים כל פעם מחדש מהשינויים".
ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיזק את דברי רוזנטל: "על ממשלת ישראל ובמיוחד משרדי האוצר והשיכון להתייחס להתחדשות העירונית לא כפרויקט נישה, אלא כאתגר לאומי שיוכל לייצר לפחות מיליון דירות חדשות במהלך שני העשורים הקרובים. מדובר לא רק בפוטנציאל לפתרון משבר הדיור והגדלת ההיצע, אלא גם במשאב לאומי ששווה מיליארדים רבים על פני 20 השנה הקרובות, תוצאה של העדר ניצול זכויות מקרקעין ובמיוחד באזור הביקוש במרכז הארץ".
- 3.B 11/03/2019 11:39הגב לתגובה זוהבעיה שהיום זה בעיקר דירות סלמס.
- 2.ישראל ישראלי 11/03/2019 10:17הגב לתגובה זואתם גורמים ומונעים מאינטרסים חד צדדיים נזק בלתי הפיך וללא התחשבות הכול בשבילכם רק כסף וכסף וניצול. חבל יש עוד אנשים שגרים במדינה.
- 1.זה התחדשות? זה הרס דירות זולות ובמקומן דירות במחיר כפול (ל"ת)לא ניתן לכם 10/03/2019 15:43הגב לתגובה זו
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
