שרגא בירן ביקש לשלם מס מופחת על 25 דירות - העליון קבע אחרת
בית המשפט העליון קבע היום (ג') כי עורך הדין שרגא בירן ישלם מס בשיעור המוטל על "עסק" בגין הכנסותיו מהשכרה של למעלה מ-20 דירות שבבעלותו ולא מס מופחת של 10% בלבד כפי שקבע בית המשפט המחוזי בירושלים בעבר.
בירן הינו עורך דין ותיק בעל משרד פרטי העוסק במתן שירותים משפטיים וליווי פרויקטים גדולים בתחום הנדל"ן, דיני תכנון ובנייה והתחדשות עירונית.
בפסק הדין נכתב: "מודל התגמול ששולם לבירן ולשותפיו למשרד בגין שירותים אלה כלל לעתים תשלום שכר טרחה בשווה כסף, קרי, בדרך של הענקת זכויות בדירות מגורים שנבנו במסגרת אותם פרויקטים. בדרך זו צבר בירן נכסים רבים ובהם הדירות שההכנסות מהשכרתן עומדות במוקד הערעור.
- 8.אור לגויים 03/01/2018 12:52הגב לתגובה זוכל המכות שנחתות על שרגא הן משמים, בגלל הנכלוליות. השם לא אהב וכל הנכסים טבעו בים, למען יראו ויראו. אתה הבנת את זה שרגא!! צפה למכה הבאה!!
- 7.אור לגויים 03/01/2018 12:48הגב לתגובה זוהיות והתחשבנות לגבי הכנסות משכר דירה הן מייגעות עקב הצורך בקיזוז הוצאות, יכול המחוקק לקבוע נוסחת קיזוז גנרית ולגבות מס החל מן השקל הראשון, ללא הנחות. גם אני כשכיר משלם מס החל מן השקל הראשון ואף אחר לא חס עלי. במקרה של בירן העניין כבר גובל בחוצפה שיכולים להרשות לעצמם רק עורכי דין. אין לאנשים בושה?? שכירים שמשתכרים שכר מינימום צריכים לממן ממסיהם טייקון בעל 26 דירות?? גם אם החוק מתיר, אין בושה לאנשים??
- 6.עומר 03/01/2018 10:34הגב לתגובה זולנכדיך ונינך יש ויהיהי מספיק כסף. אני מניח שאתה גם לא יודע מה לעשות עם כל הכסף. זה באמת שווה את העניין? ראוי בעיניך להגיע עד בית משפט בכדי לגרוע מהונך פרומיל? רק בגלל העקרון ותחושת הצדק? אני משוכנע שיש בידיך איך למלא את ימיך בצורה יותר חיובית ופוריה מבלי שתפקע במאומה ביציבות הכלכלית של בני ביתך.
- חזירים כמוהו לא יכולים לשלוט במעשיהם (ל"ת)אזרח 03/01/2018 12:46הגב לתגובה זו
- 5.מושיק 03/01/2018 07:48הגב לתגובה זוהן נבנו כדי לשכן משפחה... ולא כדי לשדוד אותה בשכ"ד
- 4.שרון 02/01/2018 21:20הגב לתגובה זו900 אלף שח על 25 דירות זה 36000 שח לדירה. 3000 שח לחודש לדירה. לא נשמע לי הגיוני . יתכן והוא דיווח לא נכון?
- 3.אחד 02/01/2018 19:57הגב לתגובה זואותו שופט מחוזי שמקבל משכורת עתק ממשלם המיסים מוצא לנכון לפסוק 10% מס למי שמשתכר 900 אלף שח בשנה הכנסה פסיבית בלי להתאמץ. דוגמה מובהקת לאיך יד רוחצת יד באלפיון העליון על מנת לדפוק את שאר האזרחים. בושה , להקיא מהם. המזל של מדינת ישראל שיש בית משפט עליון שמגן עלינו מפני עובדי ציבור מושחתים.
- 2.מנחם 02/01/2018 18:42הגב לתגובה זומשתכר 900,000 בשנה בשכירות ,אין שאלה חייב לשלם מס על עסק ,זו לא דירה אחת מירושה ,זה עסק לכל דבר בגלל זה חייב לחוקש מס דירה שלישית ,משקיעים תדלקו מחירים. וניפחו את בועת הנדלן .
- שרון 02/01/2018 21:26הגב לתגובה זודווקא אנשים מסוגו של בירן לא יינזקו ממס דירה שלישית. הם יכניסו הכל או הרוב לחברה וימצאו דרך להקטין רווחים. מי שיש לו 2.5 דירות מהן אחת שגר בה הוא עשיר כמו בירן? צריך לקרוא למס הזה מס דירה 2.5 ולא מס דירה שלישית קודם כל. ודבר שני - המס לא מתחשב בכמה אנשים הם בעלי ה 2.5 דירות אלא רק שהם תא משפחתי... גם אם זה זוג ו5 ילדים בני פחות מ 18... (נניח שהילדים שלך ירשו מאיזה דוד/סבא.. אז גם אם אינך משקיע תיחשב למשקיע עד שיגיעו לבגרות)
- 1.החלטה ראוייה יש להכיל אותה על כל מי שמחזיק יותר מ 2 דיר (ל"ת)גיא 02/01/2018 18:08הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
