הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מבשרת ציון בהרחבה משמעותית: 5,500 יח"ד עד לשנת 2040

ענת דניאלי |
נושאים בכתבה מבשרת ציון שוק הדיור

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, בראשות דלית זילבר, החליטה להפקיד תכנית מתאר כוללנית ליישוב מבשרת ציון. תכנית המתאר מאפשרת תוספת של כ-5,500 יחידות דיור, שיתנו מענה לגידול הצפוי באוכלוסיית היישוב שמונה כיום כ-24 אלף תושבים וצפויה להגיע לכ-42 אלף תושבים עד לשנת 2040. מתוך כלל יחידות הדיור שאושרן בתכנית, כ-3,000 יחידות דיור יתווספו במסגרת עיבוי הבנייה הקיימת והתחדשות עירונית.

בתכנית נקבע, כי ציר התנועה הראשי ביישוב (שדרות הראל-החוצבים) יהפוך לרחוב עירוני ראשי פעיל עם חזית מסחרית והשכונות הוותיקות באזור יעברו תהליכי התחדשות עירונית. בנוסף, התכנית מציעה שדרוג של מערך התחבורה ביישוב הכולל: תוספת כבישים חדשים- ממחלף עין חמד לשד' החוצבים, חיבור כביש 1 לשכונת מבשרת ירושלים וחיבור נוסף בין החלקים הצפוני והדרומי  של היישוב.

 

ממנהל התכנון הוסיפו כי יוקם פארק עירוני שייקרא פארק "המבשר", על שטח של כ-200 דונם, במקום בו נמצאת כיום מחצבת הקסטל שעומדת ללא שימוש. שטח הפארק יהווה חלק משמעותי מכלל השטחים הפתוחים ביישוב, במסגרתו ישוקם אזור המחצבה שעתיד להפוך לאתר טבע עירוני.  

 

הוועדה המחוזית ציינה בהחלטתה, כי מדובר בתכנית חשובה שתחבר ותאחד את שני חלקי היישוב (משני צידי כביש מספר 1). בנוסף התכנית לטענת המנהל "תאפשר פיתוח מאוזן בין ערכי טבע ונוף לבין סביבת מגורים איכותית עבור כל תושבי היישוב".

ראש מועצת מבשרת ציון יורם שמעון:

"משנת 1973 לא היתה תכנית מתאר ליישוב מבשרת ציון. לאחר כניסתי לתפקיד, פניתי למשרד הפנים בבקשה לאשר מימון לתכנית מתאר ליישוב. לשמחתי משרד הפנים אישר את בקשתי וב-3 שנים האחרונות התכנית קודמה ואף הופקדה אתמול. אני מברך על ההחלטה לאשר את התכנית כאמור. 

בהחלטה זו, אושרו ליישוב מבשרת ציון תוספת של 240 אלף מטר לטובת אזורי תעסוקה. כיום ביישוב יש סה"כ 40 אלף מטר תעסוקה ומסחר, כך שהתוספת היא פי 6 מהשטח שיש היום ביישוב.

כמו כן, התכנית שאושרה תאפשר גידול במספר יחידות הדיור ביישוב בכ-2,200 יחידות דיור, ועם ההתחדשות העירונית, היישוב יגיע ל-4,500 יחידות דיור. גידול של 60% במספר יחידות הדיור עד שנת 2040. תכנית המתאר נותנת גם מענה לצרכים רבים נוספים, בהם פתרונות תחבורה, איכות סביבה, הקמת פארקים, בניית מוסדות ציבור, הקמת מוסדות חינוך, שביל עוטף מבשרת ציון ועוד.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןיד אליהו. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.




רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?

על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש

נדב אטיאס |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל",  נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.

אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.

במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.

מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים

לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות. 

להמשך הכתבה לחץ כאן