מ-1.5 ל-5 מ' שקל: הפערים שמפצלים את שוק הדירות ברחובות
העיר משנה בשנים האחרונות את פניה: עם תנופת בנייה מואצת, פרויקטים של יוקרה, התחזקות תחבורתית וגם התחדשות עירונית. אבל לצד זה, הפערים בין ישן לחדש גדלים, והמשמעות ניכרת במיוחד במחירי הדירות; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
האם רחובות היא אחת ההזדמנויות שנותרו באזור השפלה? או שהמחירים כבר התרחקו מהישג ידם של רבים? העיר, שידועה כמוקד אקדמי ומדעי, שינתה במעט בשנים האחרונות את פניה, ומנסה להזמין אליה רוכשים, יזמים ומשפחות צעירות.
התמונה בעיר היא יחסית מורכבת: מצד אחד תנופת בנייה, פיתוח מואץ, וחיבורים תחבורתיים מצוינים. ומנגד - עליית מחירים חדה באזורים החדשים והיוקרתיים, לצד אתגרים בתחבורה ובפערים בתוך העיר עצמה.
מי שבוחן היום קנייה ברחובות, בין אם לצרכי מגורים
ובין אם כהשקעה - נתקל בשאלה גדולה: האם רחובות היא אלטרנטיבה שפויה לתל אביב וראשון לציון, או שמדובר במוצר אחר לגמרי - שלא ראוי לרמות מחירים גבוהות שכאלה.
רחובות - מ-1.5 מיליון שקל לדירה קטנה ועד ל-5 מיליון וצפונה מכך בדירות החדשות
רחובות ממוקמת בלב מישור החוף הדרומי, עם גישה מהירה יחסית לתל אביב, ראשון לציון ונס ציונה. כביש 431 שמתחבר לנתיבי איילון, קרבה לכביש 6 ותחנת רכבת מרכזית. חשוב לציין - קיים פער בין דירות ישנות לחדשות ברחובות והוא הולך ומתרחב.
דירות קטנות או ישנות ניתנות לרכישה לעיתים בפחות מ-1.5 מיליון שקל. אך בפרויקטים החדשים, ובמיוחד בפרויקטים יוקרתיים, המחירים כבר חוצים את רף 4-5 מיליון שקל. הפער הזה עלול להקשות על משפחות ממעמד הביניים למצוא את מקומן בעיר לאורך זמן.
פער גדול בין הדירות
בשבועות האחרונים נרשמו ברחובות מספר עסקאות שמעידות היטב על הפערים ההולכים וגדלים בשוק הנדל"ן בעיר בין דירות ישנות לחדשות, ובין אזורים מבוקשים לשכונות ותיקות.
כך למשל, ברחוב שטינברג נמכרה דירת 2 חדרים קטנה, 48 מ"ר
בלבד וללא חניה, במחיר של 1.475 מיליון שקל - מחיר גבוה יחסית לגודל ולמפרט, המעיד על המשך ביקושים מצד משקיעים או זוגות צעירים.
מנגד, ברחוב הכרם 6 נמכרה דירת 5 חדרים מרווחת, 130 מ"ר עם שתי חניות ומחסן, בסכום של 3.56 מיליון שקל. כמו כן, ברחוב יעקב תמרי 14 נרשמה אחת העסקאות היקרות בעיר: דירת 6 חדרים בשטח של 186 מ"ר, עם שתי חניות ומחסן, נמכרה בכ-4.465 מיליון שקל.
והיו עוד דוגמאות: אחד מהם הוא רחוב מנדלה 2, עם שלוש עסקאות שבוצעו לאחרונה באותו בניין שעבר חיזוק במסלול
תמ"א 38/1: דירות 4 חדרים בשטח של כ-85 מ"ר עם חניה נמכרו בטווח מחירים של 2.1 עד 2.15 מיליון שקל. השינוי בין מחירי הדירות תלוי בקומה ובמפרט הדירה.
בתוך כך, בפרי סייל של פרויקט בוטיק בעיר, הכולל 39 דירות בלבד בשמונה בניינים נמוכים, ועם דירה אחת בלבד
בכל קומה: המחירים מתחילים מ-4.95 מיליון שקל, ובתמהיל הנכסים יש דירות גן דו-מפלסיות עם חצרות בשטח של כ-180 מ"ר. דירות 6 חדרים מרווחות עם מרפסות גדולות, ופנטהאוזים עם בריכות שחייה פרטיות ומטבחי חוץ.
הפרויקט ממוקם בין שכונת קריית ההגנה לשכונת בראשית
החדשה. אשר המיקום נחשב לכזה שמתפתח במהירות ונהנה מנגישות למרכז העיר.
מיקום תחבורתי נוח יחסית
אחת הסיבות המרכזיות לביקוש הגבוה למגורים ברחובות היא המיקום התחבורתי הנוח של העיר. תחנת הרכבת ברחובות, מהעמוסות והמובילות בגוש דן, מציעה נסיעה ישירה לתל אביב
בכ-40-45 דקות בלבד. נתון החשוב במיוחד עבור העובדים ב'עיר ללא הפסקה'.
בנוסף, בתוך העיר פועלים קווי תחבורה ציבורית רבים, פנימיים ובין עירוניים, שמחברים בין השכונות, אזורי התעסוקה והמסחר. הקרבה לפארק המדע, לנס ציונה ולמרכזים אזוריים נוספים מחזקת עוד
יותר את מיקומה הנוח יחסית של העיר.
- בעקבות פגיעת הטיל: שוק רחובות נכנס להליך התחדשות עירונית
- 8,400 דירות חדשות ברחובות; איך זה ישפיע על מחירי הדירות בעיר?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התחדשות עירונית ברחובות
ברחובות מקודמים בשנים האחרונות לא מעט פרויקטים של פינוי־בינוי וחיזוק
מבנים במסגרת תמ"א 38, בעיקר בשכונות הוותיקות שבמערב העיר ובמרכזה. העירייה תומכת במהלך ואף מעודדת יזמים ותושבים לקדם תהליכי התחדשות, אך בפועל, קצב ההתקדמות אינו אחיד.
יש שכונות שבהן העבודות כבר יצאו לדרך או הושלמו, ולעומתן אחרות שנמצאות עדיין בשלבי
תכנון או אישור, מה שיוצר מצב של חוסר ודאות. קודם כל, ההתחדשות מבטיחה שיפור משמעותי בתשתיות, בערך הנדל"ן ובחזות העירונית.מצד שני, ויותר לגבי הטווח הקצר - תושבים קיימים מתמודדים עם אי נוחות, עבודות ממושכות ושינויים באופי השכונה.
חשוב להבין שהשבחה
שכזאת היא תהליך, לעיתים תהליך ארוך, שבסופו עשוי לשנות לגמרי את פני האזור. האוכלוסייה בעיר גם היא מצויה בתהליך שינוי. רחובות מושכת בשנים האחרונות משפרי דיור ומשפחות צעירות שמחפשות איכות חיים לצד נגישות למרכז הארץ.
הביקוש לדירות חדשות ומרווחות גובר,
אך יש לזה גם מחיר חברתי: משפחות ותיקות, שבעבר רכשו דירות במחירים נגישים, מתקשות כיום להישאר בשכונות שבהן הן חיו שנים, בעיקר כשמחיר של דירת 3 חדרים בפרויקט חדש כבר נמכר במחירים שבעבר יכלו רק לדמיין עליהם.
עסקאות נוספות שנעשו לאחרונה בעיר:
ברחוב חן 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 72.3 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.
ברחוב יעבץ 14, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.08 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-51 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.
ברחוב בר כוכבא 4, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.55 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.
ברחוב נפתלי בן אפרים 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.2 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-108 מ"ר שנמצאת בקומה השניה.
ברחוב חס"ם 13, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.225 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר שנמצאת בקומה השביעית.
- 2.אנונימי 06/07/2025 06:17הגב לתגובה זומרכז העיר רחובות צריך לעבור התחדשות בדחיפות. ממש גועל נפש. רחוב הרצל שמהווה עורק תחבותי ראשי עמוס כל היום. לא כתבתם בכתבה על תכניות לפיתוח מרכז העיר ועל תכניות לפיתוח התחבורה. האם יש תוכניות כאלה ומתי ימומשו. בטח אמות עד אז. ועם ראש עיר שרק מבטיח הבטחות ולא עושה הרבה ועוד קוראים לו מר דיל. איזה דיל גורנישט.
- 1.א.א 04/07/2025 19:10הגב לתגובה זוקרית משה הדבר הבא
- מקומי 08/07/2025 22:34הגב לתגובה זולמה לדעתך היא הדבר הבא
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
לאחר ירידה של כ- 7-10% במחירי הדירות בממוצע ברחבי הארץ, ועליית מחירי השכירות באותם אזורים: מצב המשקיעים השתפר. קרי הם מקבלים יותר תשואה שוטפת על השקעתם שירדה במחירים אבסולוטיים. כשברקע תחזית בנק ישראל היא לירידת ריבית של כ-0.75% עד לסוף 2026, השאלה
המתבקשת היא האם רכישת דירה להשקעה חוזרת להיות רלוונטית?
המצב בשוק הנדל״ן למגורים בהחלט מבלבל. אנחנו רואים מהנתונים שמגיעים מתחילת ירידות מחירים רוחביות במחירי הדירות. העסקאות שנעשות מעידות על קצב נמוך ואיטי מאוד. לא קל למכור דירה היום בישראל. כמובן שבמחיר הנכון תמיד יש את מי שמוכן לשלם, אבל באופן כללי - הירידות שאנחנו מדברים אליהן כבר למעלה מחצי שנה, מורגשות היטב בשטח. מנגד, רואים את מחירי השכירות עולים. הערכה שמרנית מדברת על עלייה של 5% בממוצע בשכר הדירה הארץ בשנה האחרונה.
המצב מבלבל בעיקר מפני שאם מחירי הדירות יורדים (והם יורדים כאמור)- היינו רוצים לראות גם את מחירי השכירות יורדים בצמוד. וזה לא קורה. לפחות בינתיים.
נציג את המצב שנובע מן האנומליה שהוזכרה: מצב המשקיעים בנדל״ן - אשר השתפר והפך לטוב יותר בעקבות הדיסוננס של מחירי דירות יורדים ושכר דירה עולה. מביא דה פקטו לעליה בתשואה השוטפת של משקיעי הנדל״ן בכ-5% לפחות. המשמעות היא שהתשואה השוטפת על דירה ממוצעת עולה. לצורך הדוגמא נקח דירה ממוצעת בישראל שעומדת כיום על כ-2.3 מיליון שקל. שיעור ההחזר ( הכנסות השכירות שהמשקיעים מקבלים) עלתה מסכום של כ-2.9% תשואה שוטפת בתחילת השנה לכ-3.4% היום. עבור המשכירים מדובר בשינוי מהותי: אותם נכסים שהניבו הכנסה צנועה יחסית לפני שנה, הפכו לפתע לרווחיים יותר בהשוואה לעלות ההחזקה שלהם. אבל הסוכרייה תגיע דווקא בהמשך: הרי בנק ישראל הציג בהחלטת הריבית האחרונה את התחזית קדימה ובה נראה ככל שנראה את הריבית במשק יורדת ב-0.75%. מה שיביא את המשכנתא הממוצעת לירידה בהתאם. בנוגע לשיפור בתשואה, ננסה להסביר בפשטות: כשהמחיר הנקוב של הנכס יורד, אבל ההכנסה מהשכירות דווקא עולה, שיעור התשואה עולה בהתאם. אם בעבר בעל דירה שהשכיר אותה קיבל תשואה של 3%, היום הוא כבר מתקרב ל-3.5%.
כמו כן, לתוך המשוואה הזו נכנסת כאמור גם הריבית. אם התחזיתשל הורדת הריבית ב-0.75% תתממש, משקיע שירכוש דירה להשקעה יוכל לקחת משכנתא בריבית זהה (בקירוב) לתשואה השוטפת שמייצר הנכס. כלומר, ההחזר החודשי על ההלוואה יהיה קטן מההכנסה משכר הדירה, מצב שבו ההשקעה מממנת את עצמה, עם פוטנציאל לעליית ערך נוספת של הנכס ביום שאחרי ההתייצבות הכלכלית והביטחונית.מדובר על נכס שמייצר תזרים חיובי כבר מהיום הראשון, ובמקביל שומר פוטנציאל השבחה לעתיד. משקיעים אובים את המצב הזה וראינו זאת בשנים קודמות. כמו לפני 3 שנים - בימים אלה הריבית עדיין הייתה נמוכה והנכס הניב תשואה ממוצעת של כ-2.2-2.3%. אבל זו הייתה השקעה טובה.בעיקרכי הוא נשאר עם תזרים חיובי בסוף החודש לאחר ששילם את החזר המשכנתא.
- איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
- מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אולי נשמע כמו שינוי קטן במספרים, אבל בעולם ההשקעות מדובר בהבדל מהותי. במיוחד בתקופה שבה שוקי ההון תנודתיים והאלטרנטיבות לא תמיד נחשבות לחוף מבטחים. עם בורסה מקומית שבימים האחרונים הראתה לנו תנודות של 4-5% בכל יום למטה או למעלה. התנודות הללו מגיעות גם על רקע נתונים גאופוליטיים ולאו דווקא בהקשר לחברה, בדרך כלל לא נראה חברה שעולה יורדת 8% ויורדת 11% ביום שאחרי בגלל דיווח כזה או אחר. חברה לא משנה את עצמה באופן כה חד למטה ואז למעלה או להיפך בטווח זמן קצר שכזה.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
לאחר ירידה של כ- 7-10% במחירי הדירות בממוצע ברחבי הארץ, ועליית מחירי השכירות באותם אזורים: מצב המשקיעים השתפר. קרי הם מקבלים יותר תשואה שוטפת על השקעתם שירדה במחירים אבסולוטיים. כשברקע תחזית בנק ישראל היא לירידת ריבית של כ-0.75% עד לסוף 2026, השאלה
המתבקשת היא האם רכישת דירה להשקעה חוזרת להיות רלוונטית?
המצב בשוק הנדל״ן למגורים בהחלט מבלבל. אנחנו רואים מהנתונים שמגיעים מתחילת ירידות מחירים רוחביות במחירי הדירות. העסקאות שנעשות מעידות על קצב נמוך ואיטי מאוד. לא קל למכור דירה היום בישראל. כמובן שבמחיר הנכון תמיד יש את מי שמוכן לשלם, אבל באופן כללי - הירידות שאנחנו מדברים אליהן כבר למעלה מחצי שנה, מורגשות היטב בשטח. מנגד, רואים את מחירי השכירות עולים. הערכה שמרנית מדברת על עלייה של 5% בממוצע בשכר הדירה הארץ בשנה האחרונה.
המצב מבלבל בעיקר מפני שאם מחירי הדירות יורדים (והם יורדים כאמור)- היינו רוצים לראות גם את מחירי השכירות יורדים בצמוד. וזה לא קורה. לפחות בינתיים.
נציג את המצב שנובע מן האנומליה שהוזכרה: מצב המשקיעים בנדל״ן - אשר השתפר והפך לטוב יותר בעקבות הדיסוננס של מחירי דירות יורדים ושכר דירה עולה. מביא דה פקטו לעליה בתשואה השוטפת של משקיעי הנדל״ן בכ-5% לפחות. המשמעות היא שהתשואה השוטפת על דירה ממוצעת עולה. לצורך הדוגמא נקח דירה ממוצעת בישראל שעומדת כיום על כ-2.3 מיליון שקל. שיעור ההחזר ( הכנסות השכירות שהמשקיעים מקבלים) עלתה מסכום של כ-2.9% תשואה שוטפת בתחילת השנה לכ-3.4% היום. עבור המשכירים מדובר בשינוי מהותי: אותם נכסים שהניבו הכנסה צנועה יחסית לפני שנה, הפכו לפתע לרווחיים יותר בהשוואה לעלות ההחזקה שלהם. אבל הסוכרייה תגיע דווקא בהמשך: הרי בנק ישראל הציג בהחלטת הריבית האחרונה את התחזית קדימה ובה נראה ככל שנראה את הריבית במשק יורדת ב-0.75%. מה שיביא את המשכנתא הממוצעת לירידה בהתאם. בנוגע לשיפור בתשואה, ננסה להסביר בפשטות: כשהמחיר הנקוב של הנכס יורד, אבל ההכנסה מהשכירות דווקא עולה, שיעור התשואה עולה בהתאם. אם בעבר בעל דירה שהשכיר אותה קיבל תשואה של 3%, היום הוא כבר מתקרב ל-3.5%.
כמו כן, לתוך המשוואה הזו נכנסת כאמור גם הריבית. אם התחזיתשל הורדת הריבית ב-0.75% תתממש, משקיע שירכוש דירה להשקעה יוכל לקחת משכנתא בריבית זהה (בקירוב) לתשואה השוטפת שמייצר הנכס. כלומר, ההחזר החודשי על ההלוואה יהיה קטן מההכנסה משכר הדירה, מצב שבו ההשקעה מממנת את עצמה, עם פוטנציאל לעליית ערך נוספת של הנכס ביום שאחרי ההתייצבות הכלכלית והביטחונית.מדובר על נכס שמייצר תזרים חיובי כבר מהיום הראשון, ובמקביל שומר פוטנציאל השבחה לעתיד. משקיעים אובים את המצב הזה וראינו זאת בשנים קודמות. כמו לפני 3 שנים - בימים אלה הריבית עדיין הייתה נמוכה והנכס הניב תשואה ממוצעת של כ-2.2-2.3%. אבל זו הייתה השקעה טובה.בעיקרכי הוא נשאר עם תזרים חיובי בסוף החודש לאחר ששילם את החזר המשכנתא.
- איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה
- מחירי הדירות יורדים, אבל תשכחו מירידת מחירים חדה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אולי נשמע כמו שינוי קטן במספרים, אבל בעולם ההשקעות מדובר בהבדל מהותי. במיוחד בתקופה שבה שוקי ההון תנודתיים והאלטרנטיבות לא תמיד נחשבות לחוף מבטחים. עם בורסה מקומית שבימים האחרונים הראתה לנו תנודות של 4-5% בכל יום למטה או למעלה. התנודות הללו מגיעות גם על רקע נתונים גאופוליטיים ולאו דווקא בהקשר לחברה, בדרך כלל לא נראה חברה שעולה יורדת 8% ויורדת 11% ביום שאחרי בגלל דיווח כזה או אחר. חברה לא משנה את עצמה באופן כה חד למטה ואז למעלה או להיפך בטווח זמן קצר שכזה.
