פארק המדע רחובות8,400 דירות חדשות ברחובות; איך זה ישפיע על מחירי הדירות בעיר?
לאחר 9 ערעורים והגעה לבג"ץ - התכנית הגדולה ברחובות מאושרת וצפויה לקום שכונה חדשה. מה המחירים בעיר, סיפורה של דירה ואיך הקמת השכונה תשפיע על רמות המחירים בעיר המדע והתרבות?
אחרי יותר מעשור של עיכובים, התנגדויות ודיונים משפטיים, הוסר המכשול האחרון בדרך להקמת אחת השכונות הגדולות באזור: הרובע המזרחי ברחובות. בית המשפט העליון דחה סופית את כל הערעורים שהוגשו נגד התוכנית, מה שסולל את הדרך לבניית 8,400 דירות חדשות, לצד שטחי תעסוקה,
מסחר, מוסדות ציבור ופארקים.
התוכנית חולשת על שטח של 2,200 דונם במזרח רחובות, בין כביש 40 למכון ויצמן, ועתידה להוות 'מתיחת פנים' לאזור. היא כוללת 670 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, 500 אלף מ"ר של פארקים וגינות ציבוריות ו-200 אלף מ"ר המיועדים למוסדות ציבור. בנוסף, יוקמו מסוף תחבורה מתקדם ובית עלמין נוסף. השכונה תתאפיין בצפיפות ממוצעת של 28 יחידות דיור לדונם.
כעת, לאחר שנדחו כל הערעורים וקיימת וודאות, נשאלת השאלה – איך זה ישפיע על שוק הנדל"ן ברחובות? האם מחירי הדיור
ירדו סוף-סוף, או שהביקוש הגבוה ימשיך להכתיב את הקצב?
רמות המחירים ברחובות
עם מחיר ממוצע של קרוב ל-26 אלף שקל למטר, העיר מציעה דירות בסכומים שנעים בין 1.8-3.2 מיליון שקל. הממוצע לכלל החדרים (3,4, ו-5) עומד על 2.44 מיליון שקל, ותשואת השכירות בעיר בממוצע היא 2.41% בשנה. כלומר, מנקודת מבט של משקיע: כאשר הוא יגיע לבחון את תשואת השכירות, דירה ממוצעת תעמוד על כ-2.5 מיליון שקל ותשואת השכירות שהוא יקבל תהיה כ-60 אלף שקל. אמנם השכירות שתתקבל היא לא מה שהמשקיע מחפש - ככל הנראה מכיוון שהוא יתן משקל רב יותר לעליית הערך שהוא יקווה שתגיע בהמשך, אבל זה תמיד נחמד לקבל תשואה שוטפת על הנכס ובדרך כלל גם אם יש משכנתא אז התשואה משלמת את ההלוואה בזמן שהוא צופה את עליות מחירי הדירות בהמשך.
תשואה של 15% בשנה
ברחוב ההסתדרות 28 שבשכונת אושיות - נמכרה דירה לאחרונה שהחליפה 3 ידיים בין השנים 2008-2025. מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר בקומה השנייה, הדירה נמכרה לאחרונה בחודש שעבר בסכום של 1.6 מיליון שקל לאחר שנרכשה בידי המוכר בשנת 2014 בתמורה ל-735 אלף שקל. אבל יש עוד היסטוריה לדירה הזו - המוכר של שנת 2014, קנה את הדירה 6 שנים קודם לכן, באפריל 2008, כאשר אז הוא קנה את הדירה ב-152 אלף שקל בלבד. מה שמשקף תשואה לאורך השנים של 15% בשנה. זה מרשים.
עסקאות אחרונות בעיר
ברחוב הר הצופים 33, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כמאה מ"ר, 4 חדרים בקומה השלישית בסכום של 2.4 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2019 בתמורה ל-1.78 מיליון שקל. מבטא תשואה של כ-35% ב5 שנים.
ברחוב אברבנאל 41, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-80 מ"ר, 4 חדרים בקומה השנייה בסכום של 1.85 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2010 בתמורה ל- 690 אלף שקל מבטא תשואה של כ-170% ב15 שנים.
- מיי טאון ממשיכה לבנות בתל אביב - אבל אולי הישועה תגיע דווקא מהפריפריה
- בלב פ"ת: ההתחדשות העירונית של שיכון ובינוי מתקדמת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
ברחוב יצחק יעקובי 2, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-97 מ"ר, 4 חדרים בקומה הרביעית בסכום של 2.25 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2020 בתמורה ל-1.7 מיליון שקל. מבטא תשואה של כ-31% ב-4.5 שנים.
- 1.אנטרוורונימי 08/02/2025 23:06הגב לתגובה זובמקום להשקיע בהתחדשות עירונית. תושבי רחובות מודים לכם על עוד אזור צפוף
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
