פארק המדע רחובות8,400 דירות חדשות ברחובות; איך זה ישפיע על מחירי הדירות בעיר?
לאחר 9 ערעורים והגעה לבג"ץ - התכנית הגדולה ברחובות מאושרת וצפויה לקום שכונה חדשה. מה המחירים בעיר, סיפורה של דירה ואיך הקמת השכונה תשפיע על רמות המחירים בעיר המדע והתרבות?
אחרי יותר מעשור של עיכובים, התנגדויות ודיונים משפטיים, הוסר המכשול האחרון בדרך להקמת אחת השכונות הגדולות באזור: הרובע המזרחי ברחובות. בית המשפט העליון דחה סופית את כל הערעורים שהוגשו נגד התוכנית, מה שסולל את הדרך לבניית 8,400 דירות חדשות, לצד שטחי תעסוקה,
מסחר, מוסדות ציבור ופארקים.
התוכנית חולשת על שטח של 2,200 דונם במזרח רחובות, בין כביש 40 למכון ויצמן, ועתידה להוות 'מתיחת פנים' לאזור. היא כוללת 670 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, 500 אלף מ"ר של פארקים וגינות ציבוריות ו-200 אלף מ"ר המיועדים למוסדות ציבור. בנוסף, יוקמו מסוף תחבורה מתקדם ובית עלמין נוסף. השכונה תתאפיין בצפיפות ממוצעת של 28 יחידות דיור לדונם.
כעת, לאחר שנדחו כל הערעורים וקיימת וודאות, נשאלת השאלה – איך זה ישפיע על שוק הנדל"ן ברחובות? האם מחירי הדיור
ירדו סוף-סוף, או שהביקוש הגבוה ימשיך להכתיב את הקצב?
רמות המחירים ברחובות
עם מחיר ממוצע של קרוב ל-26 אלף שקל למטר, העיר מציעה דירות בסכומים שנעים בין 1.8-3.2 מיליון שקל. הממוצע לכלל החדרים (3,4, ו-5) עומד על 2.44 מיליון שקל, ותשואת השכירות בעיר בממוצע היא 2.41% בשנה. כלומר, מנקודת מבט של משקיע: כאשר הוא יגיע לבחון את תשואת השכירות, דירה ממוצעת תעמוד על כ-2.5 מיליון שקל ותשואת השכירות שהוא יקבל תהיה כ-60 אלף שקל. אמנם השכירות שתתקבל היא לא מה שהמשקיע מחפש - ככל הנראה מכיוון שהוא יתן משקל רב יותר לעליית הערך שהוא יקווה שתגיע בהמשך, אבל זה תמיד נחמד לקבל תשואה שוטפת על הנכס ובדרך כלל גם אם יש משכנתא אז התשואה משלמת את ההלוואה בזמן שהוא צופה את עליות מחירי הדירות בהמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה של 15% בשנה
ברחוב ההסתדרות 28 שבשכונת אושיות - נמכרה דירה לאחרונה שהחליפה 3 ידיים בין השנים 2008-2025. מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר בקומה השנייה, הדירה נמכרה לאחרונה בחודש שעבר בסכום של 1.6 מיליון שקל לאחר שנרכשה בידי המוכר בשנת 2014 בתמורה ל-735 אלף שקל. אבל יש עוד היסטוריה לדירה הזו - המוכר של שנת 2014, קנה את הדירה 6 שנים קודם לכן, באפריל 2008, כאשר אז הוא קנה את הדירה ב-152 אלף שקל בלבד. מה שמשקף תשואה לאורך השנים של 15% בשנה. זה מרשים.
עסקאות אחרונות בעיר
ברחוב הר הצופים 33, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כמאה מ"ר, 4 חדרים בקומה השלישית בסכום של 2.4 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2019 בתמורה ל-1.78 מיליון שקל. מבטא תשואה של כ-35% ב5 שנים.
ברחוב אברבנאל 41, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-80 מ"ר, 4 חדרים בקומה השנייה בסכום של 1.85 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2010 בתמורה ל- 690 אלף שקל מבטא תשואה של כ-170% ב15 שנים.
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- עסקת ענק בלב תל אביב: JFrog שוכרת 20 אלף מ"ר מרבוע כחול ב-650 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
ברחוב יצחק יעקובי 2, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-97 מ"ר, 4 חדרים בקומה הרביעית בסכום של 2.25 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2020 בתמורה ל-1.7 מיליון שקל. מבטא תשואה של כ-31% ב-4.5 שנים.
- 1.אנטרוורונימי 08/02/2025 23:06הגב לתגובה זובמקום להשקיע בהתחדשות עירונית. תושבי רחובות מודים לכם על עוד אזור צפוף
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
