8,400 דירות חדשות ברחובות; איך זה ישפיע על מחירי הדירות בעיר?
לאחר 9 ערעורים והגעה לבג"ץ - התכנית הגדולה ברחובות מאושרת וצפויה לקום שכונה חדשה. מה המחירים בעיר, סיפורה של דירה ואיך הקמת השכונה תשפיע על רמות המחירים בעיר המדע והתרבות?
אחרי יותר מעשור של עיכובים, התנגדויות ודיונים משפטיים, הוסר המכשול האחרון בדרך להקמת אחת השכונות הגדולות באזור: הרובע המזרחי ברחובות. בית המשפט העליון דחה סופית את כל הערעורים שהוגשו נגד התוכנית, מה שסולל את הדרך לבניית 8,400 דירות חדשות, לצד שטחי תעסוקה,
מסחר, מוסדות ציבור ופארקים.
התוכנית חולשת על שטח של 2,200 דונם במזרח רחובות, בין כביש 40 למכון ויצמן, ועתידה להוות 'מתיחת פנים' לאזור. היא כוללת 670 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר, 500 אלף מ"ר של פארקים וגינות ציבוריות ו-200 אלף מ"ר המיועדים למוסדות ציבור. בנוסף, יוקמו מסוף תחבורה מתקדם ובית עלמין נוסף. השכונה תתאפיין בצפיפות ממוצעת של 28 יחידות דיור לדונם.
כעת, לאחר שנדחו כל הערעורים וקיימת וודאות, נשאלת השאלה – איך זה ישפיע על שוק הנדל"ן ברחובות? האם מחירי הדיור
ירדו סוף-סוף, או שהביקוש הגבוה ימשיך להכתיב את הקצב?
רמות המחירים ברחובות
עם מחיר ממוצע של קרוב ל-26 אלף שקל למטר, העיר מציעה דירות בסכומים שנעים בין 1.8-3.2 מיליון שקל. הממוצע לכלל החדרים (3,4, ו-5) עומד על 2.44 מיליון שקל, ותשואת השכירות בעיר בממוצע היא 2.41% בשנה. כלומר, מנקודת מבט של משקיע: כאשר הוא יגיע לבחון את תשואת השכירות, דירה ממוצעת תעמוד על כ-2.5 מיליון שקל ותשואת השכירות שהוא יקבל תהיה כ-60 אלף שקל. אמנם השכירות שתתקבל היא לא מה שהמשקיע מחפש - ככל הנראה מכיוון שהוא יתן משקל רב יותר לעליית הערך שהוא יקווה שתגיע בהמשך, אבל זה תמיד נחמד לקבל תשואה שוטפת על הנכס ובדרך כלל גם אם יש משכנתא אז התשואה משלמת את ההלוואה בזמן שהוא צופה את עליות מחירי הדירות בהמשך.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה של 15% בשנה
ברחוב ההסתדרות 28 שבשכונת אושיות - נמכרה דירה לאחרונה שהחליפה 3 ידיים בין השנים 2008-2025. מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר בקומה השנייה, הדירה נמכרה לאחרונה בחודש שעבר בסכום של 1.6 מיליון שקל לאחר שנרכשה בידי המוכר בשנת 2014 בתמורה ל-735 אלף שקל. אבל יש עוד היסטוריה לדירה הזו - המוכר של שנת 2014, קנה את הדירה 6 שנים קודם לכן, באפריל 2008, כאשר אז הוא קנה את הדירה ב-152 אלף שקל בלבד. מה שמשקף תשואה לאורך השנים של 15% בשנה. זה מרשים.
עסקאות אחרונות בעיר
ברחוב הר הצופים 33, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כמאה מ"ר, 4 חדרים בקומה השלישית בסכום של 2.4 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה על ידי המוכר בשנת 2019 בתמורה ל-1.78 מיליון שקל. מבטא תשואה של כ-35% ב5 שנים.
ברחוב אברבנאל 41, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-80 מ"ר, 4 חדרים בקומה השנייה בסכום של 1.85 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2010 בתמורה ל- 690 אלף שקל מבטא תשואה של כ-170% ב15 שנים.
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- עד 60 מליון שקל: ריט 1 נכנסת לשותפות בבראשית ביזנס בנתניה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
ברחוב יצחק יעקובי 2, נמכרה דירה לאחרונה בשטח של כ-97 מ"ר, 4 חדרים בקומה הרביעית בסכום של 2.25 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2020 בתמורה ל-1.7 מיליון שקל. מבטא תשואה של כ-31% ב-4.5 שנים.
- 1.אנטרוורונימי 08/02/2025 23:06הגב לתגובה זובמקום להשקיע בהתחדשות עירונית. תושבי רחובות מודים לכם על עוד אזור צפוף
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
