חברת ב.יאיר, העוסקת ביזמות נדל"ן ונשלטת על ידי האחים יאיר ויוסי ביטון, עלתה לאחרונה לכותרות, זאת לאחר פרסומים בדבר התשואות החריגות בהם נסחרות איגרות החוב של החברה, כשהגבוהה שבהם נסחרת כרגע בתשואה של 40%.

הפרוייקט המוביל של החברה הוא "משכנות האומה" בירושלים הנמצא בכניסה לעיר. מתוך פרסומים עולה כי ב.יאיר רכשה את המגרש, המיועד לבניית 466 יחידות דיור במחיר יקר. על פי הפרסומים, עלות הקרקע, אותה שילמה החברה בעבור דירה, עמדה על מחיר של 285 אלף דולר וזאת בזמן בו שער החליפין עמד על רמה של 4.2 שקל לדולר. הפעילים בשוק הנדל"ן ובשוק ההון הרימו גבה נוכח העסקה, היקרה לטענתם, והזינו את הידיעות על כך שהעסקה היקרה אותה ביצעה החברה הכניסה את חברת ב.יאיר לסיכון מאוד גבוה.

יאיר ביטון, בעלי החברה, אמר בראיון לאמצעי התקשורת באוגוסט 2007 כי החישוב של השוק לא נכון. על פי ביטון, אין להסתכל על מחיר הדירה אלא על המחיר למטר בו נרכשה הקרקע. על רקע הסערה האופפת את הניירות של בי.יאיר, שוחחנו עם, יאיר ביטון, בעל השליטה החברה.

מה הוא המחיר למטר בו נרכשה הקרקע ולמה יש לתמחר את העסקה על פי קריטריון זה ולא על פי מחיר עלות הקרקע לפי מחיר דירה?

"הבעיה אצלנו בחברה היא שאנחנו לא מסבירים את האינפורמציה ולכן היא לא זולגת נכון החוצה. קרקע קונים לא על סמך יחידות הדיור שניתן לבנות עליה אלא שווי הקרקע הוא פונקציה של זכויות הבנייה המותרות עליה. לדוגמא, יש קרקע בת 10 דונם ומותר לבנות עליה 200 מ"ר ולעומת זאת יכולה להיות קרקע בת דונם אחד שניתן לבנות עליה 10,000 מ"ר, על מי תשלם יותר? ברור שהדונם".

"כשהשטח עליו בנוי פרוייקט 'משכנות האומה', יצא למכרז ע"י משרד החוץ, זכויות הבניה עליו היו 100,000 מ"ר. עם זאת, בתב"ע (תוכנית בניין עיר) היה כתוב כי תותר בניה של מינימום של כך וכך יחידות דיור. במסגרת המכרז זכינו ב-3 מתחמים. לדוגמא, במתחם הראשון ישנם 35,000 מ"ר על מינימום 166 יחידות דיור, אבל מי אמר שזה מספר הדירות אותן אני הולך לבנות".

"אנחנו לקחנו את מספר הדירות המינימלי במתחם הראשון והגשנו בקשה ל-274 דירות, את ההיתר לבנייתם אנחנו אמורים לקבל בימים הקרובים. עכשיו, אם תיקח את הסכום אותו שילמתי ותחלק ל-274 יחידות דיור תגיד וואלה יש פה איזשהו גאון, אני לא גאון. אני טוען כי אני עוד יכול לקבל על כל המתחם 30-40 אלף מ"ר נוספים ואני אקבל אותם, כי זה מה שדורש המגרש. חבר'ה, פשוט תפתחו את העיניים. אם נחלק את המחיר לאחר שהגדלנו את מספר יחידות הדיור ייצא לך 120 אלף דולר למטר אותם שילמתי על הקרקע בעבור דירה ממוצעת במתחם כולו. אני אלך אפילו יותר רחוק. בפרוייקט ישנן 700 מ"ר המיועדים למסחר ואם תעמיס את המחיר שלהם תגלה ששילמתי רק 100 אלף דולר לדירה. עכשיו אני רוצה לשאול אותך, על פי המחירים בשוק הנדל"ן בירושלים אני לא ימכור את הדירות בפרוייקט משרד החוץ ב-500 אלף דולר?"

אם תחלק את המחיר אותו שילמתי בעבור המטרים אותם אני יכול לבנות תגלה מציאה. הלא כשאני בא למכור לך דירה אתה מסתכל על מחיר הדירה בלי להסתכל כמה מטרים יש בה או שאתה מסתכל על המחיר למטר?"

"אלה דברים שכתובים בתב"ע, זה חוסר הבנה של השוק, כולם אוכלים עכשיו את הכובע. אני מגיע לחברות הגדולות ומציג להם את הנתונים והם אומרים 'הוי אברוך' איך לא ראינו".

"אם נחזור למספר הדירות כפי שפורסם תראה נתונים אחרים. זכינו ב-100 אלף מטר, היות שבדירה מתוכננת יבנו 145 מ"ר אני יכול לבנות כרגע 680 דירות ולא 466 כפי שפורסם".

"עכשיו אם אתה היית אחת מחברות הנדל"ן הגדולות במשק והייתי גונב לך את המגרש מתחת לידיים והייתי מציג לך את זה לפי התב"ע הנוכחית 'איך תיבלע את זה'. אני אם קורה אצלי בעסק דבר כזה כי מישהו פיספס ולא שם לב, מישהו היה צריך לשלם פה מחיר כבד".

אז כדי לצאת מה'פאדיחה' שלהם הם אומרים יאיר ביטון עשה עיסקה לא כדאית?

"נו ברור, איך יגידו איך יסבירו כל הגדולים אפריקה ואזורים שברחה להם עסקה כזאת מתחת לידיים. אז אני טרחתי ונסעתי לכל הגדולים, והסברתי להם שיושב פה אדם מאוד אחראי ורציני. עשיתי את זה כי חברות אלה מזינות כל מיני גורמים בשוק ולשוק אין סבלנות הוא עובד אמוציונלי. דרך אגב כבר מכרתי 25 דירות במחיר של 5400 דולר למטר".

ההון העצמי שלכם עמד בסוף הרבעון השלישי ב-2007 על 141 מיליון שקל. אתם שילמתם 100 מיליון דולר לפי 4.2 שקל בעבור מתחם משכנות האומה. אם 30% מערך הקרקע יורד יימחק ההון העצמי. מה תעשו אז?

המחיר כרגע לא מצוי ברמות המחירים של לפני שנה וחצי. היום שווי הקרקע של מתחם משרד החוץ הוא 200-220 אלף דולר לדירה, המשקף מחיר של 150 מיליון דולר לקרקע אותה רכשנו לפני שנה וחצי ב-100 מיליון דולר. אם המחיר יורד ל-70 מיליון דולר אני צריך ללכת הביתה. אבל אני אסביר. אם השוק נופל עכשיו ב-30% הוא יפול מהמחיר שלו לרמה של 105 מיליון דולר. במקסימום אם יש דיפולט אני מוכר במחיר השוק".

"אני רוצה להבהיר שאנחנו לא עובדים מהבטן, אנחנו לא אמוציונלים. יש לנו ניסיון של 20 שנה. לא ניגשנו להרבה מכרזים שהתפרסמו לאחרונה כי המחירים בהם היו גבוהים מידי".

לאחרונה נשמעו בשוק ידיעות על כך שחברת אפריקה נכנסת לפרוייקט שלכם בנתניה. אתה מחפש כרגע שותף לאקזיט או שותף מכל סוג אחר?

"אצל אנשי עסקים אין מושג כזה למכירה או לא למכירה, הכל למכירה. בוא ותשים כסף ותראה איך אתה הולך עם כל מוצר שאתה רוצה הביתה. שום דבר לא על המדף ועם זאת הכל על המדף. אין איש עסקים בעולם שיגיד לך שמוצר שלו לא למכירה. אתה צריך להבין כי לכסף אין ריח".

האם אתם שוקלים להכניס את אפריקה כשותפה לפרוייקט משרד החוץ?

"אין שום משא ומתן שמתנהל כרגע אבל שוב אני אגיד - אין סחורה שלא נמצאת על המדף. אין משא ומתן שמתנהל כרגע אבל זה עולה לדיונים, כרגע העניין לא הבשיל לידי משא ומתן. אבל בכל פרוייקט שלנו עולה לדיון האופציה של הכנסת שותף. זה עולם של אנשי עסקים האופציה פתוחה תמיד".

בעקבות הירידה של 57% בחודשיים האחרונים בערך המניה ותשואה של 40% בה נסחר אג"ח 3, אתה רואה כי יש כישלון תקשורתי של חברת ב.יאיר מול שוק ההון?

לא, בפירוש לא, אם תסתכל על רשימת האג"חים שמתנהלים ברמות 25% צפונה אתה תראה אג"חים שנסחרים ברמה הרבה יותר גבוהה וגם ברמות של 52%. אבל כל חברות הנדל"ן חטפו. אני ראיתי שחברת ב.יאיר נמצאת שם באמצע. אני לא יכול להגיד לך שאנחנו שעירים לעזאזל ואני לא יכול להגיד לך שהתנפלו עלינו. בינואר ב.יאיר עשתה 70 עסקאות, דבר שהחברה לא עשתה מיום הקמתה, ואנחנו עומדים על שיעור צמיחה שנתי של 15%. שוק ההון עובד בצורה אמוציונלית ואגרסיבית וחוסר סבלנות גורם לתנודות באג"חים של חברות הנדל"ן.

יאיר ביטון היום, יכול להגיד בוודאות של 100% שאתה מחזיר את כספי האג"חים עד השקל האחרון?