התחדשות עירונית
צילום: Adobe

עו"ד אביב טסה על תהליכי חידוש ופיתוח במרחב האורבני

היתרונות של התחדשות עירונית, תנאי סף והיבטים משפטיים  ומה חשוב לדעת על מבנים מסוכנים?

תהליכי חידוש ופיתוח בשכונות ובלוקים ישנים, המכונים גם "התחדשות עירונית", מאפשרים להפוך אזורים ותיקים למרקם מגורים עדכני, נעים ובטיחותי. תהליך שכזה עשוי להתבצע בשילוב יזמים פרטיים או רשויות מקומיות, תוך שימת דגש על שיפור תשתיות, חיזוק מבנים, הוספת יחידות דיור חדשות ושדרוג הסביבה הציבורית.



הצעדים המרכזיים בתהליך החידוש

התחדשות עירונית יכולה לצאת לדרך בכמה מתכונות שונות. כך לדוגמה, במסגרת פרויקט פינוי-בינוי מתפנים הדיירים לבתים חלופיים או מקבלים מימון לשכירות במשך זמן הבנייה, ולאחר הריסת המבנה הישן נבנים בניינים חדשים עם תוספת דירות ליזמים ולדיירים חדשים. בפרויקט בינוי-פינוי, לעומת זאת, הדיירים נותרים במבנה הישן עד לסיום הבנייה של הפרויקט החדש על קרקע פנויה במתחם – ורק לאחר מכן עוברים לבניין החדש.

שתי השיטות נועדו לשרת את אותו היעד: חידוש סביבת המגורים ושיפור איכות החיים של התושבים, תוך שימוש בתמריצים כלכליים וחברתיים. עם זאת, למהלך של בינוי-פינוי נדרשת קרקע זמינה לבנייה בתוך השכונה או בסמוך לה – ומשום כך הוא נדיר יותר


תמ"א 38: חיזוק ושדרוג תחת מסגרת תכנונית


תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שפותחה על מנת לחזק בניינים בפני רעידות אדמה. הפרויקט יכול לצאת לפועל באחת משתי דרכים עיקריות: חיזוק המבנה הקיים והוספת דירות או הריסה מלאה של המבנה והקמת חדש תחתיו. היזם זוכה בזכויות בנייה נוספות, המאפשרות לו לממן את עבודות החיזוק, בעוד הדיירים זוכים למבנה מחוזק ולתוספת של יחידות דיור, מעלית, חניה ולעתים הרחבה של הדירות הקיימות.

היתרונות והתמריצים לדיירים


במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית , הדיירים לרוב מקבלים דירות חדשות או משודרגות משמעותית, עם חדר ממ"ד, מעליות ולובי מחודש. הם נהנים גם מהטבות והקלות בארנונה, בעיקר דיירים ותיקים ובני הגיל השלישי, שמקבלים הנחות מדורגות למשך מספר שנים לאחר סיום הפרויקט. בזמן העבודות זכאים הדיירים לדיור חלופי במימון מלא או לסיוע בתשלום שכר דירה.


מה חשוב לדעת על מבנים מסוכנים?


בחלק מהמקרים, חיזוק מבנים מתמקד בין היתר בבניין העלול להיות מוגדר כ"מבנה מסוכן". אם מצבו של הבניין אינו עומד בתקני הבטיחות הנדרשים והעירייה או הרשות המקומית מסמנות אותו ככזה, החוק מחייב את בעלי הנכס לבצע שיפוצים ותיקונים הולמים כדי למנוע סיכונים. תהליך של התחדשות עירונית עשוי לתת מענה למצבים אלה, כאשר חיזוק המבנה ואף הריסתו ובנייתו מחדש יכולים להציל את הנכס מהגדרה כמבנה מסוכן ולהקנות לדיירים מקום מגורים בטוח יותר.



תנאי סף והיבטים משפטיים


כדי לצאת לפרויקט התחדשות, הבניין חייב לעמוד בקריטריונים מוגדרים, כגון תאריך בנייה מוקדם משנת 1980 (במקרים של תמ"א 38) או הקמת מינימום של 24 יחידות דיור (בפרויקטי פינוי-בינוי). בנוסף, יש צורך בהסכמה של רוב מוגדר בקרב הדיירים: שני שליש עבור חיזוק ותמ"א 38, וכ-80% בפרויקט פינוי והריסה. במקרים רבים, הבחירה בעו"ד מומחה בתחום – כמו משרד עורכי דין אביב טסה – מסייעת לזרז את קבלת ההסכמה, לגבש חוזים מול יזמים ולנהל את ההיבטים המשפטיים בצורה שקופה ומקצועית


משרד עורכי דין – אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il



הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
צילום: קרני תכלתצילום: קרני תכלת

פילוסופיות תאורה מרתקות לעיצוב חללים

הגישה היפנית, הגישה הסקנדינבית והגישה הים תיכונית - הכירו את שלוש הגישות לתכנון תאורה ותוכלו לבחור את זאת שהכי מתאימה לכם 

נושאים בכתבה תאורה

בשיתוף קרני תכלת – גופי תאורה בינלאומיים

כשמעצבים פנים או אדריכלים בוחרים גופי תאורה, הם לא רק בוחרים מקור אור – הם בוחרים פילוסופיה תרבותית שלמה. למעשה, מאחורי כל מנורה עומדת תפיסת עולם שמשפיעה על האופן שבו אנחנו חווים מרחב.
שלוש גישות תכנון מרכזיות – היפנית, הסקנדינבית והים תיכונית – מציעות תשובות שונות בתכלית לשאלה הפשוטה לכאורה: מהו אור טוב?

הגישה היפנית - הצל כשותף ליצירה

בפילוסופיה היפנית המסורתית, האור אינו גיבור יחיד. התרבות היפנית רואה בצל שותף מלא בחוויה החזותית, ובמקום להילחם בו, מעצבים יפניים משתמשים בו כחלק מהקומפוזיציה.
גופי תאורה מעוצבים יפניים מסורתיים משתמשים בחומרים טבעיים מפזרים – נייר אורז, במבוק, משי – שיוצרים אור עדין המתמזג עם הסביבה במקום להכריז על נוכחותו.
העיקרון המרכזי הוא המרווח המשמעותי, הריק שמאפשר למבט לנוח. תאורה יפנית אינה שואפת להאיר כל פינה, אלא ליצור שכבות של אור ואפלה שמזמינות התבוננות ומיקוד.
זו תאורה שלוחשת, לא צועקת. ביישום המעשי, ניתן להביא את הגישה היפנית לפרויקט באמצעות בחירה במנורות עם אהילים מזכוכית מעושנת או חומרים טבעיים המסננים את האור. המטרה היא לא לחשוף הכול, אלא ליצור הדרגתיות שמעוררת סקרנות ומזמינה את העין לנוע בחלל.

הגישה הסקנדינבית - אור כמענה לצורך

במדינות הצפון, שם החורף ארוך וחשוך, התאורה היא לא רק עניין אסתטי – היא צורך קיומי. הגישה הסקנדינבית נולדה מהרצון ליצור חמימות ונוחות בתנאים קיצוניים. מושגים כמו הוּגֶה הדני – אותה תחושת נעימות ושלווה ביתית – מנחים את תכנון התאורה הנורדית.
בניגוד לאסתטיקה היפנית העדינה, התאורה הסקנדינבית היא ישירה וברורה יותר, אך תמיד אלגנטית. מעצבים סקנדינביים פיתחו שפת עיצוב נקייה שמשלבת חומרים טבעיים – עץ אלון, זכוכית שקופה, מתכות מוברשות – עם צורות אורגניות ופשוטות.
מותג דני כמו לואי פולסן, הנמצא בקרני תכלת, מדגים בצורה מושלמת את הפילוסופיה הזו. מנורות כגון סדרת הפה חמש שלהם משלבות עיצוב פונקציונלי עם אסתטיקה נקייה – השטוחים הם זריקת המעטפת הייחודית מאפשרת פיזור אור אחיד ללא סנוור, כך שניתן לראות את גוף התאורה מכל זווית מבלי להסתנוור מהנורה עצמה. 

הגישה הים תיכונית - תאורה כדרמה

בחוף הים התיכון האור הוא שפע טבעי שהופך את התאורה המלאכותית לכלי דרמטי. כאן, התאורה אינה נועדת להחליף את אור השמש, אלא להמשיך את התיאטרליות והעוצמה שלו.
זו תרבות של כיכרות מוארות, מרפסות עם מנורות תלויות, ונברשות מרשימות שמושכות את העין ומכריזות על נוכחותן.
בכל הנוגע לבחירת גופי תאורה יוקרתיים, הגישה הים תיכונית מתבטאת בניגודיות חדה בין אור לצל – ההשפעה של ציירי הרנסנס האיטלקי שהשתמשו בטכניקה זו עדיין מורגשת בתכנון התאורה האזורי.



צילום: קרני תכלת
צילום: קרני תכלת