תהליכי חידוש ופיתוח בשכונות ובלוקים ישנים, המכונים גם "התחדשות עירונית", מאפשרים להפוך אזורים ותיקים למרקם מגורים עדכני, נעים ובטיחותי. תהליך שכזה עשוי להתבצע בשילוב יזמים פרטיים או רשויות מקומיות, תוך שימת דגש על שיפור תשתיות, חיזוק מבנים, הוספת יחידות דיור חדשות ושדרוג הסביבה הציבורית.

הצעדים המרכזיים בתהליך החידוש

התחדשות עירונית יכולה לצאת לדרך בכמה מתכונות שונות. כך לדוגמה, במסגרת פרויקט פינוי-בינוי מתפנים הדיירים לבתים חלופיים או מקבלים מימון לשכירות במשך זמן הבנייה, ולאחר הריסת המבנה הישן נבנים בניינים חדשים עם תוספת דירות ליזמים ולדיירים חדשים. בפרויקט בינוי-פינוי, לעומת זאת, הדיירים נותרים במבנה הישן עד לסיום הבנייה של הפרויקט החדש על קרקע פנויה במתחם – ורק לאחר מכן עוברים לבניין החדש.

• ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
• ICR מתקדמת בשני פרויקטים של התחדשות בר"ג ובגבעתיים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

שתי השיטות נועדו לשרת את אותו היעד: חידוש סביבת המגורים ושיפור איכות החיים של התושבים, תוך שימוש בתמריצים כלכליים וחברתיים. עם זאת, למהלך של בינוי-פינוי נדרשת קרקע זמינה לבנייה בתוך השכונה או בסמוך לה – ומשום כך הוא נדיר יותר

תמ"א 38: חיזוק ושדרוג תחת מסגרת תכנונית

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שפותחה על מנת לחזק בניינים בפני רעידות אדמה. הפרויקט יכול לצאת לפועל באחת משתי דרכים עיקריות: חיזוק המבנה הקיים והוספת דירות או הריסה מלאה של המבנה והקמת חדש תחתיו. היזם זוכה בזכויות בנייה נוספות, המאפשרות לו לממן את עבודות החיזוק, בעוד הדיירים זוכים למבנה מחוזק ולתוספת של יחידות דיור, מעלית, חניה ולעתים הרחבה של הדירות הקיימות.

היתרונות והתמריצים לדיירים

במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית , הדיירים לרוב מקבלים דירות חדשות או משודרגות משמעותית, עם חדר ממ"ד, מעליות ולובי מחודש. הם נהנים גם מהטבות והקלות בארנונה, בעיקר דיירים ותיקים ובני הגיל השלישי, שמקבלים הנחות מדורגות למשך מספר שנים לאחר סיום הפרויקט. בזמן העבודות זכאים הדיירים לדיור חלופי במימון מלא או לסיוע בתשלום שכר דירה.

מה חשוב לדעת על מבנים מסוכנים?

בחלק מהמקרים, חיזוק מבנים מתמקד בין היתר בבניין העלול להיות מוגדר כ"מבנה מסוכן". אם מצבו של הבניין אינו עומד בתקני הבטיחות הנדרשים והעירייה או הרשות המקומית מסמנות אותו ככזה, החוק מחייב את בעלי הנכס לבצע שיפוצים ותיקונים הולמים כדי למנוע סיכונים. תהליך של התחדשות עירונית עשוי לתת מענה למצבים אלה, כאשר חיזוק המבנה ואף הריסתו ובנייתו מחדש יכולים להציל את הנכס מהגדרה כמבנה מסוכן ולהקנות לדיירים מקום מגורים בטוח יותר.

תנאי סף והיבטים משפטיים

כדי לצאת לפרויקט התחדשות, הבניין חייב לעמוד בקריטריונים מוגדרים, כגון תאריך בנייה מוקדם משנת 1980 (במקרים של תמ"א 38) או הקמת מינימום של 24 יחידות דיור (בפרויקטי פינוי-בינוי). בנוסף, יש צורך בהסכמה של רוב מוגדר בקרב הדיירים: שני שליש עבור חיזוק ותמ"א 38, וכ-80% בפרויקט פינוי והריסה. במקרים רבים, הבחירה בעו"ד מומחה בתחום – כמו משרד עורכי דין אביב טסה – מסייעת לזרז את קבלת ההסכמה, לגבש חוזים מול יזמים ולנהל את ההיבטים המשפטיים בצורה שקופה ומקצועית

משרד עורכי דין – אביב טסה
דרך אבא הלל 7, רמת גן
03-612-1313
tasalaw.co.il