כולל תבע דייר מוגן בבניין ששייך לו: "מנהל במקום בית בושת"
אדם שכר החל מאמצע שנות השישים דירה בירושלים, שממוקמת בתוך בניין שנמצא בבעלות הקדש דתי לטובת כולל. אחרי פטירתו, ויותר מ-50 שנה מאז שהחלה תקופת השכירות, בנו שהתגורר עמו בדירה קיבל תביעת פינוי, שבה נטען כי הוא הפעיל בדירה בית בושת, כך שאפילו אם הוא דייר מוגן – יש עילה לפנות אותו. שופטת בית משפט השלום בירושלים, מיכל הירשפלד, קבעה כי הטענה לא הוכחה ודחתה את התביעה.
מדובר בדירה בת שלושה חדרים וחצי שנמצאת בבניין ברחוב יפו שבבירה. הבניין נמצא כאמור בבעלות הקדש דתי לטובת כולל וואהלין. בפסק הדין נכתב כי הנתבע ואביו גרו בדירה מ-1965, אז היה הראשון בן ארבע בלבד. במאי 2012 הלך האב לעולמו, ומאז גר הנתבע בדירה לבדו. התביעה נגדו הוגשה לבית המשפט בינואר 2019 - כמעט 54 שנה אחרי תחילת המגורים בדירה.
לטענת הכולל, הזכאות לדיירות מוגנת בדירה היתה של המנוח בלבד ולא עברה לבנו. מכל מקום, נטען כי גם בהנחה שהנתבע נחשב דייר מוגן הרי שיש כיום עילות לפינויו, בשל העובדה שהוא משכיר את הדירה למטרה שאינה חוקית – בית בושת – וכן אי תשלום דמי שכירות לאורך השנים. בקשר לכך, נטען כי על הנתבע לשלם לכולל 420 אלף שקל כדמי מפתח או דמי שכירות עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, לפי 5,000 שקל בחודש.
מנגד, טען הנתבע כי הוא עומד בדרישות החוק כדי להיחשב דייר מוגן אחרי אביו. בנוסף, הוא טען כי גירסת התביעה, שלפיה הוא השכיר את הדירה לצורך הפעלת בית בושת "הזויה ואינה ראויה להתייחסות בהיעדר בדל הוכחה". לפי ההגנה, יש לדחות את התביעה, שכן לא הוכחה שום עילת פינוי נגד הנתבע.
- כשחוזים פוגשים יצירתיות: למה העולם העסקי מחפש אנשים שחושבים כמו משפטנים?
- גילת זכתה בחוזה בפרו בהיקף 60 מיליון דולר; המניה עולה 5%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטת הירשפלד ציינה כי הכולל היה מודע למגורי הנתבע ואביו בדירה מאז אמצע שנות השישים, אבל הציב לראשונה את דרישת הפינוי ותשלום השכירות יותר מיובל שנים לאחר מכן. בנסיבות אלה, נקבע כי על הכולל ניצב נטל ההוכחה שהנתבע אינו דייר מוגן - והוא כשל בכך.
מהראיות שהוצגו עלה כי במועד תחילת השכירות שילם אבי הנתבע סכום משמעותי, שנחשב דמי מפתח - שווה ערך לרכישת זכות בעלות בדירה. לפיכך, מסקנת השופטת היתה כי האב נחשב דייר מוגן, ושלאחר מותו נכנס בנו בנעליו, שכן הוא התגורר עמו בנכס לפחות חצי שנה לפני פטירתו – ואף הרבה מעבר מכך.
כמו כן, השופטת דחתה את טענת הכולל שלפיה הנתבע עשה שימוש לא חוקי בדירה. לדבריה, הטענה בדבר הפעלת בית בושת הועלתה לפני חצי יובל על ידי המנוח, במהלך דין ודברים עם נציג ההקדש. ואולם בפועל הטענה לא הוכחה, והיא ככל הנראה נבעה מכך שהמנוח הסתייג מאורח חייו של בנו.
- ההתנגדות נדחתה - פרויקט ההריסה והבנייה בחיפה יצא לדרך
- הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הירושה נהפכה למכרז מחייב: 3 אחים ייאלצו למכור בית
משהוכר הנתבע כדייר מוגן, והטענות בדבר עילות פינוי נדחו, קבעה השופטת כי התביעה חסרת בסיס. מעבר לכך, היא קבעה שאפילו בהנחה שאי תשלום השכירות לאורך השנים נחשב עילת פינוי, הרי שבנסיבות הייחודיות של מקרה זה – מגורים לאורך עשרות שנים בנכס ללא דרישת תשלום עד עתה, לצד גילו המתקדם של הנתבע ומצבו הכלכלי הרעוע – מוצדק להעניק לו "סעד מן הצדק" לצורך מניעת הפינוי. לאור כל אלה, התביעה נדחתה והכולל חויב לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 11.7 אלף שקל.
דייר מוגן הוא דייר שחלים עליו כללי חוק הגנת הדייר. כללים אלה מעניקים לדייר הגנות שונות, בין היתר הגנה מפני פינוי ללא עילות המוגדרות בחוק, חידוש השכירות מדי שנה, הגבלה על גובה דמי השכירות, ועוד. כיום דייר יכול להיחשב דייר מוגן רק אם שילם דמי מפתח לבעל הדירה, או שנהפך לדייר ממשיך - לאחר שהועברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. זכויותיו של הדייר בנכס עשויות לעבור לקרוביו במקרה של פטירה או פירוק התא המשפחתי, בהתאם לתנאים שנקבעו בסעיפים 20-25 לחוק. בן משפחה שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי (דייר ממשיך) הוא דייר מוגן. דייר מוגן שמבקש לעזוב את הנכס זכאי במקרים מסוימים לקבל חלק מדמי המפתח ששילם, בהתאם לסעיפים 77-74 לחוק.
לא ניתן לפנות דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו, אלא רק לפי העילות שנקבעו בסעיף 131 לחוק. החוק קובע מקרים שבהם לא יחול חוק הגנת הדייר. כך לדוגמה: נכס שהתפנה מ-20 לאוגוסט 1966 ואילך מכל דייר שזכאי להחזיק בנכס - לא יחול עליו החוק הגנת הדייר. החוק הגנת הדייר יחול עליו רק אם הנכס הושכר בדמי מפתח. שכירות בבית מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר - לא יחול עליה חוק הגנת הדייר, והשוכר לא יקבל מעמד של דייר מוגן. דמי השכירות של הנכס יהיו דמי השכירות היסודיים, בתוספת האחוזים שייקבעו בתקנות הגנת הדייר.
הירושה נהפכה למכרז מחייב: שלושה אחים ייאלצו למכור בית
שלושה אחים מרעננה, בעלי זכויות משותפות בנכס שקיבלו מאביהם המנוח, החליטו לפעול לקראת מימושו. חילוקי דעות על שווי הבית - נכס ישן יחסית ברחוב פרץ 14 בעיר - הובילו אותם למסלול שנדמה היה בעיניהם טכני בלבד: פרסום הזמנה להציע הצעות ורכישת חוברת מכרז בסכום צנוע, לטובת קבלת הערכה אמיתית לשוויו של הנכס. את השלב הבא הם לא צפו.
הם בוודאי שלא תיארו לעצמם שבתום ההתמחרות, לאחר שהצעה בסכום של 8.5 מיליון שקל תוכרז כהצעה הזוכה ותשולם מקדמה של 10% על ידי הזוכים, יקבע בית המשפט כי אף מבלי שיש חתימה פיזית שלהם על החוזה, כבר נכרת בינם לבין הרוכשים הסכם מחייב שחובה לאוכפו. אלא שזה בדיוק מה שקרה, והסיפור שבמרכזו שלושה אחים, עורכי דין, קבוצת ווטסאפ סוערת והצהרות סותרות על כוונה למכור, הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד. משם יצא המקרה עם תוצאה ברורה: העסקה עומדת וקיימת.
השופטת יעל מושקוביץ קבעה בפסק דין מקיף, המשתרע על פני עשרות עמודים, כי לפניה מקרה מובהק שבו התנהגות הצדדים, מצגיהם והתנהלותם החיצונית יצרו חוזה מחייב, גם אם בדיעבד ניסו הנתבעים לטעון אחרת. "התנהלותם האובייקטיבית והחיצונית של הנתבעים", כתבה השופטת בהכרעתה, "מעידה על גמירות דעתם להתקשר בהסכם, והתובעים רשאים היו להסתמך על התנהלותם זו". בכך נהפך מרוץ קצר לבדיקת שווי הנכס, כפי שטענו האחים מאוחר יותר, למסלול ארוך אל עבר אכיפת הסכם מכר שאותו הם ביקשו לבטל.
ההזמנה שהובילה לזכייה - ולסכסוך
הכל החל במרץ 2022. שלושת האחים, שזכויות החכירה בנכס שבמרכז הסיפור עדיין היו רשומות על שם האב המנוח, פרסמו הזמנה להציע הצעות. החוברת שנמכרה למתעניינים בעלות של 1,000 שקל כללה שומה רשמית שהעריכה את שווי המקרקעין ב-8.5 מיליון שקל, וכן טיוטת הסכם מכר מפורטת ומוכנה לחתימה. מי שרצה להגיש הצעה נדרש לערבות בנקאית של 5% מהסכום.
- הבטחות בע"פ, הסכם לא חתום - והכרעה מפתיעה בביהמ"ש
- איבדה את הדירה בגלל משכנתא שלא יכלה לשלם; האם היא יכולה להיות מעורבת במכירת הדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
התובעים, שלושה שותפים עסקיים, רכשו את החוברת, ביקרו בנכס ואף נפגשו עם דיירים ובני משפחה. הם הגישו הצעה ראשונית של 5 מיליון שקל. זמן קצר לאחר מכן הם עודכנו על ידי עו"ד אלחנן ויניצקי, שליווה את המכירה מטעם האחים, כי תתקיים התמחרות ושעליהם להעלות את הערבות. הם עשו זאת, התייצבו להתמחרות, ולאחר כמה סבבים הוכרזו כזוכים. באותו ערב עצמו, כך התברר בהמשך, כבר הועברה אליהם טיוטה מתוקנת של חוזה המכר, מותאמת להצעה הזוכה. למחרת הם הפקידו בידי עו"ד ויניצקי תשלום ראשון של 487.5 אלף שקל - 10% מהתמורה. מבחינתם הכל התקדם כצפוי. ואולם מבחינת האחים, התמונה השתנתה.
הריסת הבניינים באור יהודה. קרדיט: פיפל פוטוגרפיהאם ניתן להרוס אגף בבית משותף ללא הסכמת הדיירים האחרים במבנה?
פסק דין קבע כי גם בבית מורכב, הכולל אגפים נפרדים, שינוי מהותי הפוגע במרקם הקהילתי של הבית המשותף או בזכויות השימוש ברכוש המשותף מחייב הסכמה מלאה של כלל בעלי הדירות. בני זוג שביקשו להרוס את האגף שבבעלותם ולבנותו מחדש נתקלו בהתנגדות השכנים, והפעם בית
המשפט קיבל את עמדת המתנגדים. השופט הזהיר ממהלך שיהפוך את הבית "למבנה מפוצל שאינו עומד עוד כחטיבה אחת"
בוקר חורפי אחד ברחוב ד'ישראלי בחיפה התעורר בית משותף ותיק אל דיון משפטי שעתיד היה להגדיר מחדש את גבולות הזכות הקניינית של דיירים בבניין מורכב. באותו רחוב שקט ניצב בית הכולל שני אגפים, קדמי ואחורי, שמתפקדים זה לצד זה שנים ארוכות. ואולם מאחורי הדלתות הסגורות של האגף הקדמי התגבש רעיון שהצית מחלוקת עקרונית על מהותו של הבית המשותף ועל השאלה עד כמה רשאים בעליו של אגף אחד לעצב את גורלו של כל המבנה.
בני זוג שרכשו שתי דירות באגף הקדמי ביקשו לבצע מהלך דרמטי: להרוס את כל האגף, עד ליסוד, ולבנות במקומו יחידת מגורים חדשה שכוללת חניה ומרתף. לטענתם, תקנון הבית המשותף מתיר לכל אגף להתנהל כיחידה עצמאית, ולכן החלטותיהם אינן תלויות בהסכמת שאר הדיירים. מבחינתם, הבית המשותף אמנם מאגד שני מבנים, אך כל אחד מהם מהווה למעשה יחידה נפרדת שאינה עומדת במערכת יחסים של תלות אל מול רעותה.
מנגד, דיירי האגף האחורי סברו כי מדובר במהלך החורג בהרבה ממסגרת ההתנהלות השוטפת. הדיירים טענו כי הריסת מבנה שלם אינה רק פעולה נקודתית המוגבלת לגבולות האגף, אלא כזו בעלת השלכות מהותיות על הבניין כולו. הם הזהירו מפגיעה בזכות הקניין שלהם ומיצירת מצב שבו בוצע שינוי חד-צדדי שעלול לפגוע באפשרות לבצע בעתיד פרויקט תמ"א 38 רחב בכל המבנה. לטענתם, אי אפשר לנתק בין האגפים, בעיקר כשהמהלך עלול לקבוע עובדות שישפיעו על כל הדיירים לשנים ארוכות.
בית משותף כקהילה בעלת אינטרסים משותפים
המפקחת על רישום המקרקעין קיבלה את עמדת בני הזוג, וקבעה כי מכיוון שהתקנון אינו כולל איסור מפורש על הריסה ובנייה מחדש, הרי שהדבר מותר. אלא שהמחלוקת המשיכה לבעבע מתחת לפני השטח, עד שהגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה ואל השופט יוסי טורס, שהחזיר את הגלגל לאחור ופסק מחדש בשאלה העקרונית: האם ניתן לבצע שינוי מהותי בבית מורכב ללא הסכמת כלל בעלי הדירות?
- הגג חזר לדיירים: מה מותר בבניינים משותפים?
- הזוג אולמרט ניצח במשפט - השכנים יפנו את הגג
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פסק הדין שפרסם השופט טורס חורג מהסכסוך הפרטני ומתווה קו ברור לגבי אופיו של הבית המשותף כקהילה בעלת אינטרסים משותפים. השופט פתח את קביעותיו בהתייחסות לבסיס העקרוני, שלפיו שינויים משמעותיים במבנה מחייבים הסכמה כללית, אלא אם התקנון מתיר אותם במפורש. על כן, לדבריו, אין מקום להניח כי שתיקת התקנון מאפשרת פעולות קיצוניות כמו הריסת אגף שלם. כפי שהוא כתב בהכרעתו, "מדובר בקפיצה לוגית שאינה מובנת מאליה", כשהמפקחת הניחה ששתיקת התקנון היא מעין היתר לפעולה כה רחבה.
