אדם שכר החל מאמצע שנות השישים דירה בירושלים, שממוקמת בתוך בניין שנמצא בבעלות הקדש דתי לטובת כולל. אחרי פטירתו, ויותר מ-50 שנה מאז שהחלה תקופת השכירות, בנו שהתגורר עמו בדירה קיבל תביעת פינוי, שבה נטען כי הוא הפעיל בדירה בית בושת, כך שאפילו אם הוא דייר מוגן – יש עילה לפנות אותו. שופטת בית משפט השלום בירושלים, מיכל הירשפלד, קבעה כי הטענה לא הוכחה ודחתה את התביעה.

מדובר בדירה בת שלושה חדרים וחצי שנמצאת בבניין ברחוב יפו שבבירה. הבניין נמצא כאמור בבעלות הקדש דתי לטובת כולל וואהלין. בפסק הדין נכתב כי הנתבע ואביו גרו בדירה מ-1965, אז היה הראשון בן ארבע בלבד. במאי 2012 הלך האב לעולמו, ומאז גר הנתבע בדירה לבדו. התביעה נגדו הוגשה לבית המשפט בינואר 2019 - כמעט 54 שנה אחרי תחילת המגורים בדירה.

לטענת הכולל, הזכאות לדיירות מוגנת בדירה היתה של המנוח בלבד ולא עברה לבנו. מכל מקום, נטען כי גם בהנחה שהנתבע נחשב דייר מוגן הרי שיש כיום עילות לפינויו, בשל העובדה שהוא משכיר את הדירה למטרה שאינה חוקית – בית בושת – וכן אי תשלום דמי שכירות לאורך השנים. בקשר לכך, נטען כי על הנתבע לשלם לכולל 420 אלף שקל כדמי מפתח או דמי שכירות עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, לפי 5,000 שקל בחודש.

מנגד, טען הנתבע כי הוא עומד בדרישות החוק כדי להיחשב דייר מוגן אחרי אביו. בנוסף, הוא טען כי גירסת התביעה, שלפיה הוא השכיר את הדירה לצורך הפעלת בית בושת "הזויה ואינה ראויה להתייחסות בהיעדר בדל הוכחה". לפי ההגנה, יש לדחות את התביעה, שכן לא הוכחה שום עילת פינוי נגד הנתבע.

• כשחוזים פוגשים יצירתיות: למה העולם העסקי מחפש אנשים שחושבים כמו משפטנים?
• גילת זכתה בחוזה בפרו בהיקף 60 מיליון דולר; המניה עולה 5%
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופטת הירשפלד ציינה כי הכולל היה מודע למגורי הנתבע ואביו בדירה מאז אמצע שנות השישים, אבל הציב לראשונה את דרישת הפינוי ותשלום השכירות יותר מיובל שנים לאחר מכן. בנסיבות אלה, נקבע כי על הכולל ניצב נטל ההוכחה שהנתבע אינו דייר מוגן - והוא כשל בכך.

מהראיות שהוצגו עלה כי במועד תחילת השכירות שילם אבי הנתבע סכום משמעותי, שנחשב דמי מפתח - שווה ערך לרכישת זכות בעלות בדירה. לפיכך, מסקנת השופטת היתה כי האב נחשב דייר מוגן, ושלאחר מותו נכנס בנו בנעליו, שכן הוא התגורר עמו בנכס לפחות חצי שנה לפני פטירתו – ואף הרבה מעבר מכך.

כמו כן, השופטת דחתה את טענת הכולל שלפיה הנתבע עשה שימוש לא חוקי בדירה. לדבריה, הטענה בדבר הפעלת בית בושת הועלתה לפני חצי יובל על ידי המנוח, במהלך דין ודברים עם נציג ההקדש. ואולם בפועל הטענה לא הוכחה, והיא ככל הנראה נבעה מכך שהמנוח הסתייג מאורח חייו של בנו.

• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים במיזמי נדל"ן פיקטיביים
• החוב נפרע, אבל הליכי הכינוס יימשכו - למה?
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים...

משהוכר הנתבע כדייר מוגן, והטענות בדבר עילות פינוי נדחו, קבעה השופטת כי התביעה חסרת בסיס. מעבר לכך, היא קבעה שאפילו בהנחה שאי תשלום השכירות לאורך השנים נחשב עילת פינוי, הרי שבנסיבות הייחודיות של מקרה זה – מגורים לאורך עשרות שנים בנכס ללא דרישת תשלום עד עתה, לצד גילו המתקדם של הנתבע ומצבו הכלכלי הרעוע – מוצדק להעניק לו "סעד מן הצדק" לצורך מניעת הפינוי. לאור כל אלה, התביעה נדחתה והכולל חויב לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 11.7 אלף שקל.

דייר מוגן הוא דייר שחלים עליו כללי חוק הגנת הדייר. כללים אלה מעניקים לדייר הגנות שונות, בין היתר הגנה מפני פינוי ללא עילות המוגדרות בחוק, חידוש השכירות מדי שנה, הגבלה על גובה דמי השכירות, ועוד. כיום דייר יכול להיחשב דייר מוגן רק אם שילם דמי מפתח לבעל הדירה, או שנהפך לדייר ממשיך - לאחר שהועברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי. זכויותיו של הדייר בנכס עשויות לעבור לקרוביו במקרה של פטירה או פירוק התא המשפחתי, בהתאם לתנאים שנקבעו בסעיפים 20-25 לחוק. בן משפחה שעברה אליו הזכות מהדייר המוגן המקורי (דייר ממשיך) הוא דייר מוגן. דייר מוגן שמבקש לעזוב את הנכס זכאי במקרים מסוימים לקבל חלק מדמי המפתח ששילם, בהתאם לסעיפים 77-74 לחוק.

לא ניתן לפנות דייר שחוק הגנת הדייר חל עליו, אלא רק לפי העילות שנקבעו בסעיף 131 לחוק. החוק קובע מקרים שבהם לא יחול חוק הגנת הדייר. כך לדוגמה: נכס שהתפנה מ-20 לאוגוסט 1966 ואילך מכל דייר שזכאי להחזיק בנכס - לא יחול עליו החוק הגנת הדייר. החוק הגנת הדייר יחול עליו רק אם הנכס הושכר בדמי מפתח. שכירות בבית מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר - לא יחול עליה חוק הגנת הדייר, והשוכר לא יקבל מעמד של דייר מוגן. דמי השכירות של הנכס יהיו דמי השכירות היסודיים, בתוספת האחוזים שייקבעו בתקנות הגנת הדייר.