עו"ד משה קמר ישיב ללקוחותיו שכר טרחה של 2 מיליון שקל שנגבו שלא כדין
מפקח על רישום מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
פסק הדין דן במקרה שבו שמונה מתוך תשעת בעלי הדירות בבניין בהרצליה חתמו על הסכם להריסה ובנייה מחדש, בעוד שדיירים באחת הדירות סירבו בטענה שהתמורה מקפחת ואינה משקפת את ערך דירתם. אף שגם לדבריהם דירתם תושבח בכ-400 אלף שקל, הם התעקשו כי מגיעה להם תמורה גבוהה
בהרבה. המפקח דחה את התנגדותם וקבע כי האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים גובר על הרצון למקסום רווח אישי
בשכונה שקטה בהרצליה, ברחוב אחד העם, ניצב בניין ותיק שבו תשע דירות. כמו בניינים רבים אחרים שנבנו בשנות החמישים והשישים, גם הוא תוכנן ללא תקן עמידות לרעידות אדמה וללא מיגון בסיסי מפני איומים ביטחוניים. כששמונה מבעלי הדירות בבניין התאגדו וחתמו על הסכם עם אלמוג להריסה ולבנייה מחדש של המבנה במסגרת תמ״א 38/2, הם סברו כי הצליחו להבטיח לעצמם חיזוק ראוי והזדמנות לחדש את סביבת מגוריהם. אלא שנותר גורם אחד שסירב לשתף פעולה - בעלי דירה יחידה בקומה השלישית, שלהם מוצמד גם גג רחב ידיים.
אותם בעלי דירה, יאיר אבן זוהר וורד גורן, טענו כי דירת התמורה שהוצעה להם מקפחת ואינה משקפת את הזכויות המיוחדות שברשותם. לדבריהם, שטח הדירה שנלקח בחשבון בחישוב התמורות היה על פי היתר בנייה ישן, 99.4 מ"ר, בעוד שבפועל דירתם משתרעת על יותר מ-106 מ"ר. לכך נוספו טענות לגבי שוויו של הגג הצמוד בשטח כמעט 98 מ"ר וזכויות בנייה נוספות שלא נוצלו, לטענתם בהיקף של 23 מ"ר. "מדובר בפגיעה קשה ומהותית בקנייננו ובהפרת עקרון השוויון", הם טענו, ואף העריכו את הנזק הכלכלי שנגרם להם בכ-1.2 מיליון שקל.
מנגד, יתר בעלי הדירות טענו כי מדובר בפרויקט הכרחי, שמטרתו חיזוק הבית המשותף ולא העשרת מי מבעליו. הם הזכירו כי שמונה מתוך תשעת הדיירים חתמו על ההסכם, וכי גם הדירה הדומה לזו של הנתבעים - דירת גג אחרת בבניין - קיבלה את אותן תמורות בדיוק ובעליה הסכימו להן. "עצם העובדה שדירת הנתבעים צפויה להיות מושבחת בלפחות 400 אלף שקל, לפי חוות דעת שמאית מטעמם, מוכיחה שהתנגדותם אינה נובעת מפגיעה אמיתית בקניינם אלא מציפייה להגדלת הרווח", טענו השכנים.
מבחן של שוויון מהותי-כמותי
המפקח על רישום המקרקעין, ארז שטיינברג, בחן את מכלול הטענות. הוא ציין כי לפי ההסכם יקבלו הנתבעים דירה חדשה בקומה השישית בשטח של 120.43 מ"ר, הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ומעלית - תוספות משמעותיות ביחס לדירתם הישנה. "אין חולק כי ערכה של דירת הנתבעים יעלה כתוצאה מהפרויקט", הוא כתב בהחלטתו, ואף הדגיש כי שמאי מטעם הנתבעים עצמו העריך את דירת התמורה ב-4.215 מיליון שקל, לעומת 3.82 מיליון שקל - השווי של הדירה המקורית. שטיינברג התעכב על עקרון השוויון בתמורות - סוגיה שמלווה פרויקטים רבים של תמ״א. הוא הזכיר כי בפסיקה נקבע שהמבחן הוא "שוויון מהותי־כמותי", כלומר האם כל בעלי הדירות מקבלים תוספת שטח דומה מבחינת היקפה, ולא בהכרח שווי כלכלי זהה. לדבריו, "דירת התמורה לנתבעים צולחת את המבחן המהותי־כמותי, שהותווה בפסיקה", שכן היא קיבלה את אותן תוספות כמו הדירה הדומה לה בבניין.
- סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
- היזמית טענה שעיכוב במסירת חניון הוא "כוח עליון"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוגע לטענת חוסר הכדאיות הכלכלית בשל "רווח יזמי מופרז", קבע המפקח כי אין לקבלה. בעוד שהמומחה מטעם הנתבעים טען לרווחיות של 62%, המומחה שמונה מטעם התובעים קבע כי מדובר בכ-16% בלבד - שיעור גבולי לפרויקט מהסוג הזה. שטיינברג קיבל את עמדת התובעים והבהיר כי, "בעלי הדירות זכאים לתמורה סבירה והוגנת, אך לאו דווקא לחלוקה שווה של רווחי הפרויקט בינם לבין יזמיו". הוא הדגיש כי הנתבעים לא הציגו חלופה קונקרטית אחרת ולא הראו יזם מוכן לבצע את הפרויקט בתנאים טובים יותר.
סירב לחתום על ליווי בנקאי לתמ"א - וישלם ביוקר
בית משפט השלום בתל אביב קבע כי סירובו של דייר בבניין בתל אביב לחתום על מסמכי הליווי לצורך פרויקט הריסה ובנייה, אחרי שכבר התחייב לעשות זאת, היווה הפרה של התחייבות חוזית, וחייב אותו בפיצוי יומי של 3,000 שקל עבור כל יום של עיכוב - שהגיע לסכום כולל של 261 אלף שקל. השופטת הדגישה כי חתימתו על ההסכם מחייבת אותו, גם אם לטענתו הוא לא הבין על מה הוא חותם
בבניין ישן ברחוב ויצמן בתל אביב החלו לפני כמה שנים בעלי הדירות לקדם פרויקט התחדשות עירונית במסלול תמ"א 38/2, שבמסגרתו נהרס הבניין ובמקומו יוקם בניין חדש ומודרני. את היוזמה הובילה יצחק עפר חברה לבנין ופתוח, ששימשה יזמית וקבלנית של הפרויקט. אלא שלא כל הדיירים הצטרפו בקלות. אחד מהם, אמיר קנגון, סירב במשך תקופה ארוכה לחתום על הסכם התמ"א, מה שגרר הליכים משפטיים בפני המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב.
לאחר מאבק ממושך הגיעו הצדדים להסכמות שקיבלו תוקף של פסק דין אצל המפקחת, שבמסגרתו התחייבו קנגון ורעייתו לחתום על הסכם התמ"א ועל כל נספחיו, לרבות מסמכי הליווי הבנקאי, בתמורה לתשלום בסכום של 200 אלף שקל שישולם להם באמצעות היזם וכן החזר הוצאות משפטיות. נקבע גם כי איחור בפינוי הדירה או באי חתימה על המסמכים יגרור קנס יומי בסכום של 3,000 שקל. בהמשך אף תוקנו ההסכמות ונקבע כי חתימתם תינתן בתוך שבעה ימים ממועד שבו יקבלו הודעה כי המסמכים מוכנים.
אף שהכספים שולמו במלואם והנתבע אף חתם על הסכם התמ"א, הוא סירב לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי. דיירי הבניין פנו שוב למפקחת בבקשה לפי פקודת בזיון בית משפט, ובדיון נוסף התחייב קנגון בפעם השלישית לחתום. כשגם הההתחייבות זו לא קוימה, התירה המפקחת לעורך הדין של הדיירים לחתום בשמו, ולאחר ניסיונות שכנוע רבים נחתמו המסמכים על ידי באת כוח התובעת במקומו.
היזמית תבעה 1.28 מיליון שקל
חברת היזמות הגישה לבית משפט השלום תביעה כספית נגד הדייר, על סכום כולל של 1.28 מיליון שקל, שכללה הן דרישה לפיצוי מוסכם בסכום של מיליון שקל בעקבות הפרת הסכם התמ"א, והן תביעה לפיצוי יומי של 3,000 שקל החל ממועד אישור המסמכים ועד ליום בו נחתמו בפועל. החברה טענה כי בהתאם להסכם התמ"א וההסכמות שקיבלו תוקף של פסקי דין, חלה על הנתבע חובה ברורה לחתום על מסמכי הליווי, וההפרה הזו גרמה לעיכוב משמעותי בפרויקט.
- מפקח על מקרקעין אישר תמ״א 38 חרף התנגדות בעלי דירה
- חברה בפירוק טענה לאפליה - המפקח הכריע
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מנגד, טען קנגון כי הוא כלל לא מחויב לשלם דבר, וכי אפילו חתימתו על הסכם התמ"א נעשתה בלית ברירה ותחת הנחיית עורך דינו דאז, מבלי שהבין על מה הוא חותם. לדבריו, היזם לא מילא את כל התחייבויותיו כלפיו, ובפרט לא שילם לו את מלוא ההוצאות המשפטיות כפי שנפסקו. הנתבע אף טען כי היתר הבנייה התקבל במרמה וכי עורך דינו "מכר אותו" ועשה יד אחת עם היזם.
