מחירי המכרזים ברמ"י מגוחכים - אבל הקבלנים לא מסתערים. זאת הסיבה
בימים האחרונים מגבירה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) את קצב הוצאת המכרזים. כמה היא מגבירה? 15 מכרזים פרסמה הרשות מאז ה-30 בנובמבר, והיד עוד נטויה. רק אתמול, מכרזים חדשים פורסמו בערים באר שבע ושדרות. ברמ"י קוססים ציפורניים לקראת ה-17 בדצמבר. אז יסגרו 15 מכרזים ושם מאמינים שתוצאות המכרזים ישקפו את הלך הרוח בימי המלחמה - האם הקבלנים מגישים הצעות נמוכות, במקרה הטוב, או לא ניגשים בכלל למכרזים, במקרה הרע.
מי קונה בזול? קרקע חקלאית (איציק יצחקי)
לגבי ההצעות הנמוכות, בחודשים האחרונים דיווחנו כאן על תופעה: מכרזי רמ"י נסגרים בעשרות אחוזים פחות מהשומה ולפי חוברות המכרזים, רמ"י משווקת קרקעות בעשרות אחוזים פחות מהמחיר - סביב 80% "הנחה". נסביר למה זה כל כך חשוב: כששמאי מקרקעין מעריך את שווי הקרקע, יש לכך חשיבות עליונה עבור רמ"י, כדי להבין את רוח התקופה. בתקופת גאות, בשיא פריחת הנדל"ן ב-2021 ועד תחילת 2022, אם שמאי מקרקעין היה מעריך נכס ב-100, הקבלנים היו מציעים בין 100-120.
הסיבה לכך היא שהביקוש היה גבוה מאוד, מחירי הקרקע היו בשמיים אבל האווירה באותה תקופה, של עליות בלתי פוסקות, נתנו הרגשה שלמחירי הקרקע אין גבול - וזאת כמובן טעות מכמה סיבות, העיקרית שבהן היא שיש גבול ליכולת הכלכלית של אדם לרכוש נכס או קרקע. מתישהו, האיזון בין רמות השכר למחירי הקרקע מופר ושם עקומת הביקוש וההיצע מתחילה להתאזן. הקבלנים לא טיפשים, אבל הם חשבו שיש עדיין מקום לעליות. הם קנו קרקע במחירי מופרזים וחלקם נשאר איתה עד היום.
- 4,000 מגרשים לשיווק בעדיפות לחיילי מילואים - רובם בפריפריה
- היישובים נחשפים: כך יחולקו המגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל מה קרה בינתיים? הריבית התחילה לטפס, המלחמה התחילה, הביקוש לקרקעות ירד. הקבלנים הורידו את מחיר השומה וברמ"י הבינו שה"חגיגה" נגמרה. הקבלנים ניגשו למכרזים רק ב"מחיר רצפה". רמ"י הציעה 100? הם הציעו 60 וזכו. במהלך החודשים האחרונים, ככל שהריבית טיפסה, רמ"י שיווקה קרקעות עם רווח אפסי - עד 70% הנחה לעומת מחיר השומה. במכרזים החדשים, הם חוזים את ה-80%. כלומר - השמאי מעריך קרקע במיליון שקל, הקבלן מציע את מחיר המינימום, 150 אלף שקל נניח - וזוכה.
מה עושים עכשיו? רמ"י לא מחכה שהריבית תרד. יש לה קרקעות לשווק. הקרקעות של המדינה היא לא מוצר פרטי של בכירי הרשות. הם חייבים לצאת למכרזים, לשווק קרקעות, בתקווה שהשוק יתקן את עצמו.
אחד הקבלנים איתו שוחחנו השבוע סיפר שבשלב זה הוא לא ניגש למכרזים, או לכל היותר מציע את מחיר המינימום - משהו כמו 10% ממחיר השומה. "אם זכיתי, מה טוב. אם לא, אני לא ניגש", הוא מספר. שאלתי אותו למה והוא ענה: "אני משלם מיליונים כל חודש כהוצאות מימון, למי יש חשק לגשת למכרזים בתקופה הזאת? ומה עם המצב יימשך?". זה המצב אצל קבלן קטן, ממונף. אבל מה קורה אצל הגדולים? מי שמשלם 20 מיליון שקל בחודש כהוצאות מימון, יכול לשלם כמה מאות אלפי שקלים לקרקע בהנחה של 90%. אבל בדר, יש עוד כמה מכשולים. מסים, אגרות וביקוש נמוך. "נורא קל לגשת, אבל זאת תקופה שבה אתה צריך להקטין פרופיל ומינוף, לא להגדיל אותם", הסביר אחד מהם.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- פרשקובסקי קרית גת יגדל ב-50%, לאחר אישור הוועדה המקומית
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
- 8.יו 07/12/2023 23:59הגב לתגובה זובמחיר שפוי בלי מינופים ורביות מטורפות שבסןף הלקוח צריך לשלם.
- 7.עופרי 07/12/2023 20:29הגב לתגובה זוהמכרזיםמהאלה הם קישקוש !!!! שהמדימה תיקח אחריות על הבניה למגורים , תבנה דירות ע"י קבלני ביצוע ותמכור דירות במחירים שפויים ותפתור את בעיית הדיור אחת ולתמיד !!!! מחירי הדיור יכולים לרדת בהינף החלטת ממשלה אחת ושינוי מדיניות שיווק הקרקעות !!!! שחררו אותנו מהיזמים החזירים !!!
- ביבי זה אסון 09/12/2023 18:27הגב לתגובה זובגיע הזמן שבחורי הישיבה יתגייסו לצבא הגיע הזמן שבחורי הישיבה ילכו ללמוד את מקצועות הבנייה וילכו לעבוד בשנות החמישים והשישים המדינה בנתה בתים למיליוני עולים ,אבל עכשיו ברוח החזירות הקפיטלסיטית של מרכז הליכוד הם לא מוכנים
- 6.יעלי 07/12/2023 20:19הגב לתגובה זותוך שנתיים מחירי הדירות בגוש דן ירדו ב 40 אחוז.
- 5.הכי טוב 07/12/2023 15:37הגב לתגובה זוולבנות בית פשוט, קטן וזול. יש מספיק שיטות בנייה מודרניות ומהירות, לא כל אחד צריך ארמון, לא כל אחד חושב שבית חייב להיות לכל החיים. אם היו נותנים מגרשים, אפילו אוהל או צריף היה סבבה, גם קראוואן. אבל כאן רוצים שאנשים ישתעבדו לכל החיים, שקבלנים, בנקים, יבואנים ומוסדות שלטון ירוויחו ולכן אין אפשרות לדיור פשוט וקל.
- 4.לילי 07/12/2023 13:05הגב לתגובה זוהבנקים דורשים הון עצמי של 50% +10% ריבית לשנה . תעשו את המכפלות עד להכנסות מהשכרת דירות או מכירה .
- 3.עוד סימפטום של קריסת בועת הנדל"ן (ל"ת)זה הכל, קל 07/12/2023 13:03הגב לתגובה זו
- 2.ידידיה צרפתי 07/12/2023 12:20הגב לתגובה זועוד 200 שנה לא אקנה פה דירה
- 1.אני 07/12/2023 11:54הגב לתגובה זודירות להקמה לשכירות לטווח ארוך=שווי נוכחי שלילי. כשהריבית 6% לפחות. כלות בניה 600K לפחות. תשואה משכירות גג 3%. חחחחח....... אין גבול לתאוות ממון. זבלים. לפני שנה וחצי מכרתם לנו במחיר ללא גבול, כמה שיותר. גם מחיר של יותר ממליון שח לדירה. מדינת עמלק. ומי בכלל בא עם הון למכרכזים שלהם, גג 10-20% הון + הלואה על הכל, בריבית של 7% ומעלה (אם הבנק בכלל יאשר. שלא לדבר על עלויות פיתוח, את זה לא ציינתם בכתבה....
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
פרויקט נדל" בגבעת שמואל במימון מכלול מימון נדל"ן קבוצ יובלים, ללא קרדיטמחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
זוכרים את מבצעי 80/20? הרוכשים מתחילים לבטל עסקות - ירידת מחיר הדירה הופכת את העסקה ללא משתלמת; שנת 2026 תהיה שנת המבחן לעסקאות האלו; בינתיים - ההיצע גדול על הביקוש, המחירים יורדים; על התחלות הבנייה, גמר הבנייה וסימנים להמשך ירידת המחירים; וגם - מה עשוי לגרום לעלייה במחירים?
מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?
נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.
על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר.
נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה: הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה.
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.
