נדלן בנייה דירה
צילום: ביזפורטל

"המדינה צריכה להפוך את שוק ההון לאטרקטיבי על חשבון שוק הדיור"

כך אמר נמרוד ספיר, מנכ"ל איגוד בתי ההשקעות, על הדרך לגרום להורדת מחירי הדיור מחד ומאידך למשוך משקיעים להשקיע בשוק ההון ולייצר תשואה על כספם. עו"ד איתן שמואלי תקף את הנפקת EPM: "אי אפשר לשווק ניירות ערך כמו מכונית או במבה"; האם הישראליות שהנפיקו השנה ונפלו בעשרות אחוזים יהיו טרף לחברות בוול סטריט והאם נראה עוד מאבקי שליטה בישראל בשנה הקרובה?
נתן טגי | (8)

״הביקוש להשקעות מתודלק בעיקר לשוק הדיור, הריכוזיות הזו עלולה ליצור פערים חברתיים איומים אם זה ימשיך כך, ולכן המדינה צריכה להפוך את שוק ההון לאטרקטיבי, כך  שינקז אליו חלק מהביקושים מה שיוביל לצמיחה רחבה של כל המשק יחד. יש מגוון כלים להשקעות החל מקופות הגמל להשקעה ועד לקרנות נאמנות וניהול תיקים" כך אמר היום נמרוד ספיר, מנכ״ל איגוד בתי השקעות בכנס פורום Dun 100, של דן אנד ברדסטריס. הוא הוסיף כי "המדינה חייבת לאסדר  את ההשקעה בקריפטו בישראל, בצורה שתהיה נוחה ונגישה לכולם ותהווה מענה נוסף לביקושים. צריך לחשוב גם בצד הפיננסי איך מנתבים את הביקושים משוק הדיור לעולמות השקעה נוספים״ הוסיף.

עו"ד איתן שמואלי שותף וראש תחום שוק ההון במשרד ליפא מאיר תקף את  הנפקת חברתEPM , שהושעתה בינתיים ע"י הרשות לניירות ערך. לדבריו: אמר  ״לא ניתן לשווק נייר ערך כמו מכונית או במבה. הרשות לניירות ערך עמדה על הרגליים האחוריות והבחינה שכאשר יש פרסומת שמבוססת על מצגי שווא, שלא מופיעים בתשקיף החברה - היא לא ראויה לבורסה. אני חושב שהרשות לניירות ערך צריכה לתת את הדעת בנושא הזה ולהתוות מדיניות מה הדרך הנכונה מול הציבור לשווק את תוכן תשקיפי חברות״.

 

האם נראה עוד מאבקי שליטה בחברות ציבוריות בישראל? עו"ד אילן גרזי, שותף וראש מחלקת שוק ההון במשרד פרל כהן דווקא ממש בעד. לדבריו " מאבקי השליטה בחברות הציבוריות, כמו מאבקי השליטה בנורסטאר , הן לטובת כלל הציבור. במאבקי השליטה, יש לא מעט יזמים צעירים שמקבלים את המימון מגופים מוסדיים כאלה ואחרים, מאפשרים השאת תשואה על המניה, ומביאים את החברות למצב טוב יותר. לכן אנחנו צפויים לראות בשנה הנוכחית הרבה עסקאות רכישות שליטה ומאבקי שליטה בחברות ללא גרעין שליטה, אם זה מנכסים ספציפיים שיש לחברות הללו או במקרה של חברות ביטוח שנהנות מיכולות פיננסיות ניכרות".

גרזי הוסיף כי מדובר בתופעה עולמית: "התופעה הזו מתרחשת גם בארץ וגם בארה"ב ואנחנו צפויים לראות אותה גם בחברות הייטק רבות שנחתכו בשווי, ובגלל פיזור המניות ניתן להשתלט על חברות מסוג זה".

ביחס לבעיית הניהול בחברות ללא גרעין שליטה הוסיף שמואלי: "אנחנו נמצאים כעת במצב ביניים שבו חוק החברות אינו נותן מענה ראוי לבעייתיות הכרוכה בחברות ללא גרעין שליטה. מצב זה עלול להיות מנוצל על ידי דירקטורים. ראינו מה קרה בשופרסל כאשר הפניקס וקרן ספרה התערבו ומנעו את המיזוג עם דלק ישראל, וכיצד יקי ודמני מצא את עצמו מחוץ לשופרסל, כאשר היה ברור שהמהלכים שהציע אינם עולים בקנה אחד עם טובת בעלי המניות כפי שהפניקס ראתה אותה. עד אשר תזכיר הצעת החוק של משרד המשפטים שאמור לטפל בבעיה יעבור את הליכי החקיקה, יכולים הרגולטורים לאפשר לגופים המוסדיים להיות יותר מעורבים בפיקוח על החברות הציבוריות בהן אין בעלי שליטה. שיתוף פעולה בין הגופים המוסדיים יאפשר להם לחלוק ביניהם את עלויות הפיקוח, תוך חסכון במשאבים וניצול היתרונות שיש למוסדיים".

עו"ד דני מרקוביץ, שותף וראש מחלקת שוק ההון במשרד עמית, פולק, מטלון הוסיף כי "בשנים האחרונות הולך וגדל מספרן של החברות הציבוריות ללא גרעין שליטה. זו מציאות שמחייבת שינויים רגולטוריים כמו ריכוך הכוח המצוי בידי המנהלים הבכירים, הגברת עצמאות הדירקטוריון ויצירת מעורבות בעלי מניות בקבלת החלטות מסוימות בחברה - בעיקר עסקאות חריגות עם מנהלים בכירים. מאידך, יש לבטל את הצורך במינוי דירקטורים חיצוניים ולהסתפק במינוי של דירקטורים בלתי תלויים, אפשר גם לשקול את ביטולן של וועדות הביקורת והתגמול".

על פי הנתונים, בשוק המניות גויסו כ-26 מיליארד שקל בשנת 2021, כמעט כמחצית ע"י חברות חדשות בלבד. ברבעון הראשון לשנת 2022 לבדו גויסו בשוק המניות כ-7.5 מיליארד שקל, שיעור של כ-30% מסך הגיוס ב-2021 רובן ע"י החברות הוותיקות.  לדברי אפרת שגב, סמנכל"ית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריס, ״ "לצד הצמיחה המתמדת של שוק ההון בישראל אנו צופים בלימת האינפלציה מחד אל מול ההשלכות של העלאות הריבית, מתיחות ביטחונית מחודשת אשר ובמידה ותועמק עלולה להאט את הצמיחה במשק, התמודדות עם המשך פגיעה בהיצע ובשרשרת האספקה העולמית, שהוחרפה תחת הפלישה של רוסיה לאוקראינה ובענף ההייטק- חיזוק מגמת הצמיחה אל מול תיקוני שווי צפויים, מגמה שכבר החלה".

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ומה לגבי האפשרות שחברות ישראליות ירכשו חברות זרות ולאו דווקא יירכשו על ידן? עו"ד ניר דאש, מנהל משותף של מחלקת חברות וניירות ערך במשרד הרצוג סבור כי ״החברות הישראליות יושבות עם קופת מזומנים גדולה, מה שיכול לאפשר להן לעבור לצד הרוכש. יחד עם זאת, בצד השני יושבות בארה"ב קרנות עם הרבה כסף, שבשנים האחרונות לא עשו בו שימוש מספיק, הן יכולות לעשות שימוש בכסף כדי להשתלט על חברות ללא גרעין שליטה. לכן אנו נראה להערכתי בשנתיים הקרובות גם תהליך הופכי, שחברות ישראליות שיעברו לשליטה של גופים אמריקאיים שיעשו שימוש ביתרון הגודל״.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    אבי 30/04/2022 12:58
    הגב לתגובה זו
    המדינה לא באמת רוצה להוריד את מחירי הדירות היא רק משמיעה קולות וצלילים של "כאילו" כאשר המדינה מרוויחה הון עתק ממס רכישה, מש שבח, מע"מ, ומחירי קרקע איזה אינטרס יש לה להוריד מחירים ? המדינה נמצאת בניגוד עיניינים ולכן לא באמת רוצה/יכולה להוריד את מחירי הדירות. אם המדינה באמת היתה רוצה אז אין שום בעייה, הגיע הזמן שהמדינה תעבור לשיטת הגזר ולא שיטת המקל כלומר לתת הטבות לאלו שמוכרים את דירתם השנייה והשלישית אבל המדינה רוצה לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה...
  • 6.
    מנכל בתי השקעות? 30/04/2022 11:06
    הגב לתגובה זו
    ולעזאזל טובת המדינה ואזרחיה.
  • 5.
    כפי שרואים 28/04/2022 10:44
    הגב לתגובה זו
    על הבורסה מ15% ל25%. הדרך הטובה ביותר להוריד את מחירי הנדלן היא להפחית את מס הבורסה.
  • 4.
    חמדנים פה כולם 27/04/2022 10:46
    הגב לתגובה זו
    בנדלן הרווח של המדינה גדול יותר גם מכל סוגי המיסוי בנוסף קבלנים ממנים את כל המפלגות שבשלטון ככה שהנדלן ישאר יקר
  • 3.
    מושון 26/04/2022 18:07
    הגב לתגובה זו
    אינטרס של בתי ההשקעות לפגוע ברווחי שוק הדיור
  • 2.
    דגן 25/04/2022 20:46
    הגב לתגובה זו
    נאלצים לשלם את אותו מס רווחי הון על השקעות בשוק ההון? אם יורידו את המס או יפעילו מערך ביג דאטה שידע לאתר מה ההון העצמי של כל משקיע ומשקיע זה ינווט הרבה כספים מהנדלן ישר לשוק ההון....
  • ישראל NO 1 26/04/2022 10:18
    הגב לתגובה זו
    הממשלה מתפנקת וגובה אותם מסי נדל"ן וכו בניגוד לדיפרנציאציה בנושא שכר. המיסוי הקיים נוח לי מאוד מאוד ברמה האישית. אבל צורם שאין במיסוי שכ"ד התחשבות בהכנסות הכוללות . שוב נוח לי מאוד מאוד אבל צורם. שיהיה, אני שורד.
  • 1.
    משקיע חכם 25/04/2022 20:37
    הגב לתגובה זו
    מניות דיסקונט מזרחי ופועלים. אל תגידו שלא ידעתם...
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים? 

אדיר בן עמי |

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור -  5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים. 


העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות  יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין  רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.    

 ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים  מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות. 

שוק השכירות מגלגל  מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים  רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.  

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס.  במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"  

התחדשות עירונית
צילום: ליאור פתאל

בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות

התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות

ענת גלעד |
נושאים בכתבה התחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם"  אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.  

כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר. 

ירידות מחירים במרכז 

הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.

בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%.  הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.

ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר.  העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.